Nieruchomości w Turcji - szczegółowy przewodnik

W ciągu ostatnich 10 lat Turcja stała się celem numer jeden nie tylko dla tych, którzy chcą kupić letni dom lub mieszkanie nad morzem, ale także dla inwestorów poszukujących pasywnego dochodu z wynajmu nieruchomości za granicą.

Przystępne ceny, doskonała infrastruktura, szeroki wybór obiektów w różnych kategoriach cenowych, doskonałe warunki klimatyczne, wysokie zyski z wynajmu i maksymalna przejrzystość transakcji - to wszystko dotyczy nieruchomości w Turcji!

Przed zakupem nieruchomości za granicą konieczne jest nie tylko zapoznanie się z ofertami na lokalnym rynku, ale także zrozumienie swoich praw i obowiązków. W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na wszystkie pytania i będziesz jak najlepiej przygotowany do zakupu wymarzonego domu lub mieszkania na tureckim wybrzeżu!

Recenzja artykułu:

1. Kto i gdzie może kupić nieruchomość w Turcji?
2. Rodzaje układów i rodzaje nieruchomości.
3. Jakie dokumenty są wymagane przy zakupie nieruchomości.
4. Proces rejestracji własności nieruchomości i wydatków.

Kto i gdzie może kupić nieruchomość w Turcji?

Obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w Turcji od 2003 r., ale do 2012 r. obowiązywała tzw. zasada "wzajemności", zgodnie z którą obywatel innego kraju mógł nabyć w Turcji taką nieruchomość, jaką sami Turcy mogli nabyć w swoim kraju.

Do tej pory zasada ta została zniesiona dla obywateli 129 krajów, w tym obywateli Rosji, Kazachstanu, Białorusi, Ukrainy i innych krajów postsowieckich.

Jest tylko kilka ograniczeń:

1. Zagraniczny nabywca nie może nabyć własności działki o powierzchni większej niż 30 hektarów.
2. Obiekty i grunty w strategicznie ważnych obszarach Turcji nie podlegają sprzedaży.
3. Obywatele Rosji i Ukrainy nie mogą nabywać nieruchomości na terytoriach przygranicznych, w takich obszarach wybrzeża Morza Czarnego, jak miasta Samsun, Trabzon, Zonguldak itp.

Ograniczenia te nie stanowią dużego problemu dla zagranicznych nabywców, ponieważ region Antalya jest szczególnie popularny wśród nich: nieruchomości w Antalyi i Alanya.

Jakie nieruchomości są na sprzedaż w Turcji?

Nieruchomości w Turcji mogą zaskoczyć nawet najbardziej wymagającego nabywcę, tutaj można znaleźć obiekty wszelkiego rodzaju i na każdą kieszeń! Aby lepiej poruszać się po ofertach na rynku, ważne jest, aby zrozumieć, jaki rodzaj obiektu jest oferowany.

Obecnie najgorętszymi ofertami w Turcji są apartamenty w kompleksach z bogatą infrastrukturą. Nabywcy apartamentów w takich kompleksach zazwyczaj otrzymują dostęp do basenu (zewnętrznego / wewnętrznego), sauny, łaźni tureckiej, siłowni, strefy SPA, miejsca do grillowania i wspólnych stref relaksu.

Korzystanie z infrastruktury dla mieszkańców kompleksu jest bezpłatne, należy jedynie uiszczać comiesięczną opłatę Aidat (tour. Aidat - opłata za utrzymanie kompleksu). Jest ona ustalana na zebraniu właścicieli domów i różni się w zależności od tego, jak bogata jest infrastruktura w danym kompleksie.

Ważne! Kupując nieruchomość, możesz być zdezorientowany powierzchnią mieszkań w Turcji: jedna rzecz jest podana na papierze, ale w rzeczywistości widzisz znacznie mniej... Oszustwo? To raczej cecha tureckiego ustawodawstwa!

W Turcji powierzchnia mieszkania jest obliczana wzdłuż zewnętrznego obwodu ścian, co obejmuje również powierzchnię tarasu / balkonu. Ponadto brana jest pod uwagę część podestu i korytarza, która jest równo dzielona między właścicieli.

Czasami ustalenie, która powierzchnia w mieszkaniu jest netto (mieszkalna), a która brutto (całkowita), stanowi nie lada zagadkę! Oczywistym wyjściem jest przyjście i obejrzenie osobiście, aby później nie żałować "skradzionych" metrów kwadratowych.

Najpopularniejsze układy mieszkań w Turcji:

1. Apartamenty 0+1 lub studio. Jest to obecnie bardzo rzadki układ, ponieważ od 1 lipca 2017 r. budowa kawalerek jest prawnie zabroniona w Turcji. Minimalny układ od 2017 r. to apartament z jedną sypialnią (w języku tureckim - 1 + 1) o powierzchni co najmniej 28 mkw.
2. Apartamenty 1+1. W tym Turecki odpowiednik rosyjskiego "dwuczęściowy". Z rzadkimi wyjątkami jest to jedna sypialnia, salon połączony z kuchnią, łazienka i balkon / taras. Jest odpowiedni dla rodzin bez dzieci lub dla emerytów, którzy przyjechali do Turcji w sezonie zimowym.
3. Apartamenty 2+1. Przestronne apartamenty z dwiema sypialniami i salonem połączonym z kuchnią. Łazienka, łazienka i balkon/taras. Świetna opcja dla rodzin z dziećmi lub nabywców ceniących przestrzeń.

Ważne! Wielu pośredników w handlu nieruchomościami i samych Turków nazywa mieszkania w Turcji apartamentami. Nie powinno cię to przerażać, ponieważ w Turcji nie ma takich różnic między tymi dwoma pojęciami, jak na przykład w Rosji. Kupić mieszkanie w Turcji oznacza kupić mieszkanie, używając tylko synonimu.

Analogicznie, na tureckim rynku nieruchomości można znaleźć inne oferty: 3+1, 4+1, 5+1 i tak dalej, gdzie pierwsza cyfra oznacza liczbę sypialni, a druga - salon z kuchnią. W niektórych wyjątkach kuchnia jest oddzielona od salonu, ale takie obiekty są raczej wyjątkiem. W razie potrzeby można dokonać przebudowy, zwłaszcza jeśli kupujesz nieruchomość w Turcji na etapie wykopalisk.

Oprócz standardowych układów, w Turcji bardzo popularne są obiekty typu duplex. Są to duże apartamenty dwupoziomowe, których powierzchnia waha się od 110 do 215 mkw.

Istnieją dwa rodzaje dupleksów:

1. Górny dupleks - wchodzi się na pierwsze piętro apartamentu, gdzie znajduje się salon i kuchnia, łazienka dla gości, a następnie wchodzi się na drugie piętro, gdzie znajdują się sypialnie i główna łazienka z łazienką.
2. Dolny dupleks lub "rewers" - drzwi wejściowe znajdują się na drugim piętrze apartamentu, gdzie znajduje się również salon z kuchnią, łazienka dla gości, a na niższym piętrze znajdują się sypialnie i dodatkowa łazienka oraz łazienka.

W obu konfiguracjach jest zazwyczaj kilka balkonów/tarasów. Dwupoziomowe mieszkania znajdują się zazwyczaj na środkowym i górnym piętrze.

Istnieją dwa specjalne typy dupleksów:

1. Penthouse jest dwupoziomowy i znajduje się na najwyższym piętrze kompleksu. Jedną z zalet jest rozległy taras z miejscem do relaksu i grillowania, piękny widok na góry lub morze. Zazwyczaj takie dupleksy są droższe niż inne układy w domu.
2. Bahçe duplex (tour. Bahçe - ogród) - dwupoziomowe apartamenty znajdujące się na niższych piętrach kompleksu. Mają niewielkie terytorium i dostęp do ogrodu, czasami z osobnym wejściem do apartamentu.

Porada! Jeśli oglądałeś obiekt dla siebie, ale nie mieści się on w Twoim budżecie, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny w tureckim banku lub raty od dewelopera na nowy budynek.

