Inwestycje w nieruchomości w Bułgarii: przegląd rynku i przewodnik krok po kroku dla kupujących

Bułgaria staje się coraz bardziej atrakcyjnym krajem dla inwestycji w nieruchomości. Połączenie przystępnych cen, rosnącego rynku i perspektyw integracji europejskiej sprawia, że ten bałkański kraj jest interesującym miejscem zarówno do życia, jak i inwestowania. W tym artykule przyjrzymy się obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w Bułgarii, przeanalizujemy trendy i przedstawimy przewodnik krok po kroku dotyczący zakupu nieruchomości w tym kraju.

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym w Bułgarii

Według wyników pierwszego kwartału 2024 r. bułgarski rynek nieruchomości wykazał dobre wyniki. Tak więc, według Agencji Rejestracyjnej Republiki Bułgarii, w stolicy kraju, Sofii, w 1. kwartale 2024 r. zarejestrowano 7 298 transakcji. Ważne jest, aby powiedzieć, że pomimo faktu, że w 1. kwartale 2024 r. zarejestrowano mniej transakcji niż w 4. kwartale 2023 r. (wówczas zarejestrowano ponad 10 000 transakcji), nastąpił roczny wzrost o 14% w porównaniu z 1. kwartałem 2023 r.

Podobna sytuacja miała miejsce w innych głównych miastach (Płowdiw, Burgas, Warna), z wyjątkiem Starej Zagory, gdzie liczba transakcji spadła o 3% rok do roku. Ogólnie rzecz biorąc, bułgarski rynek nieruchomości wykazał się doskonałym początkiem roku.

Trend wzrostu cen nie ustaje. Według Krajowego Komitetu Statystycznego Bułgarii, indeks cen mieszkań wzrósł we wszystkich głównych miastach do końca 2023 roku. W ujęciu rocznym wzrost indeksu cen przedstawia się następująco (zmiana w 4. kwartale 2023 r. w porównaniu do 4. kwartału 2022 r.):

W 2024 r. ceny na rynku mieszkaniowym nadal będą rosnąć i nic nie wskazuje na to, by trend ten miał się zmienić. Wysoki popyt powoduje wzrost cen na rynku mieszkaniowym. Wysoki popyt z kolei kształtują następujące czynniki: wzrost płac wśród ludności (według Narodowego Banku Bułgarii dochody ludności kraju rosną szybciej niż ceny nieruchomości), niskie oprocentowanie kredytów, spowolnienie inflacji. Wejście Bułgarii do strefy Schengen i oczekiwanie na przystąpienie do strefy euro również mają wpływ na wzrost cen.

Najbardziej popularne wśród nabywców są mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe. Udział mieszkań dwupokojowych w strukturze rynku wynosi ponad 50%, a trzypokojowych ponad 40%.

Według największej strony internetowej na bułgarskim rynku nieruchomości imot.bg , średnia cena zakupu dwupokojowego mieszkania w Sofii w II kwartale tego roku wynosi 1 433 EUR/mkw, czyli o 7% więcej niż rok temu. W samej Sofii ceny mieszkań dwupokojowych, w zależności od jakości samego mieszkania i jego lokalizacji, wahają się od 1000 EUR/mkw. do 2500 EUR/mkw.

Średnie ceny zakupu apartamentów z dwiema sypialniami wzrosły również w innych głównych miastach. Poniżej przedstawiono dynamikę zmian średnich cen mieszkań dwupokojowych w największych miastach Bułgarii.

Warna i Burgas stały się liderami wzrostu cen - w tych dwóch nadmorskich miastach ceny mieszkań wzrosły o 18% w ciągu roku. I nie jest to zaskakujące, ponieważ zakup domu w rozwijających się miastach na wybrzeżu Morza Czarnego, które obejmują również wiele atrakcji kulturalnych i kurortów, wygląda na doskonałą inwestycję nie tylko na pobyt stały, ale także na inwestycje.

Top 5 miast zapewniających komfortowe życie w Bułgarii

Średnie ceny mieszkań z jedną i trzema sypialniami również w większości wzrosły. Wyjątkiem były mieszkania dwupokojowe w Płowdiwie i Starej Zagorze oraz mieszkania trzypokojowe w Burgas.

Procedura zakupu nieruchomości w Bułgarii krok po kroku 

Co należy zrobić przed zakupem: 

1. Otwórz konto bankowe. 

Tutaj wszystko jest jasne - z tego konta będzie można opłacić obiekt i pokryć wszystkie dodatkowe opłaty.
Ważne. Rosjanie bez zezwolenia na pobyt nie mogą otwierać rachunków w Bułgarii. Kupujący mogą jednak przelewać środki bezpośrednio na konto sprzedającego lub dewelopera z kraju trzeciego.

2. Wybierz i zarezerwuj obiekt.   

Aby zarezerwować obiekt, należy wpłacić depozyt, który z reguły nie przekracza 3 tys. euro. Kaucja jest przelewana na konto agencji na podstawie umowy rezerwacyjnej, jest wliczana w całkowity koszt obiektu i pozostaje w agencji do momentu zakończenia transakcji.

3. Podpisanie umowy przedwstępnej i sporządzenie aktu notarialnego.

Po dokonaniu wpłaty konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej z właścicielem w ciągu 30 dni. Umowa ta określa podstawowe warunki, które są następnie przenoszone do aktu notarialnego. Wśród określonych warunków znajduje się opis obiektu, cena, warunki płatności, a w przypadku obiektów niedokończonych - termin zakończenia budowy.

Następnie lokalny notariusz, w obecności kupującego i sprzedającego, sporządza akt notarialny (Title Deed), który jest uważany za dokument prawny poświadczający własność nieruchomości. 

4. Zapłać za transakcję.

Zazwyczaj po podpisaniu aktu notarialnego kupujący natychmiast przelewa pozostałą kwotę na konto sprzedającego. W tym momencie uiszczane są również dodatkowe opłaty.

Należy pamiętać, że zabronione jest dokonywanie płatności gotówkowych za wszelkie transakcje, których wartość przekracza 10 tysięcy lewów (5 tysięcy euro).

Zarejestruj prawo własności.

Po zawarciu transakcji notariusz przekazuje dokumenty do sądu rejonowego, gdzie nowe dane są wprowadzane do rejestru państwowego. W ciągu tygodnia kupujący otrzymuje akt z kancelarii notarialnej z adnotacją o zarejestrowaniu własności.

Ważne jest, aby nabywcy będący osobami prawnymi wzięli pod uwagę, że tydzień po otrzymaniu aktu notarialnego muszą zarejestrować się w systemie Bułgarskiego Narodowego Instytutu Statystycznego. Rejestracja nieruchomości w inspektoracie podatkowym odbywa się automatycznie po przeniesieniu własności. 

Dodatkowe wydatki przy zakupie nieruchomości w Bułgarii

Koszty związane z zakupem domu w Bułgarii wynoszą 3-11% kwoty transakcji. Są to opłaty:

• Podatek od przeniesienia własności wynosi 0,1-3%. Dokładna kwota zależy od regionu, w którym kupujesz mieszkanie. 
• Opłata notarialna zależy od kwoty transakcji, zwykle wynosi 0,1-1,5%.
• Opłata rejestracyjna wynosi 0,1%.
• Prowizja agenta wynosi od 2,5 do 6%. Udział, jaki musi pokryć kupujący, zostanie określony w umowie. 

Zakup domu w Bułgarii z kredytem hipotecznym

Obywatele i cudzoziemcy mieszkający w Bułgarii są skłonni do udzielania pożyczek, ale cudzoziemcom bez pozwolenia na pobyt banki często odmawiają udzielenia kredytu hipotecznego. Dotyczy to zwłaszcza tych cudzoziemców, którzy nie mogą udowodnić bliskiego związku z Bułgarią i nie mają dochodów na jej terytorium. Faktem jest, że tacy kredytobiorcy są uważani za bardziej ryzykownych dla kredytodawców i mogą być narażeni na wyższe stopy procentowe i duże zaliczki (30-40%).

Osoby, które pracują w Bułgarii lub w krajach UE i mają potwierdzony legalny dochód, mają większe szanse na uzyskanie pożyczki. Szanse wzrastają również dla tych, którzy otrzymują stabilny i legalny dochód z innych źródeł, regularnie płacą podatki, mają pozytywną historię kredytową i są już właścicielami nieruchomości w Bułgarii. 

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Bułgarii wahają się od 6,25 do 14%. Należy pamiętać, że stopy procentowe mogą zmieniać się w czasie, więc najbardziej aktualne informacje należy uzyskać bezpośrednio od banków lub brokerów hipotecznych.

Czego możemy oczekiwać od rynku mieszkaniowego w Bułgarii w przyszłości?

Pierwszy kwartał 2024 r. był doskonałym początkiem dla bułgarskiego rynku mieszkaniowego - wysoki popyt ze strony kupujących nadal pchał ceny w górę. Drugi kwartał jeszcze się nie zakończył, ale już teraz można założyć, że liczba zarejestrowanych transakcji przekroczy wartość z pierwszego kwartału. 

Ceny będą nadal rosły i jest mało prawdopodobne, że będzie to dla kogokolwiek odkrycie. Potwierdza to pozytywna sytuacja gospodarcza w kraju: Jak wspomniano wcześniej, czynniki takie jak wzrost płac wśród ludności, niskie oprocentowanie kredytów, spowolnienie i spadek inflacji (a jest to jeden z warunków przyjęcia Bułgarii do strefy euro) będą miały pozytywny wpływ na wzrost cen.

Bułgaria dołączyła do strefy Schengen pod koniec marca, a w 2025 r. ma przystąpić do strefy euro. Już teraz stwarza to doskonałe warunki do przyciągania inwestycji w nieruchomości z zagranicy, ponieważ ceny w Bułgarii są znacznie niższe niż w innych krajach europejskich. W tym miejscu należy zauważyć, że z pewnością wpłynie to na wzrost cen.

Możemy śmiało powiedzieć, że Bułgaria wygląda atrakcyjnie zarówno z punktu widzenia zakupu nieruchomości do zamieszkania, jak i z punktu widzenia inwestycji.

Ogólnie rzecz biorąc, oczekuje się, że rok 2024 będzie kolejnym udanym rokiem na bułgarskim rynku mieszkaniowym.

Często zadawane pytania

Jaka jest obecna sytuacja na rynku nieruchomości w Bułgarii?

Według wyników z pierwszego kwartału 2024 r. rynek wykazał wzrost. W Sofii liczba transakcji wzrosła o 14% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Ceny nieruchomości nadal rosną we wszystkich głównych miastach.

Które miasta w Bułgarii wykazują największy wzrost cen nieruchomości?

Warna i Burgas stały się liderami wzrostu cen - w tych nadmorskich miastach ceny mieszkań wzrosły o 18% w ciągu roku.

Które apartamenty są najbardziej poszukiwane w Bułgarii?

Najbardziej popularne są mieszkania dwu- i trzypokojowe. Udział mieszkań dwupokojowych w strukturze rynku wynosi ponad 50%, trzypokojowych - ponad 40%.

Jaka jest średnia cena za dwupokojowe mieszkanie w Sofii?

Według danych za II kwartał 2024 r. średnia cena dwupokojowego mieszkania w Sofii wynosi 1 433 EUR/mkw. i jest o 7% wyższa niż rok temu.

Jakie są główne kroki przy zakupie nieruchomości w Bułgarii?

Główne etapy obejmują: otwarcie rachunku bankowego, wybór i rezerwację obiektu, podpisanie umowy przedwstępnej, sporządzenie aktu notarialnego, opłacenie transakcji i rejestrację praw własności.

Jakie dodatkowe koszty należy wziąć pod uwagę przy zakupie nieruchomości w Bułgarii?

Dodatkowe koszty wynoszą 3-11% kwoty transakcji i obejmują podatek od przeniesienia własności, opłatę notarialną, opłatę rejestracyjną i prowizję agenta.

Czy obcokrajowcy mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Bułgarii?

W przypadku cudzoziemców bez zezwolenia na pobyt banki często odmawiają udzielenia kredytu hipotecznego. Szanse są większe dla tych, którzy pracują w Bułgarii lub UE, mają stabilny dochód i pozytywną historię kredytową.

Jakie są prognozy dla bułgarskiego rynku nieruchomości w najbliższej przyszłości?

Oczekuje się, że ceny będą nadal rosły. Wejście Bułgarii do strefy Schengen i oczekiwane wejście do strefy euro w 2025 r. stwarzają atrakcyjne warunki dla inwestycji w nieruchomości.

Autor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Współautor

Roman Tomashevich Analityk

Sytuację na rynku nieruchomości przedstawiam na wykresach i liczbach.

Источник