W których miastach Niemiec są najdroższe i najtańsze mieszkania na sprzedaż? Jakie niemieckie nieruchomości stały się ostatnio popularne do inwestowania? Jak zmieniały się ceny mieszkań w ciągu ostatnich 10 lat i jak ta dynamika zmieni się w 2023 roku? Odpowiedzi na te pytania wraz z liczbami i szczegółami znajdują się w naszym materiale eksperckim.
Irene Verkhovetskaya, dyrektor generalny Estate-Service24, powiedział nam o najostrzejszym spadku cen w Niemczech, stopach procentowych i kosztach nieruchomości w siedmiu dużych niemieckich miastach.
O dynamice cen nieruchomości w Niemczech
- Rok 2023 był niezwykle trudny dla branży nieruchomości: bierność w finansowaniu, stagnacja w transakcjach, dalszy wzrost kosztów budowy, "zamrożenie" projektów, fala bankructw firm z branży nieruchomości itp.
Ceny nieruchomości w Niemczech w ostatnich latach stale rosły - o 8-10% do końca 2022 roku. Od 2023 r. popyt na nieruchomości mieszkaniowe, który był kilkakrotnie wyższy niż podaż, nieznacznie spadł ze względu na takie czynniki, jak wzrost stóp procentowych z 1% do 4%, inflacja, zaostrzone kryteria udzielania kredytów oraz zmiany wymagań w sektorze energetycznym budynków. Nie można jednak powiedzieć, że ceny znacząco spadły.
Podczas gdy ceny w prestiżowych obszarach pozostają stabilne, począwszy od 2023 r. nastąpił niewielki spadek cen - średnio o 10%-15% w przypadku mieszkań w niektórych obszarach (zwłaszcza w przypadku nieruchomości (mieszkań i domów) wymagających naprawy).
Stopy procentowe spadły obecnie do 3,5%. Sugeruje to, że sytuacja ustabilizowała się i nie należy spodziewać się dalszego spadku cen nieruchomości mieszkaniowych, zwłaszcza w dużych miastach Niemiec Zachodnich. Przede wszystkim wynika to z ciągłego napływu ludności pracującej i braku gruntów pod budowę budynków mieszkalnych. W związku z tym ceny nieruchomości będą rosły w dłuższej perspektywie.
Osoby chcące nabyć nieruchomość na rynku wtórnym mogą liczyć na pewną zniżkę, jednak należy tu wziąć pod uwagę koszty napraw - obecnie jest to około 500 euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej.
- Jak kształtowały się ceny nieruchomości w 2023 roku?
- Według Federalnego Urzędu Statystycznego, w 2023 r. nastąpił największy spadek cen nieruchomości w Niemczech w ciągu ostatnich 23 lat - W trzecim kwartale 2023 r. spadły one o 10,2% w porównaniu z rokiem poprzednim.
Średnio ceny domów spadły o 12,7%, a mieszkań o 9,1%.
W Monachium ceny mieszkań w trzecim kwartale 2023 r. spadły o -15,25% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku, nieznacznie za Hanowerem (-14,02%) i Stuttgartem (-13,78%).
Ceny domów prywatnych w Monachium spadły o -10,84% w 3. kwartale 2023 roku. Za tym wskaźnikiem uplasowały się Hamburg (-9,77%) i Dusseldorf (-8,55%). Ceny domów spadły najmniej w Dreźnie (-3,22%).
Hamburg, Niemcy
O kosztach mieszkań i domów w niemieckich metropoliach
- Najtańsze zakwaterowanie można znaleźć w Dortmundzie. Nieruchomości kosztują tam średnio 2300 euro za metr kwadratowy.
Najdroższa rzecz wciąż znajduje się w Monachium - Tutaj trzeba zapłacić średnio 8 400 euro za metr kwadratowy.
Oznacza to, że za 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych zapłacimy 138 000 euro w Dortmundzie, podczas gdy w Monachium mieszkanie o tej samej powierzchni będzie kosztować 504 000 euro.
Poniżej przedstawiamy ceny nieruchomości mieszkalnych w TOP 7 miastach Niemiec. Miasta w Niemczech, które są najważniejsze dla branży nieruchomości, nazywane są "wielką siódemką".
Monachium
Obecnie cena mieszkań w Monachium za metr kwadratowy wynosi średnio 8 400 euro, a domów - średnio 8000 euro.
Frankfurt nad Menem
Kolejność cen we Frankfurcie nad Menem jest obecnie następująca: przy zakupie mieszkania cena za mkw. wynosi średnio 5.800 euro, w przypadku zakupu domu - około 5.100 euro za "kwadrat".
Berlin
Obecnie cena za metr kwadratowy mieszkania w Berlinie wynosi średnio 5 100 euro, a domu - około 5 130 euro.
Hamburg
Koszt metra kwadratowego w Hamburgu wynosi obecnie średnio 5 800 euro w przypadku zakupu mieszkania i około 5 000 euro w przypadku zakupu domu.
Stuttgart
Obecnie cena mieszkań w Stuttgarcie za 1 mkw. wynosi około 4800 euro, za dom - średnio 5200 euro.
Dusseldorf
Kupując mieszkanie w Dusseldorfie, trzeba będzie zapłacić średnio 4.500 euro za metr kwadratowy, gdy zakup domu - około 4 600 euro za 1 mkw.
Kolonia
W Kolonii "kwadrat" kosztuje 4700 euro w przypadku zakupu mieszkania i 4400 euro w przypadku zakupu domu.
Lokalizacja i stan nieruchomości są kluczowymi czynnikami w dokładnym oszacowaniu ceny nieruchomości.
Top 5 miast w Niemczech: doświadczeni konsultanci o zaletach i wadach życia w Berlinie, Monachium, Hamburgu, Stuttgarcie i Lipsku
Informacje o klasyfikacji lokalizacji
- W Niemczech istnieje klasyfikacja lokalizacji:
Do kategorii I należą wyżej wymienione megamiasta o bardzo wysokim popycie na nieruchomości i bardzo wysokich cenach.
Miasta z lokalizacją B to duże miasta o dużym znaczeniu krajowym i regionalnym, liczące od 250 do 600 tysięcy mieszkańców. Zazwyczaj znajdują się one w pobliżu TOP 7 miast. Wśród nich są na przykład Lipsk, Norymberga, Mannheim, Wiesbaden, Hanower i inne.
Miasta z lokalizacją Z - Są to miasta o ograniczonym znaczeniu krajowym, ale dużym znaczeniu regionalnym z populacją od 100 do 250 tysięcy osób. Należą do nich Wuppertal, Kilonia, Moguncja, Fryburg, Augsburg itp.
Niektórzy eksperci krytykują tę klasyfikację, ponieważ nie docenia ona wyjątkowych zalet rynków nieruchomości mieszkaniowych w małych i średnich miastach.
Na przykład istnieją miasta, które należą do tej samej kategorii, ale nadal trudno je porównać, ponieważ znajdują się w różnych regionach. Jak już wspomnieliśmy, nieruchomości w Niemczech Wschodnich są mniej płynne - istnieje duży odpływ ludności pracującej z małych miast, czego nie można powiedzieć o miastach i wsiach Niemiec Zachodnich.
Frankfurt, Niemcy
O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
- W jaki sposób cudzoziemiec kupić nieruchomość w Niemczech? Jakie trudności mogą się pojawić?
- Ogólnie rzecz biorąc, proces zakup nieruchomości w Niemczech nie jest trudne dla obcokrajowców. Cudzoziemcy nie są ograniczeni w kupowanie lokalnych nieruchomościzarówno przy wyborze rodzaju nieruchomości, jak i lokalizacji. Odróżnia to Niemcy od krajów takich jak Austria czy Szwajcaria, gdzie konieczne jest uzyskanie pozwolenia od specjalnej komisji ds. przydziału gruntów. Głównym wymogiem na rynku niemieckim jest potwierdzenie pochodzenia środków.
Do zakupu nieruchomości w Niemczech wymagane są następujące dokumenty od kupującego:
- kopię dokumentu tożsamości potencjalnego nabywcy lub kopię odpisu z rejestru handlowego spółki (w przypadku nabycia przedmiotu przez osobę prawną);
- zaświadczenie z banku o stanie konta, które posłuży jako potwierdzenie powagi intencji zakupu nieruchomości i musi zostać przedłożone przy rezerwacji obiektu.
Jednak obywatele Rosji i Białorusi muszą teraz stawić czoła ogromnym trudnościom, gdy zakup nieruchomości w Europie, w szczególności w Niemczech. Jest to możliwe po spełnieniu określonych warunków:
1) Jeśli nie masz pozwolenia na pobyt w Europie (Włochy, Grecja, Hiszpania i inne), ale otworzyłeś już konto w banku europejskim i są na nim wystarczające środki na pokrycie kosztów nieruchomości i kosztów nabycia, można kupić prywatną lub komercyjną nieruchomość w Niemczech. Klient może dysponować swoimi pieniędzmi w dowolnej kwocie, która była już na koncie (jeśli nie znajduje się na listach sankcyjnych obywateli, których konta są zamrożone).
2) Jeśli posiadasz zezwolenie na pobyt w UE (bezterminowe), masz prawo do: przelać nieograniczoną kwotę na konto, uzyskać pożyczkę w niemieckim banku, zainwestować pieniądze w akcje - czyli wykonywać wszelkie operacje na równi z obywatelami Niemiec.
3) Jeśli masz Czy masz konto w kraju spoza UE - Turcja, Gruzja i inne- Banki raczej nie będą chciały otworzyć dla Ciebie konta w Niemczech, ponieważ dokładna weryfikacja pochodzenia środków jest zbyt czasochłonnym procesem, którego Niemcy są obecnie nieufni, aby uniknąć ryzyka. Jeśli jednak Rosjanie i Białorusini mają wystarczające środki i przejrzystą historię ich pochodzenia, prawdopodobieństwo otwarcia konta bankowego w niemieckim banku wynosi 50/50.
