Czy nieruchomości tanieją? Winny jest Karlsson

Fot: Natalia Chernokhatova/TASS

Jaki jest powód obecnego załamania cen nieruchomości? Wiele wersji, które poważnie uchodzą za poważne analizy, jest po prostu szokujących w swoim fantastyzmie. W szczególności pojawił się pomysł, że wszystkiemu winni są tak zwani "relokanci" - tak obecnie zwykło się nazywać emigrantów. Mówi się, że oni, jak Karlssonowie, odlecieli i dlatego wszystko tak bardzo upadło. Chociaż w rzeczywistości przyczyny wcale nie leżą w nich - nikt jeszcze nie zniósł podstawowych praw ekonomicznych.

Według pewnej firmy inwestycyjnej Flip, w 2022 r. dokładnie połowa sprzedaży na rynku wtórnym rynek nieruchomości w całej Federacji Rosyjskiej dokonano za pośrednictwem notarialnego pełnomocnictwa. Wydaje się, że to rekord - w 2021 roku takich przypadków było nie więcej niż 20%, w 2020 - 15%, w 2019 - 8%, w 2018 - 5%.

Według wspomnianej firmy, w sumie doszło do około 3,9 miliona transakcji, a liczba ta już budzi poważne wątpliwości. Jest ona bardzo zbliżona do oficjalnych danych Rejestru Federalnego za 2021 r., kiedy to zarejestrowano 4,2 mln przeniesień praw własności na wtórnym rynku nieruchomości.

W przełożeniu na bardziej zrozumiałe liczby: Flip twierdzi, że około 2 milionów Rosjan uciekło za granicę i jednocześnie sprzedało swoje nieruchomość. Odeszli - w porządku. Ale udało im się sprzedać... Czy to nie za dużo?

"Jeśli weźmiemy średnią sprzedaż w 2021 r. jako punkt odniesienia, jest to minus 50%, dość poważny spadek, sprzedaż nowych budynków spadła jeszcze bardziej. Jeśli spojrzymy na to, co dzieje się w dużych miastach jako całości, sprzedaż spadła tam o 60%", powiedział Alexey Popov, szef centrum analitycznego CIAN, w maju ubiegłego roku.

Tymczasem to właśnie w maju ceny nieruchomości po raz pierwszy znacząco spadły, po czym trend ten tylko się nasilił. Chętnych do sprzedaży jest naprawdę wystarczająco dużo, a nawet więcej. Ale to wszystko.

"Jak łatwo się domyślić, aby transakcja doszła do skutku, oprócz tych, którzy chcą sprzedać, potrzebny jest również ktoś, kto chce kupić ten obiekt. I ma taką możliwość, pod względem finansowym. Z pierwszymi w tym roku, w tym ze mną, wszystko jest w porządku. Ale nie ma kupujących. Zasadniczo. Bo kupowanie czegoś, co jest oczywiście tańsze, to trochę dziwna decyzja. A może są jakieś inne opinie?" - prywatny pośrednik Tatyana Ivanova jest sarkastyczny.

"Transakcje na rynku nieruchomości rozpoczęły się natychmiast po 24 lutego. Potencjalni kupujący i sprzedający podzielili się na dwa obozy. Ktoś chciał szybciej zakończyć swoje osobiste problemy związane z mieszkaniem, ktoś zdecydował się zająć pozycję wyczekującą. Plus, nieruchomości rynek był w dużej mierze pod wpływem ochronnego oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie 23%. Rynek wzrósł", wyjaśnia Angelina KamnevaEkspert w dziedzinie kredytów hipotecznych i wyboru nowych budynków.

Z kredytem hipotecznym wszystko jest naprawdę bardzo smutne. Liczne "nieoficjalne" doniesienia o tym, że ten rynek jest całkowicie martwy, zaczęły w końcu zyskiwać statystyczne potwierdzenie. Wciąż są one upiększane, ale niech mądry zrozumie. Krajowe Biuro Historii Kredytowej (NBKI) ogłosiło nagle, że w czwartym kwartale 2022 roku odsetek odmów kredytów hipotecznych wzrósł do 46,2%. Rekord, to znaczy antyrekord.

Dlaczego tak jest? I tutaj wszystko jest proste. Nie są głupcami siedzącymi w bankach i mniej więcej potrafią liczyć ryzyko. Po pierwsze, następuje gwałtowny spadek dochodów gospodarstw domowych. Po drugie, nieruchomość amortyzuje się nie mniej szybko, to znaczy nie może już być zabezpieczeniem pożyczek (zabezpieczeniem). Po trzecie, sam koszt metrów kwadratowych w Federacji Rosyjskiej jest całkowicie nieadekwatny do sytuacji gospodarczej, siły nabywczej ludności i wszystkiego innego. Jego koszt jest dość na poziomie europejskim z wynagrodzeniami 10-20 razy niższymi!

