Wyniki 2024 r. na rynkach nieruchomości w Turcji, Bułgarii, Czarnogórze, Tajlandii i innych krajach

Jak wyglądał rok 2024 na zagranicznych rynkach mieszkaniowych? Które destynacje preferowali rosyjskojęzyczni nabywcy? Jakie są ogólne trendy? Czy popyt rośnie? Jak zachowywały się ceny mieszkań i domów? A co najważniejsze, czego możemy się spodziewać w 2025 roku? Opowiemy o tym w materiale przygotowanym wspólnie z ekspertami ds. nieruchomości z różnych krajów.

Aktywność Rosjan i obywateli byłego Związku Radzieckiego na zagranicznych rynkach mieszkaniowych jako całości spadła w 2024 roku. Popyt ustabilizował się po emocjach wywołanych globalnymi wstrząsami geopolitycznymi.

Wydarzenia z wiosny i jesieni 2022 r. (wybuch działań wojennych na Ukrainie 24 lutego 2022 r. i ogłoszenie częściowej mobilizacji 21 września 2022 r.) sprowokowały dwie duże fale imigracji z Federacji Rosyjskiej i wywołały popyt na mieszkania w Turcji, Tajlandii, Zjednoczonych Emiratach Arabskich, Gruzji, Egipcie i kilku innych krajach. Ludzie szukali opcji na własne życie, a także na inwestycje i ochronę kapitału.

W 2024 r. nie było gwałtownego popytu na mieszkania za granicą ze strony Rosjan:

• napływ imigrantów uspokoił się (wręcz przeciwnie, niektórzy, którzy opuścili swoją ojczyznę, powrócili);
• kurs rubla spadł w stosunku do dolara i euro;
• Ceny nieruchomości w wielu popularnych krajach wzrosły;
• Polityka rządu wobec imigrantów i inwestorów zaostrzyła się (na przykład w Turcji);
• Rozliczenia są nadal trudne nawet z "przyjaznymi" krajami, a Raiffeisenbank, najpopularniejszy bank do tego typu operacji, ograniczył przelewy walutowe za granicę;
• Brak bezpośrednich lotów do wielu krajów i fakt, że bilety lotnicze stały się bardzo drogie, komplikuje korzystanie z nieruchomości osobom mieszkającym w Federacji Rosyjskiej.        

Nie ma jednak pośpiechu, utrzymuje się stabilny popyt na mieszkania za granicą - prawie połowa wszystkich zapytań na portalu pochodzi z Rosji. Rosjanie prawdopodobnie zwiększą swoje zainteresowanie zagranicznymi nieruchomościami w 2025 r., pomimo znacznego osłabienia rubla pod koniec roku. Bezprecedensowy wzrost kluczowej stopy procentowej przez Bank Centralny ograniczył dostęp obywateli kraju do kredytów hipotecznych. Jednocześnie rynek i system bankowy jako całość stały się bardziej wrażliwe, co może popchnąć wielu inwestorów do zagranicznych destynacji dostępnych dla Rosjan z ich długimi, wygodnymi nieoprocentowanymi ratami, aw niektórych miejscach kredytami hipotecznymi (na przykład w Dubaju).

Rosyjskojęzyczni Niemcy są na drugim miejscu pod względem liczby zapytań na portalu, a Izraelczycy na trzecim. 

Gorąca faza konfliktu palestyńsko-izraelskiego zmusza wielu Izraelczyków do poszukiwania bezpiecznych i tańszych miejsc do przeprowadzki lub jako opcji zapasowej. Repatrianci pochodzenia rosyjskiego często wybierają Gruzję, Bułgarię i Czarnogórę. Należy zauważyć, że istnieje odwrotna tendencja - Żydzi z całego świata spieszą się do swojego kraju ze względu na wzrost nastrojów antysemickich - ceny nieruchomości w Izraelu są coraz wyższe. Izrael są wzrost pomimo wojny.  

W pierwszej piątce najczęściej wybieranych przez HomesOverseas.ru destynacji znalazły się Bułgaria, Turcja, Czarnogóra, Egipt i Hiszpania. 

Bułgaria dołączył do strefy Schengen drogą powietrzną i morską 31 marca 2024 r. i przygotowuje się do przystąpienia drogą lądową 1 stycznia 2025 r. Ceny mieszkań i domów w tym kraju zostały wzrost przez 10 lat z rzędu. Popyt na rynku nieruchomości spadł w 2023 r. po boomie w latach 2021-2022, ale obecnie ponownie rośnie. Bułgaria jest często wybierana przez Ukraińców.

