Utrzymanie nieruchomości w Tajlandii

Nierozliczone wydatki pochłoną zysk inwestora i opróżnią kieszenie właściciela apartamentu wypoczynkowego. Dlatego koszty utrzymania mieszkania muszą zostać uregulowane przed przeprowadzeniem transakcji. Podpowiadamy, jakie obowiązki mają właściciele nieruchomości w Tajlandii, ile będą musieli wydać na podatki i rachunki za media, jak wynajmować obiekty i zarabiać na tym.

Podatki dla właścicieli nieruchomości

Właściciele nieruchomości w Tajlandii płacą roczne podatki od własności i wynajmu nieruchomości.

Podatek gruntowy i budowlany

Tajlandzka ustawa o podatku gruntowym i budowlanym weszła w życie 1 stycznia 2020 r.

Stawki podatkowe nie zależą od formy własności i różnią się w zależności od kosztów i celu użytkowania obiektu.

Są oni zwolnieni z płacenia podatku:

• właściciele willi o wartości poniżej 50 mln bahtów ($1,3 mln)
• właściciele mieszkań o wartości poniżej 10 mln bahtów ($271,3 tys.)

Ważne! Aby otrzymać świadczenie, musisz być zarejestrowanym stałym rezydentem.

Podatek jest nakładany na nieruchomości posiadane 1 stycznia danego roku i jest płatny w kwietniu. Za zwłokę grozi grzywna w wysokości 40% należnej kwoty.

Podatki od wynajmu nieruchomości

Publikujemy podstawowe zasady tajskiego systemu podatkowego. Zalecamy konsultacje z lokalnymi brokerami - podpowiedzą oni, jak zoptymalizować obciążenie.

Podatek dochodowy dla osób fizycznych

Podatek od dochodów ze źródeł znajdujących się na terytorium Królestwa różni się w zależności od statusu właściciela nieruchomości.

Dla rezydentów podatkowych

Jeśli właściciel spędza w Tajlandii więcej niż 180 dni w roku, płaci podatek od uzyskanego dochodu w skali progresywnej.

Dla nierezydentów

W większości przypadków do nierezydentów Tajlandii stosuje się stałą stawkę podatku w wysokości 15%.

Podatek dochodowy dla firm

Osoby prawne płacą podatek dochodowy od wynajmu w skali progresywnej.

Ważne! Wynajmujący mają prawo do standardowego odliczenia podatkowego w wysokości 30% dochodu uzyskanego z najmu, a nawet kwoty wydatków faktycznie poniesionych w trakcie najmu, pod warunkiem przedstawienia odpowiednich dokumentów.

Deklarację należy złożyć w urzędzie rejonowym w danej lokalizacji lub online na oficjalnej stronie internetowej urzędu skarbowego.

VAT dla wynajmujących w Tajlandii

W niektórych przypadkach właściciele, którzy zarabiają na wynajmie w Tajlandii, otrzymują kolejny podatek - VAT.

Każda osoba fizyczna lub prawna, która regularnie dostarcza towary lub świadczy usługi w Tajlandii i ma roczny obrót w wysokości 1,8 miliona bahtów ($55 tysięcy), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Standardowa stawka wynosi 10%, ale do końca września 2024 r. państwo obniżyło ją do 7%.

Raporty należy przesyłać do urzędu skarbowego do 15 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.

Rachunki za media

Wysokość opłat za media zależy od rodzaju nieruchomości, lokalizacji, powierzchni i pakietu dostarczanych mediów.

Utrzymanie terytorium

Im szersza infrastruktura kompleksu, tym więcej płaci właściciel mieszkania. Standardowy pakiet usług obejmuje całodobową ochronę, utrzymanie wspólnego basenu, utrzymanie ogrodu, oświetlenie, konserwację windy, wywóz śmieci, drobne naprawy w mieszkaniu.

Taryfy zazwyczaj wahają się od $0,6 do $3 za mkw. miesięcznie, wliczając w to usługi firmy zarządzającej. Firma zarządzająca pobiera opłatę za utrzymanie kompleksu raz w roku.