W 2020 r. program preferencyjnych kredytów hipotecznych zrobił bardzo okrutny żart rynkowi nieruchomości. Jego ceny znacznie wzrosły - o 25-40% w "pierwotnym" i o 15-20% w "wtórnym". Właściwie to jest dokładnie to, co zatrzymało program - mieszkania po prostu stały się niedostępne, a ludzie nie wyciągali już ogromnych płatności dożywotnich.

W obecnej sytuacji mówiło się o "bańce" na rynku walutowym. Rosyjskie nieruchomości rynek. Przede wszystkim dyskutuje się o bańce hipotecznej, ponieważ sytuacja gospodarcza niestety nie ulega poprawie. Wydaje się, że pożyczkodawcy hipoteczni mają najniższy odsetek niespłaconych pożyczek, ale jest to oficjalna statystyka, której nie można wierzyć.

Na tle całego tego zamieszania, "nowi emigranci" ze sprzedażą przez pełnomocnika prawdopodobnie również odegrali pewną rolę w spadku cen. Trudno to jednak obiektywnie ocenić. Przede wszystkim dlatego, że nie znamy rzeczywistej skali emigracji, dane te nie są upubliczniane.

Nastroje wśród tych, którzy wyjechali, są również bardzo różne, aby sprzedać swoją nieruchomość w Bardzo niewiele osób gromadzi się w Rosji. Sprzedaż nie jest teraz droga, więc warto ją zostawić i po prostu wynająć, większość tych, którzy wyjechali, robi dokładnie to. W rzeczywistości świadczą o tym dane o wzroście podaży na rynku mieszkań na wynajem, który według wielu szacunków znacznie wzrósł. Jednocześnie w jakiś sposób nie ma silnego spadku cen wynajmowanych mieszkań, co po prostu wskazuje na zastrzyk nowych obiektów na rynku, których właściciele tak naprawdę nie potrzebują jeszcze pieniędzy. Dlatego też nikt zbytnio nie handluje, w sensie obniżania stawek.

Nie ma więc sprzedaży wspomnianych dwóch milionów nieruchomości przez emigrantów. Kredyt hipoteczny, który zapewnił ponad 90% popytu, umarł. Ceny spadają - w ogóle nie ma kupujących. Ale koszt metra kwadratowego nie spada tak bardzo, jak spadłby, gdyby mieszkania i domy były sprzedawane po cenach, po których ludzie są skłonni je kupić. W tym przypadku cena nieruchomości spadłaby dziesięciokrotnie. Innymi słowy, końce się nie spotykają.

Dlatego warto uznać, że istnieje prawdziwa podróbka, która rozpada się nawet przy pobieżnej analizie ekonomicznej. Znaczenie? A on jest taki, że ta fałszywka jest najwyraźniej czysto polityczna. Chcą nam wszystkim wmówić, że Rosjanie masowo opuszczają kraj, co więcej, zrywają wszelkie więzi ze swoją Ojczyzną. Sprzedają swoje schronienie tutaj i stają się "nie-powrotnikami". To jak trend - jelenie kierują się na północ. Musimy zrobić to samo.

Oznacza to, że antyrosyjska propaganda nie jest bezpośrednia, nie jest dosadna, ale ukryta, wyrafinowana. I dlatego jest najbardziej niebezpieczna. Niestety, aby sobie z tym poradzić w Rosji po prostu nie ma nikogo, i dotyczy to nie tylko takiego ekonomicznego wypychania. Czasami "oficjalność" pęknie, ale tylko w najgorszych tradycjach późnej schizofrenicznej Baby Lery - "wszyscy kłamiecie". Efekt jest czysto negatywny - oni w to nie wierzą.

Sytuacja w Rosji rynek nieruchomości i w rosyjskiej gospodarce jest bardzo trudne. Oznacza to, że jest niemal katastrofalny. Obecnie nie ma de facto rynku tego rodzaju, ponieważ nie ma kupujących - tylko sprzedający. Dużo. Przedział cenowy jest również dość warunkowy, natychmiast rozpoczyna się wojna o każdego zbłąkanego nabywcę, w której stosuje się zabójcze argumenty w postaci rabatów. Mogą one teraz wynosić do 20-30%, są informacje o poważniejszych rabatach. Dotyczy to w szczególności rynku wtórnego, rynek pierwotny nie jest w tym przypadku brany pod uwagę.

Ale generalnie wszystko zamarło, bo nawet na takich warunkach po wzroście cen w 2021 roku tylko nieliczni się zgadzają. Ludzie nie mają pieniędzy, a sprzedawcy z kolei nie są jeszcze gotowi na jeszcze większe obniżki. Sytuacja jest patowa. Ale nic więcej. Nikt niczego nie sprzedaje ani nie ucieka za granicę na pobyt stały. I nie czekają tam na nas.

Источник