Banki, rzeczoznawcy, inwestorzy, deweloperzy, brokerzy - wszyscy popierają powstanie jednolitej klasyfikacji obiektów w segmencie przemysłu lekkiego. Ale wkrótce będą dwa takie systemy klasyfikacji. I co ja mam zrobić?
Słowa partnera Ricci mogą służyć jako kontynuacja rozpoczętej ostatnio rozmowy o projekcie Re-Digest, nowym "Sojuszu Ekspertów Rynku Nieruchomości" i pierwszej międzykorporacyjnej klasyfikacji obiektów w segmencie przemysłu lekkiego | Centrum Analityczne, współzałożycielka organizacji pozarządowej "Sojusz Ekspertów Rynku Nieruchomości" Yana Kuzina: "Po pierwsze, klasyfikacja jest tworzona według produktu - nie dla banków, ale dla rynku jako całości, z uwzględnieniem cech regionalnych i nisz. Jest tworzona z uwzględnieniem nie tylko doświadczenia sprzedawców (brokerów-konsultantów), ale także doświadczenia (i przy bezpośrednim udziale) wyspecjalizowanych deweloperów, którzy znają i rozumieją produkt głębiej niż ci, którzy tylko sprzedają".
Yana Kuzina jest partnerem Ricci | Analytical Center, współzałożycielką organizacji pozarządowej "Alliance of Real Estate Market Experts" "Po drugie, w pracach nad klasyfikacją muszą brać udział doświadczeni eksperci, a nie tylko analitycy (najwyżsi urzędnicy firm, które działają na rynku od 2005-2010 roku i pozostają w tej niszy biznesowej do dziś). W klasyfikacji w niektórych segmentach wprowadzono również punkty oceny produktu, które pomagają rzeczoznawcom lepiej zrozumieć, dlaczego jeden projekt klasy A jest znacznie droższy niż inny, chociaż tej samej klasy A. Niestety, czasami klasa budynku jest ogłaszana raczej subiektywnie, bardziej w oparciu o cele PR i potrzeby konsultantów, gdy budynek jest pozycjonowany do oferty wynajmu. lub na sprzedaż. Klasyfikacja z oceną pomaga specjalistom, którzy są mniej zaznajomieni z produktem i znawcom rynku, zrozumieć ceny produktów. Oczywiście klasyfikacja nie jest obowiązkowa, ale eksperci organizacji pozarządowych stworzyli ją, aby dać rynkowi praktyczne i stosunkowo obiektywne narzędzie do porównywania i oceny produktu".
Według Yany Kuziny klasyfikacja będzie przydatna przede wszystkim jako podstawa do określenia parametrów cenowych, które są kluczowe dla tej konkretnej niszy. "Należy zauważyć, że na początku 2026 r. planowana jest aktualizacja obecnej klasyfikacji - jak dotąd brakuje w niej niektórych cech i parametrów, takich jak "wielokondygnacyjny", ponieważ nie ma jeszcze wystarczającej próbki wprowadzonych na rynek projektów. Możliwe jest jedynie wstępne sklasyfikowanie lub ocena tego, co nie zostało jeszcze zbudowane" - dodaje ekspert.
Jeśli chodzi o stanowisko banków dotyczące samego sojuszu i jego proponowanej klasyfikacji, służba prasowa VTB odpowiedziała na pytania Business FM: "VTB poparł ideę utworzenia pozarządowego sojuszu ekspertów rynku nieruchomości, ponieważ jest zainteresowany uzyskaniem jakościowej oceny wartości zabezpieczeń i narzędzia do monitorowania portfela zabezpieczeń. Wraz z innymi instytucjami kredytowymi przedstawiciele VTB są członkami grup roboczych ds. realizacji projektów organizacji pozarządowych. VTB nie jest członkiem-założycielem sojuszu".
Eksperci ds. obsługi zabezpieczeń Sberbank biorą aktywny udział w pracach społeczności, dzieląc się swoją wiedzą na temat stóp kapitalizacji, kosztów operacyjnych i poziomu wydatków w przychodach, które obserwują w portfelu zabezpieczeń banku według segmentów, gdy dostępne są odpowiednie aktywa, kontynuuje Evgeny Shcheglov, dyrektor zarządzający i szef Departamentu Wyceny i Operacji Zabezpieczeń w Sberbank. "Usługa zabezpieczeń Sberbank dostrzega wartość w ujednoliconej platformie informacyjnej stworzonej w ramach przeglądów, w których banki są ważnym ogniwem łączącym deweloperów/właścicieli, konsultantów i społeczność zajmującą się wyceną. Dzięki temu rynek nieruchomości staje się bardziej przejrzysty i zrozumiały dla uczestników, a społeczność wyceniająca ma głębsze zrozumienie biznesu i cech jakościowych wartości nieruchomości" - zauważa ekspert.
