Redakcja RBC-Real Estate zebrała najbardziej uderzające wypowiedzi urzędników na temat państwowego programu preferencyjnych kredytów hipotecznych, które zostały ogłoszone w ciągu ostatnich sześciu miesięcy
1 lipca kończy się preferencyjny kredyt hipoteczny na nowe budynki w 8%, uruchomiony w pandemicznym roku 2020. W ciągu czterech lat funkcjonowania program otrzymał różne oceny: od entuzjastycznych po krytyczne. W tym czasie rozwinęła się pewna konfrontacja między blokami finansowymi i budowlanymi. Podczas gdy Bank Rosji częściej mówił o potrzebie zakończenia programu, Ministerstwo Budownictwa opowiadało się za jego przedłużeniem.
Blok konstrukcyjny: "Przeszliśmy przez pandemię, przechodzimy przez nią z podniesioną głową"
Wicepremier Marat Khusnullin, który nadzoruje Construction Kompleks w rosyjskim rząd, opowiadał się za rozszerzeniem preferencyjnych kredytów hipotecznych i ogólnie pozytywnie oceniał jego wpływ na rynek budownictwa mieszkaniowego.
"Wiele mówi się o kredytach hipotecznych w ogóle, prawdopodobnie wśród wszystkich specjalistów w tej dziedzinie. Ale powiem o obywatelach - czy to dobrze, czy źle, że 4,4 miliona obywateli poprawiło swoje warunki życia w zeszłym roku? Ponad połowa z nich to zasługa kredytów hipotecznych. Oznacza to, że ludzie mają perspektywę stabilnej spłaty kredytu w wysokości 6% na rodzinnym kredycie hipotecznym lub 8% na preferencyjnym kredycie hipotecznym. Ludzie podjęli decyzję o zawarciu związku małżeńskiego, posiadaniu dodatkowego dziecka i zmianie warunków życia. Z jakimi pieniędzmi mam to liczyć?" - powiedział Marat Khusnullin w wywiadzie dla TASS, zauważając, że państwo gwarantuje ludziom, że oprocentowanie będzie dotowane przez cały okres kredytowania, pomimo wysokich kosztów.
Jego zdaniem kredyty hipoteczne muszą być utrzymywane przez długi czas, ponieważ za każdym razem z powodu zmian w programie występują skoki popytu. "Nie potrzebujemy tych szarpnięć, potrzebujemy, aby portfel kredytów hipotecznych rósł stabilnie o 5-7% rocznie na kredytach hipotecznych. Aby to zrobić, muszą istnieć stabilne reguły gry. Od 1 lipca powinniśmy mieć nowe zasady dotyczące kredytów hipotecznych. Naprawdę mam nadzieję, że podejmiemy działania mające na celu długoterminowe wsparcie rodzinnych kredytów hipotecznych" - wyjaśnił.
Ministerstwo Budownictwa mówiło również o potrzebie utrzymania preferencyjnych programów, w tym kredytów hipotecznych na nowe budynki.
"Oczywiście bardzo chcielibyśmy, aby wszystkie programy preferencyjne zostały przedłużone <...>. Myślę, że zweryfikowane rozwiązanie pojawi się po 1 lipca 2024 r." - powiedział Irek Fayzullin, minister budownictwa i mieszkalnictwa oraz usług komunalnych, pod koniec ubiegłego roku. Podczas przemówienia w Dumie Państwowej w maju minister wyjaśnił już, że programy hipoteczne w Rosji zostaną dostosowane z uwzględnieniem dostępności, równowagi podaży i popytu na rynku nieruchomości. "Ważne jest, aby utrzymać wysokie wskaźniki uruchomienia, aby sformułować niezbędne propozycje na rynku mieszkaniowym. Aby dostosować kredyt hipoteczny, biorąc pod uwagę dostępność, a także równowagę podaży i popytu" - wyjaśnił.
Wiceminister budownictwa Nikita Stasishin powiedział z kolei, że program pomógł branży przetrwać niejedną sytuację kryzysową.
