Koszt preferencyjnych kredytów hipotecznych na nowe budynki od 2020 r. przekroczył 453 mld rubli Wydatki budżetowe na preferencyjne kredyty hipoteczne na nowe budynki od 2020 r. przekroczyły 453 mld rubli. Nie jest to ostateczna kwota kosztów - program będzie finansowany do momentu spłaty wszystkich kredytów lub obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych do poziomu preferencyjnego
Po czterech latach prac preferencyjny kredyt hipoteczny na nowe budynki jest na ukończeniu. Został on uruchomiony w kwietniu 2020 r. jako środek antykryzysowy, po czym był kilkakrotnie przedłużany. Ale 1 lipca 2024 r. program ostatecznie się kończy. Według Ministerstwa Finansów w latach 2020-2024 (stan na 1 czerwca) Rosjanie w ramach programu udzielili ponad 1,5 miliona kredytów o wartości ponad 5,8 biliona rubli.
Dowiedzieliśmy się, ile pieniędzy wydano z budżetu na sfinansowanie programu i jakie kwoty przeznaczono na jego finansowanie w kolejnych latach.
Koszt preferencyjnego kredytu hipotecznego na 4 lata
Według statystyk Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej, w latach 2020-2024 (stan na 1 czerwca) z budżetu federalnego wypłacono 453,1 mld rubli na finansowanie preferencyjnych kredytów hipotecznych na nowe budynki. Z tej kwoty 1,1 miliarda rubli przeznaczono z budżetu w 2020 roku, a 23 miliardy rubli w 2021 roku. W 2022 r. kwota zwrotów wzrosła 5,7-krotnie do 132,4 mld rubli, a w 2023 r. spadła do 113,7 mld rubli. W ciągu pięciu miesięcy 2024 r. na finansowanie programu przeznaczono z budżetu 182,9 mld rubli. Jak wyjaśniono RBC-Real Estate w służbie prasowej Ministerstwa Finansów, w ramach programu na 2024 r. zadeklarowano łącznie 230 mld rubli.
Zdjęcie: RBC
Wysokość dopłat do preferencyjnych kredytów hipotecznych zależy od liczby udzielonych kredytów i poziomu kluczowej stopy procentowej. W okresie jej wysokiej wartości koszt dopłat do kredytów hipotecznych wzrasta, więc władze przeznaczają na ten cel dodatkowe środki. Na przykład poinformowano, że w tym roku Ministerstwo Finansów planuje zwiększyć wydatki na preferencyjne programy hipoteczne o 25% ze względu na wysoki poziom kluczowej stopy procentowej.
"Same dotacje to środki budżetowe, które są tworzone między innymi na koszt podatników" - wyjaśniła Irina Nosova, starszy dyrektor grupy ratingowej instytucji finansowych ACRA. Jeśli chodzi o kwotę 453,1 mld rubli wydanych w ciągu czterech lat na finansowanie preferencyjnych kredytów hipotecznych, nie jest ona zbyt duża z punktu widzenia budżetu, powiedział Anton Tabakh, główny ekonomista agencji ratingowej Expert RA. "To mniej niż 0,25% PKB w ciągu tych lat, roczne wydatki budżetowe wynoszą około 36 bilionów rubli. Nie jest to więc zbyt wiele. Ale stosunkowo niewielka grupa dość zamożnych kredytobiorców, deweloperów i banków korzysta z tych wydatków" - zauważył Anton Tabakh.
Planowane wydatki na lata 2025-2026
Pomimo zakończenia udzielania preferencyjnych kredytów hipotecznych na nowe budynki, państwo będzie nadal dotować już udzielone kredyty preferencyjne. Oznacza to, że przez kolejne 30 lat (jeśli liczyć od kredytów w ramach programu, które zostały zaciągnięte w tym roku na maksymalny okres 30 lat) środki będą przeznaczane na program.
"Finansowanie jest planowane na następny rok budżetowy i okres planowania (2025 i 2026). Zgodnie z ustawą budżetową nr 540-fz, środki budżetowe na 2025 r. (102,5 mld rubli) i 2026 r. (53,4 mld rubli) są przewidziane na preferencyjne kredyty hipoteczne na nowe budynki", wyjaśniła służba prasowa Ministerstwa Finansów dla RBC-Real Estate. Tak więc na najbliższe dwa lata przewidziano ponad 156 miliardów rubli. "Niezależnie od cyklu budżetowego, zobowiązania w ramach programu preferencyjnego zostaną w pełni wypełnione przez Ministerstwo Finansów przez wszystkie 30 lat" - podkreślono.
Jednocześnie, zdaniem ekspertów, koszty finansowania programu mogą nadal rosnąć, pomimo jego zakończenia. "W tym i przyszłym roku obciążenie budżetu z tytułu subsydiowania programu zdecydowanie wzrośnie, i to dość mocno ze względu na oczekiwania inflacyjne" - powiedział główny ekonomista agencji ratingowej Expert RA. "Co więcej, prawdopodobnie spadnie wraz ze spadkiem głównej stopy procentowej i spłatą kredytu hipotecznego" - powiedział.
Zdjęcie: Andrey_Popov / Shutterstock / FOTODOM
Podobny punkt widzenia wyraziła starsza dyrektor Grupy Ratingu Instytucji Finansowych ACRA. Jej zdaniem, jeśli kluczowa stopa procentowa będzie nadal rosła, obciążenie budżetu z tytułu udzielonych kredytów wzrośnie. "Ze względu na oczekiwane zmniejszenie wypłat w ramach programów preferencyjnych, od 1 lipca obciążenie budżetu zmniejszy się, pod warunkiem, że nie nastąpi wzrost klucza lub będzie on niewielki" - dodała Irina Nosova.
