"Rynek ledwo drgnął". Obecna sytuacja na węgierskim rynku nieruchomości

"Рынок почти не сдвинулся с места". Актуальная ситуация на рынке недвижимости Венгрии

W 2023 r. popyt na nieruchomości na Węgrzech bardzo spadł, a rynek faktycznie zamarł. Jak wygląda sytuacja teraz, co się zmieniło i w jakim kierunku? Evgenia Konkoi, dyrektor Zsenya-Building Kftpodzielił się z nami najnowszymi wiadomościami na temat węgierskiego rynku mieszkaniowego. 

Ostatnie wydarzenia na węgierskim rynku nieruchomości

- Evgenia, w naszym zeszłorocznym wywiadzie rozmawialiśmy o państwowym programie wsparcia dla rodzin wielodzietnych przy zakupie mieszkania. Wspomniałaś, że ma on przejść zmiany, w oczekiwaniu na które cały rynek zamarł. Powiedz nam proszę, jak ostatecznie przekształcono ten program i jak wpłynęło to na rynek?

"Рынок почти не сдвинулся с места". Актуальная ситуация на рынке недвижимости Венгрии

- Tak, od 1 stycznia 2024 r. program wsparcia socjalnego został znacząco zreformowany. Wcześniej rodziny wielodzietne otrzymywały bezpłatną wypłatę w wysokości 15 milionów forintów (~ $41,360) na zakup lub budowę mieszkania po urodzeniu trzeciego dziecka. Możliwe było zaciągnięcie dodatkowej pożyczki do tej kwoty. Po takim zakupie nieruchomość nie mogła zostać sprzedana przez 5 lat.

Teraz nie ma takiego bezpośredniego wsparcia finansowego. Zamiast tego wprowadzono program preferencyjnych kredytów hipotecznych w maksymalnej wysokości 3% rocznie (może mniej). Jest on dostępny dla rodzin, które planują mieć dzieci tylko przez 10 lat. Przy narodzinach pierwszego dziecka z kredytu zostanie odpisane 5 milionów forintów ($13 800), drugiego dziecka - 10 milionów, trzeciego - kolejne 10 milionów. Oznacza to, że tylko 50 milionów forintów może zostać odpisane od tej pożyczki, pod warunkiem, że urodzi się czworo dzieci. Musisz jednak zrozumieć, że zanim się urodzą, pożyczka musi zostać spłacona niezależnie.

Okazuje się, że ci, którzy mają już dzieci, całkowicie zrezygnowali z państwowego programu wsparcia. Jedynie w przypadku, gdy np. rodzina ma dwójkę dzieci i urodzi im się tyle samo, wówczas będą mogli otrzymać pożyczkę, z której umorzą po 10 mln forintów na każde z dwójki najmłodszych dzieci. 

Jest jednak jeszcze jeden niuans, który poważnie ogranicza rodziny. bardzo wysokie wymagania dochodowe. Aby uzyskać pożyczkę w wysokości 50 milionów forintów, trzeba mieć pensję w wysokości co najmniej 1,2 miliona forintów miesięcznie, co stanowi równowartość 3500-4000 euro. Na Węgrzech praktycznie nie ma tak wysokich dochodów. Dlatego zwykłe rodziny z dochodem 600-1000 euro nie spełniają kryteriów banków.

Z tego powodu rynek nigdzie się nie rusza, a osoby z niewystarczającymi dochodami na taki kredyt nie mają innej opcji niż wynajem lub zakup domu na Węgrzech kosztem oszczędności i pomocy krewnych. 

- Jakie inne wiadomości pojawiły się na węgierskim rynku?

- Kolejny ważny przewodnik informacyjny:1 czerwca 2024 r. na Węgrzech rozpocznie się nowy program remontów i przebudowy budynków mieszkalnych. Oznacza to, że od tego dnia właściciele domów i mieszkań wybudowanych przed 1991 rokiem będą mogli otrzymać pożyczkę w wysokości do 7 milionów forintów ($19,300) na remonty.

O co chodzi: trzeba przedstawić bankowi swoje wyliczenia, według których planowane zmiany (wymiana okien, drzwi, ocieplenie domu itp.) doprowadzą do oszczędności energii w domu na poziomie co najmniej 30%. Bonusem dla samych mieszkańców będą mniejsze kwoty za ogrzewanie, które trzeba będzie ponieść w wyniku takich zmian. 

Aby wziąć udział w programie, należy wpłacić 1 milion forintów z własnych środków. Następnie będzie można ubiegać się o pożyczkę, z której 2-3 miliony forintów zostaną umorzone po naprawie i osiągnięciu tej efektywności energetycznej. 

Ponownie jednak, do uzyskania takiej pożyczki wymagany jest dość wysoki dochód. W przypadku osób o średnich zarobkach banki raczej nie zatwierdzą udziału w programie.

Pensje lokalnych mieszkańców zostały dosłownie zdewaluowane. 

