Na zdjęciu: Ivan Vinogradov
Wzrost cen materiałów budowlanych, zmiana na rynku dostawców, zmiana w procesie dokumentacji - to niewielka część zmian, jakie przeszła branża budowlana w 2022 roku. Muszę powiedzieć, że negatywne zmiany na rynku mieszkaniowym rozpoczęły się w 2020 roku, w związku z wprowadzeniem ograniczeń i zamknięciem granic z powodu Covid 19. Co stanie się z projektami i deweloperami w najbliższej przyszłości? Rozmawialiśmy z Ivanem Vinogradovem, ekspertem w dziedzinie budownictwa, dyrektorem zarządzającym Aeroplane Group, który wyprowadził więcej niż jeden plac budowy z "zamrożenia" w różnych miastach Rosji, a podczas kryzysu pandemicznego był w stanie rozwinąć rynek indywidualnego budownictwa mieszkaniowego, o którym wcześniej mówiono jako o mało obiecującym projekcie dla naszego kraju.
"SP": - Ivan, powiedz nam, jakie zmiany zachodzą na rynku budowlanym w związku z kryzysem 2022 roku?
- To, o czym mówią przede wszystkim, wspominając o obecnym kryzysie, to wycofanie się europejskich dostawców surowców i materiałów. Ale jako osoba, która przeszła przez cztery kryzysy na wysokich stanowiskach w branży budowlanej. Mogę powiedzieć, że najlepszym sposobem na przezwyciężenie problemów jest przygotowanie się na nie z wyprzedzeniem. Zdecydowana większość materiałów i usług budowlanych w Rosji jest dostarczana przez firmy krajowe, a ci, którzy na nie stawiają, nie doświadczają obecnie żadnych fatalnych problemów. A w samym momencie kryzysu trzeba pracować nad kosztami i przygotowywać nowe projekty. Jak pokazuje praktyka, wszystko, co jest uruchamiane w czasie kryzysu, staje się bardzo, bardzo udane w ciągu kilku lat.
"SP": - Okazuje się, że menedżer musi mieć nie tylko profesjonalną wiedzę i umiejętności, ale także pewne cechy osobiste - nie każdy potrafi wytrzymać obciążenie, podjąć ryzyko, uwierzyć, że w przyszłości "wystrzeli" ...
- To nie jest kwestia wiary, ale kalkulacji. No i więcej doświadczenia. Zawsze trzeba pracować nad kosztami i analizą podejmowanych decyzji. Podczas mojej pracy widziałem dużą liczbę nieoptymalnych pomysłów, które stanowiły podstawę projektów, które czasami zastanawiają się, jak mogli to zrobić. Chociaż w rzeczywistości nie jest to łatwe pytanie. Projekt jest zawsze odzwierciedleniem pomysłów różnych specjalistów, z których każdy jest odpowiedzialny za swoją część. A kiedy wszystko się połączy, tylko doświadczone oko może stwierdzić, skąd wzięły się problemy. Tak więc analiza i podejmowanie decyzji na wysokim poziomie pomagają wyjść z kryzysów.
"SP": - Z jakich projektów i decyzji zarządczych w nich podjętych jesteś szczególnie dumny w swojej karierze?
- Miałem szczęście, byłem zaangażowany w wiele projektów na różnych etapach, które okazały się kultowe i znane na rynku. Wiele z nich otrzymało profesjonalne nagrody od społeczności biznesowej. Oczywiście wyróżnia mnie budynek Centralnego Sklepu Dziecięcego na Łubiance, który nie tylko odrodził się jako największy sklep dziecięcy na świecie, ale także jako piękny obiekt, który stał się obowiązkowym punktem odwiedzin turystów w Moskwie. Nieustannie przejeżdżając obok cieszę się, że udało mi się zrealizować takie projekty jak Heritage w Kuntsevo, Theater House na N. Arbat. Będąc w Petersburgu, na pewno odwiedzę kompleks Ratusza Newskiego, który stał się słusznie godnym biznesowym sercem północnej stolicy. Jestem naprawdę dumny z tych projektów i, co najważniejsze, są one cały czas w zasięgu mojego wzroku.
"SP": - W projekcie Newskiego Ratusza dokonał Pan niemożliwego: wyprowadził go Pan ze stanu zamrożenia i statusu "mało obiecującego", uzyskał pozwolenie i rozpoczął budowę - a wszystko to w ciągu kilku miesięcy. Jak tego dokonaliście? A jaki był problem z poprzednim zarządzaniem projektem?
- tak. Ten projekt również został rozpoczęty na długo przede mną w 2008 roku, jednak z powodu nieefektywnego zarządzania i nieracjonalnych rozwiązań projektowych miał duże problemy z ekonomią i był nierentowny dla firmy. W momencie mojego przybycia poprzedni zespół projektowy został zwolniony. W kompleksie 9 budynków planowanych do oddania do użytku w 2016 roku, 2 zostały wybudowane do 2017 roku, a centralny budynek kompleksu, do którego miał się przenieść samorząd miasta, był w stanie wykończenia. Wymagało to wiele wysiłku, aby zrewidować relacje z wykonawcami i zapewnić przeniesienie budynku rządowego do miasta, który został otwarty w 2018 roku pod moim kierownictwem.
