Wnioski o kredyt hipoteczny i ważne umowy: jak Forum Ekonomiczne w Petersburgu wpłynęło na budowniczych?

Zdjęcie: Roscongress Photo Bank

Przede wszystkim budowniczowie czekali na wiadomości z Międzynarodowego Forum Ekonomicznego w Petersburgu w 2024 r. w sprawie przedłużenia i modyfikacji warunków preferencyjnych programów hipotecznych. Kwestia kredytów hipotecznych została poruszona, ale nadal nie ma pełnej jasności. Fontanka wraz ze Stowarzyszeniem Budowniczych Petersburga zapytała czołowych deweloperów miasta o to, co ciekawego usłyszeli na forum, jakie umowy podpisali i na co nie zwrócono wystarczającej uwagi.

Fedor Turkin, Przewodniczący Rady Dyrektorów RST Holding, był pod wrażeniem tegorocznej edycji. forum z bezprecedensową liczbą uczestników, napiętym harmonogramem wydarzeń, różnorodnymi stoiskami i prezentacjami. Według niego stały się one jeszcze bardziej żywe, innowacyjne i zaawansowane technologicznie niż w zeszłym roku.

- Uczestniczę w SPIEF co roku od ponad 15 lat i mogę powiedzieć, że główną różnicą tegorocznego forum jest bardzo silne wewnętrzne nastawienie rosyjskiego biznesu. Niezależnie od okoliczności zewnętrznych, wiemy na pewno, że możemy zrobić wszystko, osiągniemy wszystko" - skomentował.

Według niego, wśród kwestii, które dotyczą wszystkich, jest to, co czeka biznes? A jeśli przywódcy kraju uważają, że rząd, bank centralny i administracja prezydencka mają wystarczającą siłę, aby opracować strategię rozwoju rosyjskiej gospodarki, to społeczeństwo uważa, że słuszne byłoby zaangażowanie większej liczby ekspertów, Fiodor Turkin uważa.

- Biznes oczywiście czeka na powrót kluczowej stopy procentowej do rozsądnych wartości - dodał. - Jeśli chodzi o rozwój budownictwa, należy opracować narzędzia do nasycenia rynku przystępnymi cenowo mieszkaniami budowanymi przy użyciu stosunkowo tanich kredytów bankowych. Powinno to być realizowane poprzez przystępne cenowo programy hipoteczne. Jestem przekonany, że aby zapewnić konkurencyjność gospodarki kraju w porównaniu z wiodącymi gospodarkami świata, potrzebne są konkurencyjne czynniki wzrostu gospodarczego - takie jak obniżona stopa procentowa kredytu, stabilny, uczciwy i zrównoważony kurs wymiany rubla oraz przystępne kredyty hipoteczne.

Sergey Sofronov, dyrektor handlowy Grupy PSK, mówi, że wszyscy czekali na wiadomości o perspektywach preferencyjnych programów hipotecznych, a te zostały ogłoszone przez prezydenta - w odniesieniu do rodzinnych kredytów hipotecznych. Warunki ich udzielania ulegną znaczącym zmianom. W szczególności liczba potencjalnych kredytobiorców zostanie zmniejszona przez ograniczenie wieku dzieci w rodzinie - do 6 lat.

"Jeśli chodzi o rozwój Petersburga, interesujące było poznanie kilku nowych projektów związanych z jakością środowiska miejskiego i rozwojem miasta" - dodał. - Są to nowe drapacze chmur w obszarze Lakhta, nowy klaster kurortów w Gorskaya, a nawet nowa sala koncertowa na wyspie Novo-Admiralteysky. Duży projekt transportowy - południowo-zachodnia obwodnica kolejowa Petersburga - również będzie miał pozytywny wpływ na miasto, ponieważ umożliwi wyprowadzenie tranzytowego ruchu towarowego z miasta.

Sergey Sofronov zwrócił uwagę na dwa kluczowe punkty SPIEF 2024. Po pierwsze, wolumen transakcji dotyczących projektów w Petersburgu. Według oficjalnych danych ponad 1,2 biliona rubli, czyli prawie 2,5 razy więcej niż według umów i zamiarów zawartych dla Moskwy. Po drugie, istnieje różnorodność: od budowy centrum danych i klastrów rekreacyjnych po budownictwo przemysłowe, w tym farmaceutyczne, motoryzacyjne, a nawet przetwórstwo ryb.