Obecna sytuacja na rynku węgierskim

- Jaka jest ogólna sytuacja w zakresie aktywności i siły nabywczej na rynku?

- Niestety, sytuacja nie zmieniła się zbytnio od zeszłego roku - rynek nadal znajduje się w zamrożonej pozycji. 

Najpopularniejszym formatem mieszkaniowym są obecnie mieszkania o powierzchni 50-60 metrów kwadratowych, a na rynku wtórnym są one tańsze. Jeśli chodzi o nowe budynki, wiele z nich znajduje się w stanie zamrożenia od zeszłego roku. Widzimy szczególnie wiele takich projektów w 13. dzielnicy Budapesztu. Wielu deweloperów ogłasza upadłość. 

Faktem jest, że w 2022 roku popyt na nowe budynki był bardzo wysoki, zostały one natychmiast rozebrane na etapie "wykopalisk". Na tej fali wielu deweloperów zaciągnęło kredyty i rozpoczęło projekty budowlane. Ale to było przed sankcjami, czyli w okresie tańszych materiałów budowlanych i przyzwoitych zarobków. 

Teraz pensje lokalnych mieszkańców dosłownie się zdewaluowały: 350-400 tys. forintów (900-1030 euro) to bardzo mało w porównaniu z cenami żywności i mediów. Na przykład 1 kg chleba kosztuje teraz 3 euro, chociaż wcześniej można go było kupić za 0,5 euro.

Aby opowiedzieć o koszt usług komunalnych Weźmy na przykład dom o powierzchni 100 mkw. Jeśli wcześniej rodzina mieszkająca w takim domu płaciła około 50 euro za światło, teraz jest to już 100 euro. Ceny gazu wzrosły łącznie 5-6 razy - zamiast wcześniejszych 80-100 euro, opłata za gaz w takim mieszkaniu wyniesie teraz 300-350 euro miesięcznie.

Dlatego ludzie nie myślą teraz o zakupie mieszkania - na razie chodzi tylko o to, jak żyć z dostępnych środków. 

"Рынок почти не сдвинулся с места". Актуальная ситуация на рынке недвижимости Венгрии

- Jak wygląda sytuacja z cenami nieruchomości mieszkaniowych?

- Ceny niewiele się zmieniły. Deweloperzy, którzy budowali domy w szczycie wysokich cen materiałów budowlanych, po prostu nie mogą sobie pozwolić na obniżenie kosztów mieszkań. Będzie to dla nich nieopłacalne. 

W Egerze cena za metr kwadratowy utrzymuje się na poziomie 2050-2080 euro. W Budapeszcie "kwadrat" kosztuje od 2200 do 3200 euro, w zależności od powierzchni. Oznacza to, że wszystkie liczby pozostają na poziomie z ubiegłego roku.

Jednocześnie niemieccy inwestorzy nadal wykazują wysoki popyt. Pozostają oni jednymi z najbardziej aktywnych na rynku.

- Jakich podatków oczekuje się od nabywców nieruchomości na Węgrzech podczas nabywania i posiadania obiektu? 

- Do 2026 r. przy zakupie nowego mieszkania lub domu stawka VAT wynosi 5%. Ale potem wzrośnie do 27%.

Po zakupie właściciele domów płacą podatek komunalny co trzy miesiące. Jego wysokość zależy od miejscowości, ale średnio wynosi 10 euro.

- Co z rynkiem wynajmu? Czy zachodzą na nim jakieś zmiany?

- Stawki czynszu w Budapeszcie spadły. Jeśli wcześniej dwu- lub trzypokojowe mieszkanie w prestiżowej okolicy można było wynająć za 700-800 euro, teraz można znaleźć opcje za 500-600 euro miesięcznie.

Jak krok po kroku kupić nieruchomość na Węgrzech i jakie niuanse należy wziąć pod uwagę?

- Jakie są Twoje prognozy dotyczące dalszego rozwoju sytuacji na węgierskim rynku mieszkaniowym?

- Teraz wszyscy czekają na dwa ważne wydarzenia polityczne. Pierwszym z nich są wybory parlamentarne na Węgrzech 9 czerwca, a drugim wybory prezydenckie w USA w listopadzie. W zależności od ich wyniku mogą nastąpić pewne zmiany na rynku.

Wiele zależy również od rozwoju konfliktu na Ukrainie, a także sankcji antyrosyjskich - ich pogłębienie lub, odwrotnie, częściowe zniesienie może również znacząco wpłynąć na sytuację gospodarczą na Węgrzech, a tym samym na rynek nieruchomości.

W związku z tym trudno jest obecnie formułować konkretne prognozy, ale oczywiście wszyscy mają nadzieję na najlepsze.

Autor

"Рынок почти не сдвинулся с места". Актуальная ситуация на рынке недвижимости Венгрии

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Dostarczone informacje przez Zsenya-Building Kft Liczba obiektów: 2 Liczba publikacji: 2 Napisz do firmy
Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish