W sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych pojawią się poważniejsze grzywny dla niektórych i bardziej zrozumiałe taryfy dla innych

Zbliżenie na kolorowy abstrakcyjny obraz olejny z zawijasami i teksturą

Pozbawione skrupułów organizacje dostarczające zasoby, które nagle wyłączają naszą ciepłą wodę i energię elektryczną, zaczną płacić grzywny dziesięciokrotnie. Proponuje się powiązanie kwoty płatności za utrzymanie i utrzymanie mienia komunalnego nie z życzeniami Kodeksu karnego, ale z dokumentacją techniczną dla MKD

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - более понятные тарифы

Kilka wiadomości związanych z sektorem mieszkaniowym i usług komunalnych zasługuje na szczególną uwagę. Po pierwsze, Prezydent Federacji Rosyjskiej podpisał ustawę federalną nr 116-FZ z dnia 29 maja 2024 r. "O zmianie art. 7.23 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej".

Jak zauważa kanał telegramu "Laws of Construction", od 9 czerwca obowiązują nowe grzywny za dostarczanie substandardowych mediów, które zostały dziesięciokrotnie zwiększone dla pozbawionych skrupułów organizacji dostarczających zasoby (RSO). Mówimy o nielegalnych wyłączeniach dostaw ciepłej wody lub ogrzewania w zimie, przedłużającym się zawieszeniu usług elektrycznych i podobnych naruszeniach.

System kar jest teraz dwustopniowy. Za pierwotne naruszenie terminów i jakości dostaw zasobów komunalnych grzywny będą wynosić do 10 tysięcy rubli dla urzędników i do 50 tysięcy rubli dla osób prawnych. Grzywny w wysokości odpowiednio do 30 tysięcy rubli i do 100 tysięcy rubli będą nakładane za każde kolejne naruszenie.

Po drugie, Komisja Dumy Państwowej ds. Budownictwa, Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych przygotowała projekt ustawy zmieniającej kodeks karny. Według autorów dokumentu, po jego przyjęciu zarządzanie nowo wybudowanymi ICMS stanie się bardziej efektywne.

Jak wyjaśniają eksperci, zmiany zaproponowane do Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej ustanawiają: tymczasowy kodeks karny, z którym deweloper zawarł umowę o świadczenie usług, powinien rozpocząć pełne zarządzanie MCD rok po oddaniu domu do użytku. Obecnie termin ten wynosi trzy miesiące, ale w tym czasie nie wszystkie mieszkania udaje się przekazać właścicielom, co komplikuje proces zarządzania nieruchomościami komunalnymi.

Ponadto zmienia się podejście do ustalania taryf. Obecnie wysokość opłaty określona w umowie między kodeksem karnym a deweloperem nie ma uzasadnienia finansowego i ekonomicznego, dlatego taryfy dla właścicieli często okazują się zawyżone.

Zgodnie z nowymi przepisami, kwota płatności za utrzymanie i konserwację nieruchomości komunalnej nie będzie związana z życzeniami Kodeksu karnego, ale z dokumentacją techniczną dla MKD. Dokumentacja techniczna będzie również zawierać instrukcję obsługi budynku mieszkalnego: będzie zawierać zalecenia dotyczące konserwacji i napraw nieruchomości komunalnych, żywotności poszczególnych elementów i tak dalej. Na podstawie tych informacji Spółka Zarządzająca przygotuje taryfy za zarządzanie.

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - более понятные тарифы

Fot: Anton Vergun/TASS

Co deweloperzy sądzą o proponowanych innowacjach? Czy widzą jakieś niebezpieczeństwa w ich zaakceptowaniu? I co najważniejsze, czy uważają za realne problemy, które skłoniły ich do myślenia o nowych zasadach?