Egor Fedorov, dyrektor handlowy GloraX, wśród najciekawszych wydarzeń wymienia również decyzję w sprawie preferencyjne kredyty hipoteczne ogłosił Władimir Putin.

"SPIEF tradycyjnie stał się platformą spotkań i dyskusji na temat aktualnych zagadnień związanych z rozwojem branży i kluczowymi trendami" komentuje Sergey Sergeev, dyrektor ds. projektów mieszkaniowych i infrastrukturalnych w Kronfort. - Po raz kolejny padły słowa o znaczeniu budownictwa i sektora mieszkaniowego w ogóle w tworzeniu dobrobytu gospodarczego i społecznego kraju, komfortowego środowiska życia. Poświęcono temu dziesiątki dyskusji i sesji. Wiele uwagi poświęca się dziś małym i średnim miastom, które dołączyły do rywalizacji o mieszkańców wraz z "milionerami", Petersburgiem i Moskwą.

Według niego tendencja do tworzenia komfortowego środowiska w małych miastach przyczynia się do pojawienia się dużych graczy w regionach. Jednym z trendów jest również rozwój klastrów kulturalnych, rekreacyjnych i kreatywnych na wcześniej niewykorzystanych terenach.

- Temat ten został również nakreślony przez prezydenta Rosji, który mówił o powszechnym zaangażowaniu w obrót gospodarczy takich działek z opuszczonymi lub niedokończonymi budynkami. Ich przekształcenie i ponowne uruchomienie poprawi środowisko miejskie, przyciągnie firmy z interesującymi projektami mieszkaniowymi". Sergey Sergeev dodał. - Teraz jesteśmy świadkami takich pozytywnych zmian w Kronsztadzie, gdzie od 2019 roku realizowany jest zakrojony na szeroką skalę projekt "Wyspa Fortów". Stał się on głównym motorem rozwoju transportu drogowego, infrastruktury społecznej, turystycznej i sportowej tej lokalizacji. Nasza firma bierze aktywny udział w tworzeniu atrakcyjnego wyglądu wcześniej zamkniętego i nieużywanego terytorium.

Obecnie Grupa Alcor buduje tu dwa niskie bloki mieszkalne z infrastrukturą społeczną i handlową, a także port jachtowy z kompleksem kulturalno-rozrywkowym i hotelem, dzięki czemu Kronsztad w ciągu kilku lat stanie się nowym punktem przyciągającym mieszkańców i turystów.

Uścisnęliśmy sobie dłonie

Ważną częścią SPIEF jest zawieranie różnych umów i podpisywanie porozumień.

- Podpisywanie umów na SPIEF to niemal gwarantowany sposób na przyciągnięcie większej uwagi do ogłaszanych planów - mówi Sergey Sofronov. - Ze względu na ogólne zainteresowanie forum, na tej fali informacyjnej można bardzo szeroko zadeklarować swoje zamiary. Dlatego praktyka planowania rozwoju SPIEF i przeniesienia oficjalnego ogłoszenia na tę stronę jest istotna dla firm ze wszystkich regionów, nie tylko tych, które szukają Petersburga.

Na przykład A101 Group of Companies podpisała dwie umowy na SPIEF: w sprawie budowy największego rosyjskiego kurortu wodnego w Nowej Moskwie oraz memorandum o współpracy z VK.

- Podpisaliśmy pierwszą umowę z DOM Bank.The Russian Federation" i korporacją "Tourism.The Russian Federation". Dmitry Tsvetov, dyrektor ds. rozwoju w A101 Group of Firmy. - Przewiduje on budowę ośrodka wodnego w klastrze sportowo-turystycznym Prokshino o powierzchni około 125,5 tys. metrów kwadratowych i koszcie co najmniej 20 mld rubli. Będzie się on składał z trzech głównych stref: aquaparku, centrum nurkowego i centrum surfingowego, a jedną z unikalnych rozrywek będzie pierwsza sztuczna strefa canyoningu w regionie moskiewskim.

Ponadto w parku wodnym znajdą się baseny dla dzieci ze zjeżdżalniami, atrakcje wodne i basen z falami dla dorosłych, a także strefa termalna. Centrum surfingu zostanie wyposażone w system do tworzenia sztucznych fal, a profesjonalne centrum nurkowe ze zmienną głębokością basenu do 25 metrów stanie się najgłębszym w regionie moskiewskim. Otwarty zostanie również 4-gwiazdkowy hotel z 254 pokojami i centrum SPA.

