Jest mniej rabatów dla nabywców nowych budynków w Moskwie, dzieje się to na tle tymczasowego ożywienia popytu w ostatnich miesiącach państwowego programu hipotecznego
Częstość występowania i średnia wielkość rabatów na rynku pierwotnym w Moskwie zmniejszyła się w maju, wynika z przeglądu przedstawionego przez redakcję firmy Metrium. Tendencję tę potwierdzają inni uczestnicy rynku, z którymi RBC-Real Estate przeprowadziło wywiady.
Według Metrium, na koniec maja rabaty oferowane są w 150 nowych budynkach, w skali roku i w stosunku do pierwszego kwartału wskaźnik ten spadł o 6,3%. Średni rabat na rynku pierwotnym wynosi 3% w porównaniu do 7% w okresie kwiecień-maj 2023 roku. Sytuację tę firma tłumaczy wzrostem popytu na tle zbliżającej się finalizacji kredytu hipotecznego ze wsparciem państwa. Inni eksperci również obserwują ten trend. "W okresie od lutego do maja było więcej rabatów" - mówi ekspert z Miel (biuro Stroginskaya Floodplain) Evgeny Brazhin. "Teraz, gdy napływa strumień klientów zamykających rządowy kredyt hipoteczny lub rodzinny kredyt hipoteczny na warunkach sprzed 1 lipca 2024 r., deweloperzy są mniej skłonni do akceptowania rabatów".
Dmitry Efimov, zastępca dyrektora handlowego PIONEER, zauważa, że średni rabat nie przekracza obecnie 3-5%. "W przypadku niektórych projektów zmniejszyła się, co zwykle wynika ze wzrostu gotowości projektu do budowy" - mówi ekspert.
Na początku roku sytuacja uległa odwróceniu - na przykład w styczniu było jeszcze więcej rabatów niż w noworocznej wyprzedaży.
"Obecnie deweloperzy projektów metropolitalnych w segmencie nieruchomości luksusowych oferują nie rabaty, ale niewielkie bonusy w celu zwiększenia lojalności. Zwykle nie przekraczają one 3%" - mówi Olga Zyblaya, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu domów klubowych Turandot Residences & Artisan. Ekspertka zauważa, że wielkość marginalnych rabatów w segmencie wysokobudżetowym jest tradycyjnie niska, ale w ciągu ostatniego roku spadła z 8% do 5%.
Glavstroy wskazuje, że przewaga rabatów na rynku pierwotnym spadła z 56% wszystkich projektów w styczniu do 45% w maju. Jednocześnie przewaga rabatów o minimalnej wielkości - do 1% - wzrosła o 10,6 punktu procentowego, stanowiąc 54,7% wszystkich udzielonych rabatów, zauważa spółka. Z kolei udział rabatów w przedziale od 1% do 31% zmniejszył się od początku roku.
Jak zmieniły się rabaty na nowe budynki w Moskwie w 2024 r.
| Kwota rabatu | Udział, styczeń 2024 r. | Udział, maj 2024 r. | Zmiana udziału, punkty procentowe |
|---|---|---|---|
| 0% i mniej niż 1% | 44,1% | 54,7% | +10,6 |
| 1-11% | 20,2% | 14,0% | -6,2 |
| 11-21% | 28,6% | 27,8% | -0,8 |
| 21-31% | 4,6% | 3,0% | -1,5 |
| 31-41% | 2,6% | 0,0% | -2,6 |
| 41-51% | 0,0% | 0,5% | +0,5 |
Dane: Glavstroy
Spółka zwraca uwagę na fakt, że na tle ogólnego spadku powszechności rabatów, na rynku pojawiły się oferty z rabatem przekraczającym 40% - rok temu ich nie było, teraz takie warunki dotyczą 229 działek. "W maju maksymalny rabat wzrósł, osiągając powyżej 40% (choć tylko w jednym projekcie). W styczniu maksymalne rabaty powyżej 35% odnotowano w 22 projektach" - mówi Elizaveta Rodina, szefowa Działu Badań Marketingowych i Analiz w Glavstroy.
Maksymalna zniżka wzrosła z 30% do 40,2% od początku roku, zauważa również Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium. "Rok temu szczytowa wartość wynosiła 34%. A największy wskaźnik w historii rynku odnotowano w styczniu 2023 r. - 63,3%", mówi ekspert.
Uczestnicy rynku zauważają, że w niektórych przypadkach udzielane rabaty są w rzeczywistości chwytem marketingowym. "Rabaty często stają się fikcyjnym narzędziem sprzedaży. Oznacza to, że deweloperzy najpierw podnoszą cenę, a następnie ją obniżają" - wyjaśnia Maxim Kavaryants, dyrektor generalny agencji nieruchomości ARQ CITY. "Promocje rabatowe nie są teraz stałe, tak jak to było dwa czy trzy lata temu. Oferty specjalne są prawie zawsze ograniczone w czasie" - dodaje.
Evgeny Brazhin z Miel również zwraca uwagę na powszechność fikcyjnych rabatów. "Należy pamiętać, że większość rabatów jest zawoalowana i niwelowana z uwzględnieniem wzrostu kosztu przedmiotu przy wyborze kredytu hipotecznego transzowego, kredytu hipotecznego dofinansowanego przez bank lub dewelopera, przy korzystaniu z kredytu hipotecznego z cashbackiem lub przy braku zaliczki" - ostrzega ekspert.
"Jeśli chodzi o maksymalne rabaty, duże wartości rabatów (ponad 25%) są bardziej prawdopodobną działalnością marketingową niż rzeczywistymi obniżkami cen. Są to oferty spotowe" - podkreśla Leonid Savkov, dyrektor handlowy MR Group. - Ale powodem takiej wyłączności niekoniecznie jest chęć sprzedaży niepłynnych działek. Być może deweloper, zgodnie z planem sprzedaży projektu, musi po prostu zwiększyć realizację danej typologii".
Jak jeszcze deweloperzy wspierają sprzedaż?
Pomimo zwiększonego popytu przed zakończeniem państwowego programu kredytów hipotecznych, deweloperzy nadal stoją przed zadaniem stymulowania nabywców w warunkach wysokich stóp rynkowych - przy obecnej kluczowej stopie procentowej są one faktycznie zaporowe, a ostatnio kilka dużych banków zdecydowało się na dalsze podwyżki.
"Obecnie istniejące sposoby stymulowania popytu ze strony deweloperów są najczęściej związane z oferowaniem różnych form płatności: rat, trade-in, subsydiowanych i transzowych kredytów hipotecznych" - mówi Dmitry Efimov, zastępca dyrektora handlowego PIONEER.
Obecnie głównym narzędziem zachęcającym do zakupu nowych budynków są raty i inne narzędzia związane z warunkami płatności, mówi Vera Stefan, dyrektor handlowy Asterus. "W przypadku braku przystępnego kredytu hipotecznego, rabaty w wysokości kilku procent nie odgrywają dużej roli w podejmowaniu decyzji. Ale możliwość otrzymania wygodnych miesięcznych płatności lub nie szukania dużej kwoty na pierwszą ratę jest dokładnie tym, czego kupujący są teraz poszukiwani" - wyjaśnia ekspertka.
Maxim Kavaryants również wymienia wśród sposobów na utrzymanie popytu aktywnie wykorzystywane przez deweloperów w kwietniu-maju:
Co stanie się z popytem i rabatami na nowe budynki w następnej kolejności?
Po zakończeniu państwowego programu kredytów hipotecznych popyt na rynku pierwotnym nieuchronnie się ochłodzi, zgadzają się ankietowani eksperci. "Obniżki prawdopodobnie wzrosną i staną się bardziej powszechne, dopóki kluczowa stopa procentowa nie zostanie obniżona" - uważa Ruslan Syrtsov. "Jednocześnie ceny nowych budynków będą nadal powoli rosnąć".
"Jeśli mówimy o tym, jak zakończenie programu państwa hipotecznego wpłynie na politykę deweloperów w zakresie rabatów, zakładamy, że deweloperzy będą, po pierwsze, oferować alternatywne metody płatności, a po drugie, subsydiować oprocentowanie kredytów hipotecznych" - przewiduje Dmitry Efimov, zastępca dyrektora handlowego PIONEER. - Nie należy spodziewać się dużych rabatów, ponieważ firmy budowlane również korzystają z finansowania projektów po stawkach rynkowych. Ponadto do budowy wykorzystywane są nowoczesne materiały, kupowane po aktualnych cenach rynkowych, co wpływa na koszt projektu i jego ostateczną cenę".
Alexandra Krzhevova, dyrektor ds. rozwoju w Best-Novostroy, również zwraca na to uwagę. "Dostosowanie się pierwotnego rynku mieszkaniowego do nowych warunków zajmie około kilku miesięcy. W każdym razie nie należy spodziewać się znaczących obniżek na moskiewskim rynku mieszkaniowym. Deweloperzy budują za pieniądze z kredytu i muszą pozostać w ramach planowanych wartości cen i przepływów pieniężnych" - mówi ekspert.
Maxim Kavaryants zwraca również uwagę, że spadek popytu w perspektywie średnioterminowej może doprowadzić do wzrostu kosztów finansowania projektów deweloperskich (zgodnie z obecnymi zasadami oprocentowanie kredytów spada wraz z zapełnianiem rachunku powierniczego, co jest bezpośrednio związane z tempem sprzedaży). "Powolne uzupełnianie rachunków powierniczych spowolni obniżanie stóp finansowania projektów, w przyszłości koszt budowy będzie rósł" - zauważa ekspert.
Polish 
English 
Russian 
German