W ciągu ostatnich 20 lat małe miasto portowe Gruzji przekształciło się w nowoczesne centrum turystyczne, przyciągające turystów z całego świata; Nieruchomości w nowych kompleksach wieżowców są poszukiwane przez obcokrajowców, w tym Rosjan, Ukraińców, Białorusinów, z których wielu znalazło tu schronienie; Jaka jest obecnie sytuacja na rynku mieszkaniowym Batumi? Które obszary powinienem wybrać do zamieszkania lub inwestowania? Jak kształtują się ceny mieszkań i domów? Przeczytaj w naszym artykule.
O mieście
Historia
Batumi to malownicze gruzińskie miasto wypoczynkowe, w którym, podobnie jak w wielu pysznych nadmorskich miejscach, mieszało się wiele kultur. Uważa się, że w czasach starożytnych znajdowała się tu grecka kolonia.
Według legendy, na długo przed pierwszymi hellenistycznymi osadami nad Morzem Czarnym, Jazon i Argonauci udali się na wschodnie ziemie z dala od Grecji w poszukiwaniu złotego runa. W tamtych czasach złoto naprawdę wydobywano, zanurzając owcze skóry w strumieniach spływających z gór (cenny piasek osiadał na stosie). Jeden ze współczesnych pomników poświęcony jest starożytnej legendzie - rzeźba "Medea - córka króla Kolchidy" na placu Europa.
Batumi jest stolicą autonomicznej Republiki Adżarii. Region leży w południowo-zachodniej części Gruzji w pobliżu granicy z Turcją. Przez długi czas Batumi (nazwa miasta przekształciła się w Batumi już w okresie sowieckim) znajdowało się pod panowaniem Imperium Osmańskiego. Zostało wyzwolone spod panowania muzułmańskich sąsiadów dopiero w 1878 r. w wyniku klęski Turcji w wojnie rosyjsko-tureckiej. Krótko przedtem było w nim tylko 600 "męskich mieszkańców". Zgodnie z traktatem berlińskim miasto przeszło pod jurysdykcję Imperium Rosyjskiego i wkrótce zyskało duże znaczenie gospodarcze, stając się portem, przez który transportowano ropę wydobywaną w Baku i dostarczaną tutaj nową koleją.
W okresie sowieckim Batumi było zarówno miejscem turystycznym, jak i ośrodkiem przemysłowym. W przedsiębiorstwach pracowali ludzie z różnych republik, a do kurortu przyjeżdżali także goście z całego ZSRR. Echa tej międzynarodowości są takie, że miasto jest nadal jednym z najbardziej rosyjskojęzycznych w Gruzji.
W połowie lat dziewięćdziesiątych młode państwo gruzińskie miało ambitny pomysł przekształcenia Batumi w nowoczesny międzynarodowy kurort nad Morzem Czarnym. Dziś widzimy, że udało się to na wiele sposobów. Miasto szczyci się futurystycznymi budynkami, niezwykłymi pomnikami, takimi jak rzeźba "Ali i Nino" autorstwa Tamary Kvesitadze, nowymi placami, zadbanymi nasypami, licznymi restauracjami słynnej kuchni adżarskiej i nie tylko. Oczywiście nie wszystko jest tak gładkie, jak mogłoby być przy bardziej postępowej i przemyślanej transformacji środowiska. Zdarza się też chaotyczny rozwój, brak parkingów, opóźnienia w infrastrukturze podczas szybkiej budowy kompleksów mieszkalnych i hotelowych, a także po prostu słaba jakość konstrukcji, ale są to powszechne problemy urbanizacji, których niewielu ludziom udaje się uniknąć. Ponadto, z biegiem czasu, wiele kwestii ulega wygładzeniu.
Klimat
W strefie podzwrotnikowej, a kurort należy właśnie do tej strefy, łagodne zimy i gorące, wilgotne lata. Sezon w Batumi trwa od maja do października. Ulewne deszcze na tym obszarze nie są rzadkością nawet latem i mogą utrzymywać się przez kilka dni. Chociaż, jak pięknie napisał Mandelsztam, "zimowy deszcz w Batumi to wspaniały ciepły prysznic przez kilka tygodni". "Nikt się go nie boi, a w razie potrzeby każdy Batuman pójdzie wszędzie, nawet w taką powódź, kiedy Noe boi się wychylić z arki". (Czasem mam ochotę zamienić w tym cytacie "batuman" na "szaleniec", ale klasyka jest bardziej znana).
Krajobraz
Morze otoczone górami i afirmująca życie zieleń przez cały rok - można cieszyć się tym wszystkim bez końca! Oczywiście nie tylko biernie (choć nie jest to złe!), ale także aktywnie: wsiądź na rower i jedź wzdłuż pięknego i wygodnego 10-kilometrowego nasypu, który rozciąga się wzdłuż całego miasta, wybierz się na spotkanie z delfinami na jachcie lub popłyń łodzią wzdłuż uroczego kanionu Martville. Nawiasem mówiąc, podróż samochodem z Batumi do najbliższego ośrodka narciarskiego zajmuje około 2 godzin. Wszystkie radości są blisko!
Kolor
Batumi w zadziwiający sposób łączy okazałość z patriarchalnością i słodyczą, zgiełk centrum turystycznego z relaksem, kosmopolityzm z czymś narodowym i intymnym, skalę i luksus z rozbrajającą prostotą. Każdy, kto był w tym mieście, zrozumie, o co chodzi.
Infrastruktura
W Batumi zbudowano setki nowoczesnych hoteli. Wiele kultowych budynków miasta zajmują hotele znanych międzynarodowych sieci. Liczne restauracje, kawiarnie, sklepy i ławki są otwarte dla odwiedzających wszystkie te pokoje i apartamenty w mieście. W mieście znajduje się delfinarium, park wodny, diabelski młyn, kolejka linowa Argo prowadząca na taras widokowy.
Osobnym tematem są kasyna, których w Batumi jest kilkadziesiąt. Ośrodek stara się poszerzyć grono wczasowiczów i dobrze mu się to udaje. Bogaci i hazardziści przybywają z sąsiedniej Turcji, Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Iranu i innych krajów, w których taka rozrywka jest całkowicie lub częściowo zabroniona.
Infrastruktura do całorocznego życia w Batumi nie jest zła. Ponadto rozwija się, ponieważ przeprowadzają się tu obcokrajowcy, którzy marzą o życiu na ciepłym wybrzeżu. Sami imigranci często otwierają nowe zakłady, ponieważ warunki do tworzenia i prowadzenia działalności gospodarczej w Gruzji należą do najbardziej lojalnych na świecie.
Batumi to bardzo małe miasto, jego populacja, według danych z 2018 roku, wynosi 160 tysięcy osób. Należy rozumieć, że nie ma tu raju konsumenckiego na poziomie megalopolis, ale jest wiele innych rzeczy, na przykład doskonałe produkty i towary lokalnej produkcji lub połowów (po te ostatnie trzeba udać się na słynny targ rybny).
W Batumi otwarto centra handlowe i duże supermarkety, takie jak Carrefour i Agrohab. Jednocześnie małe lokalne sklepy w pobliżu domu nie zostały wyparte z rynku przez sieciowych gigantów. Wręcz przeciwnie, zajmują swoją niszę i czują się dobrze. W mieście jest wystarczająco dużo klinik medycznych i szpitali, w większości prywatnych, są szkoły, przedszkola i kilka uniwersytetów.
Transport
W Batumi kursują autobusy miejskie i międzymiastowe (komunikacja jest ustanowiona, w tym z sąsiednią Turcją, a nawet Iranem), kursują minibusy i taksówki.
Ogólnie rzecz biorąc, w mieście jest dużo pojazdów, czego nie można powiedzieć o miejscach parkingowych, których brak jest szczególnie odczuwalny w sezonie. Wielu obcokrajowców przyjeżdża do Batumi swoimi samochodami, korzystając z faktu, że jest to legalne przez cały okres ich pobytu w kraju.
Większość instytucji i atrakcji Batumi jest zlokalizowana kompaktowo, a poruszanie się między nimi pieszo jest całkiem możliwe. Warto jednak mieć na uwadze, że zmotoryzowani często zachowują się dość bezceremonialnie.
Kolej to wygodny sposób na dotarcie do Batumi z Tbilisi, Kutaisi i Erywania.
Batumi posiada własne lotnisko (drugie najważniejsze w Gruzji).
Rodzaje nieruchomości
W ostatnich latach Batumi było bardzo aktywnie zabudowywane, głównie wieżowcami, które konkurują ze sobą pod względem architektury i obłożenia projektów. Najpopularniejszym formatem są kompleksy apartamentów z usługami hotelowymi. Inwestorzy kupują małe, niedrogie studia lub apartamenty z jedną sypialnią i połączoną kuchnią z salonem, które są tworzone specjalnie z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Z reguły firma zarządzająca zajmuje się wszystkimi kwestiami wynajmu, a właściciel nieruchomości otrzymuje określony dochód i przyjeżdża w uzgodnionych terminach, aby spędzić własne wakacje nad morzem.
Należy jednak zrozumieć, że rynek jest zalany takimi ofertami i starannie wybrać projekt do swoich celów.
Apartamenty w nowoczesnym stylu kompleksy mieszkaniowe z parkingiem i odpowiednią infrastrukturą są brane pod uwagę do własnego zamieszkania. Wręcz przeciwnie, na rynku nie ma tak wielu takich obiektów, a są one bardzo cenione.
Obecnie powstaje wiele nowych budynków, w których wszystkie parametry są na najwyższym poziomie. Należy jednak pamiętać, że wiele domów, zwłaszcza tych zbudowanych kilka lat temu, ma swój standardowy zestaw wad: brak ogrzewania, niewystarczająca wentylacja, aw rezultacie wilgoć i pleśń w mieszkaniach, brak parkingu, słaba izolacja akustyczna. Skontaktuj się z profesjonalistami, aby nie stracić wyboru!
Według pośredników w handlu nieruchomościami, są klienci, którzy marzą o domu w pobliżu Batumi. Jednak głównie domki są w sprzedaży za $300,000-$400,000. Małe domy bliżej gór (1-10 km od morza) do 100 m kw. za 100 000-150 000 dolarów są rzadko rozchwytywane, chociaż jest na nie wielu łowców. Dom w budowie nad morzem można kupić w czarnej ramie (czyli do surowego wykończenia) za około 170 000-200 000 dolarów.
Grunty w Batumi i okolicach wybrzeża są bardzo drogie. Na przykład w Chakvi, przylegającym do miasta od północy, kosztuje 200-300 dolarów za metr kwadratowy (ziemia jest mierzona nie w setkach, ale w metrach kwadratowych). W samym Batumi koszt działki może sięgać nawet $ 1000 za metr kwadratowy. m, a nawet wyższe, jeśli miejsce znajduje się w pierwszej linii. Oczywiście w odległości od morza, bliżej gór, liczby są skromniejsze - $ 3 za mkw. m.
Okręgi i ceny
Od Placu Europy do parku "6 Maja" i od brzegu morza do ulicy Chavchavadze znajduje sięStare Miasto to szczególnie pożądana część Batumi z małymi piętrami, głównie starymi domami, świątyniami różnych wyznań, nowymi placami (Piazza Square, Europe Square) i kultowymi punktami orientacyjnymi (Wieża Alfabetu, rzeźba "Nino i Ali"). Przyjemnie jest spacerować brukowanymi uliczkami i podziwiać ładne fasady historycznego centrum! Oczywiście turyści lubią zatrzymywać się w tym miejscu. Hotel nieruchomość Osiedle przeznaczone jest głównie na wynajem dla wczasowiczów, ale są tu również bloki do stałego zamieszkania. Znajdują się tu szkoły, apteki, przychodnie lekarskie, sklepy, restauracje, a w budowie jest nowy prywatny szpital.
Ceny domów bez remontu zaczynają się od $ 1,800 za mkw.
Oczywiście jest tu niewiele nowych budynków. Okolica jest turystyczna i dość ruchliwa w sezonie. Można to przypisać jego wadom, a także wysokim cenom mieszkań.
Zwyczajem jest warunkowe odnoszenie się do Środkowe Batumi lub centrum BatumiTerytoria w pobliżu wybrzeża, ale nie na pierwszej ani drugiej linii - od parku "6 maja" do ulicy Bagrationi, a także obszar wokół Alei Bohaterów na skrzyżowaniu alei Shartava i ulicy Chavchavadze. Jest to nowoczesny, aktywnie zabudowany obszar, centrum życia biznesowego miasta. Znajdują się tu biura dużych firm, banki, sklepy, supermarkety, na przykład Carrefour, szpitale, w tym Szpital Republikański, oraz uniwersytet. Charakterystycznymi budynkami dzielnicy są najpiękniejsze nowe stadiony, drapacze chmur. Znajdują się tu szkoły, przedszkola i ośrodki edukacyjne dla dzieci. Osiedla się tu wielu obcokrajowców.
Apartamenty w dobrych nowych domach kosztują od $ 1300 za metr kwadratowy, w projektach w budowie można znaleźć opcję od $ 1000 za metr kwadratowy.
Nowy bulwar - nieoficjalna nazwa terenów na południe od centrum Batumi w pobliżu dużego parku Lecha i Marii Kaczyńskich, który rozciąga się wzdłuż morza. Do niedawna na tych ziemiach znajdowały się bagna, ale zostały one osuszone i zaczęły być aktywnie zagospodarowywane. Miasto rozrasta się, a rozwój stopniowo rozprzestrzenia się na bardziej odległe części wybrzeża. Chociaż odległość od centrum jest nadal stosunkowo niewielka, zaledwie 5-7 minut jazdy samochodem.
W okolicy znajdują się szkoły, szpitale i duże centrum handlowe Metro City. Infrastruktura nie jest jeszcze tak dobra, ale "nadrabia zaległości" w miarę rozwoju. Jak mówią, Nowy Bulwar jest szczególnie lubiany przez pracowników zdalnych.
Obszar Nowego Bulwaru jest najbardziej rozwinięty w mieście. Według Galt&Taggart, spośród 189 projektów budowlanych realizowanych w Batumi w trzecim kwartale 2023 r., 75 (40% całości) znajduje się w tym miejscu.
Apartamenty w tej lokalizacji kosztują od $ 2,000 za mkw. m w gotowych domach i od $ 1,200 w tych w budowie.
Na północ od Nowego Bulwaru znajduje się Obszar lotniska, zabudowana głównie prywatnymi domami. Jest oddalona zarówno od morza, jak i od centrum, więc nie cieszy się dużym zainteresowaniem wśród turystów i inwestorów. Z tego powodu mieszkania ceny i wynajem Stawki są tutaj bardziej humanitarne.
Wioski Gonio i Kvariati znajdują się na południowych obrzeżach, w pobliżu granicy z Turcją Wkraczają już do miasta Batumi, a także Makhinjauri z przeciwnej strony, ale zgodnie z atmosferą nadal można je nazwać przedmieściami. Na tych obszarach również zachodzą kolosalne przemiany. Powstają nowe projekty, pojawiają się marki hotelowe z nazwą. Istnieją zarówno kompleksy wieżowców, jak i niskie budynki, a także domy prywatne. Gonio jest cenione za ciszę, doskonałą czystą plażę i widoki na góry, szczególnie blisko wody. Turyści przyjeżdżają tu, aby zobaczyć ruiny starożytnej twierdzy Gonio Apsaros.
Infrastruktura nie jest jeszcze tak dobrze rozwinięta jak w innych obszarach. Jeśli chodzi o transport, nie ma z nim żadnych problemów. Stąd można łatwo dotrzeć do centrum Batumi autobusem, minibusem lub taksówką.
Apartamenty kosztują średnio 1600-1800 dolarów za mkw.
Pomiędzy Aeroprot i Gonio znajduje się bardzo duży obszar, na którym w czasach radzieckich znajdowało się wysypisko śmieci. Wiadomo już, że władze planują jego przebudowę. Przed nami gigantyczny plac budowy. Powinna wyrosnąć nowa, nowoczesna dzielnica, która podniesie również wartość sąsiednich. Nawiasem mówiąc, istnieją plany przeniesienia portu lotniczego dalej od miasta.
Makhinjauri - Kolejna dzielnica Batumi znajduje się 15 minut na północ od centrum miasta. Słynie z bliskości słynnego Ogrodu Botanicznego Batumi. Obszar ten ma wielu fanów i nie jest to przypadek. Makhinjauri jest aktywnie rozbudowywane i już teraz idealnie nadaje się do życia. Są tu szkoły, przedszkola, sklepy, restauracje. Minusem jest to, że w tym momencie autostrada biegnie tuż nad brzegiem morza, a ruch uliczny jest dość stresujący. Ale wkrótce zostanie uruchomiona autostrada, obwodnica, która przejmie znaczną część ruchu.
Wymienione obszary są głównymi, na które zwracają uwagę obcokrajowcy i gdzie trwa aktywna budowa.
Trendy na rynku nieruchomości
W 2022 r. sprzedaż mieszkań w Gruzji była niezwykle aktywna ze względu na napływ obcokrajowców, głównie z Rosji, Ukrainy i Białorusi. Wielu odwiedzających starało się osiedlić w Tbilisi lub Batumi (rzadziej w innych regionach) na długi czas. W rezultacie ceny za Kupno i wynajem mieszkań poszybowały w górę. Gruzińscy deweloperzy odczuli długo oczekiwany wzrost inwestycji po trudnych finansowo dwóch latach pandemii. W Tbilisi, od początku 2022 r. do października 2023 r, nieruchomość wzrosła o 42,6%, a cena wynajmu podwoiła się. W Batumi liczby są porównywalne. Jeśli w 2021 r. mieszkania w kurorcie można było kupić w cenie $ 300-400 za metr kwadratowy, to dziś od $ 800-1000 za metr kwadratowy.
Jednak począwszy od połowy 2023 r. napływ relokantów znacznie się zmniejszył. Wielu obcokrajowców opuściło kraj z różnych powodów, w tym z powodu rosnących stawek czynszu i ogólnie wysokich kosztów utrzymania. We wrześniu ubiegłego roku w Gruzji mieszkało 90 tysięcy Rosjan i Białorusinów, czyli o 10 tysięcy mniej niż w grudniu 2022 roku, kiedy liczba imigrantów osiągnęła szczyt (100 tysiąc osób).
Znaczną część nabywców domów w Batumi stanowili Izraelczycy. Według pośredników nieruchomości, obecnie obywatele tego kraju nie są obecni na rynku, co jest oczywiście spowodowane zmianą ich żywotnych interesów w związku z wojną, która rozpoczęła się w październiku.
Liczby dla nieruchomość sprzedaż w Batumi spada. Według Colliers, w 2023 roku w mieście zawarto 15 826 transakcji. To o 9% mniej niż w 2022 roku. W tym samym czasie spadek na rynku pierwotnym wyniósł 8%, a na rynku wtórnym - 15%.
W grudniu 2023 r. liczba transakcji w Batumi spadła o 33% w porównaniu z grudniem 2022 r.
Pomimo spadku popytu, nie widać jeszcze wyraźnej korekty cen. Niemniej jednak, widać wyraźne ruchy w kierunku kupującego. Deweloperzy są bardziej skłonni do udzielania rabatów i specjalnych warunków dla rat (na przykład nie 30%, ale 15% zaliczki). Właściciele również idą na ustępstwa.
Stawki czynszu spadły. Jeśli rok temu wynajęcie studia w Batumi za mniej niż 400-500 dolarów miesięcznie było prawie niemożliwe, teraz jest to całkiem możliwe za 500 lari, czyli około 200 dolarów.
Wymieńmy główne punkty
- Rynek w Batumi przeżywa stagnację po boomie. Nadszedł czas na targowanie się i szukanie korzystnych warunków zakupu!
- Projekty dla różnych budżetów są realizowane w mieście i na przedmieściach. Dziś można kupić studio w domu w budowie lub gotowe od 30.000-40.000 dolarów. Istnieją również opcje w segmencie premium: wille, penthouse'y od $ 1 miliona i więcej. Większość ofert na portalu koncentruje się w budżecie do $ 100,000. Gotowy apartament pod klucz nad morzem (ze sprzętem AGD) o powierzchni 60 mkw. kosztuje w Batumi około 120 tys. dolarów.
- Ofert w hotelach apartamentowych klasy komfortowej jest zbyt wiele, konieczne jest staranne wybranie obiektu. Wiele osób preferuje zakup na rynku wtórnym w celu natychmiastowego wynajmu.
- Dobrą opcją inwestycyjną może być nieruchomość w kompleksach mieszkalnych, a nie hotelowych o dobrych parametrach, takich jak ogrzewanie, parking i infrastruktura. Na rynku brakuje takich działek i nie są one coraz tańsze.
- Aktywny rynek przenosi się na przedmieścia. Według Galt&Taggart, pomimo ogólnego spadku w mieście, sprzedaż w dwóch dzielnicach rosła. Są to Nowy Bulwar (+10,3 r/r w trzecim kwartale 2023 r.) i Gonio-Kvariati (+10,6%). Obie lokalizacje są interesujące dla inwestorów ze względu na ich perspektywy. Makhinjauri jest dobrym miejscem do zamieszkania i wynajmu przez długi czas.
- Praktyka pokazuje, że w Batumi występują opóźnienia i przestoje w budowie. Zalecamy skontaktowanie się z profesjonalistami rynkowymi, którzy pomogą w nawigacji i nie popełnią błędów w firmie.
- Nadszedł czas na zrównoważonego nabywcę, który jasno reprezentuje swoje cele.
Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu artykułu:
Nikolosa Tsurtsumiu, dyrektor Kolos Residence
Davit Mosalsky, dyrektor generalny, i Anna Campbell, specjalista ds. public relations, Real Batumi Agency
Polish 
English 
Russian 
German