Jak finansowane są programy preferencyjne?
Preferencyjne programy kredytów hipotecznych w Rosji działają według następującego schematu: krańcowe oprocentowanie takich kredytów jest ograniczone dekretem rządowym (na przykład dla preferencyjnego kredytu hipotecznego na nowe budynki wynosi 8% rocznie), a różnica między oprocentowaniem preferencyjnym a rynkowym jest rekompensowana dotacjami z budżetu państwa. Kwota rekompensaty jest obliczana jako stopa kluczowa z dopłatą pomniejszona o stopę wynikającą z umowy kredytowej. Państwo dopłaca do kluczowego oprocentowania, powiększonego o 2-5 punktów procentowych, w zależności od programu. Dotacje na finansowanie preferencyjnych kredytów hipotecznych są przydzielane operatorowi programów ze wsparciem państwa - Dom.RF. Następnie Instytut Rozwoju Mieszkalnictwa zwraca bankom utracone dochody z kredytów mieszkaniowych udzielonych po obniżonej stopie procentowej.
Uchwały rządu z września i grudnia przewidywały zmniejszenie kwoty dopłaty do obliczania rekompensat dla banków. Jednocześnie kluczowa stopa procentowa w Rosji gwałtownie wzrosła w drugiej połowie ubiegłego roku - z 7,5% w lipcu do 16% w grudniu - i utrzymuje się na tym poziomie od końca czerwca. W związku z tym wzrosła różnica między preferencyjnym a rynkowym oprocentowaniem kredytów hipotecznych, a kwota premii za rekompensatę spadła.
Przystępność cenowa mieszkań spadła do minimum
Pomimo niskiego oprocentowania preferencyjnych kredytów hipotecznych na nowe budynki, przystępność cenowa mieszkań znacznie spadła w czasie trwania programu. Według Michaiła Matownikowa, szefa Centrum Analiz Finansowych Sberbank, liczba metrów kwadratowych, które odbiorca o średniej pensji może kupić w Rosji za pomocą kredytu hipotecznego, zmniejszyła się o 6 metrów kwadratowych na rynku pierwotnym od 2020 roku i o 9 metrów kwadratowych na rynku wtórnym, wynosząc 25,8 metrów kwadratowych. Są to minimalne wartości z ostatnich dziesięciu lat. "Pod względem tego, co obecnie budujemy, jesteśmy na absolutnym dnie. Nigdy nie było tak źle pod względem tego, co normalna osoba może sobie pozwolić na zakup, biorąc pod uwagę kredyty hipoteczne i wszystkie dotacje" - powiedział na konferencji Michaił Matovnikov, dodając, że w niektórych okresach nastąpił wzrost przystępności cenowej, ale ogólnie wskaźnik ten spada.
Zdjęcie: Oleg Opryshko / Shutterstock / FOTODOM
Według niego głównymi odbiorcami programów preferencyjnych byli kredytobiorcy zabezpieczeni. Ich udział wzrósł z 58,9% w 2020 roku do 85,4% w 2024 roku. Jednocześnie wzrósł udział wsparcia państwa w kredytach hipotecznych ogółem. W pierwszym kwartale 2024 r. ogólna wartość rynku wyniosła rekordowe 70%, a na rynku nowych inwestycji budowlanych - 96%. Jednocześnie w 2020 r. udział preferencyjnych kredytów hipotecznych kształtował się na poziomie 9%. "Innymi słowy, prawie cały rynek żyje z dotacji" - podsumował Michaił Matovnikov.
Udział kredytobiorców o niższych dochodach zmniejszył się w tym czasie i to nie tylko kosztem kredytobiorców o minimalnych dochodach, ale także przeciętnych, powiedział główny analityk Sberbanku. Mówimy o segmencie masowym, to około jedna czwarta populacji, ludzie, którzy potencjalnie mogliby zaciągnąć kredyt hipoteczny, podczas gdy najbogatsi już mają pieniądze - wyjaśnił. Według analityka udział takich kredytobiorców spadł o połowę: z 25,1% w 2020 roku do 12,1% w 2024 roku. "Dlaczego spadła? Ceny zostały podniesione. Nie chodzi o stawki. Cały ten popyt (ze strony zabezpieczonych kredytobiorców. - Ed.) deweloperzy wkładają je do kieszeni" - dodał.
Spadek dostępności mieszkań w okresie obowiązywania programów preferencyjnych został odnotowany w Dumie Państwowej. Według Siergieja Pakhomova, przewodniczącego Komisji Dumy Państwowej ds. Budownictwa, Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych, preferencyjne kredyty hipoteczne doprowadziły do wzrostu cen i działały bardziej na korzyść inwestora. Zmniejszenie przystępności cenowej mieszkań zostało zauważone przez analityków ACRA. "Preferencyjne kredyty hipoteczne działają, jeśli tempo wzrostu dochodów gospodarstw domowych przekracza tempo wzrostu wartości nieruchomości. U nas stało się dokładnie odwrotnie. Deweloperzy okazali się mieć większą przewagę, widzimy to w szczególności pod względem ich rentowności" - wyjaśniła Irina Nosova, starszy dyrektor grupy ratingów instytucji finansowych ACRA.
Polish 
English 
Russian 
German