Jednym z najbardziej bolesnych tematów dla nabywców domów pozostaje kwestia przystępności cenowej. Co więcej, jest ona istotna zarówno dla Rosji, jak i dla innych państw - a dla wielu krajów zachodnich jest często najbardziej dotkliwa. Sytuacja jest również niekorzystna dla sektora budowlanego: im mniej osób ma możliwość zakupu mieszkania, tym mniej trzeba go zbudować. W rezultacie ogromna sfera może stopniowo popaść w stagnację, jeśli nie w minus.
Logiczne jest, że na tym tle podejmowanych jest wiele prób znalezienia sposobu, aby zakup nieruchomości był łatwiejszy i bardziej opłacalny dla jak największej liczby mieszkańców. Konstantin Zlobin, dyrektor ds. rozwoju w Asterra, opowiedział nam o omawianych opcjach.
Czy wszystko jest na plusie?
Tendencja do zwiększania przystępności cenowej mieszkań ma charakter globalny i jest aktywnie dyskutowana od kilku lat. Istnieje kilka głównych aspektów, na które zwracają uwagę władze różnych państw i firm.
Po pierwsze, społeczny te. Oczywiście dla każdego kraju korzystne jest, aby jak najwięcej jego obywateli żyło w komfortowych warunkach. Jest to zarówno bodziec do ogólnego rozwoju społeczeństwa, jak i wzrostu dobrobytu oraz zmniejszenia zagrożenia kryminogennego - w warunkowo biednym "getcie" przestępczość będzie wyższa niż w spokojnej, zamożnej okolicy. Te same korzyści społeczne obejmują niwelowanie trudności dla migrantów: jeśli mogą uzyskać dostęp do wysokiej jakości mieszkań, istnieje mniej powodów do konfliktów wewnętrznych, a także ryzyko napływu bezdomnych wśród przybyszów.
Wszystkie te aspekty są bezpośrednio odzwierciedlone w drugiej grupie czynników - ekonomiczny. Zależność jest prosta: im bardziej przystępne cenowo są mieszkania, tym aktywniej się je buduje - czyli tym szybciej rośnie rynek deweloperski. Obejmuje to również równoległy wzrost popytu na towary w powiązanych branżach - od mebli i artykułów naprawczych po logistykę i materiały budowlane. Tak więc przystępność cenowa mieszkań jest korzystna dla wszystkich stron.
Tylko w teorii
Jednak w praktyce sytuacja jest mniej korzystna. W wielu krajach dobrobyt ludzi, a wraz z nim możliwość zakupu nowych, wysokiej jakości mieszkań, rośnie znacznie wolniej niż koszt nieruchomości.
Na przykład w Rosji (podobnie jak w innych krajach), zdaniem ekspertów, masowy preferencyjny kredyt hipoteczny odegrał negatywną rolę. Według Banku Centralnego, w ciągu 4 lat trwania tych programów średni koszt 1 mkw. Koszt mieszkania w nowych budynkach podwoił się średnio, a dochód ludności wzrósł maksymalnie 1,5-krotnie, i to z wyłączeniem inflacji. W rezultacie zakup mieszkania w Rosji staje się prawie nieosiągalny dla coraz większej liczby mieszkańców.
Wraz ze spadkiem możliwości nabywców w zakresie "kwadratów", nadchodzi moment stagnacji całego rynku: bez solidnego popytu nie ma sensu budować nowych obiektów.
Ze światem na włosku
Władze wielu krajów rozważają własne opcje, jak zapobiec oddzieleniu cen mieszkań od odpowiednich wskaźników. Istnieje wiele sposobów wspierania dostępności nieruchomości - oceńmy te najpopularniejsze.
1. Finansowe
Głównym celem jest zmniejszenie obciążenia ekonomicznego potencjalnych nabywców. Istnieje wiele sposobów: na przykład wspólny kredyt hipoteczny. W przeciwieństwie do konwencjonalnych kredytów mieszkaniowych, tutaj to nie małżonkowie mają możliwość zakupu mieszkania lub domu, ale przyjaciele, krewni, koledzy lub sąsiedzi. W związku z tym możliwości grupy są szersze, więc mają więcej opcji zakupu. Ponadto płatność może zostać podzielona między kredytobiorców, w zależności od ich udziału.
