Agencje nieruchomości odnotowały katastrofalny spadek popytu na nieruchomości na rynku wtórnym, według ich danych w niektórych regionach liczba potencjalnych nabywców spadła o połowę. Jednocześnie ceny, według sprzedawców cudzych mieszkań, znacznie wzrosły. Nawet jeśli przyznamy, że osławiona "niewidzialna ręka rynku" jest liberalnym mitem, w żaden sposób nie zgadza się to z banalnymi prawami logiki.
Według Avito Real Estate, w okresie od stycznia 2023 r. do dnia dzisiejszego popyt na wtórnym rynku nieruchomości Federacji Rosyjskiej spadł o 29%. W regionie stołecznym spadek popytu wyniósł 43%, w Czelabińsku - 44%, w Saratowie - 42%. Jednak ceny paradoksalnie wzrosły średnio o 14% za obiekt i o 10% pod względem metrów kwadratowych.
Głównym powodem spadku popytu na rynku wtórnym rynek mieszkaniowy w porównaniu z rokiem ubiegłym są drogie kredyty hipoteczne. W ciągu roku kluczowa stopa procentowa Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej wzrosła z 7,5% do 16%, a następnie wzrosło oprocentowanie kredytów. W takiej sytuacji wiele osób woli wynajmować mieszkania lub rozglądać się za opcjami na rynku nowych budynków, gdzie istnieją programy preferencyjne", mówi Sergey Eremkin, szef oddziału średniego i podmiejskiego nieruchomość w Avito Real Estate.
Faktem jest wysoki koszt kredytów hipotecznych. Ale tu warto by dodać, że nie jest on podawany. W ogóle! A po "katastrofie komunalnej" z początku roku do wszystkich dotarło, że zakup mieszkania w nowym budynku było nadmiernym ryzykiem. Domy są połączone ze starym mieszkalnictwo i usługi komunalne sieci, które są przeciążone i już ciężko oddychają.
Ponadto ceny są tam średnio o 40-50% wyższe niż na "rynku wtórnym", dla którego jest to całkowicie niejasne. I z jakiegoś powodu nie spieszą się z ich obniżeniem.
"Deweloperzy obecnie dość ostrożnie indeksują ceny na tle zmniejszonego popytu. W aglomeracjach Moskwy i Sankt Petersburga liczba rzeczywistych transakcji jest niższa niż w ubiegłym roku" - mówi szef CIAN.Analysts. Alexey Popov.
O ile niżej? I tutaj jest cisza. Istnieją jednak dowody na to, że po zamknięciu programów hipotecznych ponad 90-95% popytu opuściło nowe budynki. Jednak deweloperzy naprawdę liczą na coś, nie mniej niż wznowienie programów wsparcia państwa. Od czasu do czasu podejmowane są próby ożywienia preferencyjnego kredytu hipotecznego, ale jest to już bardzo trudne. Dokładniej mówiąc, jest to prawie niemożliwe - banki są temu przeciwne.
Nie było preferencyjny kredyt hipoteczny na rynku wtórnymi w rzeczywistości przez długi czas zaczął żyć w izolacji od "pierwotnego". Teraz, gdy handel nowymi budynkami zasadniczo ustał, nie ma nawet wirtualnego wsparcia, które stworzył. I wszystko runęło.
Ceny podawane na Avito to nic innego jak "lista życzeń" sprzedawców. I nie ma sensu ich analizować. Prawdopodobnie realistyczna jest ocena popytu. Próbka z bazy danych może ujawnić okres, w którym ogłoszenia o sprzedaży mieszkań wiszą w systemie, a także liczbę ich wyświetleń. Ale nie więcej niż to. Oznacza to, że możemy powiedzieć, że reklamy zaczęły wisieć przez bardzo długi czas, ale wręcz przeciwnie, zaczęli je oglądać półtora do dwóch razy rzadziej.
"W raportach analitycznych mówimy o cenach podaży, a nie o rzeczywistych cenach transakcyjnych. Teraz, jeśli graficznie przedstawimy cały wolumen podaży na moskiewskim parkiecie rynek wtórny wraz z cenami, otrzymasz taki wiosenny sopel. Nowe oferty pojawiają się na górze tego sopla - po maksymalnych cenach. A transakcje odbywają się na samym dole. W rzeczywistości w drugiej połowie stycznia ceny transakcyjne spadły o 2-3%", powiedział Roman Vikhlyantsevdyrektor generalny Infiniti nieruchomość agencja.
Jednak i tutaj potrzebna jest korekta - tylko kilka osób korzysta z usług biur nieruchomości, ten biznes umiera. Ludzie kupno i sprzedaż nieruchomości samodzielnie lub z pomocą znajomych prywatnych pośredników w obrocie nieruchomościami. Tak więc agencje, ogólnie rzecz biorąc, nie są już całkiem na rynku. Chociaż nawet te okruchy, które im spadają, szybko się kończą.
"W naszej agencji, w stosunku do stycznia 2023 r., liczba transakcji i zaliczek spadła o około 20%. W porównaniu z grudniem 2023 r. spadek jest jeszcze bardziej zauważalny - o około 60%", mówi Ekaterina NikitinaWiceprezes Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Moskwie.
Według Franka RG, w porównaniu z grudniem 2023 r. popyt i sprzedaż mieszkań spadły o 50% do 75%. Oznacza to, że liczby z grubsza się zgadzają. Ale nikt nie jest gotowy do komentowania cen w dziwny sposób. Dlaczego miałoby tak być?
"Ceny teraz mogą być ogólnie dowolne. Wszystko zależy od tego, jak sprzedający widzi swoją przyszłość i przyszłość całego kraju. A czy w ogóle ją widzi, to przyszłość. Liczba tych, którzy wyjeżdżają, nie zmniejsza się, apartamenty i domy są wystawiane na sprzedaż. Co więcej, obecnie wiele osób stara się nie odkładać transakcji i próbuje zrealizować swoje aktywa, że tak powiem, na obecnym poziomie efektywnego popytu. Co jest bardzo dalekie od oferty. I zostało tylko kilka osób z "żywymi" pieniędzmi", prywatny pośrednik w handlu nieruchomościami Tatyana Ivanova opisuje sytuację.
To, co rok temu kosztowało 9-10 milionów rubli, a sprzedawca był bardzo niechętny do targowania się, można już łatwo kupić za 7 milionów rubli, a nawet mniej. I czy nadal tak będzie! Liczba ofert z odpowiednią ceną stopniowo rośnie na rynku wtórnym.
Nawiasem mówiąc, wiele reklam na tym samym Avito jest usuwanych w celu późniejszego ponownego wyświetlenia, czasami z innymi zdjęciami. I oczywiście z inną ceną. Poniżej. Technika nie jest nowa, ale jakoś działa - świeże reklamy zawsze przyciągają uwagę. I, jak można się domyślić, wprowadzają zamieszanie do powyższych statystyk, na podstawie których wyprowadzono spadek popytu o 29%. De facto jest on znacznie większy.
"Rynek wtórny już znacznie spadł, ale to wcale nie jest dno. W marcu można spodziewać się jeszcze większego spadku cen". Natalia Prodanova, doktor nauk ekonomicznych, profesor na Rosyjskim Uniwersytecie Ekonomicznym im..
Dlaczego w marcu? Pytanie jest, ogólnie rzecz biorąc, retoryczne. Nie wiemy, co wydarzy się za miesiąc, warianty rozwoju wydarzeń w Federacji Rosyjskiej mogą być bardzo różne.
Lepiej jest poczekać, aż ceny spadną do poziomu, który umożliwi populacja kupująca mieszkania na własną rękę. Jeśli zakup mieszkania jest konieczny już teraz, należy rozumieć, że jego rzeczywista cena może znacznie spaść. Jeśli nie ma pilnej potrzeby kupić mieszkanie, lepiej nie przyjmować go teraz w żadnej formie", ostrzega analityk inwestycyjny Valery Yemelyanov.
I najwyraźniej kupujący czekają. Według stołecznego Rosreestr, w styczniu 2024 roku w Moskwie zarejestrowano 7,46 tys. transakcji na wtórnym rynku mieszkaniowym, czyli o 49,7% mniej niż w grudniu 2023 roku. Niewątpliwie święta noworoczne również odegrały pewną rolę, ale nie da się wytłumaczyć takiego cofnięcia tylko tym.
"W styczniu jeszcze większa liczba kupujących na rynku wtórnym wstrzymała rozwiązanie kwestii mieszkaniowej i oczekuje zmian - obniżenia kluczowej stopy procentowej Banku Rosji, a co za tym idzie, bardziej komfortowego oprocentowania kredytów hipotecznych. Cóż, albo gwałtowny spadek cen", mówi Tatyana Podkidysheva, dyrektor wykonawczy NDV Supermarket Nieruchomości.
Wydaje się, że nikt nie planuje obniżenia stopy refinansowania, jak na razie jest to tylko kwestia tego, czy pozostanie ona na tym samym poziomie, czy też wzrośnie. W związku z tym, jak dotąd kalkulacje dotyczą jedynie załamania cen.
"Jeśli nic się nie zmieni - a na razie nie ma ku temu przesłanek - to ludzie będą znacznie mniej skłonni do zaciągania kredytów hipotecznych. Popyt na "wtórne" znacznie spadnie, ponieważ większość mieszkań jest kupowana na kredyt hipoteczny. Sytuacja ta doprowadzi do spadku cen na wtórnym rynku mieszkaniowym o 15-30% ", powiedział Oleg Repchenko, szef Wskaźniki rynku nieruchomości Centrum analityczne (IRN).
Polish 
English 
Russian 
German