Turcja był niekwestionowanym liderem portalu przez dwa lata z rzędu, ale w tym roku przesunął się na drugie miejsce. Po trzech latach boomu rynek popadł w stagnację. Ceny mieszkań rosły w 2023 r. w najszybszym tempie na świecie, ale w 2024 r. już nie. spadający w ujęciu realnym (w ujęciu nominalnym rosną). Od kwietnia 2022 r. Rosjanie utrzymują pozycję lidera wśród zagranicznych nabywców nieruchomości.

Czarnogóra zaskakuje już trzeci rok z rzędu. W kraju można uzyskać pozwolenie na pobyt przy zakupie domu o dowolnej wartości, więc wielu wybiera czarnogórskie wybrzeże Adriatyku do przeprowadzki. Rosjanie, wraz z Serbami, są najbardziej główni nabywcy mieszkań i domów w Czarnogórze wśród obcokrajowców.

W Serbia Sama aktywność nowych podmiotów na rynku zmniejszyła się, ale nadal wpływają one na sytuację. W ciągu roku ceny nieruchomości w kraju wzrosły o 4,6%. Sprzedaż wzrosła w regionach i spadła w stolicy.

Egipt Dwa lata temu znalazł się w pierwszej dziesiątce, a w 2024 r. wszedł już do pierwszej piątki pod względem liczby wniosków o mieszkanie. Gwałtowny wzrost tłumaczy się niskimi cenami nieruchomości (za 20 000 euro można kupić małą kawalerkę w Hurghada), względna łatwość legalizacji i niski poziom koszty utrzymania w porównaniu do innych miejsc docelowych.

Rynek hiszpański czuje się bardzo pewnie, sprzedaż rośnie, mieszkania stają się coraz bardziej atrakcyjne. drogi (+8% rok do roku w trzecim kwartale). Jedna piąta wszystkich nieruchomości sprzedawanych w kraju jest nabywana przez obcokrajowców (w niektórych regionach - czwarta część). Ukraińcy to wśród pięciu Najwięcej nabywców mieszkań i domów pochodzi z zagranicy. Liczba transakcji z nierezydentami osiągnęła rekord w ośmiu regionach autonomicznych. Jednym z powodów jest Program złotej wizyktóry umożliwia zamożnym inwestorom uzyskanie zezwolenia na pobyt w kraju UE w przypadku zakupu nieruchomości o wartości przekraczającej 500 000 euro. Program zaprzestać działalności na początku 2025 roku (prawdopodobnie w marcu).

W WęgryPodobny program z tym samym progiem inwestycyjnym miał zostać uruchomiony na początku przyszłego roku, ale rząd nieoczekiwanie usunięty z opcji inwestowania w nieruchomości, pozostawiając jedynie inwestycje w fundusze (program nie jest dostępny dla Rosjan bez drugiego paszportu). Powodem jest ponowny wzrost cen zakupu i wynajmu mieszkań.

Od września 2024 r. Grecja ma podniósł poprzeczkę dla inwestorów chcących zostać rezydentami do 800 000 euro w najbardziej poszukiwanych regionach. Program jest również niedostępny dla Rosjan.

Portugalia odmówił zachęcenia inwestorów w nieruchomości z pozwoleniem na pobyt w 2023 r., ponieważ program, zdaniem władz, spowodował wzrost cen mieszkań. Nawiasem mówiąc, mieszkania i domy w Lizbonie i Porto kontynuował wzrost w cenie po anulowaniu kontrowersyjnej opcji. 

Wśród krajów, które mile zaskakują jest ZJEDNOCZONE EMIRATY ARABSKIE. Sformułowanie "rekordy rynku w Dubaju" stało się frazesem, którego chce się uniknąć, niemniej jednak liczby dają podstawy do takich właśnie sformułowań. Sprzedaż apartamentów i willi kontynuować wzrostCeny również idą w górę, zwłaszcza dla nieruchomości premium (+16,5% rocznie). Ceny willi wzrosły już osiągnięty poziomu z 2014 r., poprzedniego szczytu, po którym nastąpił kryzys na dużą skalę. Obecna sytuacja, zdaniem ekspertów, jest zasadniczo inny.

Spośród państw Zatoki Perskiej zalecamy również zwrócenie uwagi na Oman. 

Tajlandia jest zdecydowanie liderem wśród krajów Azji Południowo-Wschodniej. Królestwo od dawna jest znane naszym odbiorcom. Niedrogie apartamenty w Pattaya i luksusowe wille w Phuket są poszukiwane. Jest wielu, którzy przeprowadzili się tu na stałe, wielu przyjeżdżają co roku na zimę. Rosjanie są drugi Pod względem liczby nabywanych nieruchomości ustępują jedynie mieszkańcom i Chińczykom.

Indonezyjska wyspa Bali - międzynarodowa oaza relaksu. Obecnie trend ten dotyczy nie tylko modnych wakacji, ale także o inwestycjach. Ceny nieruchomości rosną, podobnie jak popyt na wynajem. Oprócz tradycyjnych willi, budowane są również apartamenty zaczynające się od $90,000.