- W ramach umowy z VK, zgodziliśmy się połączyć nasze doświadczenie w zakresie rozwoju infrastruktury mieszkaniowej Dmitry Tsvetov kontynuował. - W szczególności planujemy wykorzystać technologie i usługi oparte na sztucznej inteligencji do analizy rynku, digitalizacji procesów biznesowych i zwiększenia poziomu komfortu obszarów mieszkalnych. W szczególności technologie VK i nasza wiedza specjalistyczna pozwalają nam przenieść badania socjologiczne na nowy poziom, stworzyć nowe podejście do infrastrukturalnego wypełnienia dzielnic, pojawienia się w nich nowych funkcji dla rynku.

GC Alcor i ANO Ostrov Forts podpisały porozumienie na terenie SPIEF-2024 w sprawie budowy 4* Grand Hotelu i portu jachtowego z kompleksem kulturalno-rekreacyjnym na terenie klastra turystyczno-rekreacyjnego w Kronsztadzie.

- Nowe hotele otworzą dodatkowe możliwości dla gości miasta, aby pozostać w Kronsztadzie na dwa dni lub dłużej, uczestniczyć w wydarzeniach biznesowych w komfortowym trybie i zapoznać się z licznymi atrakcjami bez pośpiechu, - komentuje Sergey Sergeev. - Port jachtowy zrekompensuje istniejący niedobór miejsc parkingowych dla małych statków i stworzy korzystne warunki dla rozwoju sportów wodnych i turystyki jachtowej w Kronsztadzie. Gospodarka miejska otrzyma nowe miejsca pracy, efektywny popyt dla lokalnych firm i dodatkowe wpływy podatkowe z realizacji projektu.

Hotel o łącznej powierzchni 12,6 tys. mkw. będzie dysponował co najmniej 130 miejscami noclegowymi. Port jachtowy (marina) został zaprojektowany na 239 miejsc postojowych na wodzie, w tym zewnętrzny magazyn jachtów na 90 miejsc. W kompleksie zaplanowano również hangar do zimowego przechowywania jednostek pływających o łącznej powierzchni 8,1 tys. m2, pływające nabrzeża o łącznej długości 1,6 km, slip do podnoszenia jachtów o długości do 30 m, konstrukcję hydrauliczną składającą się z pomostu rozdzielającego, miejsca do cumowania paliw płynnych, ściany cumowniczej i ochrony brzegu. Ponadto w ramach portu jachtowego powstanie budynek administracyjny z restauracją o łącznej powierzchni 1,1 tys. m2, wielofunkcyjny kompleks o powierzchni 2,6 tys. m2, w którym znajdzie się klub jachtowy, szkółka żeglarska dla dzieci i obiekty handlowe.

Na targach SPIEF plany wejścia do Petersburga ogłosił jeden z największych rosyjskich deweloperów z Uralu, firma Lingonberry. Eksperci oceniają to pozytywnie.

- Obecnie coraz więcej deweloperów z Petersburga i Moskwy wkracza do regionów, a lokalne silne firmy przyjeżdżają do nas stamtąd - komentuje. Sergey Sergeev. - Jest to pozytywny trend. Wzrost konkurencji i wykorzystanie udanych doświadczeń zdobytych w innych regionach stają się motorem jakościowego rozwoju całego rynku.

W tym roku RTI podpisało na forum dwie ważne umowy z bankami.

- Jedna z nich dotyczy finansowania obiecujących projektów przez Gazprombank w Sankt Petersburgu, druga - z DOM.RF Bank - wzmacnia nasze zamiary kontynuowania rozwoju projektów w Moskwie przy wsparciu finansowym banku, - powiedział Fedor Turkin. - Przeprowadziliśmy również szereg negocjacji z przedstawicielami administracji rosyjskich regionów, dotyczyły one głównie ważnych społecznie projektów spółki.

GloraX zawarła dwie strategiczne umowy o współpracy w ramach SPIEF.

- W szczególności, ogłosiliśmy nasze wejście do nowego regionu i podpisaliśmy umowę z Korporacją Rozwoju Dalekiego Wschodu i Arktyki (KRDV) oraz rządem obwodu murmańskiego, - wyjaśniono. Egor Fedorov. - Umowa przewiduje realizację dużego projektu zintegrowanego rozwoju terenów na działce o powierzchni 25 hektarów. W ramach projektu powstanie 170 tysięcy metrów kwadratowych. Wielkość inwestycji w projekt wyniesie 11 miliardów rubli. Rozpoczęcie budowy zaplanowano na 2024 r., a zakończenie na 2032 r.