Obywatele innych krajów WNP (Gruzji, Kazachstanu itp.) nie są ograniczeni w otwieraniu kont i przelewaniu pieniędzy z innych krajów, pod warunkiem, że obowiązkowym warunkiem jest potwierdzenie pochodzenia środków. Obywatele Ukrainy mają problem z wypłacaniem pieniędzy z ukraińskich banków.
Jak kupić nieruchomość w Niemczech: szczegółowy przewodnik
O nieruchomościach, na które jest duże zapotrzebowanie
- Nieruchomości mieszkalne zawsze cieszyły się dużym popytem w Niemczech, zarówno na własny użytek, jak i na wynajem. Przede wszystkim są to mieszkania, pakiety mieszkań, budynki mieszkalne (w zależności od budżetu).
Dlaczego nieruchomości mieszkaniowe? Należy rozumieć, że Niemcy są krajem rozwiniętym gospodarczo o wysokim standardzie życia i, odpowiednio, wysokich kosztach nieruchomości (podaliśmy przykłady cen powyżej). Na Z jednej strony nieruchomości mieszkaniowe generują mniejszy dochód - około 3,5%, podczas gdy nieruchomości komercyjne generują 5-6%, ale ceny nieruchomości mieszkaniowych rosną szybciej.
Innym powodem, dla którego inwestorzy inwestują w nieruchomości mieszkaniowe w Niemczech, jest fakt, że obiekty z tej kategorii są zawsze dostępne na rynku. Owszem, liczba nowych budynków w obszarach centralnych znacznie spadła w ciągu ostatnich 3-4 lat, ponieważ w dużych miastach jest mniej wolnych działek, niemniej jednak istnieje pewien wybór mieszkań, czego nie można powiedzieć o nieruchomościach komercyjnych. Czasami nasi klienci czekają około roku na odpowiedni obiekt, jeśli planują kupić pożądany rodzaj nieruchomości komercyjnej w określonej lokalizacji.
Oprócz nieruchomości mieszkalnych, nieruchomości komercyjne z długoterminowymi umowami najmu z wiarygodnym najemcą są stale poszukiwane. Może to być zarówno biurowiec w dużych miastach i na ich przedmieściach, jak i sieciowy supermarket w małym niemieckim miasteczku.
Jak wiadomo, w Niemczech cała infrastruktura jest zdecentralizowana - każda wioska ma własne centra handlowe, baseny, instytucje edukacyjne i kliniki, czyli lokalna ludność korzysta ze wszystkich dobrodziejstw "cywilizacji".Najważniejszą rzeczą przy wyborze nieruchomości inwestycyjnej w małych miastach jest analiza sytuacji gospodarczej regionu.
Ogólnie można powiedzieć, że nowe kraje związkowe (Niemcy Wschodnie) nie są tak wiarygodne dla inwestycji - w tych regionach następuje odpływ ludności pracującej, odpowiednio, istnieje ryzyko, że budynek będzie pusty, gdy najemca odejdzie.
- W których sektorach inwestowanie stało się popularne dopiero niedawno?
- W ostatnich latach szczególnym popytem cieszyły się nieruchomości socjalne (mieszkania i domy opieki). Niemcy to kraj o bardzo rozwiniętym systemie socjalnym, na który państwo wydaje rocznie około 25% PKB. W związku z tym domy opieki zapewniają możliwość uzyskania stabilnego, gwarantowanego dochodu z dobrymi perspektywami wzrostu.
Społeczność rynek inwestycji w nieruchomości obecnie rośnie, głównie ze względu na zmiany demograficzne w Niemczech, które utrzymają się w tym kraju w nadchodzących dziesięcioleciach. Prognozy pokazują, że pomimo wzrostu wskaźnika urodzeń w Niemczech w ostatnich latach, populacja wyraźnie się "starzeje", co oznacza, że kupowanie mieszkań lub domów dla osób starszych jest niezawodną ochroną kapitału.
Ponadto infrastruktura energetyczna, centra danych i sektor opieki zdrowotnej stają się kluczowymi obszarami przyszłych inwestycji.
Inwestorzy wykazują coraz większe zainteresowanie zwiększeniem swojej obecności w tych obszarach, aby zaspokoić rosnące zapotrzebowanie na zaawansowane technologicznie rozwiązania w zakresie nieruchomości.
Zapotrzebowanie na energooszczędne budynki dostosowane do zmian klimatycznych będzie nadal rosło.
Autor
Julia Janukowycz Redaktor naczelny
Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.
Dostarczone informacje przez ESTATE-SERVICE24
Liczba obiektów: 152 Liczba publikacji: 1 Napisz do firmy
Polish 
English 
Russian 
German