Zdjęcie: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press
Niezliczone kwoty pieniędzy zostały przeznaczone na dotowane ("preferencyjne") programy hipoteczne, ale z jakiegoś powodu środki te nie mogą ożywić rynku nieruchomości. Ceny, po których deweloperzy próbują sprzedawać mieszkania w nowych budynkach, są całkowicie oderwane od "rynku wtórnego", różnica osiągnęła już 50% lub więcej. Niespłacanie kredytów przez ludność bije wszelkie rekordy, więc nie jest jasne, gdzie dokładnie trafią "preferencyjne" miliardy.
Kredyt hipoteczny "dla ubogich" ponownie otrzymał pieniądze, dużo - 95 miliardów rubli. Ponieważ kupno i sprzedaż nieruchomości w Federacji Rosyjskiej zostały w tej chwili faktycznie wstrzymane, wszystko wygląda bardziej niż dziwnie. Ale jeśli spojrzeć na sytuację z nieco innej perspektywy, sytuacja stanie się mniej lub bardziej jasna.
"Przede wszystkim pieniądze te idą na zwiększone rekompensaty dla banków za już udzielone kredyty hipoteczne, ponieważ muszą one dopłacać różnicę między stopą procentową a stopą kluczową, a to kosztuje każdego miesiąca. Jeśli zostanie podjęta decyzja o zwiększeniu lub zaostrzeniu preferencyjnych programów hipotecznych, to te niezbyt popularne kroki najprawdopodobniej nie zostaną podjęte przed wyborami. Chociaż możliwe jest zwiększenie, na przykład, pierwszej raty programów preferencyjnych. Preferencyjne kredyty hipoteczne lub programy preferencyjne są ważnym czynnikiem napędzającym wzrost gospodarczy. rynek nieruchomościEfekt mnożnikowy rozciąga się na całą gospodarkę. Najprawdopodobniej nie dojdzie więc do gwałtownego ograniczenia tych programów", mówi Wiaczesław PutiłowskiDyrektor ds. ratingów bankowych w agencji Expert RA.
W tłumaczeniu na rosyjski: banki są teraz, delikatnie mówiąc, w dupie. Ponad 21 milionów ludzi nie spłaca już kredytów, ale w rzeczywistości jest ich najprawdopodobniej 30-35 milionów. Wśród nich jest wielu kredytodawców hipotecznych, ponieważ kredyty mieszkaniowe stanowią ponad połowę portfela kredytów detalicznych. Sytuacja jest straszna, stabilność krajowego systemu finansowego jest na krawędzi, rząd musi się rozwidlić.
Jest to jednak tylko jeden z aspektów problemu. Niewątpliwie jest on ważny, ale bynajmniej nie główny. Główne pieniądze wcale nie płyną, by wspierać stabilność systemu bankowego.
"Luka cenowa na pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości od 1 października wynosi 42%, Bank Rosji jest zaniepokojony tą sytuacją. I obserwujemy, że niestety ta luka nie maleje, a jedynie rośnie. Luka cenowa między rynkiem pierwotnym a wtórnym w pierwszym kwartale 2023 r. wyniosła 40%, w drugim - 39%.
Bank Centralny jest również zaniepokojony zainteresowaniem inwestorów, a nie zwykłych obywateli, programami preferencyjnymi. Obecnie preferencyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych jest dwa razy niższe niż kluczowe.
W związku z tym pojawiają się możliwości inwestycyjne. Oznacza to, że program staje się atrakcyjny dla inwestorów. Nie dla szerokiego grona osób, którym chcemy pomóc w poprawie warunków życia, ale dla tych, którzy chcą inwestować". Elizaveta Danilovaszef Departamentu Stabilności Finansowej Banku Centralnego.
Ponownie, w prosty sposób: problemem nr 2 jest obecność niektórych górników na dużą skalę na rynku preferencyjnych kredytów hipotecznych. Mówiło się o nich od dawna, ale na poziomie oficjalnym obecność oszustwa nie została rozpoznana.
Jak łatwo się domyślić, zarówno banki, jak i deweloperzy są w biznesie. Ci pierwsi udzielają "lewych" kredytów hipotecznych z rządowymi dopłatami, ci drudzy ustalają absurdalne ceny nowych mieszkań. Tak, aby można było opanować więcej pieniędzy. Jak widać, następne w kolejce są setki miliardów z budżetu. Niestety, nie ostatnie.
Jak twierdzą poinformowani finansiści, większość kredytów hipotecznych, o których regularnie się informuje, opowiadając o wszelkiego rodzaju rekordach, jest udzielana czysto wirtualnym osobowościom. Do których wpłacane są początkowe składki, udzielane są pożyczki, zaczynają wypłacać renty.
Ale to wszystko to przesuwanie pieniędzy z prawej kieszeni do lewej. Jednocześnie kredyty hipoteczne na mieszkania są w posiadaniu banków. A państwo bierze na siebie odpowiedzialność za stabilność całego systemu.
Innymi słowy, wszystko jest w porządku. Deweloperzy sprzedają niechciane bloki wieżowców po całkowicie wygórowanych cenach, a banki zamieniają ruble, które są niebezpieczne z punktu widzenia stabilności, na coś bardziej namacalnego.
To znaczy kredyty hipoteczne na mieszkania. Podatnicy płacą za to wszystko, ponieważ ta "celebracja życia" opiera się wyłącznie na środkach budżetowych. I z każdym dniem będzie ich coraz więcej potrzebnych do utrzymania tego modelu.
"Na "pierwotnym" nie ma żadnych transakcji, nikt nie bierze zwykłego kredytu hipotecznego - tam oprocentowanie od dawna jest zaporowe - "beneficjentów" też nikt nie widział. Transakcje odbywają się tylko na "wtórnym", głównie "alternatywy" - ktoś coś sprzedaje i od razu kupuje. Jest ich bardzo mało, bo z pieniędzmi ludzi jest z dnia na dzień coraz gorzej. A wszelkiego rodzaju rekordy na rynku kredytów hipotecznych, o których mówią w mediach, to nic innego jak oszustwo" - mówi prywatny pośrednik w obrocie nieruchomościami Tatyana Ivanova.
Tak, na "drugorzędnym" wciąż istnieje życie, choć jest ono bardzo zahamowane. Ludzie rozpaczliwie się targują. W rzeczywistości zwiększa to lukę w stosunku do wspomnianego powyżej "pierwotnego". Co więcej, w banku centralnym i innych agencjach rządowych jest ona rozpatrywana po cenie ofertowej, która stopniowo zsuwa się do tablicy bazowej, a rzeczywista wartość sprzedawanych przedmiotów jest o 20-30% niższa...
"Ceny na rynku wtórnym będą spadać, to oczywiste. Kilka dni temu banki wysłały nam powiadomienia, że ich podstawowe oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło - teraz wynosi już 17-18% rocznie. To jest kosmos. Oczywiste jest, że miesięczna rata przy tej stawce, biorąc pod uwagę obecny koszt metra kwadratowego, jest po prostu nieosiągalna dla przeciętnej rodziny. Dlatego popyt spadnie teraz jeszcze bardziej - a sprzedawcy będą zmuszeni do udzielania znacznych rabatów", wyjaśnia Ekaterina Toropovadyrektor agencji nieruchomości Metrazhi.
Jeśli obecne obniżki 20-30% nie są "znaczące", to czego możemy się spodziewać dalej?
"Po ostatniej podwyżce głównej stopy procentowej banku centralnego i znacznym wzroście kosztu kredytów hipotecznych, odnotowaliśmy spadek kosztu "wtórnego" o około 5%. Do końca roku obecne ceny nie ulegną większym zmianom, a od początku 2024 r. tempo spadku może przyspieszyć i osiągnąć 20% do lutego", powiedział analityk Yulia Usacheva uważa.
A w prawyborach? O dziwo, z jakiegoś powodu nikt nie jest gotowy komentować sytuacji. Mają swoje własne prawa, które nie mają nic wspólnego z równowagą podaży i popytu. Dlaczego, ogólnie rzecz biorąc, jest teraz całkiem jasne.
Dalszy przebieg wydarzeń w Rosji nieruchomość Rynek jako całość będzie ponownie zależał od wyżej wymienionych kwot finansowania budżetowego. Mianowicie, ile pieniędzy wystarczy, które są obecnie aktywnie "piłowane". W rzeczywistości, jeśli zostaną one "opanowane" szybko i zbyt mocno, wówczas nie pozostanie nic, co mogłoby "podtrzymać spodnie" banków w obliczu masowych i stale rosnących niespłacalności kredytów hipotecznych. I wszystko zawali się z dnia na dzień.
Ludzie w swojej masie z trudem rozumieją wszystkie subtelności tego, co się dzieje, ale panuje ogólna ostrożność. Łącznie z tym samym preferencyjnym kredytem hipotecznym, z jakiegoś powodu nikt nigdy nie widział tych "beneficjentów". Chociaż wszystkim mówi się, że jest ich wielu. A może nadal są wirtualni?
Wzrost rabatów przy sprzedaży na rynku wtórnym również nie napawa optymizmem - dla wszystkich jest oczywiste, że ceny spadają. Oznacza to, że to wcale nie jest czas na kupowanie. Musimy poczekać, może spadną jeszcze mocniej. To znaczy, na pewno spadnie, ale może dramatycznie. Momentami.
Dlatego ludzie przeczekują niepewność w wynajętych mieszkaniach.
"Obecnie wynajęcie mieszkania w Moskwie jest dwa razy tańsze niż zakup na kredyt hipoteczny i dokonywanie miesięcznych płatności. Jeśli weźmiemy pod uwagę przeciętną kawalerkę, jej cena rynkowa wynosi około 10 milionów rubli. Jeśli teraz zaciągniesz kredyt hipoteczny w wysokości 8 milionów rubli na 20 lat, miesięczna rata wyniesie około 140 tysięcy rubli, prosta matematyka", wyjaśnia Olga Saukitens, szef sprzedaży w centrum nieruchomości Smart.
Polish 
English 
Russian 
German