Trendy na rynku nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich: wyniki pierwszej połowy 2024 r.

21.10.2024 28.10.2024 2310 0 0 Autor Elena Kirichenko

W pierwszych 2 kwartałach 2024 r. rynek nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich nadal wykazywał stały wzrost, co potwierdza jego stabilność. Dubaj nadal jest kluczowym czynnikiem napędzającym ten wzrost, oferując inwestorom szeroki wachlarz wyjątkowych możliwości. Jednocześnie znacznie wzrosło zainteresowanie innymi emiratami. Wynika to z faktu, że alternatywne miasta oferują te same przystępne cenowo i zróżnicowane opcje mieszkaniowe, co czyni je atrakcyjnymi dla różnych kategorii nabywców. W kontekście takich zmian szczególnie ważne jest zbadanie najpopularniejszych obszarów inwestycji w nieruchomości w kraju.

Biorąc pod uwagę różnorodność ofert, potencjalni inwestorzy mogą znaleźć odpowiednie opcje w oparciu o swoje możliwości finansowe i preferencje. Dlatego też analiza aktualnych trendów na rynku nieruchomości pozwoli na głębsze zrozumienie, które regiony mogą stać się kolejnymi ośrodkami przyciągającymi inwestycje, a także jak wpłynie to na cały rynek w nadchodzących latach. Badanie tych czynników pomoże inwestorom podejmować bardziej świadome decyzje, biorąc pod uwagę zmiany w podaży i popycie.

W niniejszym artykule szczegółowo przyjrzymy się kluczowym aspektom rynku nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Omówimy perspektywy jego rozwoju, osiągnięcia Dubaju, w tym nowe rekordy i rosnący popyt na luksusowe obiekty. Poruszymy także kwestię wzrostu stawek czynszu, niedoboru lokali komercyjnych i zainteresowania mieszkaniami na rynku wtórnym w Abu Zabi. Nie pominiemy też nowego kurortu w Ras Al-Chajma i rozwoju rynku w Szardży dzięki strefom wolnego handlu.

Treść

Perspektywy rynku Zjednoczonych Emiratów Arabskich

Według ekspertów z niemieckiej firmy Statista, do końca roku wielkość rynku emirackiego osiągnie $ 710 miliardów, z czego $ 410 miliardów przypadnie na budownictwo mieszkaniowe. Oczekuje się, że roczny wzrost w latach 2024-2028 wyniesie 3,03%. Doprowadzi to do wzrostu wolumenu do $ 800 mld.

Statista zauważa również, że popyt na luksusowe projekty szybko rośnie w emiratach. Powodem jest zainteresowanie zamożnych obcokrajowców zainteresowanych zyskownymi inwestycjami.

Dubaj: nowe rekordy

Rok 2023 był rekordowy dla dubajskiego rynku nieruchomości pod względem liczby transakcji i wolumenu. Wielu analityków spodziewało się, że na początku tego roku nastąpi recesja, która doprowadzi do korekty cen. Ich przypuszczenia nie potwierdziły się jednak: wzrost nie zatrzymał się przez wszystkie 6 miesięcy.

Według danych portalu analitycznego DXB Interact, w pierwszej połowie 2024 r. w Dubaju zawarto łącznie 79 767 transakcji, czyli o 30,4% więcej niż w pierwszej połowie ubiegłego roku. Kwota transakcji osiągnęła 232,6 mld AED ($63,33 mld), czyli o 29,7% więcej niż w roku ubiegłym. Średni koszt 1 m2 od kwietnia do czerwca wyniósł 16 318 AED ($4,443). Jest to kwartalny rekord ostatniej dekady.

Prognozy ekspertów na najbliższe lata są różne. Niektórzy uważają, że w mieście nastąpi niewielka korekta cen, po której rozpocznie się czwarty cykl wzrostu. Inni sugerują, że emirat wyszedł poza system cykliczny, więc recesja nie jest oczekiwana. Niektórzy spodziewają się spadku kosztów w latach 2026-2027, kiedy to liczba ofert wzrośnie ze względu na uruchomienie nowych projektów na rynku.

Jasko Miletik, CEO, właściciel i współzałożyciel Dubai Rapid Properties (DRP), uważa, że ceny w Dubaju wciąż mają potencjał do wzrostu. Głównymi czynnikami, które mogą się do tego przyczynić, są globalne kryzysy, w tym konflikty zbrojne. Emirat pozostaje bezpieczną przystanią, która przyciąga zagranicznych nabywców nieruchomości, stymulując rynek.

Jestem pewien, że ceny mogą wzrosnąć jeszcze bardziej. I dokładnie to stanie się w przyszłości, zamiast się dostosować. Oczywiście można zrozumieć kupujących. Sam planuję zakup nieruchomości i naprawdę chciałbym, aby ceny spadły. Ale czy w to wierzę? Nie. Wysoki popyt będzie nadal powodował wzrost cen" - powiedział specjalista.

Popyt na luksusowe nieruchomości

Segment luksusowych nieruchomości w Dubaju nadal szybko rośnie. W pierwszych 2 kwartałach 2024 r. zawarto 190 transakcji z obiektami o wartości od 36,73 mln AED ($10 mln). Ich łączna cena wyniosła 11,75 mld AED ($3,2 mld). Analitycy zauważają, że w większości przypadków mieszkania klasy elitarnej są kupowane przez zamożnych nabywców do użytku osobistego.

Warto również zwrócić uwagę na projekty markowe, które powstają we współpracy deweloperów z sieciami hotelowymi, domami mody i koncernami motoryzacyjnymi. Na tle napływu zamożnych nabywców, tego typu obiekty nadal będą cieszyły się dużym popytem. Ich niezaprzeczalnymi atutami są prestiż, świadomość marki, ekskluzywne udogodnienia i usługi, design i luksusowe wykończenia. Średni koszt 1 m2 takiej nieruchomości sięga 70.000 AED ($19.000).

Wzrost stawek czynszu

Rośnie również wartość wynajmu nieruchomości. Według firmy konsultingowej Delloite, pod koniec ubiegłego roku średnia stawka czynszu wynosiła 990 AED ($270) za 1 m2. Specjalny kalkulator opracowany przez Real Estate Regulatory Authority (RERA) pokazuje, o ile wynajmujący mogą podnieść opłaty za konkretne miejsce zamieszkania. W niektórych przypadkach kalkulacja ta pozwala jednak na podniesienie stawki do 20% rocznie.

Niektórzy najemcy zostali zmuszeni do rezygnacji z mieszkań w centralnej części miasta. Wielu z nich przenosi się do obszarów peryferyjnych z niższymi stawkami czynszu. W rezultacie wzrósł popyt na mieszkania w społecznościach takich jak Damac Hills II i Dubai South.

Niektórzy eksperci oczekują, że cena wynajmu ustabilizuje się do lata 2025 r., kiedy to do użytku zostanie oddanych 37 000 nowych obiektów.

Yasko Miletik zauważa, że obecnie większość transakcji na rynku dubajskim dotyczy projektów off-plan. Nieruchomość w budowie nie może zostać wynajęta natychmiast po zawarciu transakcji, dlatego podaż na wynajem jest niższa niż popyt. Dlatego nie warto czekać na spadek cen najmu w najbliższej przyszłości. Do końca tego roku pozostaną one na tym samym poziomie lub wzrosną jeszcze bardziej. Dokładniejsze prognozy mogą być wykonane pod koniec sierpnia wraz z przybyciem wielu obcokrajowców do miasta.

Niedobór obiektów handlowych

Sektor nieruchomości komercyjnych boryka się z dotkliwym niedoborem powierzchni. W pierwszym kwartale 2024 r. wskaźnik obłożenia obiektów biurowych wyniósł 91,3%. Aby zaspokoić szybko rosnący popyt, w Wolnej Strefie Ekonomicznej Międzynarodowego Centrum Finansowego w Dubaju powstaną 3 nowe budynki DIFC Square. 55 742 m2 lub 60% z tych projektów zostanie przeznaczonych na powierzchnie biurowe.

Wynikiem nieustannego wzrostu kosztów nieruchomości w Dubaju jest rosnące zainteresowanie nabywców alternatywnymi nieruchomościami zlokalizowanymi w innych emiratach.

Abu Zabi: rosnący popyt na obiekty drugorzędne i niedobór powierzchni biurowej

Czytaj więcej Chcę mieć willę w Abu Zabi. Którą powinienem wybrać?

Stołeczny rynek nieruchomości doświadczył gwałtownego wzrostu popytu i umiarkowanego, ale wciąż zauważalnego wzrostu wartości w porównaniu z Dubajem. W sektorze przystępnych cenowo mieszkań cena 1 m2 wzrosła o 10% dla mieszkań i o 6% dla domów. W segmencie elitarnym ceny wzrosły odpowiednio o 6% i ponad 10% w przypadku apartamentów i domów.

Zamożni nabywcy wybierają luksusowe nieruchomości w nadmorskich projektach, takich jak Al Reem Island, Al Raha Beach i Yas Island. Bardziej przystępne cenowo obiekty można znaleźć w społecznościach Al Reef, Al Ghadeer i Khalifa City.

Wzrost wartości 1 m2 w obu sektorach jest wynikiem zwiększonego popytu na nieruchomości ze strony inwestorów. Średnie ceny nieruchomości w Abu Zabi są jednak wciąż o jedną trzecią niższe w porównaniu do Dubaju. Czyni to stolicę atrakcyjną dla obcokrajowców.

Na początku lipca podaż powierzchni handlowej na rynku emiratu gwałtownie spadła. Wskaźnik obłożenia 4 budynków Abu Dhabi Global Market (ADGM) w wyspiarskiej społeczności Al Maryah osiągnął 95%. Aby rozwiązać obecną sytuację, lokalny rząd postanowił rozszerzyć wolną strefę ekonomiczną. Pozwoli to na wprowadzenie na rynek 10 razy więcej obiektów handlowych niż było wcześniej dostępnych w ADGM. W ten sposób obszar o powierzchni 14,4 mln m2 stanie się jedną z największych dzielnic biznesowych na świecie.

Yasko Miletic tłumaczy, że Abu Zabi, pomimo znaczących sukcesów, nie będzie w stanie konkurować z Dubajem. Według prognoz eksperta, w ciągu najbliższej dekady żadne miasto w regionie Bliskiego Wschodu nie wyprzedzi go pod względem tempa wzrostu rynku nieruchomości.

Ras Al-Chajma: Nowa wyspa, wynajem krótkoterminowy i Wynn Resort

Rynek emiratu wypoczynkowego również odnotował zauważalny wzrost. W ciągu ostatnich 8 miesięcy wartość lokalnych nieruchomości wzrosła o 20-25%. Jednocześnie deweloperzy uruchamiali 1-2 nowe projekty każdego tygodnia drugiego kwartału.

Stawka czynszu również rośnie. W 2023 r. koszt wynajmu mieszkań wzrósł o 10,5%, a domów o 9,37%.

Apartamenty z 1 sypialnią pozostają najbardziej poszukiwane, ponieważ większość kupujących wybiera mieszkania do późniejszego wynajmu turystom lub na sezonowe wakacje.

Wzrost popytu nie ominął również luksusowych nieruchomości. Wysokie zainteresowanie klientów dotknęło markowe projekty, przestronne apartamenty z 3 lub więcej sypialniami, a także wille w cenie od 7 milionów AED ($1,9 miliona) zlokalizowane na obszarach przybrzeżnych.

Jednym z kluczowych czynników odgrywających rolę w rozwoju rynku jest projekt kurortu Wynn Resort, który obejmuje kasyna i hotele oferujące łącznie 1500 pokoi. Według prognoz analityków, gdy kompleks zostanie oddany do użytku w 2027 r., ceny nieruchomości w mieście wzrosną średnio o 50%.

Ekspert Yasko Miletic W DRP jesteśmy pewni potencjału Wynn Casino. Po pierwsze dlatego, że jest to projekt z ogromną aprecjacją kapitału, która moim zdaniem wyniesie 50%, ale wielu wierzy nawet w wzrost o 100%. Po drugie, jest to okazja do uzyskania złotej wizy wraz z bezpłatną licencją biznesową (licencja biznesowa bezpłatna) na 12 lat. Takiej możliwości nie ma w Dubaju czy Abu Zabi. Darmowa licencja pozwoli zaoszczędzić około $12,000 rocznie, czyli $144,000 za cały okres

Sharjah: wzrost rynku dzięki strefom freehold

Szardża jest jednym z konserwatywnych emiratów, a mimo to pozostaje atrakcyjnym miejscem do inwestowania. W 2022 r. lokalny rząd przyjął ustawę, która umożliwia osobom niebędącym obywatelami krajów Zatoki Perskiej uzyskanie pełnej własności nieruchomości w strefach freehold. Rezultatem takiej inicjatywy w 2023 roku było 14 713 zawartych transakcji, co pobiło rekord z 2017 roku.

Trend rosnącego popytu utrzymuje się. Według lokalnego Departamentu Rejestracji Nieruchomości (Sharjah Real Estate Registration Department), w pierwszej połowie 2024 r. na rynku w Szardży zawarto 10 809 transakcji, czyli o 64% więcej niż w pierwszej połowie ubiegłego roku. Łączna wartość sprzedanych obiektów osiągnęła 18,2 mld AED ($4,96 mld), czyli o 35,6% więcej niż w pierwszej połowie 2023 roku.

W tym okresie obcokrajowcy niebędący obywatelami państw perskich nabyli 2 893 nieruchomości. Łączna kwota ich inwestycji wyniosła 4,8 miliarda AED ($1,3 miliarda).

Nieruchomości w Szardży Zobacz wszystkie

• 580 000 AED
  • AED
  • EUR
  • USD $
  • RUB ₽
  • GBP

  Apartament w Maryam Island, Sharjah, ZEA 2 pokoje, 65m2 Nr. 329423 Pokoje: 2 Sypialnie: 1 Łazienki: 1 Obszar: 65 m2 Więcej szczegółów Drukuj

  Pobierz PDF

  Pobierz DOCX 329423 Kontakt z firmą

  

  Umed Properties - Oddział 2

• 570 000 AED
  • AED
  • EUR
  • USD $
  • RUB ₽
  • GBP

  Apartament w Hamriyah Free Zone, Sharjah, ZEA 2 pokoje, 87m2 Nr 360803 Pokoje: 2 Sypialnie: 1 Łazienki: 2 Obszar: 87 m2 Więcej szczegółów Drukuj

  Pobierz PDF

  Pobierz DOCX 360803 Kontakt z firmą

  

  Umed Properties - Oddział 2

• 756 000 AED
  • AED
  • EUR
  • USD $
  • RUB ₽
  • GBP

  Apartament w Sharjah Waterfront City, Sharjah, ZEA 1 sypialnia, 81.75m2 Nr 126416 Sypialnie: 1 Łazienki: 2 Obszar: 81.75 m2 Więcej szczegółów Drukuj

  Pobierz PDF

  Pobierz DOCX 126416 Kontakt z firmą

  

  Al Zorah Properties - F.Z.C

Podsumowanie wyników

W 2024 r. wzrost emirackiego rynku nieruchomości nie zatrzymał się. Według prognozy Statista, jego wolumen osiągnie $710 miliardów do końca grudnia. Rynek prawdopodobnie będzie rósł o 3,03% rocznie, osiągając $800 miliardów do 2028 roku.

Wbrew przypuszczeniom wielu analityków, na początku tego roku sektorowi nie groziła recesja. Trend wzrostowy utrzymał się w pierwszym i drugim kwartale, a poprzednie rekordy zostały pobite. Niektórzy uważają, że nadal będzie miała miejsce korekta cen, po której nastąpi nowa runda wzrostu, podczas gdy inni są zdania, że koszty spadną nie wcześniej niż w 2026 roku.

Sektor luksusowych nieruchomości mieszkaniowych wykazuje jedne z najbardziej imponujących wskaźników wzrostu. W większości przypadków zamożni nabywcy planujący przeprowadzkę do Dubaju kupują takie nieruchomości na własny użytek. Na tle rosnących cen i stawek czynszu, najemcy z segmentu średniego i ekonomicznego zaczynają szukać bardziej przystępnych cenowo opcji na obrzeżach miasta lub w sąsiednich emiratach.

Wielu inwestorów zainteresowanych dostępnymi opcjami wybiera Abu Zabi. ADGM, główna wolna strefa ekonomiczna stolicy, boryka się z niedoborem nieruchomości komercyjnych. Aby rozwiązać ten problem, lokalny rząd postanowił rozszerzyć ten obszar.

W ciągu ostatnich 8 miesięcy wartość nieruchomości w Ras Al-Chajma wzrosła o 20-25%. Eksperci przewidują, że do 2027 r. wzrośnie ona o kolejne 50%. Głównym powodem tego skoku będzie realizacja projektu kurortu Wynn Resort z kasynami i hotelami, z oczekiwanym zyskiem kapitałowym w wysokości 100%.

Wzrost rynku dotknął również Sharjah. Jest on uwarunkowany przyznaniem osobom niebędącym obywatelami krajów Zatoki Perskiej prawa do zakupu nieruchomości w pełnej własności w niektórych strefach freehold. W pierwszej połowie 2024 roku w emiracie zawarto 10 809 transakcji, czyli o 64% więcej niż w tym samym okresie 2023 roku. Łączna kwota inwestycji wyniosła 18,2 mld AED ($4,96 mld).

Источник