Jest pewien interesujący fakt. Kiedy na świecie panuje kryzys gospodarczy, wzrasta zainteresowanie nieruchomościami w Tajlandii. Dokładnie taką sytuację obserwujemy obecnie. Rynek, który był spokojny podczas pandemii, odradza się, a popyt zagraniczny rośnie. Jeśli również zwróciłeś uwagę na tajskie metry kwadratowe i chcesz dowiedzieć się, ile możesz tu zarobić, przeczytaj nasz nowy materiał.
Statystyki rynku nieruchomości
Ceny mieszkań w Tajlandii powoli, ale rosną. Popyt na nieruchomości poprawia się po przywróceniu ruchu turystycznego.
Według Banku Tajlandii w trzecim kwartale 2023 r. średni koszt domu w kraju wzrósł o 3,6% rok do roku. Po skorygowaniu o inflację okazuje się, że jest to 3,3% rocznie. W Bangkoku i okolicach ceny domów prywatnych wzrosły średnio o 3,8%. Kondominia podrożały o 4,5%, a kamienice o 3,4%. W innych regionach liczby są nieco skromniejsze - średnio plus 2,3%.
Prognozy na rok 2024 są bardziej optymistyczne. Przed pandemią kraj odwiedzało prawie 40 milionów osób rocznie, a w 2023 roku, kiedy po raz pierwszy otwarto granice, nie było ich nawet 30 milionów. Wraz z przywróceniem ruchu turystycznego powinien wzrosnąć również popyt na nieruchomości.
Zagraniczni nabywcy nieruchomości w Tajlandii
Tradycyjnie pierwsze miejsce pod względem liczby transakcji zajmują nabywcy z Chin kontynentalnych i Hongkongu. Jest też wielu inwestorów z USA, Singapuru, Tajwanu, Japonii i Wielkiej Brytanii. I oczywiście z Rosji.
Według Centrum Informacji o Nieruchomościach, w pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 r. obcokrajowcom sprzedano 10,7 tys. mieszkań o wartości 52,3 mld bahtów ($1,5 mld), czyli o 38% więcej niż rok wcześniej.
Głównymi nabywcami są Rosjanie i Chińczycy. Przedstawiciele Chin odpowiadają za 4,9 tys. obiektów, czyli prawie 47% całkowitej sprzedaży. Rosjanie są na drugim miejscu z dużym marginesem od liderów - 962 transakcji.
Analitycy obserwują również rekordowy popyt na wille w Tajlandii.
Alexey Shukhovtsev jest ekspertem ds. nieruchomości w Thailand DDA Real Estate
Pattaya, Phuket i Bangkok są głównymi miastami przyciągającymi turystów. nieruchomości zagraniczne inwestorów. Phuket jest najbardziej popularny wśród Rosjan, próg wejścia wynosi tutaj $50 tysięcy za małe studio. Bardziej budżetowa Pattaya jest na drugim miejscu - od $35 tys. Kurort cieszy się dużym zainteresowaniem wśród chińskich inwestorów, podobnie jak Bangkok - od $45 tys. Dla Rosjan Bangkok jest na trzecim miejscu pod względem popularności.
Widok na plażę Pattaya 
Alexey Zaichenko broker Alza Real Estate
Mistrzostwa w liczbie sprzedanych kondominiów dla prowincji Chonburi, Pattaya, to prawie 42% całej sprzedaży. Według prognoz, wzrost będzie kontynuowany w 2024 i 2025 roku. Phuket również pozostaje liderem pod względem zainteresowania inwestorów zagranicznych, ale z wyższym progiem wejścia. W 2023 r. kurort przyciągnął inwestycje o wartości ponad $100 miliardów. To historyczny rekord.
Potencjał turystyczny
Tajlandia jest atrakcyjna dla turystów. Przede wszystkim ze względu na lokalny klimat. Można tu wypoczywać przez cały rok. Jest ogromny wybór plaż, nie ma wyraźnej pory deszczowej. Przyjaźni i gościnni mieszkańcy - Tajlandia nie bez powodu nazywana jest Krainą Uśmiechu. Nie ma specjalnych surowych norm zachowania, spokojnej "wygodnej" religii. Wszystko to pozwala turystom i właścicielom nieruchomości z całego świata czuć się swobodnie w kraju.
Alexey Zaichenko, broker Alza Real Estate
W Pattaya praktycznie nie występuje pora deszczowa. Kolejną zaletą kurortu jest brak zagrożenia tsunami i innymi klęskami żywiołowymi.
Tajlandia jest atrakcyjna dla turystów. Przede wszystkim dzięki lokalnemu klimatowi
Alexey Shukhovtsev jest ekspertem ds. nieruchomości w Tajlandii, DDA Real Estate
Tajlandia to jedyny kraj, w którym nie ma obojętności: albo zakochujesz się raz na zawsze, albo cię denerwuje. Zgadzam się, inwestorzy to też ludzie. Ale oczywiście nikt nie anuluje wielkiego potencjału. Moim zdaniem lokalny rynek będzie się aktywnie rozwijał przez co najmniej kolejne pięć lat, wtedy możliwa jest lekka stagnacja, ale nie dotyczy to Phuket.
Kolejnym istotnym czynnikiem dla Tajlandii jest przystępny cenowo system wizowy. Obecnie turyści z Rosji mogą tu przebywać bez wizy przez 60 dni. Istnieją opcje wizowe dla tych, którzy chcą mieszkać w kraju na stałe. Najpopularniejsze to: emerytura (od 50 lat), student (na podstawie nauki w szkole językowej), multivisa od 5 do 20 lat, opieka, biznes.
Nieruchomości - zwykłe i markowe
W Tajlandii reprezentowani są prawie wszyscy główni międzynarodowi operatorzy hotelowi, którzy w ciągu ostatnich dziesięciu lat aktywnie podpisywali umowy z lokalnymi deweloperami. Oprócz zwykłych markowych nieruchomości budowane są nowe. W Phuket wybór apartamentów wiodących sieci hotelowych jest szerszy niż w Stambule czy Los Angeles.
Alexey Shukhovtsev jest ekspertem ds. nieruchomości w Thailand DDA Real Estate
Teraz nowoczesny kompleksy z bardzo rozwiniętym budowana jest infrastruktura, pojawiają się duzi gracze hotelowi, deweloperzy oferują wysokie zwroty (średnio 6-9% rocznie), niektórzy dają dodatkowe preferencje w postaci długoterminowych wiz dla inwestorów. Według oficjalnych źródeł, na dzień dzisiejszy zagospodarowano 12% z 20% możliwych placów budowy. Wnioski nasuwają się same. I dotyczy to wszystkich wysp Tajlandii.
W Tajlandii powstają obecnie nowoczesne kompleksy z rozwiniętą infrastrukturą 
Alexey Shukhovtsev jest ekspertem ds. nieruchomości w Thailand DDA Real Estate
Ze względu na dużą konkurencję, jakość kompleksów rośnie. Trend ten jest związany z wysokim popytem wśród Europejczyków i Amerykanów, którzy stawiają surowe wymagania dotyczące jakości budynków, tzw. standard europejski.
Niskie ceny, wysokie dochody
Niski próg wejścia na lokalny rynek również przyciąga zagranicznych inwestorów do Tajlandii. Koszt wysokiej jakości apartamentów z widokiem zaczyna się od $100 tys. Płatność początkowa wynosi od $8 tys. A za tę kwotę otrzymasz w pełni wyposażone mieszkanie wyposażone w sprzęt AGD, gotowe zarówno do własnego użytku, jak i do wynajęcia. Wille z wieloma sypialniami są sprzedawane od $200 tys.
Alexey Zaichenko, broker Alza Real Estate
Rentowność wynajmu jest oczywiście podyktowana lokalizacją. Lokalizacje plażowe, choć toną poza sezonem, dobrze rekompensują straty w sezonie. Jeden z deweloperów poinformował mnie, że przy gwarantowanej rentowności 7%, może zarobić 9% tylko w grudniu i styczniu. Średnio rentowność najmu sięga 7-10% rocznie. Jednocześnie w niektórych przypadkach inwestor może otrzymać nawet 15%.
Niskie podatki od zakupu i utrzymania
Alexey Zaichenko, broker Alza Real Estate
Przy zakupie nowych budynków kupujący płaci tylko 1%, reszta podatków spoczywa na deweloperze. W przypadku rynku wtórnego uzyskuje się około 6,3%. W tym przypadku kwota jest dzielona na pół między kupującego i sprzedającego. Roczny podatek od posiadania nieruchomości wynosi 0,3% szacowanej wartości nieruchomości.
Tajlandia ma niskie podatki od zakupu i utrzymania nieruchomości
Dwie formy własności
Cudzoziemcy są prawnie upoważnieni do zakupu nieruchomości we własnym imieniu. Istnieją dwa główne rodzaje własności w Tajlandii:
- pełna własność prywatna (freehold);
- długoterminowa dzierżawa (leasing).
Oba typy pozwalają inwestorowi swobodnie dysponować metrami kwadratowymi: mieszkać, wynajmować, sprzedawać lub darować. Chociaż umowa najmu nie daje pełnych praw własności, jest zawierana na bardzo długi okres - 90 lat (30+30+30) lub więcej.
Alexey Zaichenko, broker Alza Real Estate
Kupowanie nieruchomości w leasingu jest standardową praktyką zwaną "tajską kwotą". Ten format rejestracji pozwala nie powiadamiać organów podatkowych w kraju obywatelstwa właściciela o nabyciu. Ze względu na brak profesjonalizmu niektórych lokalnych pośredników w obrocie nieruchomościami, wyrażenie "tajska kwota" w percepcji wielu Rosjan oznacza wątpliwą własność, w rzeczywistości tak nie jest.
Zakupy na rynku pierwotnym
Transakcje na rynku nieruchomości są regulowane przez kodeks cywilny, a także kodeks handlowy, które mają na celu ochronę interesów inwestorów zagranicznych. Dlatego główne ryzyko ogranicza się do wyboru wiarygodnego i sumiennego dewelopera.
Alexander Davydovsky Dyrektor zarządzający spółki Art House Co., Ltd.
Jeśli deweloper udowodnił swoją wartość finansową i zawodową, zdobył przyzwoitą reputację, ryzyko jest bliskie zeru. Ale nadal istnieją. Na przykład długotrwała budowa jest znaczącym naruszeniem terminów budowy i oddania domu do użytku, a także zamrożeniem budowy na czas nieokreślony.
Wynika to z problemów finansowych i/lub administracyjnych firmy deweloperskiej. Powtarzam klientom tę samą mantrę: czytaj uważnie umowę. Szczególnie pod kątem terminu oddania obiektu przez dewelopera. Umowa powinna jasno określać terminy oddania i, co najważniejsze, warunki ich przesunięcia. Umowa nie powinna sugerować, że terminy mogą być przesuwane z powodów wykraczających poza listę okoliczności siły wyższej niezliczoną ilość razy.
Transakcje na rynku nieruchomości są regulowane przez kodeksy cywilny i handlowy, które mają na celu ochronę interesów inwestorów zagranicznych
Zakupy na rynku wtórnym
W przeciwieństwie do nieruchomości pierwotnych, gdzie istnieje gotowa umowa kupna-sprzedaży od dewelopera, konieczne jest samodzielne sporządzenie umowy. Oznacza to, że niemożliwe jest zawarcie umowy bez udziału prawnika. Oczywiście lepiej, aby prawnik był po stronie kupującego lub jego przedstawiciela, a nie po stronie sprzedającego.
Ponadto istnieją niuanse podczas płacenia za transakcję.
Alexander Davydovsky Dyrektor zarządzający spółki Art House Co., Ltd.
Jednym z ważnych punktów przy zawieraniu transakcji na rynku wtórnym jest korzystanie z rachunku powierniczego. Jest to moja subiektywna norma, nie każdy lubi się do niej uciekać, zwłaszcza sprzedawcy nieruchomości. Często sprzedający prosi kupującego o przelanie pieniędzy na jego zagraniczne konto poza jurysdykcją Tajlandii, zobowiązując się do zarejestrowania nieruchomości u nowego właściciela w przyszłości. Jeśli jednak rejestracja nie zostanie przeprowadzona, problematyczne staje się udowodnienie płatności. Dlatego najlepszym wyjściem byłoby dokonanie przelewu na rachunek powierniczy. Można go otworzyć na przykład w oparciu o kancelarię prawną, która prowadzi działalność w Tajlandii. Następnie prawnik przekaże płatność sprzedającemu w momencie rejestracji nieruchomości.
Dwie strategie dla inwestorów
Nie ma uniwersalnej oferty dla wszystkich inwestorów. Wszystko zależy od budżetu i celów kupującego. Na nich opierają się strategie inwestycyjne. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami wskazują dwie najbardziej opłacalne i popularne opcje.
Zarobek na wzroście wartości nieruchomości w trakcie budowy
Alexey Shukhovtsev jest ekspertem ds. nieruchomości w Thailand DDA Real Estate
Na etapie przedsprzedaży cena jest minimalna, a deweloper jest gotowy zapewnić dodatkowe rabaty, raty. W naszej praktyce są klienci, którzy odsprzedali nieruchomości po roku i zarobili prawie 100% na zainwestowanym kapitale.
Na etapie przedsprzedaży ceny przedmiotów są minimalne, a deweloperzy są gotowi zapewnić bonusy 
Alexey Zaichenko broker Alza Real Estate
Firma wybiera dla klienta obiekt, który ma pewne unikalne cechy, których w przyszłości będzie brakować u dewelopera. Na przykład lokalizacja. Dokonujemy zakupu i ustalamy koszt metra kwadratowego na etapie przedsprzedaży. Następnie monitorujemy najbardziej opłacalny dla inwestora moment wyjścia z projektu, czyli odsprzedaży. W ten sposób można uzyskać zysk do 40%. A w niektórych przypadkach nawet więcej, gdy nałożone zostaną dodatkowe czynniki. Na przykład zmiana kursu rubla.
Alexander Davydovsky Dyrektor zarządzający spółki Art House Co., Ltd.
Średnio cena mieszkania wzrasta o 25% między rozpoczęciem budowy a oddaniem obiektu do użytku.
Zakup nieruchomości w celu późniejszego wynajmu
Alexey Zaichenko, broker Alza Real Estate
Na podstawie możliwości finansowych inwestora wybierany jest najbardziej poszukiwany obiekt na rynku wynajmu. A w przyszłości, na życzenie inwestora, firma może przejąć dysponowanie nieruchomością, w wyniku czego właściciel otrzyma stabilny dochód pasywny w wysokości 7-10% rocznie.
Do takich celów najlepiej wybierać obiekty w lokalizacjach nadmorskich. To właśnie tam popyt na mieszkania na wynajem jest największy.
Zdjęcie: Unplash (Sara Dubler, Ryutaro Uozumi, Vitaly Sacred, Paul Szewczyk, Andreas Johansson, note thanun, Frugal Flyer)
Warunki cytowania materiałów Prian.ru
Udostępnianie materiałów: Drukuj
Источник
Polish 
English 
Russian 
German