Popyt na polskie nieruchomości nie słabnie, a lokalni pośrednicy w obrocie nieruchomościami spodziewają się dalszego wzrostu cen w najbliższej przyszłości. Aby dowiedzieć się, co dzieje się na polskim rynku nieruchomości, rozmawialiśmy z Natalia Zaitseva, CEO i pośrednik w obrocie nieruchomościami Etalon Estate Group.
Najbardziej płynne opcje są sortowane na etapie wykopalisk.
O zmianach cen nieruchomości w Polsce
W ciągu ostatnich dziesięcioleci ceny rosły bardzo systematycznie i stale - około 8-10% rocznie. Było kilka małych skoków: kiedy rozpoczęła się fala emigracji z Białorusi i Ukrainy (do 15% rocznie), a także latem 2023 r., kiedy Polska wprowadziła państwowy program wsparcia kredytów hipotecznych dla kupujących pierwsze mieszkanie. Z opcji tej skorzystali nie tylko Polacy, ale także cudzoziemcy posiadający zezwolenie na pobyt.
Trend wzrostu cen utrzymuje się i według naszych prognoz będzie trwał jeszcze przez długi czas. W 2024 r. spodziewana jest nowa ustawa o dodatkowych dopłatach do kredytów hipotecznych: oznacza to, że jeśli obywatel zaciągnie kredyt hipoteczny w wysokości 7% rocznie, państwo sfinansuje większość tej kwoty, a osoba będzie musiała zapłacić pozostałe 1-1,5%, w zależności od stanu cywilnego, dochodów i tak dalej. Zwiększy to również ceny, popyt i dostępność podaży na rynku.
O popycie na różne rodzaje nieruchomości
- Popyt na polskie nieruchomości był i jest wysoki z wielu powodów: jest to jeden z najtańszych krajów UE o wysokim standardzie życia. Nieruchomości tutaj są nadal warte mniej w porównaniu do sąsiednich Niemiec.
Z tego powodu napłynęła tu fala emigracji, wiele zagranicznych firm otwiera tu oddziały i przewozi pracowników, aby zoptymalizować podatki.
Największy popyt jest na mieszkania dwu- i trzypokojowe* w dużych miastach - Poznaniu, Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku. Są one kupowane głównie w celach inwestycyjnych i na wynajem, ale oczywiście także do własnego zamieszkania.
Sami Polacy inwestują nie tylko w lokalne nieruchomości, ale także w obiekty w innych krajach, takich jak Hiszpania czy Cypr.
*Apartamenty dwupokojowe to apartamenty z jedną sypialnią (40-45 mkw.), apartamenty trzypokojowe to apartamenty z dwiema sypialniami (od 50 do 70 mkw.).
W ciągu ostatniego roku ceny wzrosły o 20-25%.
Informacje o wielkości sprzedaży i cenach mieszkań w różnych miastach
- Ogólnie rzecz biorąc, na polskim rynku jest wystarczająco dużo mieszkań, choć należy zauważyć, że najbardziej płynne opcje są porządkowane na etapie budowy. Do czasu ukończenia budowy domu pozostają tylko duże mieszkania z trzema sypialniami.
W ciągu ostatniego roku koszt mieszkania wzrósł o 20-25% - wcześniej wzrost wynosił około 8-10% rocznie. Warszawa ma najwyższe ceny nieruchomości; Kraków jest za nią w tym rankingu, a następnie Gdańsk, Poznań i Wrocław na mniej więcej tym samym poziomie.
Ceny nieruchomości wzrosły 2-krotnie w ciągu 10 lat. Analiza i trendy polskiego rynku nieruchomości. Analizy od REALTING
- Będę podać przykłady cen obiektów w Poznaniu: nowe budynki bez wykończenia kosztują 10-14 tys. zł/m2 (~$2500-$3500), na rynku wtórnym z wykończeniem - 15-16 tys. zł. Czyli zawsze doliczamy około 2 tys. zł za metr (~ $500) za wykończenie.
W dobrych obszarach można znaleźć apartamenty z wykończeniami na poziomie cena nowych budynków bez napraw.
Jednocześnie na rynku wtórnym, jeśli dobrze przestudiujesz rynek, możesz znaleźć bardzo płynne opcje wysokiej jakości w dobrych obszarach w tej samej cenie co od dewelopera (które będą bez wykończenia). Po prostu domy z takimi mieszkaniami będą miały 8-15 lat.