Elena Komissarova, dyrektor generalny BEL Development Group

"Rzeczywiście, procedura określania kosztów usług firmy zarządzającej na etapie zakupu mieszkania w nowym budynku jest poważną kwestią w dziedzinie nieruchomości mieszkaniowych. Właściciele mieszkań MKD mają do czynienia z już ustaloną taryfą za zarządzanie i eksploatację przy zakupie domu, a wielu właścicieli błędnie uważa taryfy za nieprzejrzyste i zawyżone. Każda firma zarządzająca, obliczając taryfę, opiera się przede wszystkim na wstępnej dokumentacji technicznej, a także na kosztach administracyjnych i biznesowych w ramach własnych procesów biznesowych. W każdej umowie pomiędzy właścicielem a firmą zarządzającą, oddzielny wniosek powinien zawierać najbardziej przejrzystą interpretację taryfy. Jednocześnie firma zarządzająca musi być zorientowana na klienta i niezwłocznie dostarczać właścicielom uzasadnienia i komentarze, jeśli mają pytania dotyczące taryfy. Niestety właściciele nie otrzymują informacji zwrotnej we wszystkich segmentach, a to z pewnością wpływa na lojalność. Przyjęcie ustawy może znacznie ograniczyć kodeks karny w przyciąganiu zasobów niezbędnych do zapewnienia wysokiej jakości działania, na przykład przy wyborze szeregu wyspecjalizowanych dostawców usług. Niemniej jednak takie podejście zapobiegnie ustaleniu nieuzasadnionej kwoty opłat operacyjnych, jeśli mówimy o pozbawionej skrupułów firmie zarządzającej. Projekt ustawy wydłuża również okres obowiązywania umowy o zarządzanie domem zawartej przez dewelopera z Kodeksem karnym. Obecnie wynosi on trzy miesiące, teraz właściciele domów będą mogli samodzielnie wybrać nowego zarządcę dopiero po roku. Tymczasowy charakter zarządzania nowymi budynkami jest w pełni uzasadniony. Niezwłocznie po oddaniu domu do użytkowania właściciele przeprowadzają remonty, a deweloper likwiduje roszczenia zidentyfikowane po odbiorze mieszkań. Obecny trzymiesięczny termin jest zbyt optymistyczny. Praktyka pokazuje, że większość mieszkańców kończy remonty i wprowadza się nie wcześniej niż po pół roku, a dom staje się w pełni zamieszkały średnio po roku. W tym okresie praca firmy zarządzającej powiązanej z deweloperem jest najskuteczniejszym rozwiązaniem w zakresie usuwania usterek. W każdym razie kwestie mieszkalnictwa i usług komunalnych są najbardziej wrażliwe i społecznie istotne dla ludności, w związku z czym niniejszy projekt ustawy i podobne inicjatywy wymagają szczegółowych badań i analiz oraz muszą uwzględniać równowagę interesów właścicieli i kodeksu karnego".

