Mieszkańcom kraju z roku na rok coraz trudniej jest kupić własne mieszkanie: wzrost dochodów gospodarstw domowych nie nadąża za wzrostem cen mieszkań, a dla większości obywateli zakup nieruchomości jest odkładany na czas nieokreślony.
Eksperci twierdzą, że w ostatnich latach mieszkania w Rosji stały się mniej przystępne cenowo. "Pod względem tego, co obecnie budujemy, jesteśmy na absolutnym dnie. Nigdy nie było tak źle pod względem tego, co normalna osoba może sobie pozwolić kupić, biorąc pod uwagę kredyty hipoteczne i wszystkie dotacje". Mikhail Matovnikov, główny analityk w Sberbank, szef Centrum Analiz Finansowych bankupowiedział niedawno. Podaje on następujące dane. W ciągu ostatnich czterech lat liczba metrów, które Rosjanin mógł kupić za pomocą kredytu hipotecznego za średnią pensję, zmniejszyła się o 6 "kwadratów". Jeśli więc w 2020 r. na rynku pierwotnym można było kupić 31,8 mkw., to dziś jest to tylko 25,8 mkw. Na rynku wtórnym sytuacja jest jeszcze smutniejsza. Tam możliwości zmniejszyły się o 9 "kwadratów".
CENY MIESZKAŃ STYMULOWANE PRZEZ PROGRAMY PREFERENCYJNE
Istnieją powody problemu z zakupem nieruchomości, a raczej z ograniczeniem dostępności ich zakupu. Wzrost cen nowych budynków w latach 2020-2021 znacząco pobudził preferencyjne programy hipoteczne. Z jednej strony pomogły one utrzymać nasz kompleks budowlany na powierzchni i sprawiły, że zakup mieszkań stał się bardziej przystępny cenowo w porównaniu z 2019 r., Z drugiej strony doprowadziły do wzrostu cen mieszkań. Według szefowa Banku Centralnego, Elvira NabiullinaOd początku 2020 r., kiedy istniały masowe programy hipoteczne ze wsparciem państwa, do początku 2023 r. ceny na pierwotnym rynku nieruchomości podwoiły się. Okazuje się, że jest to błędne koło: dostępność preferencyjnych kredytów hipotecznych wygenerowała ogromny popyt na mieszkania w nowych budynkach i doprowadziła do wzrostu ich kosztów oraz zdolności kredytowej Rosjan. W rezultacie program, który miał umożliwić Rosjanom zakup niedrogich mieszkań, zaczął działać odwrotnie. Ogólnie rzecz biorąc, wsparcie państwa sprawiło, że kredyty hipoteczne stały się bardziej przystępne dla Rosjan, ale nie same mieszkania.
DOCHODY ROSJAN NIE NADĄŻAJĄ ZA WZROSTEM CEN "KWADRATÓW"
Innym ważnym powodem spadku przystępności cenowej mieszkań jest poziom wynagrodzeń. Chociaż rosły one przez ostatnie cztery lata, z pewnością nie są tak ciepłe jak metry kwadratowe. Według statystyk od stycznia 2020 r. do maja 2024 r. ceny nowych mieszkań wzrosły średnio o 111%, mieszkań wtórnych o 77%, a wynagrodzenia wzrosły średnio o 71% w tym samym okresie. Aby choć trochę nadgonić koszt mieszkania, pensje musiałyby wzrosnąć o co najmniej 30%, co, jak można się domyślić, jest nierealne. Dodajmy do tego fakt, że dalekie od gigantycznych dochody obywateli są z wielkim apetytem pochłaniane przez rosnące ceny konsumpcyjne produktów, towarów i usług.
Nie należy zapominać o innych czynnikach, które wpływają na wartość nieruchomości. Obecnie koszt budowy w jednej trzeciej regionów Rosji wynosi 81,3-156,7 tys. rubli za 1 mkw. Na ostateczny koszt "kwadratu" wpływają nie tylko stale rosnące ceny prac budowlanych i instalacyjnych oraz materiałów budowlanych, ale także koszt gruntu, koszt podłączenia do komunikacji, zobowiązania do budowy obiektów infrastruktury społecznej, odsetki od kredytów, deficyt specjalistów budowlanych, a co za tym idzie wzrost ich wynagrodzeń, a wreszcie zysk samych deweloperów (ich przychody ze sprzedaży mieszkań w ciągu zaledwie pięciu miesięcy tego roku wzrosły o prawie jedną trzecią w ujęciu rocznym - do 1,9 bln rubli).
Co dalej z przystępnością cenową mieszkań? Trudno przewidzieć, ale na pewno coś się zmieni, bo od 1 lipca wygasną dwa główne programy preferencyjne. A jeśli rodzinny kredyt hipoteczny może nadal działać na nowych warunkach, to kredyt hipoteczny na nowe budynki ze wsparciem państwa w wysokości 8%, z którego każdy mógł skorzystać, nie będzie już dostępny. Pozostaną tylko programy celowe - kredyty hipoteczne arktyczne, dalekowschodnie, wiejskie i informatyczne.
Ekonomiści nie spodziewają się efektu anulowania preferencyjnych kredytów hipotecznych do połowy jesieni, kiedy to oczekuje się stopniowego spadku cen na rynku pierwotnym. Jednak Instytut Ekonomii miasta uważa, że zakończenie preferencyjnego kredytu hipotecznego na rynku pierwotnym może doprowadzić do zmniejszenia dostępności mieszkań z pożyczonymi środkami. Eksperci zastrzegają jednak: wszystko będzie zależeć od poziomu inflacji, kluczowej stopy procentowej Banku Centralnego i realnych dochodów ludności. Biorąc pod uwagę, że jak dotąd nie ma warunków wstępnych do zmniejszenia dwóch pierwszych pozycji i wzrostu trzeciej, jest mało prawdopodobne, aby mieszkania stały się bardziej dostępne dla Rosjan w dającej się przewidzieć przyszłości.
Elena Khakimova
Zdjęcie: LEGION-MEDIA
Polish 
English 
Russian 
German