Firma zarządzająca pobiera opłatę za utrzymanie kompleksu raz w roku

Elektryczność

W Tajlandii wszystkie przedsiębiorstwa użyteczności publicznej są zarządzane przez rząd i istnieje dwóch głównych dostawców energii elektrycznej w kraju. W regionie metropolitalnym Bangkoku energia elektryczna jest dostarczana przez MEA (Metropolitan Electricity Authority). PEA (Provincial Electricity Authority) obsługuje pozostałą część kraju i ma biura w każdej prowincji.

Rachunki należy płacić zgodnie ze wskazaniami licznika. 

Energia elektryczna w Tajlandii kosztuje od $0,06 za kWh. Można "spieniężyć" za $100-200 miesięcznie.

W gorącym klimacie często używana jest klimatyzacja, która odpowiada za największe zużycie energii elektrycznej. Przy rozsądnym korzystaniu ze sprzętu można obniżyć miesięczne koszty energii do $ 30-60 w mieszkaniu o powierzchni 50 m2. Oficjalne taryfy są dostępne na stronach internetowych dostawców.

Zaopatrzenie w wodę

W Tajlandii istnieją dwa przedsiębiorstwa wodociągowe. W Bangkoku i na przedmieściach jest to MWA (Metropolitan Waterworks Authority). PWA (Provincial Waterworks Authority) obsługuje resztę kraju i ma biura w każdej prowincji.

Woda jest dostarczana zimna. W mieszkaniach staje się gorąca dzięki elektrycznym podgrzewaczom wody. 

Rachunek za zużytą energię elektryczną wystawiany jest na początku miesiąca na podstawie zużycia za poprzedni miesiąc. Musi on zostać opłacony w ciągu pierwszych dwóch tygodni od jego otrzymania. W przeciwnym razie zaczną być naliczane kary i grzywny, i to znaczne.

W Tajlandii metr sześcienny nazywany jest jednostką. Średnio pobierają nieco mniej niż $1 za jednostkę.

Większość ludzi wydaje 100-200 bahtów ($2-6) miesięcznie na wodę.

Zazwyczaj zarządcy kompleksu zostawia się depozyt na kilka miesięcy z góry, po czym właściciel otrzymuje raport z wydanych środków. Rachunki za wodę i prąd w Tajlandii można również opłacić w wielu supermarketach.

Gaz

W Tajlandii właściciele kuchenek gazowych są zmuszeni do zakupu i tankowania butli, ponieważ w kraju nie ma centralnych dostaw gazu.

Przy pierwszym zakupie należy wpłacić depozyt za wynajem zbiornika plus koszt samego gazu. Depozyt wyniesie około 1,5 tys. bahtów ($40), a gaz prawdopodobnie będzie kosztował 300-500 bahtów ($8-14).

Jeśli zajdzie potrzeba wymiany butli, wystarczy zadzwonić do sklepu. Przyniosą ci nową, a stara zostanie zabrana na stację benzynową.

Internet, telewizja, telefon

Obcokrajowcy prawie nigdy nie używają telefonów stacjonarnych w Tajlandii.

W kraju działa czterech głównych operatorów komórkowych: AIS, DTAC, TrueMove i TOT. Kartę SIM do telefonu komórkowego można kupić zarówno w ich biurach, jak i w zwykłych supermarketach.

Ceny połączeń krajowych zaczynają się od 1 bahta ($0,03). Można zakupić pakiety z połączeniem internetowym, które kosztują około $15-20 miesięcznie.

Płacą około $20-30 miesięcznie za stały Internet w mieszkaniu. Zazwyczaj pieniądze wpłaca się z rocznym wyprzedzeniem w biurze dostawcy lub w recepcji kompleksu.

Największym dostawcą telewizji satelitarnej w kraju jest True Visions. Ich usługi kosztują od $10 miesięcznie.

Płatności można dokonać u dostawcy lub za pośrednictwem zarządcy. W wielu kompleksach mieszkalnych telewizja jest już wliczona w opłatę za utrzymanie kompleksu.

Ubezpieczenie nieruchomości

W Tajlandii nie ma obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości dla obcokrajowców.

Możesz ubiegać się o polisę na własną rękę. Zanim jednak zaczniesz negocjować z firmą ubezpieczeniową, sprawdź, co oferuje twój kompleks - wiele z nich wlicza tę usługę w roczną opłatę za wsparcie.

Średni koszt ubezpieczenia wynosi około 400 bahtów ($11-12) miesięcznie lub około 4,6 tys. bahtów ($125) rocznie.

Wynajem nieruchomości

Zagraniczni właściciele mogą wynajmować nieruchomości w Tajlandii na trzy sposoby.

Samodzielnie

W takim przypadku będziesz musiał przygotować mieszkanie do wynajęcia, szukać najemców i samodzielnie rozwiązywać wszystkie pojawiające się problemy. Takie podejście wymaga czasu i znajomości rynku, ale potencjalnie pozwala uzyskać najwyższy dochód.

Uwaga! Zgodnie z tajskim prawem, obiekty bez licencji turystycznej i hotelowej nie mogą być wynajmowane krótkoterminowo. Licencje przyznawane są kompleksom z infrastrukturą hotelową, ale nie wszystkie projekty generujące przychody z dziennego wynajmu posiadają taką infrastrukturę. Nie zostały one jeszcze ukarane grzywną ze względu na obecne moratorium na inspekcje. Nie wiadomo jednak, jak długo ono potrwa!

Wynajem za pośrednictwem agencji nieruchomości

Możesz podpisać umowę z agencją, która zajmie się wszystkim. Pośrednicy będą reklamować mieszkanie, szukać gości, pobierać od nich czynsz, przygotowywać nieruchomości do wynajmu, spotykać się z najemcami na lotnisku, eksmitować, monitorować sprzątanie, płacić podatki i rachunki za media.

Będziesz mógł skoordynować z agencją harmonogram - kiedy sam odpoczywasz, a kiedy można wynająć mieszkanie.

Dużą listę firm działających w różnych regionach Tajlandii można znaleźć na stronie Prian.

Typowe apartamenty w jednym z kompleksów mieszkalnych w Phuket. Zazwyczaj największym popytem cieszą się oferty z jedną lub dwiema sypialniami

Wynajem za pośrednictwem firmy zarządzającej

Wiele kompleksów mieszkaniowych w Tajlandii ma firmę zarządzającą, która nie tylko utrzymuje budynek, ale także go wynajmuje. W niektórych kompleksach mieszkalnych w zarządzanie zaangażowana jest marka hotelowa (Wyndham, Hilton itp.).

Właściciel może oddać swoją nieruchomość do programu wynajmu - z gwarantowanym dochodem (zwykle oferują one zwrot w wysokości 5-8% rocznie) lub z rzeczywistym (do 20% rocznie). Aby skorzystać z tych opcji, należy wybrać kompleks, który świadczy takie usługi na etapie zakupu.

Czytaj także

• Zamierzasz kupić nieruchomość w Phuket? Świetnie! Ale najpierw przeczytaj kilka faktów i praktycznych wskazówek
• Menedżer decyduje o wszystkim, czyli o czym nie należy zapominać przy wyborze nieruchomości w Phuket

Sprzedaż nieruchomości. Procedura, podatki 

Przede wszystkim właściciel musi zdecydować, w jaki sposób sprzeda swoją nieruchomość w Tajlandii.

• Samodzielnie: rozpowszechnianie informacji o sprzedaży (umieszczanie informacji na stronach internetowych dotyczących nieruchomości, kontaktowanie się z agencjami i zawieranie umów, przeprowadzanie prezentacji nieruchomości, omawianie warunków).
• Za pośrednictwem agencji nieruchomości

Konieczne jest powiadomienie firmy zarządzającej o przyszłej sprzedaży, ponieważ czasami potencjalni nabywcy przychodzą do jej biura.

Każda transakcja na rynku wtórnym przebiega w inny sposób. Różni się w zależności od tego, jak i dla kogo nieruchomość jest zarejestrowana, od statusu kupującego, od lokalizacji jego funduszy, od dostępności rat. W każdym przypadku transakcji powinien towarzyszyć kompetentny prawnik, którego usługi będą kosztować $ 700-1000.

Podatki od sprzedaży

Zależą one od statusu nieruchomości, statusu sprzedającego, od tego, od ilu lat przedmiot jest własnością, od szacunkowej wartości nieruchomości w wydziale gruntów.

Opłata rejestracyjna

Kupujący i sprzedający uiszczają opłatę za przeniesienie własności (opłatę transferową) - około 2-3% wartości nieruchomości.

Opłata rejestracyjna za rejestrację długoterminowej umowy najmu (leasehold) wynosi 1% kwoty określonej w umowie.

Specjalny podatek od działalności gospodarczej (SBT)

Opłatę uiszczają zarówno osoby prawne, jak i osoby fizyczne będące właścicielami nieruchomości przez okres krótszy niż pięć lat. Wysokość opłaty wynosi 3,3% ceny sprzedaży lub wartości katastralnej (w zależności od tego, która z tych wartości jest wyższa).

Opłata skarbowa

Sprzedawcy nieruchomości płacą w przypadku, gdy okres posiadania przedmiotu był dłuższy niż pięć lat, a specjalny podatek od działalności gospodarczej (SBT) nie został nałożony.

Kwota podatku wynosi 0,5% ceny sprzedaży lub wartości katastralnej (w zależności od tego, która z tych wartości jest wyższa).

Opłata skarbowa za rejestrację długoterminowej dzierżawy (leasehold) wynosi 0,1% kwoty zawartej w umowie.

Widok z kompleksu na wzgórzu Pratumnak w Pattaya

Podatek u źródła

Ponadto sprzedający płaci podatek u źródła.

Jeśli stroną sprzedającą jest spółka, wówczas podatek wyniesie 1% kwoty oficjalnej wyceny lub ceny umownej, w zależności od tego, która z tych kwot jest wyższa.

Jeśli sprzedający jest osobą fizyczną, wówczas podatek dochodowy jest obliczany na podstawie stawki progresywnej pomniejszonej o standardowe odliczenie za liczbę lat posiadania od szacowanej wartości.

Podatek dochodowy w bahtach

• Do 300 tysięcy - 5%
• 300-500 tysięcy - 10%
• 500-750 tys. - 15%
• 750 tys. - 1 mln - 20%
• 1-2 miliony - 25%
• 2-5 milionów - 30%
• Od 5 milionów - 35%

Kwota odliczenia zależy od okresu własności

• 1 rok - 92%
• 2 lata - 84%
• 3 lata - 77%
• 4 lata - 71%
• 5 lat - 65%
• 6 lat - 60%
• 7 lat - 55%
• 8 lat i więcej - 50%

Przykład obliczania podatku od sprzedaży

Sprzedający był właścicielem kondominium przez mniej niż dwa lata, oficjalna szacunkowa wartość obiektu wynosi 3 miliony bahtów (około $ 82 tys.).

• Oblicz odliczenie na podstawie liczby lat posiadania:
  3 000 000 - 3 000 000 × 84% = 480 000 bahtów
• Podziel otrzymaną kwotę przez liczbę lat posiadania nieruchomości:
  480,000 / 2 = 240,000 bahtów
• Oblicz podatek przy użyciu ustalonych stawek:
  240.000 × 5% = 12.000 bahtów
• Pomnóż otrzymaną kwotę przez liczbę lat posiadania:
  12 000 × 2 = 24 000 bahtów - całkowita kwota do zapłaty.

Kwota do zapłaty nie powinna przekraczać 20% całkowitej wartości transakcji.

Wznowienie: Należy o tym pamiętać

• Właściciele nieruchomości w Tajlandii płacą roczne podatki od posiadania, wynajmu i sprzedaży nieruchomości. Ich wysokość zależy od wielu parametrów. Skonsultuj się z księgowymi i brokerami, aby zmniejszyć obciążenie pracą.
• W kompleksach mieszkalnych w Tajlandii pobierana jest opłata za utrzymanie terytorium - od $ 0,6 do 3 za metr kwadratowy miesięcznie. Im więcej infrastruktury znajduje się w kompleksie mieszkalnym, tym droższa jest usługa.
• Za media płaci się według liczników. Największy rachunek jest zwykle za energię elektryczną - do $200 miesięcznie, jeśli często korzystasz z klimatyzatora.
• Ubezpieczenie nieruchomości w Tajlandii jest opcjonalne. Dla tych, którzy chcą, ubezpieczenie będzie kosztować około 4,6 tys. bahtów ($125) rocznie.
• Obiekty można wynajmować samodzielnie, za pośrednictwem agencji nieruchomości lub firmy zarządzającej kompleksem. Obiekty bez licencji turystycznej i hotelowej nie mogą być wynajmowane na krótki okres czasu.

Zdjęcie: Unsplash (Andreas Johansson), baza danych prian

Warunki cytowania materiałów Prian.ru

Udostępnianie materiałów: Drukuj

Источник