Przegląd rynku nieruchomości we Florencji

Florencja to wyjątkowe miasto otoczone wzgórzami, winnicami i gajami oliwnymi; jego bogate dziedzictwo kulturowe, piękna architektura i wysoki potencjał turystyczny przyciągają nie tylko prywatnych nabywców nieruchomości, ale także globalne fundusze inwestycyjne; Przeczytaj o cechach, trendach i perspektywach florenckiego rynku nieruchomości w naszym przeglądzie.

O mieście

Florencja jest centrum administracyjnym regionu Toskanii, położonym w centrum Włoch. Miasto, otoczone wzgórzami i równinami, położone jest w malowniczej dolinie rzeki Arno i zajmuje powierzchnię 102,3 kilometrów kwadratowych. Florencja nazywana jest ekonomicznym, turystycznym, przemysłowym i modnym centrum Włoch. Liczy około 360 000 mieszkańców. Swego czasu miasto było kolebką renesansu i miejscem narodzin takich światowej sławy osobistości jak Leonardo da Vinci, Michał Anioł, Botticelli, Niccolo Machiavelli, Amerigo Vespucci, Dante Alighieri. Mieszkało tu i pracowało wielu znanych artystów, architektów, poetów, myślicieli i naukowców. Od XIII do XVIII wieku we Florencji rządziła słynna dynastia Medyceuszy.

Stolica Toskanii nadal pozostaje tętniącym życiem centrum sztuki, kultury i gastronomii, przyciągając co roku miliony turystów. Zimy są łagodne i deszczowe, a lata suche i dość gorące. W lipcu i sierpniu kamienne miasto często nagrzewa się do wysokich temperatur. Ze względu na upały i obfitość turystów, Florentczycy wolą podróżować bliżej morza w tym okresie. Dlatego niektóre sklepy i restauracje mogą być zamknięte.

Florencja zdecydowanie kojarzy się z wysoką jakością życia, łącząc piękne naturalne krajobrazy, dogodną lokalizację, a także bogate możliwości zakupów, przyjemności gastronomicznych i rekreacji kulturalnej.

Atrakcje kulturalne

Ze względu na swoją bogatą i burzliwą przeszłość Florencja ma tak wiele atrakcji, że nie bez powodu nazywana jest miastem-muzeum. To prawdziwe pudełko z architektonicznymi klejnotami. Znajduje się tu wspaniała Galeria Uffizi, w której wystawiane są arcydzieła sztuki światowej, Bazylika San Lorenzo, która stała się grobowcem rodziny Medici, historyczny kompleks Palazzo Medici-Riccardi, średniowieczny Palazzo Pitti, starożytny most łukowy Ponte Vecchio, Bazylika Santa Croce, w której mieszkają tak sławni Włosi jak Dante Alighieri, Galileo Galilei, Michelangelo Buonarroti, Gioacchino Rossini, Leonardo Bruni. Głównym symbolem architektonicznym miasta jest katedra Santa Maria del Fiore, której malowana kopuła jest widoczna z niemal każdego miejsca w mieście. Przy jej tworzeniu pracowali najlepsi włoscy architekci, rzeźbiarze i artyści - F. Brunelleschi, F. Zuccari i J. Vasari, Donatello, Niccolo di Piero Lamberti.

W rzeczywistości sama Florencja jest wizytówką Włoch. Jej terakotowe dachy i starożytne mosty, galerie sztuki i nowoczesne przestrzenie artystyczne, majestatyczne kościoły i katedry nigdy nie przestają zadziwiać i zachwycać turystów z całego świata. Nawet liczne bombardowania podczas II wojny światowej i niszczycielska powódź z 1966 roku, która zalała centrum Florencji, nie mogły zakłócić wielkości i zniszczyć piękna tego miasta.

