Jak wybrać projekt, który przyniesie więcej... jeśli jeszcze nie został zbudowany? Podczas webinarium Prian, Alexander Davydovsky, założyciel i dyrektor Art House Group, odpowiedział na to pytanie.
Od początku pandemii na rynku nieruchomości w Phuket pojawił się opóźniony popyt, co doprowadziło do gwałtownej aktywizacji kupujących, a w rezultacie do niedoboru ofert. Geopolityka również odegrała pewną rolę. W rezultacie pod koniec ubiegłego roku ceny w Phuket zbliżyły się do rekordowych poziomów.
Jest jednak pewna wada tego szumu. Tak, dziesiątki nowych projektów są ogłaszane, budowane i uruchamiane dla różnych celów i różnych budżetów. Na przykład w samej dzielnicy Bang Tao znajduje się 10 tysięcy apartamentów na takim czy innym etapie. To ogromna ilość... i wydaje się, że taka liczba mieszkań przekracza możliwości rynku. Ale jednocześnie nie oczekuje się spadku wartości nieruchomości.
Rynek Phuket nie został jeszcze w pełni oceniony, a wraz z rosnącą popularnością kurortu i jego infrastruktury, cena nadal rośnie. Wzrosła nawet w covid, choć w minimalnych wartościach. Ten sam obraz będzie w tym i przyszłym roku: wzrost kosztów będzie minimalny. Jest to prognoza, która może zostać zakłócona przez inwestycje z Chin. W poprzednich latach wzrost był napędzany przez popyt ze strony rosyjskich i europejskich nabywców. Jednocześnie, jeśli nastąpi napływ chińskich inwestorów - a możliwości tych inwestycji przekroczą zarówno rosyjskie, jak i europejskie łącznie - wówczas skok nastąpi ponownie.
Istnieje również wysokie ryzyko niedokończonych projektów w ciągu najbliższego roku lub dwóch. Zwłaszcza tych zapowiedzianych przez małe firmy deweloperskie.
Czytaj także: Procedura zakupu nieruchomości w Tajlandii
***
Próg wejścia na rynek Phuket wynosi $120-130 tysięcy za jednostkę. Musimy jednak zrozumieć, że na koszt nie wpływa sama obecność zarządzania hotelem, ale poziom świadczonych usług - cztero- lub pięciogwiazdkowy, bliskość plaży i infrastruktury miejskiej. Dla mnie, jako dewelopera, dziwne jest kupowanie gruntu w pierwszej linii i brak operatora hotelowego.
Przykład
Nasza firma zakupiła działkę dosłownie 100 metrów od Karon, jednej z najpiękniejszych plaż na wyspie. W pobliżu znajduje się park miejski i rozwinięta infrastruktura. Tutaj zbudujemy elitarny apartament Hennessy Residence - uwaga - pod zarządem znanego operatora hotelowego.
Próg wejścia wynosi $240 tysięcy. Ale zwrot jest ponad dwukrotnie wyższy w porównaniu z konwencjonalnym projektem.
***
Z punktu widzenia kapitalizacji i dalszej odsprzedażyWydaje się, że najbardziej opłacalne jest inwestowanie w projekt na pierwszej linii (lub w pobliżu morza) i w pobliżu rozwiniętej infrastruktury. Naprawdę tak jest, ale!
Rentowność zależy całkowicie od firmy zarządzającej - i nawet lokalizacja nie zawsze jest kluczowa!
***
Obecność kierownictwa hotelu w LCD jest silnym czynnikiem. Inwestując w apartamenty z profesjonalnym zarządzaniem hotelem, można obliczyć rentowność projektu na kilka lat do przodu i uzyskać szereg gwarancji od dewelopera i operatora hotelu. To ważna zaleta!
Ważna uwaga: nie należy oczekiwać wysokich i stabilnych dochodów z projektu, w którym pracuje kilku brokerów. W żaden sposób nie gwarantuje to wysokiego i stabilnego dochodu. Gdy brokerzy rozpoczynają walkę cenową w ramach tego samego LCD, pojawia się wewnętrzny dumping.
***
Firma zajmująca się utrzymaniem kompleksu mieszkalnego (monitoruje teren, wywozi śmieci, czyści baseny itp.) nie zajmuje się wynajmem. Prawdopodobnie nie jest nawet strukturą komercyjną i podlega komitetowi najemców.
Kiedy mówimy o firmie zarządzającej, która zapewnia dochód, mamy na myśli coś zupełnie innego!
***
O tym, kto będzie zarządzał kondominium, decyduje deweloper. Jeśli ma umowę z operatorem hotelowym, takim jak Wyndham, Hyatt itp., deweloper ma gwarancję, że zbuduje obiekt, który będzie generował dochód. Ponieważ operatorzy ci mają własne wymagania dotyczące kompleksów mieszkalnych i ich infrastruktury (głębokość basenu, dostępność generatora, bezpieczeństwo przeciwpożarowe itp.)
Deweloper może również kupić franczyzę, aby korzystać z dużej nazwy i jednocześnie być niezależnym operatorem. Ale oczywiście najpierw to franczyza nauczy wszystkiego, zbuduje strukturę zarządzania, a następnie sprawdzi partnera. A jeśli jakość świadczonych usług nie spełnia wymagań franczyzodawcy, umowa jest rozwiązywana ze wszystkimi konsekwencjami...
Przykład
19 stycznia 2024 r. uruchomiliśmy projekt pod kierownictwem operatora hotelowego. Już 1 lutego mieliśmy na koncie 1,5 miliona bahtów. Oznacza to, że kompleks apartamentów, który nie został jeszcze w pełni wybudowany, przyniósł dochód w wysokości $50 tys. w ciągu 12 dni działalności. A nawet więcej w lutym. Średnio zysk z jednej jednostki wyniósł 13,1% rocznie, z dwóch jednostek - 11%. Jest to ostateczny dochód przed opodatkowaniem. Większość naszych właścicieli nie jest rezydentami podatkowymi w Tajlandii, więc ich stawka podatku dochodowego od osób fizycznych wyniesie 15%. Ale praca z podatkami i ich planowanie to osobny temat rozmowy, któremu możemy poświęcić czas w przyszłości.
***
Co do zasady, zwykłe kondominium posiada recepcję, dział ochrony i firmę zarządzającą, która obsługuje część wspólną.
Condo z zarządzaniem hotelem to szeroka struktura zarządzania i usług, która zatrudnia setki osób. Jest to recepcja do przyjmowania i rejestrowania gości, dział rezerwacji, usługi concierge, działy sprzedaży i marketingu, systemy konserwacji i inżynierii, sprzątanie i pranie, zaopatrzenie i zaopatrzenie, ochrona i IT, a także restauracja i bar, obiekty rozrywkowe i sportowe. Jednocześnie każdy dział ma dział jakości i kierownika.
Tylko taka struktura może zagwarantować turystom prawdziwy, pełnowartościowy wypoczynek. Taki, za który ludzie przyjeżdżający zrelaksować się na tydzień lub dwa są skłonni zapłacić. I to dosłownie wielokrotnie więcej.
Czytaj także: Zamierzasz kupić nieruchomość w Phuket? Świetnie! Ale najpierw przeczytaj kilka faktów i praktycznych wskazówek
Zdjęcia dostarczone przez firmę
Warunki cytowania materiałów Prian.ru
Udostępnianie materiałów: Drukuj
Источник
Polish 
English 
Russian 
German