Dynamiczny rozwój nowych projektów i jednocześnie utrzymujący się poważny niedobór powierzchni to obraz pierwszych miesięcy 2024 r. w metropolitalnym segmencie przemysłu lekkiego, który rysuje wspólne badanie firmy doradczej IBC Real Estate, firmy deweloperskiej Parametr i firmy inwestycyjnej Alfa Capital.
Według danych działu badań i analiz CMWP na koniec ubiegłego roku*, wielkość rynku lekkiej powierzchni przemysłowej w regionie metropolitalnym osiągnęła 424 tys. metrów kwadratowych, dodatkowe 209 tys. metrów kwadratowych jest w budowie z deklarowanym okresem oddania do użytku do końca 2024 roku.
We wspólnym badaniu IBC Real Estate, Parametr i Alfa-Capital* czytamy: od początku 2024 r. siedem obiektów przemysłu lekkiego o łącznej powierzchni 221 tys. mkw. otrzymało pozwolenie na oddanie do użytku, co stało się historycznym maksimum i przekroczyło wartość z ubiegłego roku o 45%. Ogólnie rzecz biorąc, oddanie do użytku w latach 2024-2025 powinno wynieść 374 tys. metrów kwadratowych już w budowie, a w obiektach, których budowa jest planowana, ale jeszcze się nie rozpoczęła, jest jeszcze 2 mln metrów kwadratowych.
Valery Zhukov, dyrektor generalny Instone Development, "Nowy format cieszy się dużym zainteresowaniem deweloperów, zwłaszcza w regionie moskiewskim. Głównym powodem jest to, że wszystkie zakłady przemysłowe w Moskwie są obecnie przenoszone poza miasto, a pracownicy produkcyjni nie będą udawać się do obiektów przemysłowych, które rozwijają się w ramach KRT - biznes szuka nowych lokalizacji. Obecnie w segmencie jest tylko kilku graczy systemowych, którzy rok temu ogłosili ponad 600 tysięcy metrów kwadratowych nakładów. Dla przemysłu lekkiego są to ogromne liczby, ponieważ w tamtym czasie (w 2023 r.) cały rynek obejmował około 200 tys. metrów kwadratowych. Z tego co wiemy, projekty te są realizowane zgodnie z planem, a ostatnie ich etapy powinny zostać zrealizowane w latach 2025-2026. Jeśli mówimy o budowie lekkich obiektów przemysłowych przez deweloperów mieszkaniowych (a jest ich większość), to drogie kredyty są z nadwyżką rekompensowane korzyściami z tworzenia miejsc pracy (MPT). Ponadto projekty są realizowane głównie na sprzedaż, co zmniejsza dźwignię finansową. W sumie deweloperzy systemowi są nadal obciążeni już ogłoszonymi projektami, a deweloperzy niesystemowi są bardziej uzależnieni od planów budowy LCD. Mówi się, że wzrost kluczowej stopy procentowej spowolnił tempo ogłaszania i rozpoczynania budowy nowych projektów. Jeśli jednak dojdzie do "wycofania" projektów, należy się tego spodziewać w trzecim lub czwartym kwartale".
Krótko mówiąc, pomimo wzrostu kluczowego wskaźnika i ogólnie trudnej sytuacji finansowej i gospodarczej, w Moskwie i okolicach pojawia się wiele nowoczesnych obiektów przemysłowych, podzielonych na małe bloki z indywidualnym wejściem, aw niektórych przypadkach blok administracyjny, i pozwalających na połączenie produkcji, magazynu, salonu wystawowego i biura w jednym budynku. Jednak, jak podkreśla badanie, niedobór powierzchni utrzymuje się, a dostępna podaż pozostaje bardzo, bardzo ograniczona: łącznie 59 tysięcy metrów kwadratowych jest sprzedawanych w gotowych obiektach w klasach A i B, 138 tysięcy kwadratów jest w budowie, czyli 37% wolumenu budowy.
Alexander Manuin, Partner Zarządzający Parametr, "Tylko w ubiegłym roku otrzymaliśmy zapytania o ponad 5 milionów metrów kwadratowych lekkiej powierzchni przemysłowej, co kilkakrotnie przewyższa wielkość dostępnej podaży na rynku. Głównymi czynnikami wzrostu popytu są substytucja importu (56% klientów przenosi się do przemysłu lekkiego w związku z rozwojem biznesu) oraz zintegrowany program rozwoju terytorialnego (według własnych badań Parametr, do 40% mieszkańców stref przemysłowych jest potencjalnymi klientami tego formatu). Oba te czynniki będą nadal oddziaływać na segment w średnim terminie, co zapewni wysoką dynamikę wzrostu popytu. Jest też minus tej sytuacji: na tle rosnącej popularności segmentu i braku gotowej oferty, część klientów zaczyna rozważać opcję budowy lekkiego obiektu przemysłowego na własną rękę. Taka droga nie zawsze jest jednak uzasadniona ekonomicznie i często prowadzi do opóźnienia budowy lub zamrożenia obiektu. Spotykamy się z klientami, którzy po podjęciu decyzji o samodzielnej realizacji projektu, po pewnym czasie wracają do pomysłu zakupu lokalu w budowanym już parku przemysłowym. W rezultacie pojawia się obecnie duża liczba "jednorazowych" projektów, które pojawiają się w prognozach dotyczących przyszłej produkcji powierzchni, ale istnieje ryzyko, że pozostaną tylko na papierze, co negatywnie wpływa na rynek jako całość. Specyfika przemysłu lekkiego wymaga systematycznego podejścia: kompetencji w zakresie zarządzania kosztami, tworzenia powiązanej infrastruktury oraz budowania kompleksowego systemu marketingu i sprzedaży. Do tej pory na rynku jest tylko kilku deweloperów, którzy są systematycznie gotowi do budowy lekkiego przemysłu i rozwoju produktu. W związku z tym niedobór podaży i wejście nowych projektów na rynek w najmniejszym stopniu zależy od wzrostu kluczowego wskaźnika, z zastrzeżeniem innych czynników rynkowych".
Oczywiste jest, że na tle niedoboru podaży w tym segmencie, zarówno czynsze, jak i sprzedaż nadal rosną. "Średnia ważona bazowa stawka czynszu w istniejących i budowanych obiektach wynosi 9270 rubli za metr kwadratowy rocznie" - stwierdzili analitycy CMWP na samym początku 2024 roku. "Według stanu na marzec 2024 r. wskaźniki wynajmu i sprzedaży obiektów klasy A wynoszą odpowiednio 12 tys. rubli za metr kwadratowy rocznie i 101 tys. rubli za metr kwadratowy. Na koniec roku oczekuje się, że stawka czynszu wyniesie 12,5 tys. rubli (przy wzroście o 25% rok do roku), a cena sprzedaży 105 tys. rubli (przy wzroście o 10,5% rok do roku)" - twierdzą autorzy "potrójnego" badania.
Według statystyk Parametr, główny popyt wydaje się dotyczyć bloków o powierzchni do tysiąca metrów kwadratowych, ale wraz z pojawieniem się na rynku większych graczy, którzy nadal borykają się z niedoborem powierzchni w segmencie big box, sytuacja stopniowo się zmienia. Po zakończeniu sprzedaży firma zauważa, że ponad 67% transakcji przypada już na działki o powierzchni 2 tys. mkw.
Zdjęcie: Tomilino Light Industrial Park
Jednocześnie ponad połowa kupujących lub najemców to producenci (najczęściej sprzętu, dóbr konsumpcyjnych, mebli, kosmetyków, materiałów opakowaniowych). "Główny popyt tworzą trzy segmenty firm: producenci (55% popytu), handel hurtowy i detaliczny (15%), logistyka i e-commerce (25%); udział inwestorów wynosi nie więcej niż 5%. Stosunek popytu między segmentami różni się w zależności od lokalizacji. I tak, oddalając się od MKAD, udział produkcji wzrasta, a zainteresowanie ze strony firm handlowych maleje. W lokalizacji miejskiej obserwuje się odwrotny proces: producenci nadal są na pierwszym miejscu pod względem popytu, ale udział handlu, e-commerce i logistyki znacznie wzrasta" - dzieli się szczegółami Alexander Manuin.
"W porównaniu do klasycznego magazynu, tutaj potrzeba więcej przestrzeni biurowej. Często boks z sufitami o wysokości 8-9 metrów jest dzielony antresolą warunkowo na dwa piętra, ponieważ więcej niż 4,5 metra na produkcję lub "ostatnią milę" nie jest wymagane (nie jest to składowanie palet). Obciążenie podłogi jest wystarczające w okolicach 4 ton na metr kwadratowy, a dostarczana moc wynosi około 500 kilowatów" - kontynuuje Valery Zhukov.
Według szacunków Alexandra Manuina, popyt na zakup i wynajem wynosi około 50-50, ale wynik transakcji to głównie zakup. "Wynajęcie lekkiej powierzchni przemysłowej jest prawie niemożliwe, cała oferta jest wypłukiwana z rynku przez użytkowników końcowych jeszcze przed oddaniem do użytku. A najemcy pojawiają się na etapie, gdy obiekt jest już wybudowany, ale wszystkie powierzchnie w nim są wyprzedane" - wyjaśnia ekspert. Jednocześnie niektórzy nabywcy kupują powierzchnię "na rozwój" i tymczasowo wynajmują dodatkowe metry.
I jeszcze jedna ciekawa obserwacja Alexandra Manuina: dziś kupujący postrzega obiekty przemysłowe nie tylko z punktu widzenia pełnienia funkcji użytkowej, ale także bierze pod uwagę komfort, architekturę i dostępność infrastruktury. Innymi słowy, rynek już ukształtował popyt na wysokiej jakości lekkie projekty przemysłowe (i nie tylko lekkie przemysłowe, o których BFM.ru właśnie szczegółowo opowiedziałem w artykule "Architektura obojętnych").
W kontekście zwiększonej aktywności, wysokiego popytu najemców i mieszkańców na lekkie projekty przemysłowe oraz szybkiego wzrostu stawek czynszu, istnieje znaczne zainteresowanie tym segmentem ze strony inwestorów, dzięki czemu ich obecny udział w 5%, o którym mówi Alexander Manuin, może szybko wzrosnąć o wielokrotność. Według Evgeny Paperina, członka zarządu, szefa działu obiektów magazynowych i produkcyjnych w IBC Real Estate, "obecny zakontraktowany wolumen inwestycji prywatnych jest minimalny i nie przekracza 1% w ogólnej strukturze popytu. Jednak w perspektywie średnioterminowej spodziewamy się, że wzrost zainteresowania ze strony inwestorów prywatnych stanie się jednym z kluczowych czynników napędzających popyt i potencjał dalszego rozwoju tego formatu".
"Z punktu widzenia inwestycji, przemysł lekki pozostaje na razie niedowartościowany. Wysoki próg wejścia w projekty, brak doświadczenia zawodowego i zrozumienia zasad funkcjonowania segmentu to główne ograniczenia w realizacji potencjału inwestycyjnego. Jednocześnie dynamika rynku, specyfika najemców i stały wzrost stawek, obecność długoterminowych nierozerwalnych umów najmu czynią segment atrakcyjnym zarówno dla inwestorów spekulacyjnych, jak i dla organizacji biznesu najmu. Obecnie zwrot z inwestycji może wynieść nawet 20% rocznie, w zależności od etapu gotowości budowlanej i lokalizacji obiektu" - uważa Alexander Manuin.
Zainteresowanie inwestycjami jest nadal niskie ze względu na fakt, że format jest wciąż nowy, a rynek nie został jeszcze zbadany, kontynuuje myśl kolega Valery Zhukov. "Jeśli w przypadku klasycznych magazynów możemy powiedzieć, że popyt będzie na wysokim poziomie na pewno przez trzy lata, ponieważ X5 i Magneto potrzebują po milionie w tym horyzoncie, a Ozon i Wildberries potrzebują po 2 miliony metrów kwadratowych, plus są też mniejsi gracze z apetytami, to potencjalny popyt na lekki przemysł jest taki Nie można jeszcze rozebrać. Deweloperzy systemowi właśnie pojawili się w tym segmencie, ale najemcy systemowi jeszcze się nie pojawili" - mówi źródło BFM.ru .
Według jego prognoz, przyszłość inwestycyjna przemysłu lekkiego wiąże się z przyciągnięciem kapitału prywatnego za pośrednictwem funduszy nieruchomości (ZPIF). "Na razie fundusze nie ryzykują inwestowania w nowy format, ale wkrótce zobaczymy takie transakcje" - jest pewien ekspert. Vladimir Stolnikov, dyrektor inwestycyjny, szef Dyrekcji Zarządzania Inwestycjami Alternatywnymi Alfa-Capital, zauważa, że banki i duże fundusze inwestycyjne już aktywnie rozważają możliwość stworzenia odpowiednich funduszy inwestycyjnych, chociaż jak dotąd taki produkt jest naprawdę nowy i bardzo rzadki na rynku.
Głównym powodem jest to, że większość wysokiej jakości obiektów, jak już wspomniano, jest zwykle sprzedawana użytkownikom końcowym, co ogranicza możliwości tworzenia funduszy na wynajem. Jednak w ciągu najbliższych dwóch lat, wraz z rozwojem i wzrostem rynku, powstanie podobny produkt. Według Vladimira Stolnikova, obecnie rozwiązaniem jest stworzenie funduszy rozwoju przemysłu lekkiego. "Takie fundusze pozwolą inwestorom uczestniczyć nie tylko w działaniach rozwojowych z minimalnym progiem wejścia, uzyskując znaczne potencjalne zwroty, ale także w rozwoju sektora przemysłowego" - podsumowuje ekspert.
business fm na telegramie
Sezon żeglugi wycieczkowej w Moskwie został otwarty
Georgy Bovt o odszkodowaniach dla ofiar powodzi
Putin o kluczowej stopie procentowej Banku Rosji
Pieskow o transferze rakiet dalekiego zasięgu na Ukrainę
Sąd uchylił wyrok w sprawie Harveya Weinsteina
Co przypisuje się zastępcy Shoigu, Timurowi Iwanowowi?
Oczywiście budowa lekkich obiektów przemysłowych nie jest prerogatywą wyłącznie regionu metropolitalnego, format ten próbuje również zakorzenić się w innych częściach kraju. Ale oto rozważania, którymi podzieliłem się z BFM.ru Stanislav Akhmedzyanov, partner zarządzający IBC Global.
Stanislav Akhmedzyanov, partner zarządzający IBC Global: "Region moskiewski pod względem wysokiej rentowności jest najlepszy dla lekkich projektów przemysłowych w Rosji. Oczywiście wzrost kluczowej stopy procentowej spowolnił ogłaszanie i uruchamianie nowych projektów, ale deweloperzy są świadomi wyższej rentowności w tym sektorze, więc wzrost stopy procentowej o 5-8% nikogo nie przestraszy. Lekki format przemysłowy to przede wszystkim historia dla małych firm. A jeśli mówimy o nasyceniu rynku, to istniejące obecnie obszary nie zaspokajają wszystkich potrzeb biznesu, zwłaszcza w Moskwie. Przemysł lekki ma wielkie perspektywy dla Moskwy, a dla innych regionów, nawet tak dużych jak Petersburg, Nowosybirsk, Kazań, Jekaterynburg, Chabarowsk, Władywostok, ten rodzaj działalności nie może być atrakcyjny".
Jednak "jeśli nadal mówimy o regionach, to przemysł lekki może znaleźć się w centrum uwagi dużych aglomeracji przemysłowych. Być może regionalny biznes znajdzie popyt na około 20 tys. metrów kwadratowych lekkiego przemysłu, w którym znajduje się dziesięć "boksów" po 2 tys. metrów kwadratowych każdy" - uważa Stanislav Akhmedzyanov.
Polish 
English 
Russian 
German