Jestem w domku. Dlaczego inwestycje w nieruchomości podmiejskie nabierają tempa

Я в домике. Почему инвестиции в загородную недвижимость набирают обороты

Zdjęcie: iStock.com / Evgeny Kharitonov

    Format podmiejskich nieruchomości inwestycyjnych jest często porównywany do mieszkań. Jak dotąd gracze dopiero zaczynają eksplorować młody, rozwijający się rynek, na którym jest miejsce na udane projekty rekreacyjne, a także na wypełnianie stożków i zdobywanie doświadczenia. Według St. Petersburg Real Estate, od ubiegłego roku liczba firm oferujących inwestycje w projekty podmiejskie w w obwodzie leningradzkim wzrosła 2,5-krotnie. Uczestnicy okrągłego stołu Fontanka opowiedzieli, co dzieje się na rynku zbiorowych inwestycji w obiekty podmiejskie.

    Znajdź i dołącz

    Jak powiedziano Olga Trosheva, szefowa St. Petersburg Real Estate Consulting Center, Obecnie podmiejskie projekty inwestycyjne są w większości małe: domy z działkami od 13 do 17. Istnieją jednak pojedyncze projekty, w których znajduje się ponad 50 budynków. Na rynku dostępna jest również oferta mini-projektów z nie więcej niż pięcioma działkami. Zasadniczo jako działki inwestycyjne oferowane są małe domki o powierzchni od 53 do 85 metrów kwadratowych. m na działkach o powierzchni 4-5 akrów i budżecie zakupu 6 milionów rubli. Jednocześnie firmy zarządzające sieciami nie są reprezentowane w podmiejskim obszarze inwestycyjnym, a firmy organizują własne.

    - Największa liczba podmiejskich projektów inwestycyjnych jest obecnie proponowana w trzech dzielnicach regionu: Wyborski - 43%, Wsiewołożski - 29%, Łomonosowski - 21%, - kontynuuje Trosheva. - Ośrodki wypoczynkowe znajdują się w pobliżu (w 79% przypadków), naturalnych lub sztucznych zbiorników wodnych. 71% projektów znajduje się w odległości do 40 km od obwodnicy.

    Ostatnio format ten aktywnie się rozwija, zwłaszcza w Moskwie, gdzie istnieją już dziesiątki takich kompleksów. Jak Kirill Kudinov, założyciel i właściciel firmy inwestycyjno-budowlanej Inreit, Należy zauważyć, że St. Petersburg pojawia się nieco później, ale nawet tutaj rynek rozwija się bardzo szybko.

    - Główną opcją jest ośrodek rekreacyjny w postaci oddzielnych domów w pewnej odległości od siebie, taki odosobniony format - wyjaśnił. - Jeśli chodzi o lokalizację, bazy są rozproszone po całym regionie Leningradu. Jak dotąd jest ich niewiele: Powiedziałbym, że jest około 15 takich dochodowych marek nieruchomości w regionie. Jednocześnie wolumen budowy nowych projektów stopniowo rośnie. Moment na rynku jest teraz bardzo interesujący, przypomina nieco rynek hoteli apartamentowych 6-7 lat temu: projekty dopiero zaczynają powstawać, deweloperzy szukają odpowiednich modeli, popełniają błędy, zdobywają doświadczenie i stopniowo zaczynają wytwarzać naprawdę interesujący produkt.

    Albina Maslova, założycielka i współwłaścicielka sieci NORKE,dodał: Maksymalna liczba takich obiektów koncentruje się wokół dwóch stolic. Od kilku lat podmiejskie bazy w Karelii rozwijają się i wykazują dobrą rentowność. Istnieją dość niskie ceny budowy, materiałów budowlanych i gruntów - a ponadto państwo aktywnie pomaga w zakresie zapewnienia komunikacji, dróg i energii elektrycznej. Według eksperta, te lokalizacje, w których jest naprawdę dużo turystów, ale prawie zerowy poziom usług, otrzymają boom w rozwoju. Takie miejsca są rozproszone po całej Rosji.

    - Na przykład Ałtaj - jest tam piękna przyroda, można postawić co najmniej jeden dom na stu akrach, a jednocześnie nie ma absolutnie żadnych dużych graczy w zarządzaniu - mówi. Maslova. - Oczywiście nie każdy pojedzie na narty do Ałtaju. Ale w ciągu ostatnich 2-3 lat wszystkie główne ośrodki narciarskie w Rosji otrzymały potężny rozwój ośrodków rekreacyjnych wokół. Również domy i wioski pojawiają się wzdłuż głównych rzek i szlaków turystycznych: Wołgi, Oki, Złotego Pierścienia. Przepływ turystów jest tam ogromny i praktycznie nie ma gdzie się zatrzymać w przyzwoitych miejscach.

    Zauważyła, że Moskwa i Petersburg już odchodzą od trendu na niestandardowe kształty domów - trójkąty, ramy, niektóre rozwiązania namiotowe, półkule. W tym roku powracają standardowe prostokątne słupki. Za kilka lat trend ten dotrze do regionów, w których wciąż "bawią się" nietypowymi projektami.

    Kiedyś wszyscy inwestorzy rzucili się do kupowania mieszkań, ponieważ było to proste, zrozumiałe, nie było pułapek, przypomniał Artyom Chugai, główny menedżer ds. partnerów w Maslov Group Development. Według niego rynek jest teraz pełny, a ludzie czekają, aż pojawi się coś naprawdę wartościowego, aby zainwestować tam pieniądze. Obszar podmiejski rozwijał się pod tym względem bardzo stopniowo, ale w ciągu ostatnich kilku lat nabrał rozpędu i osiągnął dobre wskaźniki. W regionach Karelii, Moskwy i Leningradu znajduje się wiele miejsc glampingowych i niedrogich domów.

    - W Petersburgu mieszka ponad 8 milionów ludzi, a większość z nich ma zaplanowane weekendy, każdy chce się zrelaksować - mówi. - Nie ma wystarczającej ilości rozrywki dla wszystkich, więc ludzie wyjeżdżają poza miasto. A rynek zaczyna się zmieniać, bo ludzie próbowali żyć nie w najbardziej komfortowych warunkach - to glamping, niedrogie małe domki typu A-frame, a nawet przyczepy kempingowe. Teraz chcą otrzymać pewną usługę za pieniądze, którymi są obciążeni. Na pierwszy plan zaczynają wysuwać się kompleksowe oferty: nie tylko zakwaterowanie, ale także wyżywienie i rozrywka na miejscu. Takie "usługowe" centra rekreacyjne zaczynają otrzymywać swoich legalnych konsumentów. Istnieje prosty związek: gdzieś jest duży przepływ wczasowiczów i niedobór miejsc noclegowych - logiczną konsekwencją będzie pojawienie się tam inwestorów zarówno z prostymi produktami, jak i dużymi budżetami i wielkością gruntów.

    - Ponieważ zajmujemy się budownictwem, ludzie przychodzą do nas z dwoma celami - zbudować dom na późniejszą sprzedaż lub na wynajem", powiedział Alexey Grishchenko, dyrektor generalny spółki Finnish House. - Trend ten stał się silniejszy od czasu pandemii ze względu na zamknięcie granic i ogólny odpływ z miasta. Zwróciłbym uwagę na takie obszary, jak budownictwo do odsprzedaży, budowa domów jednorodzinnych na wynajem krótko- lub długoterminowy, budowa centrów rekreacyjnych.

    Według eksperta, osiedla można podzielić na dwa rodzaje. Pierwszy to rekreacyjne, pod wynajem. Raczej północ, Przesmyk Karelski, jest tu tradycyjnie atrakcyjny. Jest tu ciekawsza przyroda, więcej zbiorników wodnych - właśnie to, co kojarzy się z rekreacją. Co więcej, nawet miejsca oddalone od miasta są poszukiwane. Drugi typ to osiedla na sprzedaż. Jest to zwykle interesujące dla tych, którzy chcą domu na pobyt stały, więc transport i infrastruktura społeczna są tutaj na pierwszym miejscu - bliżej miasta, szkół, sklepów itp.

    Dom jako inwestycja

    Istnieją różne formaty udziału kupującego w takich projektach inwestycyjnych, kontynuuje Artem Chugai. Jest to zakup całości, zakup udziałów, podział ziemi i domu, gdy jeden może być właścicielem ziemi, drugi może od niego wynająć ziemię i wynająć tam dom.

    - W szczególności w naszej firmie uważamy za zwycięską historię, gdy inwestor jest właścicielem zarówno działki, jak i domu - jest to dość silna gwarancja inwestycyjna - mówi ekspert. - Jest nasza firma zarządzająca, rentowność jest określona w umowie. Tworzymy prosty i zrozumiały produkt bez żadnych zmiennych. Na przykład, mieliśmy klienta, który chciał przystąpić do podobnego projektu za 30 milionów rubli przy użyciu metody kotłowej dystrybucji przychodów. Ale zaproponowano mu również zakup rowerów wraz z innymi inwestorami w celu ich wynajmu. Pojawiło się rozsądne pytanie: jak można kontrolować te rowery? Postawiliśmy więc na prostotę warunków, stały dochód, dobrej jakości domy i dziś szybko rozwijamy region Leningradu.

    - Podążaliśmy tą samą ścieżką, - Kirill Kudinov dodano. - Obecnie na rynku dostępne są różne oferty. Niektóre oferują wejście w małe działki, ale jednocześnie nie sprzedają gruntów. Zaletą dla inwestora jest to, że można wejść z małym czekiem, z drugiej strony nie ma jasnego i przejrzystego produktu. Sprzedajemy działkę - grunt plus budynek. Jest to jak najbardziej przejrzyste i zrozumiałe, ponieważ dana osoba ma przypisaną do siebie własność. Jeśli chodzi o popyt, nieruchomości podmiejskie mają przewagę w postaci preferencyjnych kredytów hipotecznych. To znacznie odróżnia ten format od, na przykład, tych samych mieszkań miejskich. Inwestor może wejść z minimalną zaliczką w wysokości półtora miliona i po 6-8 miesiącach osiągnąć pierwsze płatności, które pokryją spłaty kredytu hipotecznego. Oznacza to, że będzie miał obiekt, który sam się zwróci. Istnieje również popyt ze względu na fakt, że na rynku nie ma tak wielu ofert, produkt wciąż nabiera rozpędu.

    - Przeszliśmy od udziałów do największych ośrodków wypoczynkowych, ponieważ inwestorzy, którzy już pracowali z nami w apartamentach, czasami naprawdę chcą przyjść w małych ilościach - mówi Albina Maslova. - Teraz umożliwiamy wejście do akcji z kwotą 300-500 tysięcy rubli. Jednocześnie sami kupujemy co najmniej połowę - inwestorzy są spokojni, wiedząc, że my również uczestniczymy w partii na równych zasadach z nimi. Oczywiście istnieje możliwość zakupu całego domu w cenie 3,7 mln rubli. Dla tych, którzy chcą wejść z dużymi sumami - od 20 milionów rubli - oferujemy wspólny udział w tworzeniu osady wiejskiej. Jeśli wybierzesz odpowiednią ziemię, prawie połowa kosztów samych domów i infrastruktury - kawiarni, basenów i tak dalej - jest rekompensowana przez państwo. Dlatego przy dużej kwocie optymalnie jest nie kupować kilku domów, ale stworzyć własne centrum rekreacyjne od podstaw, otrzymując pomoc od państwa. Obecnie nie skupiamy się nawet na programach hipotecznych, ale na dotacjach. Okres budowy pierwszych domów wynosi 3-4 miesiące i są one uruchamiane wraz z komunikacją, dzięki czemu zwrot z inwestycji zaczyna się wystarczająco szybko.


    - Format rekreacyjny, moim zdaniem, nie jest najłatwiejszą opcją, ponieważ istnieje wiele wymagań dotyczących miejsca, kosztów utrzymania i sezonowości - mówi. Alexey Grishchenko. - Z punktu widzenia inwestycji długoterminowych za ciekawszą opcję uznałbym budowę pod wynajem długoterminowy z możliwością późniejszej sprzedaży. Łatwiej jest zarządzać takim nieruchomośćzwrot jest szybszy niż w przypadku mieszkania. Ale takie obiekty muszą być wykonane z wystarczającą jakością, aby można je było wynająć za dobre pieniądze. Większość tych, którzy zamierzają budować w celu szybkiej odsprzedaży lub wynajmu, jest zbyt uniesiona chęcią jak najszybszego zwrotu pieniędzy. Prowadzi to do pojawienia się domów niskiej jakości i może wyjść bokiem. Sformułowanie "dom na sprzedaż" jest już kojarzone z czymś niskiej jakości, wykonanym w jakiś sposób - tylko po to, aby szybko go sprzedać.


    Według Olga TroshevaWiększość działek jest kupowana w całości. Tylko w niektórych projektach stosowano wspólny format przystąpienia do projektu - 1/20, 1/3, 1/4 udziałów. Obecnie ta opcja inwestycyjna została zachowana tylko w pojedynczych przypadkach. Połowa projektów zlokalizowana jest na terenach mieszkaniowych, około 20% przeznaczonych jest na rekreację. Najwięksi gracze mają w ofercie zarówno gotowe domy, jak i możliwość zawarcia umowy o budowę, mniejsze projekty często oferują drugą opcję.


    - Gwarantowany dochód jest aktywnie oferowany w podmiejskich projektach inwestycyjnych, zwłaszcza na początku budowy i sprzedaży, okres ważności wynosi zwykle od roku - dodała. - Średnio obiecują 10-12% rocznie zainwestowanych środków. Średni miesięczny dochód w tym przypadku waha się od 55 do 90 tysięcy rubli miesięcznie. Przeważa kotłowa metoda dystrybucji dochodów: grupa inwestorów przekazuje 25-30% przychodów spółce zarządzającej, a reszta jest rozdzielana między inwestorów proporcjonalnie do inwestycji. Podczas gdy segment dopiero się kształtuje, średni wskaźnik transakcji dla najpopularniejszych projektów w regionie Leningradu wynosił 2-3 gospodarstwa domowe miesięcznie w drugiej połowie 2023 roku. Duzi deweloperzy podmiejscy mogą przeznaczyć część osiedla domków letniskowych na realizację takich kompleksów. Istnieją jednak projekty deweloperów miejskich - podmiejskich z infrastrukturą hotelową do rekreacji - które zostaną sprzedane prywatnym inwestorom. Ponadto firmy zaczęły aktywnie przyciągać inwestorów do rozwoju infrastruktury wewnętrznej. Na przykład w jednostkach biznesowych z kompleksami łaźni, które są bardziej opłacalne ze względu na wynajem godzinowy.


    Ogólnie rzecz biorąc, zdaniem eksperta, wraz z pojawieniem się bardziej przystępnych programów hipotecznych i preferencyjnych warunków, kupujący stali się bardziej skłonni do zakupu domków letniskowych. Mając to na uwadze, popyt na ich budowę wzrośnie w 2024 roku, a w celu utrzymania efektywnego popytu, poziom cen domów zostanie utrzymany przez deweloperów na poziomie porównywalnym do 2023 roku.


    Na życzenie gości


    Kirill Kudinov Uważa, że grupa docelowa danego ośrodka rekreacyjnego silnie zależy od koncepcji, a za jej pomocą można regulować kontyngent gości. Albo są to rodzinne wakacje, albo dla młodych ludzi, albo jakaś mieszanka. W dużej mierze zależy to od pobliskiej infrastruktury.

    - Wyjazdy zagraniczne stały się droższe, a większość obywateli woli odpoczywać w bazach krajowych - wyjaśnia. - Dlatego głębokość rezerwacji wzrasta z popularnych wcześniej dwóch lub trzech dni do formatów wakacyjnych na 7-10 dni. Kandydatów jest sporo, ale rynek dopiero się kształtuje. Istnieje wiele ośrodków rekreacyjnych, które, delikatnie mówiąc, są moralnie i fizycznie przestarzałe. Nowe, nowoczesne obiekty są poszukiwane nawet poza sezonem.

    - Weszliśmy na rynek krajowy, ponieważ zostaliśmy poproszeni przez gości, którzy przyjeżdżają do Moskwy do pracy i zatrzymują się w naszej sieci hoteli i apartamentów, znają naszą markę i usługi, - mówi Albina Maslova. - Chcieli również uzyskać obiekty poza miastem z odpowiednim poziomem usług i technologii, zamiast odwiedzać wątpliwe bazy na początku XXI wieku. Oznacza to, że potrzebują standardu - a my go zapewniamy.


    Jeśli chodzi o sezonowość, według MaslovaJest to czynnik determinujący całą koncepcję. Oznacza to, że albo powinny to być uniwersalne lokalizacje, albo obiekty powinny być wyłącznie zimowe lub tylko letnie.


    - Stworzyliśmy kilka osad w Karelii tylko na lato - kontynuował ekspert - ale jeśli mówimy o projektach Golden Ring i Moskwa, to istnieje zupełnie inny rodzaj drewnianych domów, w których wygodnie jest mieszkać zarówno zimą, jak i latem. Wielu graczom, którzy mają 5-10 domów, niezwykle trudno jest je zapełnić poza sezonem, dlatego program marketingowy odgrywa tutaj dużą rolę. Sezonowość zapewnią duzi gracze rynkowi z dużymi budżetami marketingowymi, a "dzieciakom" będzie pod tym względem trudniej.

    - Kiedy weszliśmy na rynek krajowy, zdecydowaliśmy, że nie będą to historie punktowe, ale sieć ośrodków rekreacyjnych pod monobrandem Opushka House, a każda z naszych lokalizacji będzie miała swój własny cel i znaczenie - powiedział. Artem Chugai. - Na przykład mamy centrum rekreacyjne w pobliżu kompleksu narciarskiego Igora. Jednocześnie dla tych, którzy nie chcą wypoczywać zimą w ośrodku narciarskim, latem jest to po prostu dobre miejsce na relaks w pobliżu rezerwatu przyrody. Przekrój gości, którzy przyjechali we wrześniu, pokazał, że były to głównie małżeństwa, które chcą po prostu spędzić czas na łonie natury. Obecnie kończymy budowę centrum rekreacyjnego nad Jeziorem Aleksandrowskim, które pozycjonujemy jako miejsce "cyfrowego detoksu". Planujemy kolejne, na przykład w formacie wakacji na plaży w zamkniętym klubie - formacie, który jest bardziej znany Moskalom. Koncepcyjnie naszym zadaniem jest zapewnienie, że klient, który przyszedł do nas raz, pojedzie z nami następnym razem.


    - W ostatnich latach, z dobrze znanych powodów (pandemia, zamknięcie granic itp.), zainteresowanie turystów aktywnie koncentrowało się na turystyce krajowej i rekreacji. Olga Trosheva dodała. - Nie jest jednak konieczne porównywanie miejskiego hotelu apartamentowego i obiektu wiejskiego, ponieważ cele ich pobytu są nadal różne. Wieś jest przede wszystkim interesująca ze względu na naturalne miejsca i sezonową rekreację. Ważne są punkty atrakcji, co poza sezonem jest jeszcze ważniejsze niż w mieście. W czasie pandemii nasiliła się nie tylko tendencja do zbliżenia z naturą, ale także do utrzymania zdrowego stylu życia, dlatego w projektach podmiejskich poszukiwane są łaźnie i kompleksy SPA w nowym formacie.


    Według niej głównymi zainteresowanymi wynajmem lokali podmiejskich są pary, małe firmy i rodziny z dziećmi. Każda z tych grup wymaga własnej infrastruktury. Poza aktywnym sezonem z usług kompleksów wiejskich korzystają grupy ukierunkowane na praktyki wellness: rekolekcje, wycieczki jogi itp. Obecność zróżnicowanej własnej infrastruktury zmniejsza zależność od pory roku. Obiekty naturalne na terenie projektu, ciekawy projekt publicznych terenów rekreacyjnych, organizacja terenu (grill, furako, miejsce na ognisko i teren rekreacyjny) - takie rozwiązania pomagają uniknąć wpływu sezonowości. Ponadto lokalizacja w pobliżu ośrodków wypoczynkowych może wspierać popyt: na przykład ośrodki całoroczne ze stokami narciarskimi, parkami linowymi i klubem golfowym. W dobrych lokalizacjach, w odległości dwóch godzin jazdy samochodem od miasta, wszystko jest zarezerwowane z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Według firm zarządzających, popyt wzrósł o 30% w porównaniu do 2022 roku i o kolejne 25% w dni letnie.


    Znajdź obiekt


    Pierwsi gracze popełniali pewne błędy, nie wszystko robili dobrze i dzięki temu zdobywali bezcenne doświadczenie, Kirill Kudinov podkreśla. A obecni uczestnicy rynku mają okazję, choć nie być pierwszymi, którzy zbierają śmietankę, ale wziąć pod uwagę doświadczenia kolegów.


    - Od tego roku uruchomiliśmy dwa nowe projekty. Początkowo zdecydowaliśmy się albo na coś bardzo dobrego, albo na nic, więc szukaliśmy dla nich działek przez dokładnie rok" - mówi. - Nasz pierwszy projekt znajduje się nad rzeką Vuoksa w pobliżu Losevo - będzie tam kompleks saun jako oddzielna działka inwestycyjna, plac zabaw, wszelkiego rodzaju formaty rekreacyjne. Drugie centrum rekreacyjne znajduje się nad brzegiem jeziora Otradnoje. Koncentrujemy się nie tylko na relaksie nad wodą, ale także na aktywności zarówno latem, jak i zimą. Latem takie obiekty są poszukiwane przez 95% niezależnie od koncepcji, a poza sezonem i zimą wymagany poziom wykorzystania jest osiągany tylko dzięki niektórym rozwiązaniom wewnętrznym i zewnętrznym, które zapewniają wypoczynek gościom w tym czasie.


    - Lokalizacja nad wodą jest dla nas ważna i jeśli nie jest tak trudno znaleźć projekt w pobliżu pierwszej linii brzegowej w Petersburgu, to w Moskwie jest to bardzo trudne. Dlatego opuściliśmy Moskwę i zaczęliśmy szukać w innych regionach". Albina Maslova kontynuowała. - Nasze lokalizacje to wybrzeże Oki, wybrzeże Morza Białego w Karelii i wyspa na Wołdze. Drugą rzeczą, na którą zwracamy uwagę, jest status terytorium. Oznacza to, że staramy się szukać specjalnych terenów rekreacyjnych. Jest ich bardzo niewiele - w rzeczywistości zostały one początkowo wybrane przez państwo jako miejsca budowy baz turystycznych. Szukamy punktów, w których jest wielu podróżnych i niewiele miejsc do wypoczynku. Najbardziej uderzającym przykładem jest ojczyzna Jesienina, gdzie muzeum poety odwiedza 600 tysięcy osób rocznie, ale po prostu nie mają gdzie się zatrzymać w pobliżu. I oczywiście ważna jest infrastruktura wewnątrz bazy - nie rozważamy już opcji bez sauny lub kompleksu spa. Bardzo pożądane jest posiadanie basenu i przynajmniej kawiarni, a jeszcze lepiej kawiarni i restauracji. No i oczywiście atrakcje - rowery, łodzie, quady. Sport plus piękna przyroda to najbardziej poszukiwane "combo".


    Budowa centrów rekreacyjnych jest również powiązana z inwestycyjnym elementem tego procesu. Jak zauważył Artyom Chugai, dla klientów ważne jest nie tylko to, co kupują - działkę i dom - ale także to, co można zrobić z tą działką później.


    - Na przykład, możesz wynająć dom firmie zarządzającej na pięć lat, a następnie chcesz opuścić projekt - kontynuował. - I nie wszystkie działki są wygodne do wyjścia z historii inwestycji: na przykład, gdy próba sprzedaży W przypadku współwłasności istnieje wiele trudności (niechęć właścicieli innych udziałów, śmierć jednego z nich i sprawy ze spadkobiercami, decyzje sądowe dotyczące innych udziałów itp.) Dlatego dla naszej firmy ważne jest, aby nasze obiekty miały dobrze zrozumiały status gruntu SNT, DNP i IHS. W połączeniu z kredytem hipotecznym działa to prosto i przejrzyście dla inwestora ze zwrotem z inwestycji w postaci gwarantowanego dochodu. Jeśli chce wyjść z produktu, odsprzedajemy jego gotową działkę nowemu inwestorowi.


    Kiedy pieniądze zostaną zwrócone?


    Artyom Chugai Rozłożyłem kwestię zwrotu na trzy elementy. Pierwszy to koszt ziemi. W regionie Leningradu wzrósł on obecnie z 320 tysięcy za sto do 320-370 tysięcy rubli. Drugi to sam wiejski dom. Jeśli nadaje się do całorocznego zamieszkania, jest rejestrowany jako pełnoprawny budynek mieszkalny - to także pewien koszt. A trzeci składnik to tylko historia inwestycyjna ze wzrostem wartości.


    - Obecnie skupiamy się na około 20 miejscach w przyjemnej dostępności Sankt Petersburga, oddalonych maksymalnie o godzinę drogi - dodał ekspert. - Teren, który nam odpowiada, jest bardzo ograniczony. Z naszego doświadczenia w odsprzedaży takich obiektów, możemy mówić o 10-15% rocznie tylko ze względu na wzrost wartości gruntów. Jest to porównywalne z rentownością mieszkań i bardzo korzystne dla nieruchomości mieszkalnych. Ta historia jest nowa dla rynku i wciąż musimy znaleźć inwestora, który wejdzie w cykl odsprzedaży, czyli budowy od podstaw i sprzedaży w momencie uruchomienia lub rok później. Na razie jest to trudne, ale mamy takich klientów. Ludzie inwestują pieniądze, dostają zwroty i kiedy chcą, wychodzą z pewnym kapitałem. Przy zakupie kredytu hipotecznego inwestycja wygląda jeszcze atrakcyjniej: inwestując dwa miliony we wczesnym cyklu, można uzyskać do 50 tysięcy rubli miesięcznie.


    - Przed wejściem na ten rynek przez długi czas badaliśmy różne ośrodki rekreacyjne, formaty, koncepcje, robiliśmy nasze prognozy - mówi. Kirill Kudinov. - Ogólnie rzecz biorąc, każdy rentowny nieruchomość to opowieść o dwóch rodzajach rentowności: kapitalizacji i rentowności najmu. Kapitalizacji domów wiejskich w podobnym formacie można oczekiwać na poziomie 10-15%. Rentowność najmu przy pesymistycznych prognozach może wynieść około 12% rocznie. Okres zwrotu wynosi około 8 lat. Według tego parametru jest to obecnie jedna z najlepszych ofert na rynku komercyjnym. rynek nieruchomości. W tym samym czasie, 12% jest w przypadku zakupu obiektu w całości za całą kwotę. Jeśli inwestor zastosuje preferencyjne programy hipoteczne, rentowność może wzrosnąć do 30% rocznie.


    - Rzeczywiście, w chwili obecnej osiedla wiejskie są najbardziej dochodową historią, jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości. nieruchomośćciąg dalszy Albina Maslova. - Nie bez powodu wszyscy najwięksi gracze zaczęli teraz zajmować się nie tylko mieszkaniami, ale także tematyką wiejską. Na przykładzie naszych projektów w Karelii, okres zwrotu wynosił 2 i 3 lata, ale teraz przewidujemy, że terminy te będą nieco dłuższe ze względu na wzrost cen materiałów. Dlatego powiedziałbym, że od początku do zakończenia budowy kapitalizacja obiektu może wynosić od 15 do 30%. Jeśli chodzi o ziemię, poszliśmy w drugą stronę - nie szukamy działek w najlepszych lokalizacjach w pobliżu dużych miast, ale patrzymy na odległe terytoria, gdzie piękne ziemie kosztują 30 tysięcy rubli za sto. A ich cena natychmiast rośnie, gdy tylko pojawi się jakikolwiek atrakcyjny punkt. Co więcej, budowa centrum rekreacyjnego powoduje wzrost cen na wszystkich obszarach wokół. Dlatego w sumie na placu budowy uzyskuje się minimum 30% rocznie. Liczba ta może wynosić do 50%, z rzadkim formatem dużych inwestycji, gdzie państwo zapewnia kolejne 50% kosztów z dotacji. W tym przypadku okres zwrotu może osiągnąć 2-3 lata dla dużych, a nawet średnich inwestorów dysponujących kwotami rzędu 20-30 milionów.


    Boom, ale ostrożnie


    Alexey Grishchenko Uważa, że perspektywy dla tego segmentu są świetne, ale konieczne jest ostrożne "wejście" w ten temat z zewnątrz, ponieważ istnieje wiele pułapek. Ekspert radzi zwrócić uwagę na dwa obszary, które są nadal słabo rozpowszechnione, ale w najbliższej przyszłości będą bardzo poszukiwane.


    - Jest to budowa obiektów podmiejskich na wynajem długoterminowy i ciekawy format, który nie został jeszcze w ogóle opracowany w naszym kraju, ale jest powszechny w Finlandii - "domek - wynajem" - kontynuował. - Oznacza to, że kiedy budujesz domek dla siebie, ale używasz go w trybie "wynajmowanym od siebie", kiedy chcesz przyjechać, a resztę czasu wynajmujesz innym ludziom na dzień. Jestem prawie pewien, że ten format będzie się stopniowo rozwijał w związku ze wzrostem kosztów budowy i utrzymania wiejskiego domu. W pewnym momencie pomyślisz: dlaczego zainwestowałem XX milionów w domek, w którym bywam w sumie kilka miesięcy w roku - może powinienem zacząć go wynajmować?


    - Zainteresowanie mieszkaniami jako inwestycją spada ze względu na niską rentowność większości kompleksów mieszkaniowych. Według statystyk dla Sankt Petersburga, projekty w obszarach mieszkalnych lub prawie mieszkalnych wykazują obecnie 5-6% rocznie, a tylko najlepsze lokalizacje w centrum zapewniają rentowność na poziomie 12-13% rocznie, - mówi Kirill Kudinov. - Zainteresowanie przedmieściami nieruchomość naprawdę rośnie i oczywiście istnieje ryzyko nasycenia rynku. Jak na każdym konkurencyjnym rynku, liderami zostaną ci gracze, którzy mają dobrą lokalizację, unikalną ofertę handlową i doświadczenie w zarządzaniu. To znowu pokazuje podobieństwo do mieszkań.

    Długoterminowa prognoza jest dość optymistyczna, a rozwojowi segmentu nie przeszkodzi nawet fakt, że zagranica może nagle stać się bardziej dostępna, Albina Maslova uważa. Tylko dlatego, że nie można polecieć do Turcji w każdy weekend, ale wyjazd gdzieś do Rosji na 2-3 dni jest rzeczywistością, podobnie jak trend pracy zdalnej, ale nie z mieszkania.


    - Nasycenie rynku oczywiście nastąpi - dodała. - A duzi gracze zawsze będą wygrywać z "dzieciakami". To tak jak ze sklepami spożywczymi: niewiele osób chodzi teraz do nouname, każdy wybrał już dla siebie dużą markę sieciową, do której jest przyzwyczajony. Dlatego rynek jest nieco niebezpieczny dla małych graczy, ale dla dużych jest obiecujący na nadchodzące lata.


    Artyom ChugaiZwrócił uwagę na szereg zagrożeń dla małych i średnich firm. I nie chodzi nawet o konkurencję z największymi graczami, ale o to, że w najbliższych latach zapowiedziano wejście na rynek dużych holdingów budowlanych. podmiejski rynku. Zaczynają kupować działki, aby następnie realizować projekty podmiejskie, w tym zintegrowany rozwój. Według niego perspektywa "konkurowania" z nimi nie wygląda tak różowo dla małych i średnich przedsiębiorstw. Trudno będzie też tym, którzy próbowali stworzyć pozory usług podmiejskich w mieście - teraz takie projekty rozwijają się w pobliżu aglomeracji, są przystępne cenowo, ofert jest coraz więcej, rośnie też popyt.


    "Dobrą wiadomością jest to, że rząd wychodzi naprzeciw biznesowi" - mówi. - Ta sama arktyczna hipoteka otwiera nam, firmom inwestycyjnym i budowlanym, drzwi do eksploracji północy, gdzie istnieją naprawdę popularne szlaki turystyczne w zapomnianych przez Boga miejscach o poziomie udogodnień z lat 70. i 80. Przyjeżdżają tam ludzie z pieniędzmi, chcą uzyskać odpowiednią obsługę, a my postaramy się im w tym pomóc


    Według Olga TroshevaW ciągu ostatnich dwóch lat pojawiły się dodatkowe czynniki zwiększające popyt i można spodziewać się dalszego rozwoju segmentu podmiejskich kompleksów rekreacyjnych. Aby jednak projekt odniósł sukces finansowy, konieczne jest znalezienie niszy rynkowej i opracowanie sprawdzonej koncepcji. Na przykład, jeśli projekt jest zlokalizowany w ekologicznie czystym obszarze, może to stanowić istotną przewagę nad konkurencją. Warto również wziąć pod uwagę trendy społeczne: na przykład rosnące zainteresowanie zdrowym stylem życia i produktami przyjaznymi dla środowiska.


    Ponadto, jej zdaniem, ogólnorosyjskie trendy turystyczne będą miały wpływ na lokalny rynek podmiejskich obiektów noclegowych, w wyniku czego turyści krajowi będą stanowić podstawę przepływu. Pozwoli to na dalszy rozwój segmentu hoteli podmiejskich w Petersburgu i regionie Leningradu ze względu na obecność unikalnych cech przyrodniczych regionu.


    - Oprócz formatu standardowych obiektów noclegowych (pokoje hotelowe, domki letniskowe, kamienice) segment glampingu będzie aktywnie uzupełniany o nowe obiekty, co pozwala na zbudowanie zasobu pokoi w dość krótkim czasie" - podsumowała. - Ponadto nowoczesne trendy w budownictwie mieszkaniowym umożliwiają budowę takich budynków do użytku całorocznego. Biorąc pod uwagę ogólnorosyjskie trendy w rozwoju sektora turystycznego, segment hoteli wiejskich będzie nadal aktywnie rozwijał się w 2024 roku.

    Я в домике. Почему инвестиции в загородную недвижимость набирают обороты

    Zdjęcie: iStock.com / Evgeny Kharitonov

    Источник: www.fontanka.ru

    Dodaj komentarz

    Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

    Akceptuj
    pl_PLPolish