Zakupy

Florencja jest jednym z centrów włoskiego przemysłu modowego. Tutaj powstały tak znane na całym świecie domy mody jak Salvatore Ferragamo, Emilio Pucci, Roberto Cavalli, Ermanno Scervino, Gucci. W mieście znajduje się wiele sklepów, salonów i outletów. Centralne ulice Florencji usiane są modnymi butikami z markową odzieżą. Oprócz markowych ubrań i butów można tu kupić biżuterię, akcesoria i wyroby skórzane. Designer Outlet Barberino znajduje się 30 kilometrów od miasta, gdzie znajduje się ponad 100 markowych sklepów, w tym: Prada, Dolce & Gabbana, Cavalli, Patrizia Pepe, Guess, Hugo Boss, Nike, Adidas i inne.

Gastronomia

Toskania słynie ze swojej kuchni, a Florencja nie jest tu wyjątkiem. Włoskie tradycje gastronomiczne nieodwołalnie rozkochują w sobie licznych turystów. We Florencji kawiarnie i restauracje oferujące lokalną kuchnię znajdują się niemal na każdym rogu: florencki stek, toskańskie antipasti, desery i ciastka, lokalne odmiany gelato, florencki fast food lampredotto, czyli kanapka z krowim żołądkiem. Pod starożytną kopułą miejskiego rynku smakosze znajdą sery o różnym stopniu dojrzałości, wykwintne trufle, świeżą oliwę z oliwek, soczyste owoce i warzywa uprawiane pod włoskim słońcem.

Transport

Florencja znajduje się w centrum Toskanii i ma dobre połączenia komunikacyjne z innymi miastami we Włoszech i Europie, z którymi jest połączona autobusami i szybkimi pociągami. Lotnisko Amerigo Vespucci przyjmuje loty z Paryża, Wiednia, Madrytu, Amsterdamu, Barcelony, Zurychu i wielu innych europejskich miast. W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się kilka innych międzynarodowych lotnisk. Podstawę transportu miejskiego stanowią autobusy i tramwaje. Taksówki nie są tanie, ale wypożyczalnia samochodów jest dobrze rozwinięta.

Kto jest zainteresowany zakupem nieruchomości we Florencji?

Florencja zawsze była jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc dla obcokrajowców pod względem zakupu nieruchomości. I nie chodzi tylko o to, że znajduje się w centrum kraju i łatwo się z niej dostać do dowolnego miejsca we Włoszech. I nie chodzi nawet o status stolicy kulturalnej. Coraz więcej obcokrajowców wybiera Florencję na stałe miejsce zamieszkania ze względu na możliwość zapewnienia swoim dzieciom prestiżowej edukacji, jednej z najlepszych w Europie. Miasto jest domem dla kilku znanych międzynarodowych szkół i uniwersytetów: Uniwersytetu Florenckiego, Akademii Sztuk Pięknych, Szkoły Zarządzania Międzynarodowego, Europejskiego Instytutu Uniwersyteckiego i innych. Florencja jest również domem dla jednego z największych i najnowocześniejszych szpitali specjalizujących się między innymi w medycynie dziecięcej.

Nabywców florenckich nieruchomości można podzielić na dwie kategorie. Pierwsza to ludzie, którzy wybierają Florencję jako miejsce do życia lub relaksu. Ta kategoria docenia toskańską stolicę za jej wyważony styl życia, bogactwo obiektów kulturalnych i bliskość słynnych miejsc, takich jak strefa winiarska Chianti lub nadmorskie kurorty, takie jak Forte dei Marmi.

Druga kategoria to ludzie, którzy cenią Florencję pod względem inwestycji. Inwestują w apartamenty lub wille na wynajem, hotele, fundusze komercyjne. Ze względu na całoroczny napływ turystów z całego świata, zwrot z inwestycji może osiągnąć 10%.

Głównymi zagranicznymi nabywcami są anglojęzyczni obywatele Stanów Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii, a także przedstawiciele najbliższych krajów europejskich - Francji, Austrii, Niemiec. Amerykanie, Brytyjczycy i mieszkańcy Europy Północnej są również liderami wśród prywatnych nabywców obiektów z segmentu luksusowego, o wartości ponad 1 mln euro.