Oferty mieszkaniowe w Kambodża pojawiły się ostatnio na portalu.

W tym roku otwarto nową destynację dla inwestorów z kapitałem. Malediwy. 

Niektóre europejskie rynki nieruchomości, które doświadczają kryzysu od 2022 r. z powodu rosnącego oprocentowania kredytów i malejącej wypłacalności obywateli, ożywiają się lub zmierzają w kierunku ożywienia, ponieważ kluczowa stopa procentowa jest obniżana przez Bank Europejski.

Rynek Niemcyktóry jest najbardziej dotknięty w tym sensie, odbił się od dna. Ceny spadają w Francjaale nie w takim tempie jak wcześniej i nie wszędzie. Nieruchomości stały się tańsze w obszarze metropolitalnym Ile-de-France, Paryżu i niektórych innych miastach, podczas gdy ceny pozostały stabilne w Nicei. W WIELKA BRYTANIAkoszt mieszkań i domów wynosi ponowne powstanie, podobnie jak liczba udzielanych kredytów hipotecznych.

W Stanach Zjednoczonych Państwaceny nieruchomości są wzrost pomimo spadająca sprzedaż (sprzedaż drugich domów na najniższym poziomie od 14 lat). Przyczyną braku równowagi jest brak podaży. Oczekiwania rynku wobec prezydentury Trumpa są następujące sprzeczny. Z jednej strony nowa głowa kraju obiecała zwiększyć wolumen budownictwa i wprowadzić deregulację branży, co powinno obniżyć ceny. Z drugiej strony, odpływ imigrantów i nałożenie ceł importowych, wręcz przeciwnie, spowoduje wzrost cen.

Obecnie istnieją tylko dwa kraje, w których Rosjanie mogą uzyskać paszport (a mianowicie obywatelstwo, a nie zezwolenie na pobyt) na zakup nieruchomości: Turcja i Vanuatu. Są to Program turecki jest popularny wśród zamożnych inwestorów (próg inwestycyjny wynosi $ 400 000). Jednak pod względem "siły" tureckiego paszportu niewiele różni się od rosyjskiego - na przykład często zdarzają się odmowy wydania wizy Schengen. Co do VanuatuTen kraj na Pacyfiku niedawno stracił wizę-swobodne podróżowanie do UE.

Przyjrzyjmy się bliżej rynkom niektórych krajów.

Czarnogóra

Svetlana Zamotina, Dyrektor agencji Tradegoria: “Rok 2024 stał się rokiem względnej stabilności dla czarnogórskiego rynku nieruchomości".

Nie odnotowano gwałtownych skoków cen mieszkań, ale stopniowo rosną one wraz ze wzrostem popytu na nieruchomości jako aktywa inwestycyjne.

Wręcz przeciwnie, popyt i ceny mieszkań na wynajem długoterminowy na wybrzeżu spadają. Wynika to z odpływu znacznej części zagranicznych najemców do krajów oferujących bardziej przystępne lub atrakcyjne warunki życia i pracy, takich jak Hiszpania, Portugalia, Serbia, a także powrotu niektórych obywateli do Rosji.

Jeśli chodzi o preferencje według regionu, wybrzeże Adriatyku pozostaje w trendzie. Jest ono popularne wśród zagranicznych nabywców, szczególnie jeśli chodzi o apartamenty do wynajęcia w kurortach. Rośnie również zainteresowanie regionami północnymi i Podgoricą. Obszary te są atrakcyjne ze względu na potencjał długoterminowych inwestycji.

Średnie budżety Rosjan na zakup nieruchomości w Czarnogórze: 100 000-250 000 euro i od 800 000 euro w segmencie elitarnym. Średnie budżety Niemców: 180.000-400.000 euro.

Jakie wydarzenia miały wpływ na rynek mieszkaniowy w Czarnogórze?

1. Nowe wymogi dotyczące dokumentów pobytowych dla dyrektorów spółek.

W 2024 r. wprowadzono bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące dokumentów niezbędnych do uzyskania zezwolenia na pobyt w Czarnogórze dla dyrektorów spółek. Obecnie wnioskodawcy są zobowiązani do potwierdzenia aktywnej działalności spółki i przedstawienia rocznego zaświadczenia o niekaralności.

Zmiany te mają na celu zwalczanie fikcyjnych firm zarejestrowanych wyłącznie w celu uzyskania zezwolenia na pobyt. Nowe wymogi utrudniły życie obcokrajowcom, którzy wybrali Czarnogórę jako niedrogi kraj do życia.