"Wiele osób twierdzi, że preferencyjny kredyt hipoteczny był błędem. Moim zdaniem tak nie jest. Dzięki niej przeszliśmy pandemię, przechodzimy ją z podniesioną głową. Dziś osiągnęliśmy równowagę podaży i popytu na rynku pierwotnym" - powiedział Nikita Stasishin, przemawiając na SPIEF 2024. "Niektórzy mówią też, że deweloperzy zarobili za dużo. Ale zainwestowali znaczną część tych środków w technologię, nowe projekty i infrastrukturę. Chciałbym zauważyć, że banki zarobiły wtedy nie mniej" - dodał wiceminister. Jego zdaniem, po zakończeniu programu nastąpi spadek popytu, ale nie będzie on fatalny w skutkach dla tempa budownictwa osiągniętego w ciągu czterech lat.
Blok finansowy: korzyści zostały zniwelowane przez rosnące ceny
Bank Rosji sprzeciwił się przedłużeniu preferencyjnego kredytu hipotecznego na prawie cały okres jego obowiązywania. Punkt widzenia regulatora jest taki, że masowe preferencyjne kredyty hipoteczne powinny być stosowane przez krótki okres czasu jako środek antykryzysowy, a wsparcie samego rynku kredytów hipotecznych powinno być ukierunkowane. Zdaniem banku centralnego powszechne stosowanie programu preferencyjnego prowadzi do nierównowagi i przegrzania rynku. Wśród nich są przyspieszony wzrost cen nowych budynków, wzrost luki cenowej między mieszkaniami wtórnymi i pierwotnymi, a także spadek przystępności cenowej mieszkań.
"Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych powinna prowadzić do poprawy przystępności cenowej mieszkań, a nie do bańki cenowej. Korzyści płynące z niskich stóp procentowych nie powinny być pochłaniane przez rosnące ceny, tak jak ma to miejsce obecnie. <...> Widzimy, że w ciągu czterech lat masowych preferencyjnych kredytów hipotecznych średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym podwoiły się, a pensje i dochody wzrosły około półtora raza. Oznacza to, że wzrost cen mieszkań przewyższa dochody" - powiedziała Elvira Nabiullina, prezes Banku Rosji.
Szefowa banku centralnego wielokrotnie podkreślała w swoich wystąpieniach, że regulator opowiada się za ukierunkowaniem preferencyjnych programów hipotecznych. "Jeśli chodzi o preferencyjne kredyty hipoteczne, nasze stanowisko jest takie, że jeden szeroki program nieukierunkowany powinien wygasnąć latem i nie powinien być odnawiany. Zawsze wspieraliśmy ukierunkowane programy, w tym rodzinne kredyty hipoteczne" - wyjaśniła Elvira Nabiullina.
Według niej głównym celem jest uczynienie rynkowych kredytów hipotecznych bardziej przystępnymi, w tym celu udział preferencyjnych kredytów hipotecznych powinien być znacznie niższy. "Ponieważ wszyscy inni kredytobiorcy płacą wyższą stawkę za tych, którzy mają możliwość uzyskania kredytu hipotecznego po preferencyjnych stawkach" - zauważyła Elvira Nabiullina.
Ministerstwo Finansów opowiedziało się również za ukierunkowaniem programów preferencyjnych, zaostrzeniem warunków programu (nastąpiło to w grudniu 2023 r.) i zmniejszeniem udziału preferencyjnych kredytów hipotecznych w całkowitym wolumenie. Do końca 2023 r. wolumen kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym z tytułu wszystkich programów preferencyjnych osiągnął około 90%.
"Naszym zadaniem jako regulatora jest zmniejszenie tej liczby do 20-25%, konkretne cele i konkretne parametry będą nadal omawiane z zainteresowanymi uczestnikami rynku. Ważne jest jednak, abyśmy zapewnili wsparcie obywateli, a nie deweloperów i banków" - powiedział minister finansów Anton Siluanov.
Duma Państwowa: błędny program
Deputowani Dumy Państwowej skrytykowali preferencyjny kredyt hipoteczny, wyjaśniając, że szeroki program preferencyjny doprowadził do spadku przystępności cenowej mieszkań. Według Anatolija Aksakowa, szefa komisji Dumy Państwowej ds. rynku finansowego, państwowy program wsparcia hipotecznego dla nowych budynków okazał się błędny, ponieważ doprowadził do znacznego wzrostu kosztów mieszkań.
"Myślę, że jest to (preferencyjny kredyt hipoteczny na nowe budynki. - Ed.) błędny program, który stymulował znaczny wzrost kosztów mieszkaniowych. W rezultacie różnica między kosztem mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wyniosła prawie 50%. Ponieważ program ten dotyczył nowych mieszkań, ich cena była zawyżona, a ludzie płacili więcej, niż korzystali z preferencyjnego oprocentowania kredytu. Oznacza to, że ludzie faktycznie stracili na finansach" - powiedział Anatolij Aksakow w wywiadzie dla TASS. Jego zdaniem wraz z zakończeniem programu mieszkania staną się bardziej przystępne cenowo i będą sprzedawane "po rozsądnych cenach, a nie po zawyżonych, zawyżonych cenach".
Kolega Aksakowa, przewodniczący Komisji Dumy Państwowej ds. Budownictwa, Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych Siergiej Pakhomov, mówił o spadku przystępności cenowej mieszkań na tle masowego programu preferencyjnego. Według niego preferencyjny kredyt hipoteczny doprowadził do wzrostu cen i działał bardziej na korzyść inwestora niż zwykłego nabywcy.
"Bądźmy szczerzy, kredyty hipoteczne nie sprawiły, że mieszkania stały się ostatnio przystępne cenowo, nawet przy zerowej stopie procentowej" - powiedział Sergei Pakhomov.
Według niego, warunki preferencyjnych programów hipotecznych na najbliższe pięć lat zostaną ukształtowane w najbliższej przyszłości, a oni sami staną się celem. "Ale ogólnie rzecz biorąc, te drzwi zwane "preferencyjnym kredytem hipotecznym" są zamykane. Co będzie dalej? Cóż, to oczywiste, nastąpi spadek popytu na sześć miesięcy lub rok. Duży czy nie, nie jestem gotów o tym mówić, to pytanie do prognostów, ale będzie recesja" - zauważył poseł.
Dostępność "na samym dole"
Szef Sberbanku, German Gref, stwierdził, że preferencyjne kredyty hipoteczne na nowe budynki w Rosji nie muszą być anulowane, ale muszą zostać zmienione.
"Od początku ubiegłego roku opowiadam się za ograniczeniem programu państwowego. Nie powinien on zostać zniesiony, ale zredukowany" - powiedział.
Niedawno Mikhail Matovnikov, dyrektor Centrum Analiz Finansowych Sberbank, powiedział, że masowe preferencyjne kredyty hipoteczne na nowe budynki powinny zostać zachowane w przypadku kryzysów, "aby deweloperzy zrozumieli, że jeśli znowu spadnie, a kluczem będzie 150%, to wsparcie państwa pozostanie z nami". Jednocześnie stawka powinna być wyższa - 12%. Jednocześnie główny analityk Sberbank zauważył, że preferencyjne kredyty hipoteczne doprowadziły do spadku przystępności cenowej mieszkań w Rosji, a ich głównymi odbiorcami byli kredytobiorcy zabezpieczeni (ich udział wzrósł z 58,9% do 85,4% w czasie trwania programu).
Według Matovnikova, liczba metrów kwadratowych, które odbiorca o średniej pensji może kupić w Rosji za pomocą kredytu hipotecznego, zmniejszyła się o 6 metrów kwadratowych na rynku pierwotnym od 2020 roku i o 9 metrów kwadratowych na rynku wtórnym, wynosząc 25,8 metrów kwadratowych. Są to minimalne wartości z ostatnich dziesięciu lat.
"Pod względem tego, co obecnie budujemy, jesteśmy na absolutnym dnie. Nigdy nie było tak źle pod względem tego, co normalny człowiek może sobie pozwolić kupić, biorąc pod uwagę kredyt hipoteczny i wszystkie dotacje" - powiedział Michaił Matovnikov.
VTB opowiadał się również ostatnio za ukierunkowaniem programów preferencyjnych.
"Zakres wsparcia dla preferencyjnych kredytów hipotecznych zostanie zmniejszony, stanie się bardziej ukierunkowany. Ale arktyczny kredyt hipoteczny jest prawidłowo ukierunkowany na rozwiązywanie konkretnych zadań. Nie tylko społecznych, ale także ekonomicznych. Mamy nadzieję, że tego rodzaju programy hipoteczne będą kontynuowane. Moskwa może obejść się bez preferencyjnego kredytu hipotecznego, regiony arktyczne go potrzebują" - powiedział Andrey Kostin, szef VTB.
Polish 
English 
Russian 
German