Obywatele rosyjskojęzyczni również wykazują aktywne zainteresowanie. Z reguły są to ludzie, którzy byli w tym wspaniałym mieście więcej niż raz. We Florencji znajduje się piękna cerkiew prawosławna pod patronatem rodziny Strozzi - ludzi, którzy szanują swoje rosyjskie korzenie i doskonale mówią po rosyjsku. Pomimo trudności spowodowanych wydarzeniami politycznymi, Rosjanie nadal mają możliwość zakupu mieszkania w mieście lub willi w okolicach Florencji. Nie ma specjalnych ograniczeń w zakupie nieruchomości dla Białorusinów i Ukraińców. Obywatele Kazachstanu bez zezwolenia na pobyt, na podstawie wzajemnych umów między krajami, nie mają prawa do zakupu włoskich nieruchomości. Jedynym sposobem jest zarejestrowanie firmy we Włoszech i zakup nieruchomości w ramach osoby prawnej.

Co oferuje rynek nieruchomości?

W ciągu ostatnich 10 lat rynek nieruchomości we Florencji charakteryzował się wysokim popytem i niewielką liczbą ofert. Wiele obiektów jest uważanych za Trophy Assets ze względu na ich niedostępność i wartość historyczną. W przeciwieństwie do Rzymu czy Mediolanu, we Florencji nie ma zbyt wielu interesujących obiektów na oficjalną sprzedaż. Jeśli penthousy, apartamenty z tarasami na Lungarno i inne podobne obiekty pojawiają się w sprzedaży, nie trafiają do reklamy, ale są sprzedawane poza rynkiem - na zamkniętym rynku mieszkaniowym.

Historyczne centrum Florencji jest wpisane na listę dziedzictwa UNESCO, więc nie można tu znaleźć nowych budynków. Jest to druga strona statusu "miasta-muzeum". Czasami jednak na rynku pojawiają się obiekty w całkowicie odrestaurowanych starych budynkach. Nowe budynki są zwykle zlokalizowane z dala od centrum.

Główne zasoby mieszkaniowe miasta reprezentowane są przez apartamenty o powierzchni od 50 m2, ale wśród ofert na rynku znajdują się również obiekty o mniejszej powierzchni. Warto zaznaczyć, że we Florencji wciąż znajduje się duża liczba mieszkań z charakterystycznymi wysokimi sufitami i freskami.

Prawdziwa Florentyna rynek nieruchomości oferuje nieruchomości w różnych kategoriach cenowych. Średnio koszt nieruchomości w historycznym centrum zaczyna się od 4500 euro za metr kwadratowy. Ale na rynku mieszkanie w mniej lub bardziej akceptowalnym stanie będzie kosztować średnio 7000 euro za metr kwadratowy. Apartamenty po generalnym remoncie w historycznym centrum kosztują około 9000-10000 euro za metr kwadratowy. Apartamenty z widokiem są droższe, koszt za metr kwadratowy może osiągnąć 20 000 euro.

Podział terytorialny

Oficjalnie Florencja podzielona jest na pięć dzielnic miejskich: Centro Storico, Campo di Marte, Gavinana-Galluzzo, Isolotto-Legnaia, Rifredi. W skali globalnej Florencję można podzielić na historyczne centrum i peryferia. Z kolei historyczne centrum podzielone jest na kilka dzielnic. Najbardziej prestiżowe z nich to Lungarni, położone wzdłuż brzegów rzeki Arno, oraz Oltrarno, które znajduje się po przeciwnej stronie rzeki od historycznego centrum. Sercem historycznego miasta jest ulica Tornabuoni z luksusowymi butikami i sklepami jubilerskimi oraz głównymi placami. Wzgórza z widokiem na Florencję są również uważane za prestiżowe lokalizacje.

Hałaśliwe i zatłoczone dzielnice turystyczne są mniej wygodne do stałego zamieszkania. Oltrarno i Lungarni są atrakcyjnymi obszarami do zamieszkania. Serce historycznego centrum jest bardziej odpowiednie dla inwestycji.

Miłośnicy wiejskiego życia, którzy chcieliby zamieszkać we własnym domu, z winnicami i basenem, w otoczeniu cyprysów i drzew oliwnych, powinni zwrócić uwagę na pobliskie florenckie wzgórza oddalone o 5-8 kilometrów od miasta. Na przykład malownicze miasteczko Fiesole, położone 20 minut jazdy od Florencji.

Potencjał turystyczny i perspektywy dla wynajmu krótkoterminowego

Florencja jest jednym z najczęściej odwiedzanych miast we Włoszech, gdzie każdego roku przyjeżdża około 11 milionów turystów. Jej potencjał turystyczny jest tak wysoki, że stał się problemem dla miasta. Ostatnio mówi się o tym, jak rozwiązać problem nadmiaru turystów. Jednocześnie jest to duży plus dla osób inwestujących w wynajem turystyczny. Florencja wyprzedziła w tej kwestii resztę Włoch. To właśnie florentczycy jako pierwsi zaczęli wynajmować swoje apartamenty turystom. Już w 2015 roku nastąpił boom na krótkoterminowy wynajem mieszkań we Florencji na platformie Airbnb. W tym czasie w Rzymie ten biznes dopiero zaczynał się rozwijać, a w Mediolanie być może nadal nie jest rozwinięty. We Florencji na 170 000 nieruchomości przypada 14 000 lokali wynajmowanych turystom. Co więcej, według badań statystycznych, rozkład w mieście jest nierównomierny. Spośród wszystkich mieszkań do wynajęcia na Airbnb, 76% znajduje się w historycznym centrum. Sytuacja ta zmusiła władze miasta do podjęcia działań mających na celu ochronę mieszkańców. Na przykład w najbliższej przyszłości planowane jest ustanowienie minimalnego okresu pobytu w obszarach historycznych, wprowadzenie zachęt podatkowych zachęcających do stałego pobytu w takich lokalizacjach, a także rozważane są inne ograniczenia.

Rentowność przeciętnego apartamentu we Florencji wynosi 3-4% rocznie ze średnią cena wynajmu 188 euro dziennie. Ale w praktyce zdarzają się przypadki, gdy właściciele mieszkania zarabiają nawet 10%. Jednocześnie nie korzystają oni z usług agencji zewnętrznych. W rzeczywistości wynajem mieszkania turystom jest dla takich obywateli główną pełnoprawną pracą bez wakacji i weekendów.

Trendy na rynku nieruchomości

W ciągu ostatnich 15 lat ceny nieruchomości we Florencji charakteryzowały się stabilnością i stałym niewielkim wzrostem, który odnotowano od 2016 roku. Nawet według wyników z 2023 r., kiedy nastąpił znaczny spadek transakcji, głównie na peryferiach Florencji z powodu wzrostu kluczowej stopy procentowej EBC, ceny nieruchomości wzrosły o 0,8 - 1%. Wszystko to jest konsekwencją atrakcyjności inwestycyjnej.

W ostatnich latach nastąpiło masowe wejście na rynek włoski dużych funduszy inwestycyjnych, które wykupują całe budynki o wartości historycznej. Wśród nich są amerykańskie fundusze Blackstone, Colony Capital, Hines, angielski Aermont Capital, a także chińskie firmy francuskie i niemieckie. W tym niestabilnym okresie historycznym istnieje wyraźny zamiar ze strony globalnych funduszy inwestycyjnych, aby inwestować w spokojnym europejskim porcie, a nie na młodych rynkach wschodzących. Być może potencjalni nabywcy powinni podążać za profesjonalistami w tej branży.

Jak wspomniano powyżej, nieruchomość we Florencji jest trofeum, a jej zakup nie powinien być traktowany jako zwykła transakcja, ale jako prawdziwe polowanie na trofeum. Jeśli istnieje chęć zdobycia tego trofeum, należy rozważyć wszystkie opcje, ponieważ wybór będzie niewielki. Nieruchomości we Florencji to wysoce płynne aktywa, które można wykorzystać i spieniężyć tak szybko, jak czek bankowy w dowolnym momencie. Dlatego zakup mieszkania w mieście i jego okolicach można śmiało polecić zarówno do użytku osobistego, jak i inwestycyjnego.

Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu materiału naszym ekspertom z Włoch:

Elena Dvurechenskaya, dyrektor ITALCASA

Daria Zhuravleva, agent nieruchomości w REAL Prestige Property

Источник