2. Możliwość wprowadzenia wiz dla obywateli Rosji i Białorusi

Pod koniec roku aktywnie dyskutowana była kwestia wprowadzenia reżimu wizowego dla obywateli Rosji i Białorusi, a także Turcji. Chociaż nie podjęto jeszcze ostatecznej decyzji, sama wiadomość wywołała niepewność wśród potencjalnych nabywców nieruchomości z tych krajów. Wielu z nich wolało przyspieszyć transakcje, aby upewnić się, że mogą legalnie pozostać w kraju przed ewentualną zmianą przepisów.

3. Przystąpienie Czarnogóry do SEPA

Jednym z najważniejszych wydarzeń roku było oficjalne przystąpienie Czarnogóry do Jednolitego Obszaru Płatniczego w Euro (SEPA). Znacznie upraszcza to międzynarodowe transakcje finansowe, w tym przelewy pieniężne na zakup nieruchomości.

Przystąpienie do SEPA wzmocniło zaufanie zagranicznych inwestorów i zwiększyło atrakcyjność Czarnogóry jako stabilnego finansowo regionu.

Nasza prognoza na 2025 r. zakłada, że ceny mieszkań i domów będą nadal rosły ze względu na stabilny popyt i rozwój infrastruktury. Wzrost będzie umiarkowany, w przedziale 5-10% rocznie. Atrakcyjność kraju dla długoterminowych inwestycji pozostanie wysoka ze względu na stabilność, poprawiającą się jakość budownictwa i drogę do członkostwa w UE.

Turcja

Ksenia Baldzhi, Dyrektor wykonawczy Liga Real Estate: “ZToTo taki czas, kiedy można kupić nieruchomość nad morzem z dobrym rabatem i tylko patrzeć, jak ta nieruchomość będzie rosła w cenie, ponieważ naprawdę nie ma gdzie spaść!”

Rok 2024 był logiczną kontynuacją roku 2023. Rynek nadal znajdował się w stagnacji, ponieważ nie nastąpiły żadne istotne zmiany w przepisach dotyczących sprzedaży nieruchomości obcokrajowcom. Nie nastąpiły również znaczące zmiany na rynku lokalnym, a oczekiwane kredyty preferencyjne nie zostały wprowadzone.

Przypomnę, że rynek został przetestowany przez uchwały przyjęte w 2023 r., które doprowadziły do ograniczenia sprzedaży nieruchomości obcokrajowcom: podwyższono próg inwestycyjny uprawniający do uzyskania zezwolenia na pobyt (do $ 200,000), a także wprowadzono ograniczenia związane z wynajmem mieszkań na wynajem krótkoterminowy. Ponadto zamknięcie wielu popularnych obszarów (tj. cudzoziemcy nie mogą już uzyskać w nich zezwolenia na pobyt pierwotny), które miało miejsce w 2022 r., nadal negatywnie wpływa na sytuację.

Wraz ze wszystkimi tymi zmianami przyjętymi na szczeblu państwowym (nie na poziomie legislacyjnym, co jest ważne, ale na poziomie państwowym), popyt znacznie spadł. Oczywiście w czasach, gdy dobre luksusowe nieruchomości spadają w cenie, jest na nie nabywca, a tym razem nabywcami takich nieruchomości okazali się mieszkańcy dużych miast - Stambułu, Ankary, Izmiru, a także Turcy, którzy kiedyś wyemigrowali do Europy. Są to ludzie, którzy mają środki i którzy są po prostu zaangażowani w tego rodzaju inwestycje, to znaczy kupują w okresie spowolnienia rynkowego w celu późniejszej odsprzedaży.

Jaka jest prognoza na 2025 rok? Rynek czekają już zmiany na poziomie legislacyjnym, zmiany w polityce dotyczącej sprzedaży nieruchomości zarówno obcokrajowcom, jak i mieszkańcom. 

Przez cały 2024 r. znaczący gracze rynkowi, którzy mają wpływ na władze lokalne i kontakty z wyższymi urzędnikami państwowymi, pisali różnego rodzaju petycje i wysyłali raporty wykazujące straty poniesione przez regiony turystyczne z powodu ograniczeń.

Tak więc około miesiąc temu przedstawiciele władz miejskich Alanyi, na czele z burmistrzem Osmanem Tarykiem Ozcelikiem, udali się do Ankary. Jakie były ich wymagania?

• Obniżenie progu inwestowania w nieruchomości w celu uzyskania pozwolenia na pobyt z $200,000 do $100,000 (co oznacza wartość katastralną).
• Zezwolenie cudzoziemcom na otwieranie rachunków bankowych i podpisywać umowy abonamentowe na media, energię elektryczną i wodę bez konieczności uzyskania pozwolenia na pobyt.
• Złagodzenie zasad krótkoterminowego wynajmu mieszkań dla regionów turystycznych.
• Otwarcie dzielnic. Jak pamiętamy zamknięcie okręgów Stało się tak, ponieważ były one przeludnione obcokrajowcami, co oznaczało, że ich udział przekroczył próg 25%. Teraz sytuacja się zmieniła i okręgi mogły już zostać otwarte.