Vera Stefan, dyrektor handlowy firmy Asterus

"Wydłużenie terminu do roku to naprawdę właściwy środek. W ciągu roku deweloper wraz z firmą zarządzającą będą mieli czas na wdrożenie koncepcji zarządzania budynkiem mieszkalnym, klient będzie mógł zagłębić się w szczegóły, zrozumieć wszystkie cechy tej koncepcji, potrzebę każdego elementu i sam zdecydować, czy jest gotowy zapłacić za te usługi, czy nie. Teraz wszyscy deweloperzy rozumieją, że usługa świadczona przez firmę zarządzającą mieszkańcom po zakupie mieszkania i osiedleniu się jest jednym z najważniejszych elementów produktu. W związku z tym wybrana firma zarządzająca jest partnerem, który świadczy usługi wpływające na jakość produktu i reputację dewelopera na rynku. Dlatego firma zarządzająca jest często angażowana jako konsultant już na etapie opracowywania projektu, ważne jest, aby uzyskać ocenę wbudowanych cech produktu z punktu widzenia ich dalszej eksploatacji: co będzie trudne lub kosztowne w utrzymaniu, czyszczeniu i czyszczeniu, co należy dodać do pielęgnacji roślin i podlewania, i tak dalej. Tylko przez okres około roku firma zarządzająca i deweloper będą mogli zademonstrować ludziom, że nawiązali kontakt i dialog, że deweloper nadal dba o projekt po jego wdrożeniu, że jest gotowy zagłębić się w specyfikę działania swojego obiektu, wyeliminować wady lub odwrotnie, dodać nowe usługi i rozwiązania, a tym samym zadbać o mieszkańców. Trzy miesiące to na to za mało. W tym okresie nie zawsze jest możliwe przekazanie kluczy wszystkim właścicielom w dużych kompleksach mieszkaniowych. Nabywcy nie mają czasu na rozpoczęcie napraw, a tym bardziej nie mają doświadczenia życiowego. Często ich opinia na temat kodeksu karnego kształtuje się tylko na podstawie doświadczenia interakcji na etapie prac remontowych: zamawiania przepustek, wywozu śmieci i tym podobnych. Dlatego potrzebny jest dłuższy okres. Teraz o taryfach: ten punkt jest szczególnie istotny w przypadku obiektów o wysokim komforcie, które nie mogą być obsługiwane w ramach taryf miejskich. Na przykład w kompleksie mieszkalnym klasy biznesowej Alia zespół zarządzający, nawet podczas uruchamiania pierwszego etapu działalności, nie opierał się na taryfie miejskiej, ale na charakterystyce technicznej obiektu i opracowanej koncepcji. W przeciwnym razie niemożliwe byłoby zapewnienie obiecanego poziomu komfortu. Proponowane zmiany sprawią, że to doświadczenie będzie powszechnie wykorzystywane. Jeśli chodzi o finansowe i ekonomiczne uzasadnienie dla ustalania wysokości opłaty klimatycznej, to z pewnością ono istnieje. Ceny nie są brane z sufitu, składa się na nie wiele czynników. Jednym z nich są wynagrodzenia pracowników i wykonawców, które z roku na rok tylko rosną. Na przykład średnia pensja dozorcy w latach 2019-2020 wynosiła 45 tysięcy rubli, aw 2024 roku oczekiwania dotyczące pensji dozorcy wynoszą już 68-73 tysiące. Wynagrodzenie strażnika również wzrosło: kilka lat temu było to 1,5 tysiąca rubli za zmianę, a od 2023 roku - co najmniej 2,8 tysiąca. Ponadto rosną koszty chemii czyszczącej (nie są one produkowane w Rosji i znacznie wzrosły), materiałów eksploatacyjnych i zapasów. Dla kupujących, którzy kupują mieszkania klasy wyższej niż komfort, ważne jest, aby zrozumieć, że będą musieli płacić powyżej rynku za utrzymanie i eksploatację. Powtarzam jeszcze raz: wszystkie taryfy są szczegółowo określone, w przeciwnym razie komisja i grupa inicjatywna domu ich nie przegapią. Wszystkie kontrowersyjne kwestie są poddawane pod głosowanie, a ludzie mają prawo dokonać wyboru za lub przeciw. Na przykład deweloper zaplanował lobby z recepcją, dlatego zakłada się, że w takim lobby pracuje konsjerż. Ale jeśli właściciele zagłosują przeciwko, lobby pozostanie puste, bez konsjerża, pomimo koncepcji dewelopera. Na przykład, w niektórych kompleksach mieszkaniowych projektowane są obecnie wspólne pokoje dziecięce. Ale nie każdy chce za nie płacić, co jest logiczne na przykład dla bezdzietnych właścicieli. Z drugiej strony, kupując mieszkanie, deweloper nie ukrywa przed klientem faktu, że zgodnie z koncepcją w domu będą wspólne pokoje dziecięce - jest to uważane za zaletę projektu. Dlatego właściciel musi z góry zrozumieć, że utrzymanie takiego pokoju będzie również uwzględnione w taryfie Kodeksu karnego. Aby odmówić zapłaty, konieczne będzie przedłożenie sprawy walnemu zgromadzeniu właścicieli i zebranie większości głosów".

A co sądzą przedstawiciele segmentu brytyjskiego? Według Denisa Trotsenko, dyrektora generalnego Commonwealth Partnership Management Company, kwestia wyznaczenia tymczasowej firmy zarządzającej jako dewelopera była omawiana od dłuższego czasu w różnych miejscach i w ramach różnych stowarzyszeń. "Po rozważeniu sytuacji z punktu widzenia zdrowego rozsądku można stwierdzić, że powołanie tymczasowej firmy zarządzającej na trzy miesiące nie przyniesie żadnych wymiernych korzyści praktycznych. Wynika to z faktu, że struktura zarządzania nieruchomością wspólną zaczyna się tworzyć w mniej lub bardziej zrozumiałym schemacie i we współpracy z właścicielami około rok po wejściu firmy zarządzającej" - podkreśla ekspert i zauważa, że specjaliści rozmawiali o tym niejednokrotnie.

Denis Trotsenko, dyrektor generalny Commonwealth Partnership Management Company: "Przez długi czas różne stowarzyszenia proponowały ustalenie okresu zarządzania spółką zarządzającą na dwa lata od momentu podpisania umowy o zarządzanie lub decyzji dewelopera. W tym przypadku istnieje jeden konflikt, który odróżnia rosyjski biznes od, powiedzmy, biznesu w Azji Środkowej: w Azji Środkowej wybiera się nie metry kwadratowe, ale "głowy". Innymi słowy, podczas głosowania brana jest pod uwagę liczba właścicieli, a nie liczba metrów kwadratowych. W ten sposób region Azji Środkowej w rzeczywistości uchronił się przed manipulacją metrami kwadratowymi należącymi do dewelopera. Ogólnie rzecz biorąc, inicjatywa powołania firmy zarządzającej na rok jest absolutnie rozsądna i praktyczna i z pewnością zapewni wyższy poziom jakości usług w obszarach publicznych, budowanie relacji z właścicielami, a także opracowanie "koncepcji zarządzania obiektami" - czyli metodologii zarządzania kompleksem mieszkaniowym jako całością."

Jednak powiązanie taryfy z dokumentacją techniczną, zdaniem eksperta, rozwiąże problem tylko połowicznie, ponieważ struktura zarządzania obiektem i eksploatacji jego systemów inżynieryjnych z dokumentacją techniczną nie jest w pełni zszyta. "Model finansowy obiektu opiera się na zestawie parametrów, takich jak dokumentacja techniczna i złożoność treści inżynieryjno-technicznych. Następnie jest obwód bezpieczeństwa - zewnętrzny i wewnętrzny, niezbędne usługi, które są włączone przez dewelopera do koncepcji budowy i tak dalej. Właściciele, zwłaszcza w klasie biznesowej, nie kupują liczników, ale rodzaj ekosystemu, który stanowi podstawę do kształtowania taryfy. Z drugiej strony, może być wskazane podzielenie usług na podstawowe, które mogą być naprawdę związane i stałe, oraz dodatkowe, które są wymagane przez mieszkańców zgodnie z koncepcją. W przeciwnym razie nigdy nie będzie możliwe znalezienie kompromisu między właścicielem, deweloperem i firmą zarządzającą" - uważa rozmówca BFM.ru .

Czytaj także:

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - более понятные тарифы

Jak zapobiegać cyberatakom na dużą skalę

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - более понятные тарифы

Zastępowanie importu: jakie trudności napotkały firmy?

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - более понятные тарифы

Najnowsze osiągnięcia w dziedzinie technologii

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - более понятные тарифы

Sztuczna inteligencja: czy warto się jej bać?

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - более понятные тарифы

Gdzie można bezpiecznie przechowywać dane?

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - более понятные тарифы

Skuteczne sposoby ochrony firmy

"Podczas licznych dyskusji doszliśmy do wniosku, że konieczne jest stworzenie minimalnej podstawy obliczeniowej do tworzenia taryf i powiązanie jej ze standardami. Stworzy to system księgowości, kontroli i tworzenia danych liczbowych i taryf dla usług dodatkowych. Nie ma innych, bardziej skutecznych sposobów wyjścia z tej sytuacji" - podsumowuje Denis Trotsenko.

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish