Zezwolenie MSW na zakup nieruchomości: wszystko, co powinien wiedzieć cudzoziemiec

W ciągu ostatnich pięciu lat liczba cudzoziemców, którzy otrzymali zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce wzrosła o 43%. Fakt ten wskazuje na rosnącą atrakcyjność polskiego rynku nieruchomości dla zagranicznych inwestorów i ekspatów. Proces nabywania nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców ma jednak swoją specyfikę, a profesjonalne doradztwo jest tu niezbędne. Dlatego też zwróciliśmy się do eksperta rynkowego Galiny Kharlamovej z prośbą o udzielenie odpowiedzi.

Zezwolenie ministerstwa na zakup nieruchomości w Polsce: wszystkie szczegóły i niuanse

- Jak cudzoziemiec może kupić mieszkanie lub dom w Polsce? Czy istnieją jakieś niuanse w przepisach, o których należy wiedzieć z wyprzedzeniem?

- Przed zakupem nieruchomości za granicą należy zrozumieć, że każdy kraj ma swoje własne przepisy, które regulują ten proces. W Polsce obowiązuje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jeśli nie brać pod uwagę kancelarii prawnych, to za cudzoziemców uważa się obywateli państw spoza Unii Europejskiej oraz tych, którzy nie posiadają polskiego obywatelstwa. 

Zgodnie z przepisami, cudzoziemiec chcący kupić nieruchomość w Polsce musi uzyskać zezwolenie MSWiA za zgodą Ministra Bezpieczeństwa Narodowego, a w przypadku nieruchomości rolnych - także za zgodą Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Okazuje się, że cudzoziemiec, który chce kupić dom na działce, działkę, nieruchomość komercyjną czy kamienicę potrzebuje zezwolenia MSWiA. Mieszkania można kupować bez ograniczeń, ale i tu pojawiają się niuanse.

Powiem więcej o zakupie mieszkania, ponieważ jest to najczęstsze pytanie. Kiedy kupujący kupuje mieszkanie w budynku mieszkalnym, kupuje również część gruntu, na którym stoi ten dom. W tym przypadku zagraniczny nabywca nie potrzebuje żadnej zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy deweloper podczas budowy domu wybudował również autostradę w pobliżu tej działki lub jest to duży kompleks mieszkalny, w którym znajdują się drogi wewnętrzne. 

W powyższym przypadku kupujący nabywa nie tylko mieszkanie wraz z częścią działki, ale również część drogi. Jednocześnie droga należy do nieruchomości komercyjnych, co oznacza, że jej nabycie wymaga zgody Ministerstwa. Kupując mieszkanie na własną rękę, należy być tutaj bardzo ostrożnym, ponieważ w tym przypadku bez zgody Ministerstwa po prostu nie będzie można zarejestrować własności swojej nieruchomości u notariusza.

Ostatnio w mojej praktyce zdarzył się przypadek, że w umowie sprzedaży nieruchomość została wpisana jako lokal mieszkalny i wydawałoby się, że żadne pozwolenia nie są potrzebne. Ale w paragrafie siódmym jest napisane, że wraz z mieszkaniem sprzedawana jest część autostrady za 123 złote i kupujący jest zobowiązany ją nabyć - a więc uzyskać zgodę MSWiA na jej zakup.

Uwaga: Obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) i Szwajcarii są zwolnieni z konieczności uzyskania zezwolenia na zakup większości rodzajów nieruchomości, z wyjątkiem gruntów rolnych i nieruchomości na obszarach przygranicznych. Obywatele Wielkiej Brytanii muszą uzyskać zezwolenie na zasadach ogólnych od 1 stycznia 2021 roku.

- Dlaczego potrzebne jest takie zezwolenie? Co sprawdza Ministerstwo Spraw Wewnętrznych? 

- Pierwszą rzeczą, którą ministerstwo sprawdzi, jest to, czy taki zakup nie jest sprzeczny z geopolitycznymi lub strategicznymi interesami kraju. W Warszawie, co do zasady, nie ma żadnych przeszkód w tym punkcie: nie jest to obszar przygraniczny, nie ma Morza Bałtyckiego ani innych strategicznie ważnych obiektów. Dlatego wszystko idzie tu gładko.