Według przedstawicieli delegacji, niektóre pytania zostały przekazane. Oznacza to, że istnieje nadzieja na pozytywne zmiany.

Obecnie ceny mieszkań i willi spadły do poziomu sprzed czterech lat. Deweloperzy są lojalni wobec każdego kupującego, są bardzo dobre warunki ratalne nawet dla gotowych nieruchomości. Teraz jest czas, kiedy można kupić nieruchomość nad morzem z dobrym rabatem i obserwować, jak ta nieruchomość będzie rosła w cenie, bo naprawdę nie ma gdzie spaść!

Chciałbym zauważyć, że lotnisko w Gazipasie zostanie rozbudowane w Alanyi. Projekt rozbudowy pasa startowego i budynków terminala został już zatwierdzony. Jeśli chodzi o inwestycje, najbardziej interesujące obszary Alanyi są Demirtas i Gazipasa. 

Jeśli mówimy o Mersin Następnie warto zwrócić uwagę na okręgi następujące po okręgu Tej, a mianowicie Tomyuk, Cheshmeli, Arpachbakhshish. Po pierwsze, obszary te są wykorzystywane głównie do gazyfikacji, a po drugie, są nadmorskie i aktywnie się rozwijają.

Bułgaria

Evgenia Prokazova, dyrektor ds. sprzedaży w Agencja Bulgaria Avenue: “W ciągu roku, ceny nieruchomości miejskich w nowych budynkach w Warnie i Burgas wzrosły o 20-40%.”

Bułgarski rynek nieruchomości był dość aktywny w 2024 roku. Wpływ miały wydarzenia na świecie, a konkretnie sytuacja militarna w Ukrainie i Izraelu.

Rosyjskojęzyczni Izraelczycy przyjeżdżają i inwestują w Bułgarii, kupują nieruchomości w Warnie w fazie budowy, ponieważ mamy nieoprocentowane raty, łatwo jest otworzyć konto dla Izraelczyków, istnieje program dla Izraela. Obecnie są dwa loty tygodniowo z Izraela do Warny, a w sezonie samoloty latają stamtąd codziennie. 

Jeśli chodzi o inne kraje, kupujący z Rosji stali się nieco bardziej aktywni, a zainteresowanie obywateli Unii Europejskiej jest stabilne. 

W porównaniu do 2023 r., w 2024 r. odnotowano większy popyt na nieruchomości, ale nadal należy szukać interesujących ofert! Wszystko jest wyprzedane na etapie ołówka. Około 50-60% mieszkań jest sprzedawanych na początkowym etapie.

Średnie budżety zakupowe gospodarstw domowych wynoszą około 100 000-200 000 euro.

Bułgaria dołącza do strefy Schengen wzdłuż swoich granic lądowych od stycznia, a popyt prawdopodobnie wzrośnie w 2025 roku. Ponownie, w porównaniu z innymi krajami europejskimi, ceny nieruchomości wypoczynkowych w tym kraju są bardzo atrakcyjne. Średni koszt metra kwadratowego wynosi około 1000 euro. Jest to gotowe wtórne mieszkanie w odległości spaceru od morza, w zamkniętym kompleksie. Przyjdź i zamieszkaj! Kawalerkę można teraz kupić w cenie od 40 000 euro, apartament z jedną sypialnią od 60 000 euro, a apartament z dwiema sypialniami od 80 000 euro.

Nieruchomości miejskie są również poszukiwane. Zawsze można dobrze zarobić na mieszkaniach w Burgas i Warnie, 20-25% lub więcej. W ciągu bieżącego roku nasze ceny wzrosły o 20-40%.

Na przykład, jeśli w ubiegłym roku w dzielnicy Chaika w Warnie mieszkanie na etapie budowy można było kupić za 120 000 euro, obecnie podobne mieszkanie na etapie budowy kosztuje 170 000 euro, innymi słowy, cena za metr kwadratowy wzrosła z 1800 do 2500-2700 euro.

Ostatnio do Bułgarii przybyło wielu imigrantów, a co druga lub trzecia osoba próbuje zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, nie mając wystarczających informacji i doświadczenia. Zalecamy kontakt z firmami, które mają już wieloletnie doświadczenie zawodowe i mogą zapewnić wysokiej jakości wsparcie prawne dla transakcji. 

Hiszpania

Ekaterina Okhilkova, Szef agencji Expert Agent: "W 2025 r.Wzrost cen mieszkań i domów prawdopodobnie będzie kontynuowany. Dynamika może być taka sama jak w 2024 r., średnio 10-15% rocznie".