Kredyty hipoteczne są udzielane obcokrajowcom na takich samych zasadach jak Turkom. Stawka waha się od 7% do 10% rocznie (w euro), początkowa płatność wynosi od 30% wartości katastralnej obiektu. Kredyt hipoteczny może być wystawiony w dowolnej walucie (euro, dolarach, lirach, a nawet rublach).

Wielu deweloperów oferuje nieoprocentowane raty za cały okres budowy kompleksu, jeśli kupujesz mieszkanie w domu na etapie wykopów lub budowy.

Chcesz więcej prywatności i ciszy? Istnieje duży wybór willi i kamienic w Turcji. Z reguły wille i kamienice znajdują się w zamkniętych kompleksach, w których znajduje się również infrastruktura publiczna: basen (odkryty / kryty), sauna, łaźnia turecka, siłownia, strefa SPA, miejsce do grillowania i wspólne obszary do relaksu. Bardzo często w willach znajdują się prywatne baseny. Średnia powierzchnia willi i kamienic waha się od 150 do 300 mkw.

Jakie dokumenty są wymagane do zakupu nieruchomości?

Najczęstszym pytaniem jest, jakie dokumenty są potrzebne obcokrajowcom do zakupu nieruchomości w Turcji?

Odpowiedź jest prosta: paszport (dla mieszkańców Federacji Rosyjskiej) lub inny dokument potwierdzający tożsamość obywatela podczas podróży zagranicznych (dla mieszkańców krajów WNP).

Proces rejestracji własności nieruchomości

Przyjrzyjmy się szczegółowemu planowi zakup nieruchomości w Turcji. Można go podzielić na następujące etapy:

Krok pierwszy. Wybór nieruchomości i agencji/dewelopera.

Obecnie w Turcji istnieje ogromna liczba agencji i deweloperów, którzy oferują obiekty na całym wybrzeżu. Jak wybrać godnego zaufania partnera, który nie tylko pomoże wybrać wymarzone mieszkanie lub willę, ale także nie pozostawi nas na etapie formalności i kłopotów po zakupie? Kilka prostych wskazówek:

1. Przestudiuj recenzje w Internecie, zwróć szczególną uwagę na recenzje wideo, ponieważ możesz napisać cokolwiek i w imieniu kogokolwiek.
2. Należy poprosić agencję lub dewelopera o dokumenty uprawniające do prowadzenia działalności w Turcji. Wzory dyplomów tureckich pośredników w obrocie nieruchomościami można znaleźć w Internecie.

   Ważne! Uważaj na oszustów i nieprofesjonalistów. Nieruchomości w Turcji przyciągają niesamowitą liczbę osób, które chcą otrzymać prowizję agencyjną od sprzedaży nieruchomości: do 10% wartości obiektu! Każdy kelner, taksówkarz lub bloger zaoferuje ci apartamenty i wille. Takie transakcje są obarczone ryzykiem sprzedaży mieszkania bez dokumentacji technicznej lub nowego budynku, który nigdy nie zostanie ukończony. Zgodnie z tureckim prawem, tylko pośrednicy w obrocie nieruchomościami, agencje i deweloperzy z dyplomami państwowymi mogą angażować się w działalność związaną z nieruchomościami!

3. Odwiedź turecką wystawę nieruchomości w Moskwie na Tishinka. Cztery razy w roku, największe agencje nieruchomości i deweloperzy z Turcji czekają na Property Show i InvestShow, aby spotkać się z kupującymi i porozmawiać o swoich projektach. Wielu z nich uczestniczy w targach od ponad 10 lat i oferuje specjalne zniżki i bonusy dla odwiedzających. Wstęp na takie wydarzenia jest bezpłatny.
4. Porozmawiaj z przedstawicielem agencji lub dewelopera. Jeśli uporczywie proponowane są Ci opcje, które Ci nie odpowiadają, wybierz inną agencję. Dobry pośrednik będzie szukał mieszkania odpowiedniego dla Ciebie, a nie takiego, za które otrzyma dużą prowizję.

Krok drugi. Wycieczka krajoznawcza.

Wiele agencji i deweloperów oferuje usługę wycieczki krajoznawczej - jest to wycieczka, aby zapoznać się z nieruchomość i miasto, w którym wybierasz nieruchomość. Takie wyjazdy trwają zazwyczaj 3-4 dni i w tym czasie będziesz mógł obejrzeć kilka wstępnie wybranych opcji.