Inną opcją jest proponowany kredyt hipoteczny sprzedawany w Stanach Zjednoczonych. Tak więc oprocentowanie kredytów jest historycznie wysokie, podobnie jak koszt mieszkania, i jest wielu ludzi, którzy chcą przenieść się do nowego mieszkania - ale tylko wtedy, gdy wydatki są zminimalizowane. Istota oferty: kupujący zgadza się spłacić kredyt hipoteczny sprzedawcy nieruchomości - na warunkach, na jakich go otrzymał. Na przykład, zamiast 5% rocznie, na które pożyczka zostanie wydana teraz, będzie można zapłacić według starych stawek - na przykład 3%. Jest to korzystne dla wszystkich, choć wiąże się z ryzykiem prawnym.
Podobnym sposobem jest analiza korzyści zapewnianych kupującemu i wybór najbardziej opłacalnej dla niego opcji. To nie kredytobiorca dokonuje obliczeń, ale firma z branży nieruchomości lub bank - w ten sposób budują własną bazę klientów.
Osobnym obszarem jest bezpośrednie wsparcie dla niektórych projektów. Przykładem jest budowa mieszkań modułowych lub budynków z zestawów domowych. Państwo stymuluje wybraną niszę - najczęściej jest ona dość tania i pozwala szybko zbudować obiekt. Wiele krajów, w tym Rosja, korzysta z takich projektów.
2. Organizacyjne
Istnieje również wiele opcji, aby ułatwić sytuację kupującym domy tutaj, różnią się one w zależności od kraju. W niektórych stanach USA obowiązuje zasada ograniczania wartości odsprzedaży nieruchomości zakupionych na rynku pierwotnym. Oznacza to, że istnieje znacznie mniej możliwości spekulacji, gdy mieszkanie lub dom trafia na "rynek wtórny".
W Detroit poszli w drugą stronę: podatek gruntowy został obniżony od części nieruchomości, która jest przeznaczona dla obywateli znajdujących się w trudnej sytuacji społecznej. W rezultacie wiele rodzin otrzymało możliwość zakupu bardziej nowoczesnych obiektów.
Alternatywą jest finansowanie budowy mieszkań socjalnych. Przykładów takich projektów jest wiele, są one wdrażane w różnych krajach. Warto tutaj dodać bezpośrednie wsparcie dla kredytów mieszkaniowych dla kredytobiorców z określonych grup. W Rosji odnotowujemy hipotekę IT, program zakupu mieszkań na Dalekim Wschodzie i na obszarach wiejskich. Oddzielnie odnotujemy również program zintegrowanego rozwoju terytoriów, który pozwala na budowę nowoczesnych domów na terenach uwolnionych od starych obiektów.
3. Techniczne
Wiążą się one z możliwością łatwiejszego i szybszego budowania, przy zaangażowaniu mniejszej liczby pracowników i wysoko wykwalifikowanych specjalistów.
Istnieje wiele sposobów na zwiększenie tempa budowy obiektów: wykorzystanie sztucznej inteligencji w projektowaniu i analizie samego terenu oraz specjalnych materiałów (od mobilnych drukarek budowlanych 3D po szybkoschnące gatunki betonu), a nawet nacisk na wolumetryczne budownictwo blokowe, drewniane lub modułowe (w naszym kraju jest wiele takich przykładów). Wszystkie opcje mają na celu przyspieszenie i obniżenie kosztów budowy mieszkań.
W związku z tym rząd, sektor bankowy i budowniczowie są bardziej niż zainteresowani znalezieniem najlepszych opcji, aby zakup nowych mieszkań był przystępny cenowo dla mieszkańców. Popyt zapewnia deweloperom stabilną, przewidywalną przyszłość, a władze minimalizują niezadowolenie społeczne. Atrakcyjne, prawda?
Autor
Julia Janukowycz Redaktor naczelny
Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.
Polish 
English 
Russian 
German