W 2024 r. hiszpański rynek nieruchomości wykazywał umiarkowany wzrost. Po ustabilizowaniu się cen w 2023 r. wznowiono zainteresowanie mieszkaniami, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Madryt i Barcelona, a także w popularnych kurortach, w tym na Costa Blanca i Majorce. W niektórych przypadkach wzrost cen osiągnął 5-7% w porównaniu z rokiem poprzednim.  

Na dynamikę rynku wpłynęło kilka wydarzeń i procesów.

1. Niższe stopy procentowe Europejskiego Banku Centralnego sprawiły, że pożyczki stały się bardziej przystępne. Popyt na mieszkania rósł, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Madryt i Barcelona,
2. Zwiększona inflacja i rosnące ceny materiałów budowlanych spowolniły tempo budowy, co spowodowało niedobór podaży na rynku. Jest to szczególnie odczuwalne w segmencie przystępnych cenowo mieszkań, zmuszając kupujących do szukania bardziej ekonomicznych opcji.
3. Zmiany w przepisach, które zaostrzają zasady wynajmu nieruchomości, doprowadziły do tego, że wielu właścicieli stało się mniej skłonnych do inwestowania w nieruchomości mieszkalne.

W 2024 r. zainteresowanie obcokrajowców nieruchomościami w Hiszpanii pozostaje wysokie. Główni nabywcy pochodzą z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji, Włoch, Belgii i Polski.

Jest wiele zapytań od obywateli Bliskiego Wschodu, w szczególności Zjednoczonych Emiratów Arabskich i Arabii Saudyjskiej, a także od przedstawicieli krajów skandynawskich.

Prognoza dla hiszpańskiego rynku nieruchomości na rok 2025 jest optymistyczna. Jakie trendy będą decydujące?

1. Popyt na mieszkania w głównych miastach, takich jak Madryt i Barcelona, a także w popularnych kurortach, będzie nadal rósł ze względu na ożywienie gospodarcze po pandemii i wzrost liczby obcokrajowców chętnych do inwestowania w nieruchomości.
2. Ceny mieszkań i domów będą nadal rosły. Dynamika może być taka sama jak w 2024 r. - średnio 10-15% rocznie. Warunki wstępne dla dalszego wzrostu cen: ograniczona podaż i rosnące koszty budowy (m.in. ze względu na wymogi środowiskowe i zrównoważonego rozwoju). Rosnące ceny mieszkań mogą wypchnąć nabywców na rynki w mniej zaludnionych miastach i na przedmieściach.
3. Wzrośnie nacisk na technologie zrównoważonego rozwoju i inteligentne budownictwo mieszkaniowe. Ich zastosowanie zwiększy atrakcyjność nieruchomości.

Szczególną uwagę należy zwrócić na regiony:

• Costa Blanca, a zwłaszcza miasta takie jak Alicante i Torreviejaktóry słynie z klimatu i przystępnych cen mieszkań;
• Malaga, a zwłaszcza obszar Costa del Sol;
• Walencja;
• Galicja, a zwłaszcza Santiago de Compostela;
• Wyspy Kanaryjskie;
• wyspa Majorka.

Włochy

Elena Dvurechinskayadyrektor ds. ITALCASA: "Rok 2024 był bardziej jak cisza po burzy i przejście do łagodniejszych rytmów rynkowych".

Pokłosie szumu, który spowodował inflację i podwyżkę stóp procentowych EBC, minęło. Rozpoczęła się stopniowa redukcja stopy procentowej - z 4,25% w styczniu 2024 r. do 3%, która jest aktualna w połowie grudnia.

W 2024 r. liczba transakcji we Włoszech spadła, ale ceny nie spadły. Można to wytłumaczyć zmniejszeniem podaży na rynku. Chciałbym zauważyć, że w ubiegłym roku trudniej niż kiedykolwiek było wybrać nieruchomości spełniające wymagania klienta. W niektórych przypadkach nie było możliwe znalezienie więcej niż jednej opcji. Co więcej, sytuacja ta była obserwowana we wszystkich kategoriach cenowych.

Różne segmenty rynku osiągały w tym roku różne wyniki.

1. Popyt na przystępne cenowo mieszkania spadł z powodu wysokiego oprocentowania kredytów.
2. Wręcz przeciwnie, popyt na luksusowe nieruchomości rósł. W tym segmencie znacznie przewyższa on podaż. W prestiżowych miejscach rynek przyspieszył do bezprecedensowych cen i ani myśli się zatrzymać. Pod tym względem najbardziej znaczące są kurort Forte dei Marmi i drapacze chmur w Mediolanie.

Nowe budynki mają się dobrze. Jest to rzadki i cenny towar we Włoszech, który pod względem wzrostu cen przewyższa nieruchomości drugorzędne.

Tak więc w 2024 r. z 720 000 transakcji nowe budynki stanowiły jedynie 50 000 jednostek, z czego 75% stanowiły projekty w Rzymie i Mediolanie. Przyczyną tej nierównowagi są surowe przepisy budowlane, biurokracja i brak gruntów pod budowę.

Popyt na nowe budynki znacznie przewyższa podaż. W rzeczywistości bardzo trudno jest znaleźć coś z terminem realizacji wcześniejszym niż 2026 rok. Ceny takich mieszkań stale rosną. Polecam zwrócić uwagę na tego typu nieruchomości!  

Jakie są perspektywy rynkowe w 2025 roku? Jeśli nie pojawią się nowe nakłady, rynek wtórny powróci do pewnego rodzaju powolnego popytu. W przypadku nowych budynków przewiduję rosnący popyt i ceny.

Cudzoziemcy tradycyjnie aktywnie kupują mieszkania i domy we Włoszech. Jeśli chodzi o rosyjskojęzycznych nabywców, obecnie są to głównie imigranci, którzy mieszkają w Europie od dłuższego czasu, rzadziej w Izraelu czy USA.

Gruzja

Beka Topuria, dyrektor agencji Broker Land Agency: "Gruziński rynek nieruchomości doświadczył znacznej recesji w 2024 r., która nastąpiła po boomie w latach 2022-2023.” 

Dwa lata temu wzrost rynku związany był z ożywieniem popytu po pandemii oraz napływem imigrantów z Rosji i Ukrainy. Obecnie cudzoziemców z tych krajów jest mniej, ale liczba Izraelczyków zainteresowanych gruzińskimi nieruchomościami znacznie wzrosła.

Oprócz Rosjan i Izraelczyków, mieszkania i domy w Tbilisi, Batumi, Kobuleti kupują obywatele Turcji, krajów Zatoki Perskiej i Indii.

Sprzedaż domów znacznie spadła, ale ceny na rynku wtórnym pozostają stabilne, a ceny mieszkań w nowych budynkach rosną. W ciągu roku ceny mieszkań w Tbilisi wzrosły średnio o 10%, w Batumi - o 10,5% (Galt & Taggart dane za 3 kwartał).

Koszt wynajmu w Tbilisi i Batumi nadal stopniowo spada. Średnia rentowność najmu jest jednak nadal dość wysoka. W stolicy regionu Adjara wynosi ona średnio 9% rocznie.

Budżet zagranicznego nabywcy nieruchomości w Tbilisi mieści się głównie w przedziale 60 000-100 000 dolarów, podczas gdy w Batumi przeważają jeszcze skromniejsze budżety. 

W 2024 r. na gruziński rynek mieszkaniowy wpływały takie czynniki jak odpływ ekspatów i wstrząsy polityczne w kraju. W 2025 r. wpływ tych procesów na sytuację prawdopodobnie się utrzyma. Nie ma jednak perspektyw na spadek cen na rynku, ponieważ wolumen budowy zmniejszył się już w ubiegłym roku, a podaż na rynku jest mniejsza. 

Cypr

Kirill Ravchenko, CEO DOM Nieruchomości: “Na Cyprze jest znacznie mniej nabywców nieruchomości ze średnim budżetem.”

W 2024 r. rynek cypryjski jako całość ustabilizował się po boomie spowodowanym napływem imigrantów. W 2023 r. liczba klientów wśród przyjezdnych była ogromna, a czasami pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie wiedzieli nawet, którą transakcją zająć się w pierwszej kolejności. Teraz wszystko wróciło na spokojny tor. 

Jeśli chodzi o trudne kwestie, z którymi borykają się goście z Rosji, pozostają one takie same: otwieranie rachunków bankowych, blokowanie kont bankowych. W większości przypadków wszystko da się rozwiązać, ale tego typu problemy się zdarzają.

Chciałbym zauważyć, że obecnie na Cyprze jest znacznie więcej deweloperów, którzy rozpoczęli pracę z kryptowalutą, co znacznie ułatwia obliczenia. Co więcej, pojawiły się informacje, że władze cypryjskie planują zalegalizować kryptowalutę w najbliższej przyszłości. Obecnie nie jest ona zabroniona, ale nie jest też dozwolona, to znaczy ma niejasny status. Legalizacja kryptowalut to oczywiście duży plus. Za jej pomocą będzie można na przykład ubiegać się o pozwolenie na pobyt.

Jakie są obecne trendy na cypryjskim rynku mieszkaniowym?

Charakterystyczne jest to, że średni budżet ostatnio znacznie spadł, to znaczy, że są albo kupujący z małym budżetem, którzy zwykle mieszkają na Cyprze od dłuższego czasu i chcą kupić coś z kredytem hipotecznym lub ratami, albo kupujący z bardzo dużymi budżetami - 10-20 milionów euro. Druga grupa obejmuje osoby, które mają europejskie pieniądze i chcą je zainwestować w celu uzyskania dochodu. Ponadto, nadrobili zaległości ci, którzy pracują z kryptowalutami. Oni również dokonują znaczących zakupów. Aktywnie sprzedajemy całe budynki, biurowce i budynki mieszkalne inwestorom...

Jest znacznie mniej kupujących ze średnim budżetem (dla Limassol wynosi on od 500 000 do 1 miliona euro).

Jeśli chodzi o trend cenowy, wszystko stale rośnie. Średnio ceny nieruchomości rosną o 15-20% rocznie, a popyt pozostaje niezmiennie wysoki.

Prognozujemy dalszy stabilny wzrost w 2025 r., chyba że wydarzy się coś nadzwyczajnego.

Jeśli chodzi o regiony, wszystkie rozwijają się dobrze: Limassol, Pafos, Larnaka, Nikozjato niedrogie miejsce na zakup domu. W Pafos tradycyjnie mieszka więcej Europejczyków, Polaków i Niemców, w Limassol więcej osób rosyjskojęzycznych, a w Larnace Żydów i Arabów. Larnaka ostatnio rozwija się, a w segmencie premium powstaje wiele nowych projektów. Pafos aktywnie się rozwija, a Limassol nie pozostaje daleko w tyle. 

Tajlandia

Svetlana Kasatkina, Partner zarządzającyNieruchomości egzotyczne: "W 2024 r. było mniej wniosków o zakup mieszkania na pobyt stały w porównaniu z 2022 i 2023 r.".

Na Phuket pojawiło się wielu nowych deweloperów. Niektórzy z nich pochodzą z Tajlandii, z Bangkoku. To dobrze, wzbudzają zaufanie. Ale niektórzy z nich to zagraniczni inwestorzy, którzy kupili ziemię i realizują projekty bez doświadczenia biznesowego i reputacji w Tajlandii. Zalecamy klientom dokładne rozważenie wyboru firmy!

Konkurencja wśród deweloperów jest duża, a oni sami oferują coraz ciekawsze projekty i jeszcze bogatszą infrastrukturę kompleksów, która obecnie obejmuje przestrzenie coworkingowe, pokoje do palenia cygar i biblioteki. Osobne budynki projektowane są dla osób posiadających zwierzęta domowe. Pojawiają się projekty ekologiczne, wykorzystujące panele słoneczne i inne energooszczędne urządzenia i technologie.

Ogólnie rzecz biorąc, popyt na nieruchomości w Tajlandii nadal rośnie po pandemii. Ceny mieszkań idą w górę. Od początku pandemii ceny mieszkań w niektórych projektach, które były wówczas w budowie, a obecnie są ukończone, wzrosły 2-krotnie. Rośnie liczba nowych obiektów. 

Chciałbym zauważyć, że Rosjanie, ze względu na trudności z szybkimi transferami, zaczął kupować więcej mieszkań i willi w leasingu (wynajem długoterminowy 30+30+30 i więcej lat). W przypadku tej formy własności płatności można dokonać w dowolny sposób, podczas gdy przy rejestracji freehold (pełna własność) środki muszą być przekazywane do Tajlandii tylko z zagranicy na tajskie konto dewelopera. 

Innym trendem jest to, że w 2024 r. było mniej wniosków o zakup mieszkania na pobyt stały w porównaniu z 2022 i 2023 r. Nadal jest wielu obcokrajowców poszukujących nieruchomości pod inwestycje, a także na wakacje lub wynajem. Średni czek w Phuket wynosi 200 000 dolarów.

Początek 2025 roku w Tajlandii zbiegnie się ze szczytem sezonu turystycznego, więc aktywność na rynku będzie wysoka. Już teraz otrzymujemy wiele zapytań od tych, którzy planują wyjazd na ferie zimowe. Co więcej, wycieczki do Tajlandii są najdroższe zimą, więc zazwyczaj przyjeżdżają najbardziej zamożni goście. Latem popyt zawsze spada.

Aktywność Rosjan na tajskim rynku będzie zależała od kursu rubla. Jeśli rubel będzie dalej spadał, inwestorom może zająć trochę czasu przyzwyczajenie się do nowych poziomów.

Portal HomesOverseas.ru Dziękujemy ekspertom ds. nieruchomości i imigracji z firm partnerskich, którzy współpracowali z naszą redakcją i dzielili się cennymi informacjami z naszymi czytelnikami w 2024 roku!

Czytaj także:

Wyniki z 2023 r. na rynkach mieszkaniowych Turcji, Czarnogóry, Hiszpanii, Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Tajlandii, Włoch i innych krajów

Wyniki 2022 r. na zagranicznym rynku nieruchomości i prognoza na 2023 r.

Wykorzystane zdjęcie: Depositphotos.com

Источник