W ostatnim czasie wielkość podaży mieszkań z wykończeniem rośnie na całym rynku moskiewskim i wzrosła 11-krotnie w ciągu ośmiu lat. Zainteresowanie kupujących wykończeniem od dewelopera również ogólnie wzrosło i, zdaniem ekspertów, nie zniknie nawet w obecnych trudnych warunkach
Mieszkanie z wykończeniem jest droższe i o nie zawsze przewidywalnej jakości, ale można wliczyć koszt wykończenia w kredyt hipoteczny i poprzestać na tym zaraz po otrzymaniu kluczy. Mieszkanie bez wykończenia to długi kłopot z naprawami, które prawie zawsze kosztują więcej niż od dewelopera, ale kwota zakupu (a tym samym miesięczna rata kredytu, jeśli w ogóle) jest mniejsza, a indywidualny projekt można wykonać wyłącznie według własnych upodobań. Cierpieli więc nabywcy mieszkań w nowych budynkach: Co wybrać? Jednak, jak pokazują wyniki niedawnego badania przeprowadzonego przez grupę Aquilon, na przykład Moskale nie ucierpieli tak bardzo.
Korzystając z danych platformy analitycznej bnMAP.pro, eksperci firmy porównali zainteresowanie nabywców wielkomiejskich mieszkaniami pierwotnymi w formacie white box zarówno z wykończeniem, jak i mieszkaniami oferowanymi w wersji roboczej. Do porównania wzięto dwa okresy roczne (lipiec 2022 - czerwiec 2023 i lipiec 2023 - czerwiec 2024) oraz kompleksy mieszkaniowe, które trafiły do sprzedaży publicznej w tych okresach. Jednocześnie uwzględniono tylko projekty klasy komfortowej i biznesowej oraz tylko te zlokalizowane w starych granicach Moskwy.
Oto wnioski, którymi analitycy podzielili się z BFM.ru. W pierwszym okresie w Moskwie sprzedano 2728 działek o powierzchni 137,9 tys. metrów kwadratowych, przy czym lwia część transakcji (2093 - 76,72%) przypadła na mieszkania bez wykończenia, 456 - na białe pudełka i 179 - na działki wykończeniowe. W tym samym okresie, rok później, w stolicy zawarto 3151 DDU na 153,3 tys. kwadratów, ale układ okazał się zupełnie inny: surowe wykończenie i białe pudełko prawie zrównały się popularnością (1198 i 1119 transakcji - 38% i 35,5%), ale udział opcji wykończeniowych znacznie wzrósł - do 834 DDU.
Niezwykle ważne jest, aby zauważyć, co stało się z podażą w tych okresach. "W okresie od lipca 2022 r. do czerwca 2023 r. w starych granicach Moskwy sprzedaż w rozważanych klasach rozpoczęła się w dziesięciu projektach na 7 038 działek o powierzchni 372 tys. m2, z czego 5 387 działek (73,7%) zostało zaprezentowanych w formacie shell & core. W latach 2023-2024 do otwartej sprzedaży trafiło 29 kompleksów mieszkaniowych z 21 862 mieszkaniami o powierzchni 1,2 mln metrów kwadratowych, co oznacza, że podaż wzrosła prawie trzykrotnie pod względem liczby projektów, a nawet ponad trzykrotnie pod względem powierzchni. Mieszkania w stanie surowym stanowiły już jednak tylko 40,8% - 8926 działek. Białe pudełka zajmowały prawie taki sam udział (38,8%, czyli 8 486 mieszkań). W latach 2022-2023 było 467 gotowych działek, a w latach 2023-2024 - 4450" - podaje grupa Aquilon.
I po raz kolejny podkreślają, że struktura oferty zmieniała się znacząco z roku na rok. "Jeśli w nowych projektach z lat 2022-2023 białe pudełko było całkowicie nieobecne w kompleksach mieszkaniowych klasy komfort, a wykończenie było prawie całkowicie w segmencie biznesowym, to w sezonie 2023-2024 rynek oferuje już wszystkie rodzaje wykończeń w projektach obu klas. W tym samym czasie, na przykład w segmencie "biznesowym", liczba białych skrzynek wzrosła prawie sześciokrotnie: z 1 184 do 6 627 działek", precyzują eksperci.
Warto pamiętać, że niemal cały 2022 r. i część 2023 r. deweloperzy spędzili na substytucji importu, poszukiwaniu nowych dostawców, budowaniu nowych łańcuchów logistycznych i tak dalej, więc w tym czasie większość mieszkań trafiła na rynek bez wykończenia. Następnie wszystko lub prawie wszystko zostało zastąpione, znalezione i ustawione w kolejce - a udział gotowego produktu natychmiast wzrósł. A kupujący, jak widać z obliczeń, natychmiast na to zareagowali.