Ponadto na targach SPIEF Glorax podpisał umowę o strategicznym partnerstwie z Rostelecom, największym rosyjskim dostawcą usług i rozwiązań cyfrowych. Według Jegor FiodorowDokument zakłada współpracę w kilku obszarach, z których głównym jest rozwój i promocja skutecznych rozwiązań cyfrowych w zakresie budowy, zarządzania i eksploatacji nieruchomości.

"Wspólnie planujemy ulepszyć narzędzia bezpieczeństwa informacji w obiektach GloraX, wdrożyć zintegrowane systemy inteligentnych usług informacyjnych na wszystkich etapach projektu rozwojowego" - dodał. - Ważnym aspektem partnerstwa jest opracowanie jednolitego podejścia do organizacji usług informacyjnych, testowanie nowych technologii i tworzenie wspólnych rozwiązań platformowych.

Kamień węgielny kredytu hipotecznego

Oświadczenie Władimira Putina w sprawie rodzinnego kredytu hipotecznego nie pozostało niezauważone.

- Oczywiście rozszerzenie warunków programu rodzinnych kredytów hipotecznych będzie miało pozytywny wpływ na poziom popytu na nieruchomości pierwotne w małych miastach, - mówi Egor Fedorov. - W Rosji jest ponad 800 małych miast, w których mieszka około 20% ludności kraju. Decyzja o wprowadzeniu nowych warunków dla rodzinnych kredytów hipotecznych zwiększy atrakcyjność inwestycyjną małych miast i spowolni procesy migracyjne. Z kolei dostępność takiego programu zachęci deweloperów do budowania wysokiej jakości projektów w małych rosyjskich miastach, co będzie miało pozytywny wpływ na poziom mieszkań na mieszkańca

- Oczywiście program czeka na zauważalne zmiany, -... Dmitry Tsvetov kontynuował. - Małe miasta, zwłaszcza te położone w pobliżu dużych zakładów przemysłowych, otrzymają dodatkową zachętę. Działanie to może skutecznie rozwiązać problem nie tylko zatrzymania odpowiednich specjalistów w przedsiębiorstwach, ale także zapewnienia napływu nowych. Jednocześnie sensowne wydaje się stworzenie bazy danych na temat liczby przedsiębiorstw przemysłowych w małych miastach i realnego poziomu wynagrodzeń w nich. Pomoże to w dalszej analizie skuteczności podejmowanych działań i stworzeniu mapy drogowej dla skalowania takich regionalnych narzędzi wsparcia.

- Najprawdopodobniej dalszy rozwój preferencyjnych programów hipotecznych będzie bardziej ukierunkowany. Zostało to wielokrotnie stwierdzone przez przedstawicieli władz, - powiedział Sergey Sergeev. - Jednocześnie priorytetem pozostaje wsparcie rodzin. W związku z tym prawdopodobne jest, że rodzinny kredyt hipoteczny zostanie rozszerzony w tempie 6% dla mieszkańców małych miast.

Jednakże, jak Sergey Sofronov zauważa, wszystkie preferencyjne programy hipoteczne i kluczowe zmiany w nich zostały wcześniej ogłoszone przez prezydenta.

- Oczywiście będzie to podstawa dla dalszej praktyki udzielania kredytów hipotecznych.

Szefowa Banku Centralnego, Elvira Nabiullina, również mówiła na SPIEF o preferencyjnych programach hipotecznych. Nic nowego: należy je zmniejszyć, aby pożyczki były bardziej przystępne. Jednak deweloperzy nie popierają tego stanowiska.

- Rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych w wysokości 16-20% rocznie to wyłączenie wszelkich odsetek w kredytach mieszkaniowych na warunkach podstawowych, -... Sergey Sofronov uważa. - Są to stawki ochronne, które sprawiają, że zakup mieszkania staje się nieosiągalny.

Podał przykład, że w przypadku kredytu hipotecznego ze wsparciem państwa w wysokości 8% rocznie i przy kwocie kredytu w wysokości 6 mln rubli, miesięczna rata za okres 30 lat wynosi 44 tys. rubli miesięcznie. Przy stawce 18% rocznie, miesięczna płatność przy tym samym kredycie wyniesie 90 tysięcy rubli miesięcznie.

- Nie sądzę, aby preferencyjne kredyty hipoteczne były głównym dostawcą pieniędzy do gospodarki, co przyspiesza inflację - dodał.