Krótko mówiąc, banki popierają samą ideę klasyfikacji i widzą w niej wiele korzyści dla wszystkich uczestników procesu, ale nie zobowiązują się do stosowania klasyfikacji zaproponowanej przez sojusz w procesie decyzyjnym. W tym miejscu należy przypomnieć, że pod koniec ubiegłego roku największe firmy konsultingowe z branży nieruchomości NF Group i CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers i Commonwealth Partnership (CMWP), członkowie Moskiewskiego Forum Badawczego (MRF), ogłosiły aktualizację klasyfikacji rosyjskich nieruchomości magazynowych i obiektów segmentu przemysłu lekkiego.
"W maju 2024 r. Wielka Piątka przedstawiła zaktualizowaną klasyfikację moskiewskich nieruchomości biurowych: W porównaniu z poprzednią wersją z 2013 r., w nowej zmieniono szereg kryteriów i wymogów, a co najważniejsze, pojawiła się nowa, piąta klasa obiektów biurowych wysokiego poziomu w stolicy, Prime. Nieco później, we wrześniu, ogłoszono, że Petersburg otrzyma zaktualizowaną klasyfikację segmentu biurowego w 2025 roku. Teraz przyszła kolej na magazyny i lekki przemysł. Proces ten ma na celu dostosowanie istniejących standardów do aktualnych realiów i wymagań rynkowych, w tym parametrów technicznych, ekonomicznych i inżynieryjnych budynków, a także specyfiki zagospodarowania terenu. Wśród cech branych pod uwagę są technologie budowlane, łatwość obsługi, elastyczność w dostosowywaniu pomieszczeń do różnych rodzajów działalności, poprawa infrastruktury logistycznej i wiele innych. Nowe dokumenty zostaną zaoferowane na rynku w 2025 roku" - pisał wówczas portal Business FM.
Zdjęcie: Marina Demidyuk/Lori Photo Bank
Czy więc rynek potrzebuje dwóch opcji klasyfikacji, czy nie wprowadzi to wszystkich w błąd? "Zdecydowanie istnieje ryzyko zamieszania, bez względu na to, jak bardzo chcemy tego uniknąć. Bardzo ważne jest, aby zwrócić uwagę na praktyczne zastosowanie danego produktu i prawidłowo zidentyfikować niszę (na przykład, aby oddzielić koncepcję technoparku jako specjalnego terytorium od koncepcji produktu - lekkiego budynku przemysłowego). Klasyfikacja w Re-Digest jest tworzona jako część produktu wyceny, sprawdza te parametry, które wpływają na wartość poprzez punkty ratingowe, a także poprzez korekty wyceny, łącząc świat wyceny ze światem deweloperów i pośredników. Jesteśmy otwarci na współpracę z organizacjami posiadającymi specjalistyczne doświadczenie w tej dziedzinie i chcemy wspólnie wypracowywać rozwiązania, które będą użyteczne dla wszystkich uczestników rynku i pomogą osiągnąć wspólne cele" - mówi Yana Kuzina.
"Początkowo zaproszono wszystkich przedstawicieli Wielkiej Piątki, obecnie niektórzy z nich biorą udział w pracach nad zestawieniami w segmentach, w których mają specjalistyczne doświadczenie. Nikoliers aktywnie uczestniczył w tworzeniu zestawień dotyczących nieruchomości magazynowych i mieszkaniowych. Mamy nadzieję, że przedstawiciele MWP będą zaangażowani w prace nad segmentem hotelowym, w którym eksperci tej firmy mają zdecydowanie najbogatsze doświadczenie z całej "piątki" - kontynuuje Galina Bulycheva, kandydat ekonomii, OKS Labs (przez OKKAM), członek Rady Ewaluacyjnej przy Ministerstwie Rozwoju Gospodarczego, Przewodniczący Rady Ekspertów SMAO.