Drugą rzeczą, którą ministerstwo będzie sprawdzać, jest to, czy kupujący ma związek z Polską. I tutaj pojawia się najwięcej pytań, ale nie ze strony państwa, ale ze strony kupujących. Klienci błędnie myślą, że w tym momencie są zobowiązani do zapewnienia powiązań rodzinnych z Polską, ale w rzeczywistości tak nie jest. Dziś, aby potwierdzić swój związek z krajem, wystarczy mieszkać tu dłużej niż sześć miesięcy, oficjalnie pracować, mieć stałe źródło dochodu i potwierdzić to wszystko kartą pobytu (zezwolenie na pobyt czasowy lub stały). 

Uwaga: Zagraniczne osoby prawne również podlegają ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Istnieją dla nich dodatkowe wymagania, takie jak dostarczanie sprawozdań finansowych i potwierdzanie legalności ich działalności w Polsce.

Paradoksy rynku mieszkaniowego w Polsce: Co się będzie działo w 2024 r.

Cechy zakupu kamienic przez obcokrajowców

- Kamienice są dość popularne wśród kupujących w Warszawie. Czy są jakieś szczególne cechy, gdy obcokrajowcy kupują tę konkretną nieruchomość?

- Kamienica to zasadniczo budynek mieszkalny z kilkoma wielopoziomowymi mieszkaniami, zazwyczaj z osobnym wejściem dla każdego z nich. Istnieją dwie formy prawne rejestracji takich nieruchomości w Polsce:

• Dom na osiedlu Bliźniak lub Szeregowiec (dom w zabudowie blizniaczej lub szeregowej). Zwykle dotyczy to domów z dwoma lub więcej mieszkaniami. W tym przypadku kamienica jest zaprojektowana jako dom z działką na własność i konieczne jest uzyskanie zgody Ministerstwa na jej zakup. Takie wielopoziomowe kamienice są oddzielone dwiema ścianami.
• Lokal mieszkalny. W rzeczywistości jest to budynek z dwoma lub więcej mieszkaniami. Kamienice mają wspólną ścianę, a każdy kupujący kupuje mieszkanie. Pozwolenie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych nie jest tutaj wymagane.

Zewnętrznie takie kamienice niczym się nie różnią. Aby zrozumieć, że kupujemy lokal mieszkalny lub dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, należy zapoznać się z dokumentacją prawną i techniczną.

Wielu klientów nie wie o takiej możliwości przed skontaktowaniem się z naszą agencją i nawet nie rozważa zakupu kamienic. Najczęściej ludzie słyszeli gdzieś, że wymagana jest zgoda ministerstwa, ale w rzeczywistości okazuje się, że nie zawsze tak jest.

Jednocześnie obywatele krajów Europy Wschodniej coraz częściej stają się nabywcami nieruchomości w Polsce, a lokalni deweloperzy zorientowali się w czasie, rejestrując kamienice jako budynki mieszkalne. W rezultacie segmenty kamienic są mieszkaniami zgodnie z dokumentami, ale w rzeczywistości są własną częścią domu jednorodzinnego z prywatną działką.

W których dzielnicach Warszawy najdrożej kupić mieszkanie? Aktualne statystyki

Powody odmowy wydania zezwolenia

- Czy w Pana/Pani praktyce zdarzały się odmowy ze strony Ministerstwa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?

- Cudzoziemiec może otrzymać zarówno odmowę, jak i zgodę Ministerstwa na zakup nieruchomości w Polsce. Aby jednak uzyskać pozytywną decyzję, należy dokładnie zrozumieć, jakie dokumenty należy przygotować. Od wielu lat współpracujemy z jednym prawnikiem, który zna na pamięć "w kolejności alfabetycznej" całą listę dokumentów.

Jednocześnie ważne jest, aby zrozumieć, że Ministerstwo nie wydaje ogólnego zezwolenia, ale dla konkretnego obiektu nieruchomości. Oznacza to, że najpierw kupujący musi zawrzeć przedwstępną notarialną umowę sprzedaży, wpłacić depozyt, a dopiero potem złożyć dokumenty w celu uzyskania zezwolenia. 

W przypadku odmowy ze strony Ministerstwa, depozyt nie jest zwracany kupującemu, co stanowi dla niego duże ryzyko. Dlatego w naszej agencji przed podpisaniem przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży konsultujemy się z tym samym prawnikiem, który wstępnie sprawdza dostępność wszystkich niezbędnych dokumentów. Zapewnia to bezpieczeństwo pieniędzy naszych klientów.

W mojej praktyce zdarzyło się, że kupujący postanowił zaoszczędzić na prawniku i uzyskać takie pozwolenie na własną rękę. I rzeczywiście jest to możliwe, ale jest jedno zastrzeżenie: Ministerstwo Spraw Wewnętrznych ma prawo odpowiedzieć w ciągu dwóch miesięcy od daty złożenia wniosku. I na przykład, jeśli brakuje jakiegoś dokumentu, Ministerstwo prosi o przesłanie go w osobnym piśmie. Gdy tylko kupujący je wyśle, okres odpowiedzi Ministerstwa Spraw Wewnętrznych zostaje zresetowany do zera i ponownie ma ono dwa miesiące na udzielenie odpowiedzi. 

W rezultacie, w tej sytuacji, kupujący otrzymał zgodę Ministerstwa na zakup na około sześć miesięcy, a sprzedający był, delikatnie mówiąc, niezadowolony z takiego stanu rzeczy. Wyobraźmy sobie sytuację, w której sprzedajemy mieszkanie i znajdujemy kupca, ale do transakcji dochodzi dopiero po sześciu miesiącach.

Podsumujmy to, co zostało powiedziane w formie wizualnej tabeli:

* Obywatele EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia (z wyjątkiem gruntów rolnych i obszarów przygranicznych).

Najczęściej zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Polsce przez obcokrajowców

Czy potrzebuję zezwolenia na zakup mieszkania w Polsce, jeśli nie jestem obywatelem UE?

Co do zasady, zezwolenie nie jest wymagane do zakupu mieszkania. Jednak w przypadku zakupu udziału w działce lub innych obiektów (np. parkingu) wraz z mieszkaniem, może być wymagane zezwolenie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.

Jak długo trwa uzyskanie zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych na zakup nieruchomości?

Standardowy okres rozpatrywania wniosku wynosi do 2 miesięcy. Okres ten może jednak zostać przedłużony, jeśli wymagane są dodatkowe kontrole lub dokumenty.

Czy mogę kupić kamienicę bez zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych?

Zależy to od statusu prawnego kamienicy. Jeśli jest ona urządzona jako mieszkanie (lokal mieszkalny), pozwolenie nie jest wymagane. Jeśli jest urządzony jako dom (blizniak lub szeregowiec), wymagane będzie zezwolenie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.

Jakie dokumenty są potrzebne do potwierdzenia połączenia z Polską?

Może to być karta wizowa (zezwolenie na pobyt), dokumenty małżeństwa z obywatelem polskim, dowód prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, dokumenty polskiego pochodzenia i inne, w zależności od sytuacji.

Czy istnieją jakieś ograniczenia dotyczące powierzchni nabywanej nieruchomości?

Tak, na cele mieszkaniowe, bez dodatkowego uzasadnienia, można nabyć nieruchomość o powierzchni do 0,5 hektara. W przypadku większego obszaru lub do celów komercyjnych wymagane będzie dodatkowe uzasadnienie.

Co się stanie, jeśli kupisz nieruchomość w Polsce bez wymaganego zezwolenia?

Transakcja dokonana bez wymaganego zezwolenia jest uznawana za nieważną. Może to prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych i finansowych.

Czy obywatele Wielkiej Brytanii potrzebują pozwolenia po Brexicie?

Tak, od 1 stycznia 2021 r. obywatele brytyjscy muszą uzyskać zezwolenie na zasadach ogólnych, chyba że podlegają wyjątkom wymienionym w ustawie.

Autor

Marina Kremer

Posiada ponad 18-letnie doświadczenie w dziedzinie dziennikarstwa. W latach 2005-2010 studiowała na Uniwersytecie Skaryna na Wydziale Filologicznym, uzyskując tytuł "Nauczyciel języka rosyjskiego i literatury, językoznawca". Od 2005 roku pracowała najpierw jako prezenterka w stacji radiowej, a następnie jako korespondentka mobilnego serwisu informacyjnego centrum handlowego w Homlu. Od 2011 do 2012 roku pracowała jako dziennikarka na platformie Hata.by Od 2012 do 2021 roku pracowała jako dziennikarka na platformie Realt.by . Później pracowała tutaj jako redaktorka i prezenterka kanału YouTube firmy. Od 2021 do 2023 r. - redaktor naczelna platformy Realting.com .

Współautor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Источник