- Preferencyjne kredyty hipoteczne tradycyjnie stanowią znaczną część kredytów hipotecznych. sprzedaż w pierwotnym budownictwie mieszkaniowym rynek w segmencie masowym. W ten sposób dostępność programów preferencyjnych nie tylko pozwala obywatelom na poprawę warunków życia, ale także wspiera jeden z podstawowych sektorów rosyjskiej gospodarki", komentuje Egor Fedorov. - Jeśli chodzi o związek między programami preferencyjnymi a dostępnością kredytu, naszym zdaniem nie jest on oczywisty, ponieważ poziom dostępności kredytu zależy przede wszystkim od wielkości kluczowej stopy procentowej.

Sergey SergeevZ kolei zauważył, że wraz z systematycznym spadkiem zdolności kredytowej ludności w średnim i długim okresie (co jest oczekiwane w wyniku ograniczenia programów preferencyjnych), banki będą w stanie zmniejszyć ryzyko niewypłacalności potencjalnych kredytobiorców, a w rezultacie zrewidować dodatki makroostrożnościowe. W rzeczywistości pozwoli to bankowi zweryfikować koszty kredytów i zaoferować ludności bardziej komfortowe warunki, co powinno zwiększyć dostępność kredytów.

Dążenie do równowagi

Inną kwestią, która jest również związana z wysokimi stopami procentowymi i zniesieniem preferencyjnych kredytów hipotecznych, jest równowaga podaży i popytu na rynku. Nikita Stasishin, wiceminister budownictwa i mieszkalnictwa oraz usług komunalnych, powiedział na forum, że zostało to osiągnięte w całym kraju. Jednak jeśli chodzi o Petersburg, deweloperzy uważają, że istnieją pewne kwestie.

- Według analityków, w aglomeracji petersburskiej (zagregowanej według wszystkich klas pierwotnych mieszkań i apartamentów) w maju 2024 r. rynek znajduje się w lekkiej nierównowadze, - twierdzi Sergey Sergeev. - Obecna wielkość podaży przy obecnym poziomie popytu zostanie wyprzedana w ciągu 0,7 roku. Sytuacja ta charakteryzuje się jedynie tym, że deweloperzy bardzo umiarkowanie eksponują swoją ofertę mieszkań, równoważąc wolumeny i ceny.

Według niego podobny obraz można zaobserwować porównując popyt i nową podaż. W maju 2024 r. sprzedano 23% całkowitej powierzchni. Jest więcej mieszkań niż zostało sprzedanych (skumulowana suma za styczeń - maj - różnica wyniosła 12%).

Według Egor FedorovW Sankt Petersburgu od początku roku do końca maja na pierwotnym rynku nieruchomości zawarto 11 794 transakcji. W tym samym czasie na rynku pojawiło się 7 701 działek w klasie biznes, 47 387 działek w klasie komfort, 5 748 działek w klasie ekonomicznej, a także 1 965 działek w segmencie premium.

- Łączna oferta wynosi zatem 62 801 lotów. Naszym zdaniem jest zbyt wcześnie, aby mówić o równowadze podaży i popytu w tym momencie" - dodał.

- Stosunek bieżącej wielkości podaży i popytu może pasować do takiej definicji, - Sergey Sofronov uważa. - W każdym razie jest to stwierdzenie faktu na dzień dzisiejszy. Od 1 lipca będziemy mieli do czynienia z inną rzeczywistością, ze znacznym spadkiem popytu na istniejące oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Jednocześnie budowlańcy chcieliby, aby na forum więcej uwagi poświęcono istniejącej strategii rozwoju branży budowlanej, przyjętej w 2022 r. i obowiązującej do 2030 r. - ich zdaniem nie poświęcono jej wystarczającej uwagi.

- Z jednej strony, istnieją cele i plany, z drugiej strony, istnieje niepełne zrozumienie tego, jak korzystne pozostaje prawdopodobieństwo ich realizacji, biorąc pod uwagę klimat gospodarczy, - mówi Sergey Sofronov. - Z drugiej strony stwierdzono, że koncepcja planowania przestrzennego jest uznawana za fundamentalną dla rozwoju terytoriów. Oznacza to, że nie jest to tylko przestarzały zestaw dozwolonych/zakazanych działek, ale projekt przyszłego stanu miast i aglomeracji.

Zdjęcie: Roscongress Photo Bank

Источник: www.fontanka.ru