Galina Bulycheva, doktor ekonomii, OKS Labs (przy OKKAM), członek Rady Ewaluacyjnej przy Ministerstwie Rozwoju Gospodarczego, przewodnicząca Rady Ekspertów SMAO "Chciałbym zauważyć, że prawie wszyscy kuratorzy przeglądów to byli szefowie działów lub najlepsi eksperci z JLL, CBRE, Colliers International, Shmap & Wakefield lub Knight Frank, którzy pracowali tam w latach 2005-2015. Moskiewskie Forum Badawcze zostało stworzone przez tych specjalistów w latach 2005-2008. Na przykład, przedostatnia aktualizacja klasyfikacji biur została dokonana przez MRF w 2013 r., a w 2024 r. klasyfikacja biur została zaktualizowana dopiero po rozpoczęciu działalności grupy analitycznej, podczas gdy niektórzy eksperci z tej grupy zostali wykluczeni z procesu, ponieważ pracują pod markami innych lub własnych firm. Nasza społeczność ekspertów to przede wszystkim ludzie, a nie marki firm. Dlatego założycielami organizacji non-profit i członkami grup roboczych są eksperci, osoby z odpowiednim doświadczeniem w branży nieruchomości i w segmentach niszowych. Na przykład, wiele znanych firm brokerskich rozpoczęło pracę w branży lekkiego przemysłu nie więcej niż trzy lub cztery lata temu, rzadko prowadzą biura w regionach, a czasami nie są reprezentowane w Petersburgu. Z pewnością przeanalizujemy i weźmiemy pod uwagę wszystkie dokumenty opracowane przez inne odpowiednie społeczności w tych niszach i regionach, w których mają one rozległą praktykę, a także chętnie zobaczymy ekspertów z tych firm jako członków grup roboczych Sojuszu Ekspertów Rynku Nieruchomości.
Ze swojej strony przedstawiciele Moskiewskiego Forum Badawczego (MRF) powiedzieli Business FM, że obecnie przygotowują aktualizację klasyfikacji nieruchomości magazynowych i lekkich obiektów przemysłowych, która dostarczy odpowiedzi na wszystkie pytania. "MRF działa na rynku nieruchomości komercyjnych od ponad 20 lat. Stowarzyszenie to zostało stworzone przez pięciu międzynarodowych konsultantów, którzy pomimo wycofania się firm z międzynarodowych sieci, zachowali podstawowe zasady pracy i ciągłość najlepszych praktyk, w tym zrozumienie wartości analityki oraz, co najważniejsze, profesjonalne zespoły i ukierunkowane budżety. Są to analitycy z dużym doświadczeniem i wysokimi kompetencjami, ludzie, których zna i którym ufa cała społeczność zawodowa: Olga Shirokova, Ekaterina Nogai, Polina Afanasyeva, Vasily Grigoriev, Tatiana Divina i zespoły pod ich kierownictwem" - przypomina MRF.
Według przedstawicieli forum, specyfika pracy analityków wymaga ciągłego monitorowania rynku w celu gromadzenia i aktualizowania ogromnej ilości informacji, systematyzowania ich w bazach danych, generowania badań i raportów, weryfikacji transakcji itp. "Prawie wszystkie dane dotyczące rynku nieruchomości, które są dziś dostępne i wykorzystywane przez media, banki, deweloperów i samych rzeczoznawców, są przygotowywane przez członków MRF. Wszystkie klasyfikacje uznane i wykorzystywane przez rynek (trzy edycje biura w Moskwie i Petersburgu, magazyn, który jest obecnie aktualizowany, oraz ujednolicona wersja lekkiego przemysłu), na których opiera się każda analityka, są wynikiem dogłębnych badań i zintegrowanego podejścia, są sprawdzonymi i przetestowanymi produktami oraz są wysokiej jakości narzędziami pracy, które zapewniają szeroki zakres zastosowań" - wyjaśniają eksperci Moskiewskiego Forum Badawczego.
"Poza tym, nie wystarczy tylko dokonać klasyfikacji - musimy przeklasyfikować cały wolumen. MRF zaktualizował klasyfikację moskiewskich nieruchomości biurowych, a obecnie trwa ponowna klasyfikacja wszystkich nieruchomości. Jest to proces wymagający dużych zasobów i tylko doświadczony i wyspecjalizowany zespół analityków może sobie z nim poradzić. Podobne procesy będą miały miejsce w magazynach i przemyśle lekkim. Następnie wszystkie analizy będą oparte na nowej klasyfikacji" - kończy MRF.
Zobacz także:
Czym są komórki zombie i jaki mają związek z długowiecznością?
Czy wystarczająca ilość snu jest szkodliwa? Wyniki badania
Co znajduje się w menu miliarderów?
Dlaczego oddawanie butelek jest nieopłacalne?
Jak szybko schudnąć: Porady Oprah Winfrey
Jak pracować efektywnie?
Ci, którzy potrafią czytać między wierszami i wyłapać intonację kryjącą się za niektórymi sformułowaniami, prawdopodobnie zrozumieją: ciąg dalszy nastąpi. Zwłaszcza biorąc pod uwagę, że klasyfikacja "dual power" może wkrótce pojawić się nie tylko w segmencie przemysłu lekkiego, ale także we wszystkich innych segmentach, w których Sojusz Ekspertów Rynku Nieruchomości i Moskiewskie Forum Badawcze będą działać równolegle.
Polish 
English 
Russian 
German