Lepiej jest zaplanować zwiedzanie poza sezonem, kiedy można zobaczyć prawdziwy obraz miasta i nie przeszkadza upał ani napływ turystów. Łączenie zwiedzania i odpoczynku, a także zabieranie ze sobą dzieci nie jest zalecane, zobaczysz kilka kompleksów i obiektów dziennie, być może w różnych częściach miasta. Taki proces może być dość uciążliwy.

Porada! Na wycieczkę krajoznawczą lepiej wybrać agencję niż dewelopera. Agencja pokaże Ci mieszkania, które odpowiadają Twoim potrzebom, przedstawiciele dewelopera skupią się głównie na swoich kompleksach, a Ty możesz nie zobaczyć obiektów, które są dla Ciebie odpowiednie. Ponadto podczas zwiedzania nie powinieneś "upiec dwóch pieczeni na jednym ogniu" i współpracować z kilkoma agencjami naraz: każda ma tę samą bazę obiektów (na przykład w Alanyi) i stracisz tylko czas.

Krok trzeci. Rezerwacja obiektu.

Wybrałeś apartament lub willę swoich marzeń? Świetnie! Czas wpłacić depozyt i ustalić cenę. Za co?

Po pierwsze, nieruchomości w Turcji są obecnie bardzo poszukiwane, a dobre oferty znikają bardzo szybko. Po drugie, kurs wymiany liry był w ostatnich latach dość niestabilny, podobnie jak kurs wymiany rubla w Rosji, a materiały i koszty usług roboczych w Turcji są bardzo wysokie. Turcja z roku na rok są coraz droższe.

Wpłacając depozyt i zawierając umowę kupna-sprzedaży, ustalasz cenę swojego przedmiotu. Zwróć uwagę na samą umowę, jest ona zazwyczaj sporządzana w dwóch językach: tureckim i języku kupującego. Umowa musi również określać warunki płatności, osobno określać depozyt, który należy odliczyć od całkowitego kosztu przedmiotu.

Porada! Nie zapomnij się targować, powiedz pośrednikowi o swoich możliwościach i poproś o zniżkę lub bonus przy zakupie nieruchomości. W nowych budynkach może to być zestaw kuchenny lub sprzęt AGD. Turcja to kolorowy wschodni kraj, możesz i powinieneś się tu targować!

Ważne! Depozyt wynosi zazwyczaj 1000 euro (lub równowartość tej kwoty w innej walucie) i nie podlega zwrotowi. Umowa sprzedaży, nawet poświadczona notarialnie, nie jest dokumentem potwierdzającym prawo do posiadania nieruchomości, a jedynie rejestruje zamiar jej zakupu i zobowiązania stron.

Krok czwarty. Rejestracja nieruchomości.

Przed rejestracją nieruchomości należy przygotować szereg dokumentów, ale nie martw się, zajmie to maksymalnie kilka dni roboczych. Oprócz paszportu zagranicznego mogą być potrzebne:

1. Numer podatkowy w Turcji. Jest to obowiązkowy wymóg przy zakupie nieruchomości przez cudzoziemca. Otwiera się w ciągu kilku minut w urzędzie okręgowym inspektoratu podatkowego. Pośrednik może pomóc w jego otwarciu.
2. Konto bankowe. Możesz otworzyć konto w tureckim banku, w tym celu musisz dostarczyć paszport i jego kserokopię, turecki INN i kopię paszportu wewnętrznego z rejestracją w miejscu zamieszkania. Będziesz także potrzebować konta bankowego, jeśli planujesz uzyskać pozwolenie na pobyt w Turcji, a także płacić za media bez prowizji. W razie potrzeby transakcja może zostać opłacona z konta w kraju zamieszkania na konto sprzedawcy.
3. Nie chcesz tego robić? Możesz udzielić pełnomocnictwa menedżerowi, z którym współpracujesz, a on zrobi wszystko, co konieczne. Koszt uzyskania pełnomocnictwa wynosi 100-150 euro.

W Turcji istnieje system rejestracji własności nieruchomości, w który zaangażowany jest Urząd Katastralny - jest to jedno centrum rejestracji nieruchomości i działek. Biuro katastralne wyda ci TAPU - jest to dokument, który gwarantuje twoje prawo własności. Jest to główny i najważniejszy dokument dotyczący mieszkania!

Przed wydaniem TAPA, apartament lub willa są sprawdzane przez niezależnego eksperta, który jest wyznaczony przez departament do sprawdzenia obiektu pod kątem zgodności ze wszystkimi normami tureckiego ustawodawstwa.

Przed otrzymaniem TAPU nieruchomość i związane z nią podatki muszą zostać opłacone w całości. Zakres usług związanych z uzyskaniem TAPU (opłata katastralna, usługi tłumaczeniowe) będzie kosztować około 300 euro. Płacony jest również jednorazowy podatek od zakupu nieruchomości, w Turcji jest on równy 4% wartości katastralnej obiektu.

Jeśli planujesz zakup na raty lub kredyt hipoteczny, do aktu własności zostanie dodane obciążenie, które można usunąć po zapłaceniu całej kwoty za nieruchomość.

Ważne! Jeśli język turecki nie jest Twoim językiem ojczystym lub nie posługujesz się nim biegle, w Urzędzie Katastralnym wymagana jest obecność tłumacza państwowego lub notarialnego. Jest to konieczne, aby transakcja była jak najbardziej przejrzysta, a Twoje interesy były chronione. Usługi tłumacza są zazwyczaj opłacane przez nabywcę nieruchomości.

W biurze katastralnym spotykają się sprzedający nieruchomość, przedstawiciel kupującego, notariusz (państwowy) tłumacz i kupujący. Wszystkie informacje o nieruchomości, a także o byłych i obecnych właścicielach są wprowadzane do TAPU. Termin otrzymania TAPU wynosi do 5 dni roboczych od daty rejestracji wniosku w Management.

Krok piąty. Zawarcie umowy o świadczenie usług publicznych.

Ostatnim krokiem jest zawarcie umów o świadczenie usług publicznych (woda, prąd, gaz, telefon, Internet) na rzecz nowego właściciela. Z reguły pomaga w tym pośrednik i nie ma tu szczególnych problemów.

Jeśli kupiłeś nowy budynek, koszt podłączenia usług wyniesie około 200-300 euro, jeśli w przypadku drugiego, będziesz musiał zapłacić około 100-150 euro za odnowienie umowy.

Oprócz umów komunikacyjnych, w Turcji obowiązkowym ubezpieczeniem nieruchomości od klęsk żywiołowych jest DASK. Koszt rejestracji wynosi od 15 do 150 euro.

Ważne! Jeśli kupiłeś mieszkanie w nowym budynku, musisz uzyskać Ferdi Iskan - jest to paszport techniczny dla mieszkania, wydawany jest w gminie rejonowej, koszt rejestracji wynosi od 300 do 1000 euro (w zależności od charakterystyki obiektu).

W Turcji istnieją dwa rodzaje iskan: Genel Iskan - wydawany dla całego domu i pozwala na przeprowadzenie niezbędnej komunikacji z kompleksem oraz Ferdi Iskan - indywidualny paszport techniczny mieszkania. W przypadku zakupu drugiego mieszkania, Ferdi Iskan powinien być już wydany i po prostu przekazany wraz z TAPU.

Gratulacje, teraz jesteś szczęśliwym posiadaczem nieruchomości w Turcji!

Porada! Pamiętaj, że dla własnego spokoju musisz płacić podatki i media na czas, a także odpowiednio utrzymywać swoją nieruchomość, aby uniknąć pleśni i wilgoci. Może Ci w tym pomóc firma zarządzająca, która zajmie się wszystkimi kłopotami związanymi z utrzymaniem obiektu w idealnym stanie, a także może go wynająć pod Twoją nieobecność. Zapytaj swojego zarządcę, jakie warunki może zaoferować za zarządzanie Twoim mieszkaniem.

Nie zapomnij sprawdzić naszej oferty nowych kompleksów w Alanyi!

Источник