Warszawski rynek nieruchomości jest największym i najdroższym rynkiem w Polsce. Na podstawie danych otodom.pl przyjrzyjmy się ustalonym cenom zakupu i wynajmu mieszkań w różnych rejonach stolicy Polski po wynikach I kwartału br.
Średnie ceny apartamentów w Warszawie
Na początek przyjrzyjmy się ogólnej sytuacji na warszawskim rynku mieszkaniowym.
Według Narodowy Bank Polski Według wyników z I kwartału 2024 r. średnie ceny mieszkań w Warszawie kształtowały się na następującym poziomie: dla rynku pierwotnego - 15 888 zł/mkw. (3666 EUR/mkw.), czyli o 6,4% więcej niż w poprzednim okresie, dla rynku wtórnego - 14 380 zł/mkw. (3318 EUR/mkw.), +5,2% w porównaniu z poprzednim okresem. Różnica w cenie między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi 10,5% na korzyść rynku pierwotnego.
Średnia cena za metr kwadratowy, PLN/mkw.
Należy również zauważyć, że liczba mieszkań na sprzedaż na rynku rośnie, o czym świadczą dane dotyczące liczby ofert sprzedaży na Otodom i Otodom. Olx strony internetowe. Od początku roku liczba mieszkań na sprzedaż wzrosła 1,5-krotnie i przekroczyła zeszłoroczne wartości.
Dynamika zmian liczby ofert sprzedaży - Olx
Dynamika zmian liczby ofert sprzedaży - Otodom
Średnie ceny zakupu mieszkań według dzielnic Warszawy
Warszawa podzielona jest na 18 dzielnic, które różnią się między sobą takimi parametrami jak liczba mieszkańców, powierzchnia, gęstość zabudowy, poziom rozwoju infrastruktury, lokalizacja i wiele innych czynników. Wszystko to ma bezpośredni wpływ na koszt mieszkania w tych obszarach.
Tradycyjnie najdroższymi rejonami do zakupu mieszkania są Śródmieście, Wola, Żoliborz, Mokotów. Ceny zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym są tu wyższe niż w innych rejonach.
Śródmieście to centralna i najbardziej prestiżowa dzielnica stolicy Polski. Obejmuje Stare i Nowe Miasto, czyli najnowsze budynki, które powstały po II wojnie światowej. To tutaj znajdują się warszawskie wieżowce Złota 44, Pałac Kultury i Nauki, Cosmopolitan Twarda 4, Chmielna 35, a także wiele muzeów i innych atrakcji.
Wszystko to sprawia, że Śródmieście jest kulturalnym i biznesowym centrum stolicy, co przekłada się na wysokie ceny mieszkań. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym wynosi 28 786 PLN/mkw. (ok. 6642 EUR/mkw.), na rynku wtórnym 23 404 PLN/mkw. (5400 EUR/mkw.).
Wola - Obszar ten, podobnie jak Śródmieście, szczyci się wieżowcami i atrakcjami. Znajdują się tu takie wieżowce jak Varso Tower, Warsaw Spire, Warsaw Trade Tower i inne. Najbardziej znaną atrakcją kulturalną w okolicy jest Muzeum Powstania Warszawskiego. Znajduje się tu również wiele nowoczesnych kompleksów mieszkaniowych: Capital Art Apartments, Browary Warszawskie, 19; Dzielnica i inne.
Dzięki tym wszystkim danym dzielnica Wola zyskała status prestiżowej, a ceny mieszkań na jej terenie odpowiadają temu statusowi. Na rynku pierwotnym średnia cena metra kwadratowego wynosi 27 074 PLN/mkw. (6248 EUR/mkw.), na rynku wtórnym - 20 681 PLN/mkw. (4772 EUR/mkw.).
Żoliborz to najmniejsza pod względem powierzchni dzielnica Warszawy. Prawdopodobnie najbardziej zielony obszar stolicy, który słynie z parków. Ponadto Żoliborz znajduje się blisko centrum, co pozwala na szybki dojazd. Żoliborz to doskonały wybór dla tych, którzy chcą mieszkać w spokojnej okolicy z różnorodnymi parkami, a jednocześnie mieć możliwość szybkiego dotarcia do centrum.
Ceny mieszkań kształtują się tu następująco: na rynku pierwotnym - 24 171 PLN/mkw. (5578 EUR/mkw.), na rynku wtórnym - 20 092 PLN/mkw. (4636 EUR/mkw.).
Mokotów to jedna z największych dzielnic Warszawy, która ma najwięcej mieszkańców. Znajduje się tu wiele skwerów i parków.
Średnia cena metra kwadratowego na Mokotowie wynosi 21 182 PLN/mkw. (4888 EUR/mkw.) na rynku pierwotnym i 19 374 PLN/mkw. (4471 EUR/mkw.) na rynku wtórnym.