- Wzrost cen dotknął każdego rodzaju nieruchomości. Najdroższe nieruchomości w Polsce to obiekty w centrach dużych miast, w nowych luksusowych domach, czasem na przedmieściach (jeśli są wykonane z drogich i wysokiej jakości materiałów), a także odrestaurowane kamienice (są to domy z końca XIX wieku w centrum miast z wysokimi sufitami).
Na naszym rynku najwolniej drożały domy wybudowane w latach 50. i 80. ubiegłego wieku. Oznacza to, że jeśli mieszkania w 2023 roku zwiększyły swoją wartość o 20%, to w tym segmencie - o 10-12%.
Tańsze jest również kupowanie nieruchomości na przedmieściach dużych miast, i to w dość dobrych cenach. kompleksy mieszkaniowe, ale nadaje się tylko do własnego zamieszkania - nie jest odpowiedni dla inwestorów ze względu na niski popyt na wynajem.
Top 5 miast w Polsce: wszystkie plusy i minusy od tych, którzy już się tam przeprowadzili
O zakupie mieszkań przez cudzoziemców
- Nieruchomości w Polsce są absolutnie dostępne dla każdego - nie ma różnicy w ich konstrukcji, niezależnie od tego, czy kupuje je Polak, czy obcokrajowiec. Istnieją jednak niuanse, jeśli chodzi o grunty.
Faktem jest, że cudzoziemcy nie mogą kupować działek, domów na takich działkach, nieruchomości komercyjnych i obiektów w strefach przygranicznych bez specjalnego zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Aby uzyskać takie zezwolenie, konieczne jest wykazanie związku z Polską (posiadanie karty wizytowej, karty Polaka lub prowadzenie działalności gospodarczej w kraju), a także wskazanie źródła pochodzenia środków (czy jest to kredyt hipoteczny, zarobione pieniądze w Polsce lub innym kraju itp.)
Ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że w momencie składania wniosku do agencji powinieneś już wybrać i zarezerwować nieruchomość, zawrzeć umowę przedwstępną z właścicielem, który z kolei musi zgodzić się poczekać, aż otrzymasz takie pozwolenie. Z reguły cały ten proces trwa od 3 miesięcy do roku.
Jeśli nie chcesz czekać lub nie ma takiej możliwości, możesz znaleźć inne opcje: na przykład kupić dom w Polsce, dla firmy otwartej w kraju lub kupić kamienicę - ten sam dom, tylko bez przywiązania do ziemi (w tym przypadku jest po prostu użytkowany przez właściciela).
Od €1,740 do €3,880 za "kwadrat". Jak zmieniły się ceny mieszkań w Polsce?
O stopach procentowych i ich wpływie na rynek
- Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, cudzoziemcy mogą go zaciągnąć, jeśli mają zezwolenie na pobyt (nawet tymczasowy) i stabilny dochód w Polsce. Sprawdzą również stan cywilny, wysokość dochodów, obecność dzieci na utrzymaniu i tak dalej - jest sporo niuansów.
Na stopę procentową w Polsce składa się stopa danego banku (ok. 1,5-2%) oraz WIBOR, czyli stopa refinansowa ustalana przez państwo. 2-3 lata temu WIBOR był bliski zeru, co pozwalało bankom podnosić oprocentowanie i zarabiać więcej - wówczas łączne oprocentowanie wynosiło 3,5%. Następnie stopa refinansowania wzrosła, a Obecnie całkowita stawka wynosi około 7-8%, w zależności od banku.
Mamy nadzieję, że stopa refinansowania spadnie, a dostępność kredytów wzrośnie. Jednocześnie, jak już powiedziałem, państwo nieustannie wymyśla coś dla swoich obywateli, na przykład regularnie uruchamia programy dopłat do kredytów hipotecznych.
O podatkach od zakupu i posiadania nieruchomości
- Przy zakupie na rynku wtórnym płacony jest podatek 2% od kosztów, który nie jest dostępny na rynku pierwotnym. Jednocześnie na rynku wtórnym istnieje korzyść dla tych, którzy kupują swój pierwszy dom w życiu.