W przyszłości moja firma planowała zrezygnować z kontynuacji budowy kompleksu, sprzedając teren innym deweloperom ze względu na wysokie koszty. Udowodnił jednak zarządowi, że projekt powinien pozostać w firmie i odniesie sukces pomimo wcześniejszych negatywnych doświadczeń. Po osobistym poprowadzeniu tego projektu i zebraniu grupy roboczej architektów, projektantów i marketerów, dokonałem przeglądu rozwiązań projektowych pozostałych budynków kompleksu i byłem w stanie obniżyć koszty budowy z 15 do 11 miliardów rubli dzięki obróbce części podziemnej, specjalnej drogi w Petersburgu.
Budowa kompleksu została wznowiona w 2019 roku, a cały obiekt stał się ikoną dla całego miasta. Nawiasem mówiąc, w tym roku największy komercyjny nieruchomość Transakcja najmu w historii Rosji z Gazpromnieftem o powierzchni 80 000 metrów kwadratowych została przeprowadzona w tym kompleksie Newskiego Ratusza.
"SP": - Projekt wioski "Berezki" na Rublevce również został przekazany Panu w ramach zarządzania antykryzysowego po poprzedniej ekipie. Jakie były trudności?
- Tak, właśnie zostałem dyrektorem ds. rozwoju w Gals Development. Osobliwością projektu był całkowity brak sprzedaży, mimo że wioska była już zbudowana i posiadała całą komunikację. Domy stały niesprzedane przez ponad 5 lat i stopniowo popadały w ruinę. Kiedy wiosną 2019 roku zapoznałem się z projektem i przyjrzałem się wiosce, stało się dla mnie oczywiste, że istnieje duża rozbieżność między wysoką ceną obiektów - średnio od 100 milionów rubli a jakością środowiska rekreacyjnego i infrastruktury.
Następnie przedstawiłem pomysł, że duże i piękne domy nie są najważniejsze i zaproponowałem opracowanie projektu przebudowy całego krajobrazu i rekreacji wioski. Zatrudniłem kierownika projektu, który specjalizował się w rozwoju infrastruktury. W ciągu półtora roku zorganizowano wydarzenia na dużą skalę, aby zaaranżować tereny zielone, boiska sportowe, pojawiły się place zabaw dla dzieci, a nasyp został zagospodarowany. Uruchomiliśmy szkołę, przedszkole i hokejowe centrum sportowe. To było to, czego potrzebowaliśmy: sprzedaż gwałtownie wzrosła i w ciągu 2 lat wioska została sprzedana.
"SP": - Wspomniałeś o znaczeniu konkretnych specjalistów, zespołu, który pracuje nad projektem. Jak to się pisze?
- Już dziesięć razy dobierałem zespoły do różnych projektów, więc coś z tego rozumiem. Najtrudniejszą rzeczą jest określenie właściwego schematu organizacyjnego, a następnie wypełnienie go ludźmi. Co więcej, w miarę ich doboru mogą następować pewne zmiany mające na celu poprawę efektywności interakcji. W zarządzaniu złożonymi projektami system zarządzania musi dostosowywać się do procesu, a nie odwrotnie. Wszystkie kultowe projekty są różne, to fakt. I każdy ma swoją własną charakterystykę, na przykład jeden wymaga pracy z zabytkami, drugi wymaga złożonej pracy z częścią podziemną, trzeci jest bardzo trudny z punktu widzenia systemów inżynieryjnych lub rozwiązań projektowych. Nie da się rozwiązać wszystkich tych problemów za pomocą jednego zespołu ludzi, za każdym razem trzeba być kreatywnym, co właśnie robiłem przez te wszystkie lata. Jednocześnie główną zasadą doboru ludzi jest podstawowe specjalistyczne wykształcenie i wcześniejsze doświadczenie zawodowe oraz chęć rozwoju. Jeśli to wszystko jest i spełnia kryteria projektu, to ta osoba będzie członkiem mojego zespołu.
"SP": - Miejmy nadzieję, że takie zespoły "wyciągną" naszą branżę budowlaną w tym kryzysie. Swoją drogą, jaka jest Pana prognoza na przyszłość, czego możemy się spodziewać?
- Branża budowlana zawsze była jednym z kluczowych sektorów dla Rosji pod względem wpływu na gospodarkę poprzez stymulowanie popytu krajowego. Dlatego też nie widzę żadnych przesłanek do apokalipsy budowlanej. Jestem pewien, że w przyszłości ten wpływ będzie jeszcze bardziej pożądany, a budownictwo będzie nadal poszukiwane przez branżę. Jeśli chodzi o produktowe aspekty działalności budowlanej, myślę, że nastąpią tu zmiany. Popyt w sektorze mieszkaniowym częściowo przeniesie się na nowe rodzaje mieszkań, takie jak budownictwo niskie i zintegrowane usługi mieszkaniowe i komunalne, które będą w stanie dać ludziom możliwość nowego formatu życia. Kryzys skończy się jak wszystkie inne. Ale dom i komfort pozostaną. I my będziemy mieli w tym swój udział.
Polish 
English 
Russian 
German