Mikhail Rogatykh, dyrektor ds. rozwoju sprzedaży w Grupie Aquilon w Moskwie, "Wierzymy, że rosnący popyt na white box i wykończenie jest związany ze wzrostem świadomości klientów. Wraz z rozwojem produktu deweloperskiego, doświadczeń klientów i ogólnie rynku nieruchomości, ludzie zaczynają rozumieć zalety zakupu gotowych lub prawie gotowych do zamieszkania mieszkań. Wykończenie skraca czas od momentu otrzymania kluczy do natychmiastowej przeprowadzki, a także minimalizuje uszkodzenia przestrzeni publicznej podczas napraw. Jest to również znacząca oszczędność: ceny materiałów wykończeniowych stale rosną, a kupując mieszkanie z wykończeniem na etapie budowy, klient "naprawia" koszt napraw i w rezultacie wydaje kilkakrotnie mniej niż w przypadku wersji roboczej. Dlatego grupa Aquilon, w ramach ideologii rozsądnego rozwoju, domyślnie stosuje białe pudełko we wszystkich nowych projektach mieszkaniowych budowanych obecnie w Moskwie".
"W ciągu ostatnich ośmiu lat nastąpiła jakościowa zmiana podaży i wielokrotny (ponad 11-krotny!) wzrost liczby obiektów z wykończeniami w sprzedaży. W 2017 r. wśród wszystkich moskiewskich mieszkań i apartamentów tylko 2,3 tys. działek (4,6% całkowitej podaży) można było kupić z wykończeniem. W 2020 r. udział takich działek w ekspozycji wynosił już 29% (8,1 tys.). A obecnie (stan na sierpień 2024 r.) wolumen gotowej oferty wynosi 50,2%, czyli 25,8 tys. działek" - kontynuuje Ludmiła Gerlitz, dyrektor działu analitycznego Nikoliers.
Według obliczeń Nikoliera, zgodnie z wynikami pierwszej połowy 2024 r. w Moskwie 47% transakcji dotyczyło działek z wykończeniem, ale w Petersburgu mieszkania z wykończeniem stanowiły 75% całkowitej liczby pierwotnych transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, ze względu na strukturę rynku (w Petersburgu 76% podaży to działki klasy komfortowej, w Moskwie ich udział wynosi tylko 42%). "Wśród ciekawych trendów można wyróżnić preferencje, jakie klienci klasy biznesowej dają wykończeniom typu white box zarówno w Moskwie, jak i Petersburgu, podczas gdy w innych segmentach (w tym w segmentach o wysokich cenach) klienci wybierający wykończenia preferują opcję wykończenia" - dodaje Ludmiła Gerlitz.
Statystyki firmy Ricci | Residential Real Estate mówią również, że udział mieszkań bez wykończenia w moskiewskiej ekspozycji ostatnio systematycznie spada. Jeśli porównamy sierpień tego roku z rokiem ubiegłym, spadek wyniesie 4,5% w porównaniu z grudniem 2023 r. - 9,5%; nawet w porównaniu z lipcem tego roku - minus 8,9%.
Ekaterina Lomteva, CEO Ricci | Residential Real Estate, "Stwierdzenie, że im wyższa klasa nieruchomości, tym mniejsze zainteresowanie jej klientów wykończeniem, jest niejednoznaczne. Po prostu w segmencie premium nabywca jest tradycyjnie wymagający i stawia wyższe wymagania co do jakości i materiałów, więc często ucieka się do indywidualnych rozwiązań. W klasie biznes zainteresowanie dekoracją również pozostaje, ale stosunek ceny do jakości, a także funkcjonalność, odgrywają dużą rolę: estetyka jest tutaj ważna dla kupującego, ale jest mało prawdopodobne, aby poszedł na nadmierny i czasami irracjonalny luksus. W segmencie komfortowym, z reguły ze względu na ograniczony budżet, zainteresowanie wysokiej klasy wykończeniami jest niskie: priorytetem jest dostępność samej obudowy. Podejście do wykończenia może się znacznie różnić w zależności od osobistych preferencji klientów. Niektórzy z pewnością chcą samodzielnie wykonać wykończenie, aby uwzględnić wszystkie swoje życzenia, inni mogą szukać gotowych rozwiązań. Krótko mówiąc, nie ma tu uniwersalnej formuły".
Ludmiła Gerlitz uważa jednak, że zależność w parze "klasa nieruchomości - udział działek z wykończeniami na wystawie" nadal istnieje i jest bezpośrednia. To nie przypadek, według jej szacunków, w Moskwie udział działek z wykończeniem w klasie komfort wynosi 62%, w klasie biznes - 37%, w klasie premium - 35%, a w klasie elitarnej - 27%.