Czy w Polsce są jeszcze jakieś niedrogie nieruchomości? Przegląd aktualnych cen i oprocentowania kredytów hipotecznych w wywiadzie z ekspertem
Najtańsze dzielnice Warszawy do zakupu mieszkania to Rembertów, Wawer, Wesoła. Wszystkie trzy dzielnice są do siebie podobne, znajdują się obok siebie w południowo-wschodniej części Warszawy. Dzielnice te mają najniższą gęstość zaludnienia spośród wszystkich dzielnic stolicy Polski. Gęstość zaludnienia waha się w nich od 1080-1300 osób/km kw., w większości pozostałych obszarów gęstość zaludnienia waha się od 2100 do 7000 osób/km kw. Warto zauważyć, że najgęściej zaludnionymi obszarami są Praga-Południe i Ochota - gęstość zaludnienia wynosi w nich około 8350 osób/km kw.
Jeśli lubisz spokojne i miarowe życie z dala od zgiełku dużego miasta, a odległość od centrum Ci nie przeszkadza, to te obszary są dla Ciebie. Dzielnice te rozwijają się i są zabudowywane nowoczesnymi kompleksami mieszkalnymi w przystępnej cenie i są porośnięte nową infrastrukturą. Zaletą jest to, że obszary te obejmują wiele różnych parków, skwerów i lasów.
Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w tych obszarach waha się od 12 119 do 15 508 PLN/mkw. (od 2797 do 3579 EUR/mkw.), a na rynku wtórnym od 13 390 do 13 495 PLN/mkw. (od 3090 do 3114 EUR/mkw.).
Poniżej przedstawiamy średnią cenę metra kwadratowego na rynku pierwotnym w dzielnicach Warszawy
Poniżej przedstawiamy średnią cenę metra kwadratowego na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy
Rynek wynajmu i inwestycje w nieruchomości
W I kwartale 2024 r. stawki czynszów spadły w 12 z 18 dzielnic Warszawy. W zależności od dzielnicy spadek wyniósł od -0,1% na Mokotowie do -12,3% w Rembertowie.
Rosnąca podaż mieszkań na wynajem ma duży wpływ na obniżenie stawek najmu. Tym samym liczba ofert wynajmu na stronie Otodom ma wzrosła o 18% od początku roku, na Olx stronie internetowej wzrost wyniósł 43%.
Dynamika zmian w liczbie ofert wynajmu - Otodom
Dynamika zmian w liczbie ofert wynajmu - Olx
Poniżej przedstawiamy średni miesięczny czynsz za mieszkanie o powierzchni 40-60 mkw. w dzielnicach Warszawy.
Wzrost liczby dostępnych na rynku ofert wynajmu mieszkań wraz ze spadkiem stawek czynszu to dobra wiadomość dla potencjalnych najemców. Z kolei dla osób, które inwestują w nieruchomości z myślą o wynajmie, wiadomość ta nie jest już tak przyjemna. W końcu, gdy ceny mieszkań na rynku rosną, a stawki czynszu spadają, prowadzi to do spadku rentowności najmu. I tak, zgodnie z wynikami I kwartału 2024 r. średni zwrot z inwestycji w mieszkania w Warszawie wyniósł 4,6%, z kolei w IV kwartale 2024 r. średni zwrot z inwestycji wyniósł 4,9%.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące cen nieruchomości w Warszawie
Jaka jest średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?
Według danych za I kwartał 2024 r. średnia cena na rynku pierwotnym wynosi 15 888 PLN/mkw. (3666 EUR/mkw.), a na rynku wtórnym - 14 380 PLN/mkw. (3318 EUR/mkw.).
Które obszary Warszawy są uważane za najdroższe do zakupu domu?
Najdroższe dzielnice to tradycyjnie Śródmieście, Wola, Żoliborz i Mokotów.
Gdzie znajdę najtańsze mieszkania w Warszawie?
Najbardziej przystępne cenowo obszary do zakupu domu to Rembertów, Wawer i Wesoła, zlokalizowane w południowo-wschodniej części miasta.
Jak zmieniły się ceny nieruchomości w Warszawie w ciągu ostatniego roku?
W porównaniu z poprzednim okresem, ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 6,4%, a na rynku wtórnym - o 5,2%.
Jak zmieniła się liczba ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie?
Od początku roku liczba mieszkań na sprzedaż wzrosła 1,5-krotnie i przekroczyła zeszłoroczne wartości.
Jakie są trendy na rynku najmu w Warszawie?
W I kw. 2024 r. w większości dzielnic Warszawy odnotowano spadek stawek najmu, przy jednoczesnym wzroście liczby ofert wynajmu.
Jaki jest średni zwrot z inwestycji w nieruchomości w Warszawie?
Według wyników z I kwartału 2024 r. średni zwrot z inwestycji w mieszkania w Warszawie wyniósł 4,6%.
Autor
Roman Tomashevich Analityk
Sytuację na rynku nieruchomości przedstawiam na wykresach i liczbach.
Polish 
English 
Russian 
German