Będąc właścicielem, trzeba płacić roczny niski podatek gruntowy - około 200 złotych rocznie (około $ 50) za standardowe mieszkanie. Jest on obliczany indywidualnie dla każdej nieruchomości w administracji miasta natychmiast po zakupie nieruchomości.
O kupujących i najemcach
- Istnieje kilka kategorii cudzoziemców kupujących nieruchomości w Polsce.
Pierwsi to obcokrajowcy z byłych krajów WNP, którzy zazwyczaj najpierw wynajmują mieszkania, a następnie, po znalezieniu pracy i uzyskaniu pozwolenia na pobyt, kupują mieszkanie z kredytem hipotecznym. Spłata kredytu wychodzi plus minus tak samo jak w przypadku najmu.
Są inwestorzy zagraniczni, którzy kupują mieszkania, w tym zdalnie, w celu ich późniejszego wynajmu.
Są też tacy, którzy po długim namyśle decydują się na emigrację do Polski - najczęściej kupują duże mieszkania z trzema sypialniami lub kamienice na przedmieściach i przeprowadzają się tu już na stałe.
Większość obcokrajowców wynajmuje mieszkania w Polsce. Najczęściej są to programiści z byłych krajów WNP (zwłaszcza z Białorusi), studenci i rodziny, które nie mają pozwolenia na pobyt lub planują przeprowadzić się do innego kraju.
Nawiasem mówiąc, stawki czynszu spadły ostatnio do poprzedniego poziomu po 1,5-2-krotnym wzroście w 2022 r., który nastąpił z powodu fali emigracji z Ukrainy.
Obecnie w Poznaniu można wynająć kawalerkę za 1800-2200 zł ($450-$550), dwupokojowe mieszkanie za 2500-3000 zł ($620-$750), trzypokojowe za 3500-4000 zł ($870-$1000). Wszystko to bez uwzględnienia usług komunalnych. W Warszawie będzie drożej o 30-40%. Stawki zależą w dużej mierze od powierzchni i poziomu mieszkania.
"Był najemca motocyklista z dwunastoma kotami". "Straszne" historie o mieszkaniach na wynajem w Polsce
Prognozy i zalecenia dla klientów
- Spodziewamy się stałego wzrostu cen i jeszcze większego wzrostu popytu ze strony obcokrajowców, w tym Niemców, inwestujących w tańsze polskie nieruchomości. Z czasem polski rynek prawdopodobnie dogoni niemiecki pod względem cen. Tak przynajmniej uważają analitycy.
Jeśli obcokrajowiec chce kupić nieruchomość, ale nie ma jeszcze całej kwoty, nie polecam odkładania zakupu, ponieważ ceny stale rosną. Można skorzystać z planu ratalnego od dewelopera na etapie budowy - wpłacić 30%, a resztę spłacić w ratach przed oddaniem domu. Kwota ta nie jest oprocentowana. Jest to absolutnie bezpieczna opcja - prawa kupującego są w Polsce chronione bardziej niż prawa dewelopera.
Tutaj przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym otwierany jest docelowy zablokowany rachunek bankowy, na który wpływają pieniądze, które wpłaca kupujący, a są one wydawane deweloperowi dopiero w momencie zakończenia przez niego określonego etapu prac. Oznacza to, że deweloper zbudował 30% obiektu - otrzymał 30% całkowitej kwoty na swoje konto. Wszystkie umowy są podpisywane przez notariusza i natychmiast po podpisaniu dokonywany jest wpis do rejestru państwowego.
Istnieją długoterminowe projekty budowlane, ale jest ich niewiele - około 5%. Można zminimalizować takie ryzyko, będąc dobrze zorientowanym na rynku i znając reputację deweloperów. Zalecałbym dokładne zbadanie rynku na własną rękę lub skontaktowanie się z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.
Chociaż licencjonowanie działalności związanej z nieruchomościami w Polsce nie jest konieczne, to i tak polecam zwrócić na to uwagę. Aby uzyskać taką licencję, należy zdać dość trudny egzamin z prawa i znajomości przepisów związanych z nieruchomościami. Listę licencjonowanych agencji i pośredników można uzyskać w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Autor
Julia Janukowycz Redaktor naczelny
Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.
Dostarczone informacje przez Etalon Estate Group
Liczba obiektów: 1841 Liczba publikacji: 1 Napisz do firmy
Polish 
English 
Russian 
German