Fot: Vladimir Novikov/służba prasowa burmistrza i władz miasta
Ludmiła Gerlitz, dyrektor działu analitycznego w Nikoliers: "Obecna baza ofertowa jest kształtowana przez doświadczenia z poprzednich lat, kiedy deweloperzy próbowali wykańczać tylko w oddzielnych budynkach, sekcjach lub opcjonalnie bezpośrednio w mieszkaniu, ale generalnie deweloperzy stopniowo odchodzą od takiej mechaniki pracy. W ostatnich latach coraz rzadziej słyszy się ostro negatywne opinie na temat jakości wykończenia. Deweloperzy zgromadzili wiedzę na temat tego produktu, więc dziś zdarzają się raczej drobne usterki, ale nie mówimy już o problemie systemowym. Obecna jakość remontowanych mieszkań sprawia, że właściciel może wejść do mieszkania, dokonać korekt w rozwiązaniach kolorystycznych ścian czy hydraulice i zaktualizować remont w ciągu pięciu do siedmiu lat. Gracze na rynku premium wykonują naprawdę wysokiej jakości wykończenia, nie chcąc ponosić ryzyka wizerunkowego, zwracając szczególną uwagę na szczegóły. Na przykład w domu Brodsky'ego nazwa LCD została nawet naniesiona na uchwyty piekarnika - produkt był tak starannie obrandowany".
Jednak według Ekateriny Lomtevej, niektórzy deweloperzy niechętnie wynajmowali mieszkania z wykończeniem z powodu wielu czynników. "Na przykład z powodu braku niezbędnych kompetencji: w końcu wykończenie to w rzeczywistości odrębna działalność. Drugą kwestią jest niemożność "zapakowania" tego produktu, a klienci (zwłaszcza w klasach biznesowych i wyższych) woleli białe pudełko i dokonywali napraw "dla siebie". Ale w obecnych trudnych warunkach kupujący, wręcz przeciwnie, wybiera mieszkania, w które nie trzeba dodatkowo inwestować" - uważa ekspert.
Ale oto dobre pytanie: w tej chwili, przy braku preferencyjnych kredytów hipotecznych na nowe budynki i zaporowym oprocentowaniu standardowych kredytów bankowych, długoterminowych lub krótkoterminowych, ale w każdym razie zauważalnym spadku sprzedaży i wszystkiego innego, co zrobią deweloperzy - wstrzymają, zwiększą lub zmniejszą wielkość podaży z wykończeniem? Jak przypomina Ludmiła Gerlitz, wykończenie to dodatkowy obowiązek dla dewelopera, ale także dodatkowe źródło zysku. Skracając łańcuch dostaw (bezpośrednie umowy z producentami), deweloper i klient znajdują się w sytuacji win-win: deweloper zarabia, klient oszczędza.
"W przypadku przystępnych segmentów cenowych wykończenie zawarte w DDU pozwala od razu uzyskać dwie istotne korzyści: wliczyć koszt w ratę kredytu hipotecznego i ustalić cenę za metr kwadratowy prac wykończeniowych. Ze względu na rosnące ceny zarówno materiałów wykończeniowych, jak i usług ekip, wykończenie od dewelopera jest wysokiej jakości alternatywą. W scenariuszu, w którym klient nie podlega warunkom preferencyjnych programów hipotecznych, pewna część potencjalnych nabywców, którzy nie mają wystarczających środków własnych na zakup nieruchomości z wykończeniem, jest bardziej skłonna tymczasowo przenieść swoją uwagę na rynek wynajmu i akumulację kapitału niż kupić działkę bez wykończenia" - jest pewna Ludmiła Gerlitz.
Może tak, zobaczmy. Sierpniowe (czyli przeprowadzone na nowych warunkach) badanie centrum analitycznego "Wskaźniki rynku nieruchomości IRN.ru" mówi*: 57,1% respondentów nie są gotowi kupić mieszkanie z wykończeniem od dewelopera. A 15,3% argumentuje swoją niechęć właśnie tym, że cena mieszkania jest dla nich niezwykle ważna, a remonty ją podnoszą.
Jednak 42,9% uczestników ankiety stwierdziło, że są gotowi kupić mieszkanie z dobrym wykończeniem, ale istnieją pewne zastrzeżenia. Tak więc 19,5% mogłoby rozważyć zakup, jeśli remont zwiększy cenę zakupu maksymalnie o 5%. 11,6% respondentów jest gotowych przepłacić nie więcej niż 10%. Ale 11,8% zgadza się zapłacić za naprawy i więcej niż 10%, aby nie zawracać sobie głowy.
Polish 
English 
Russian 
German