Jak uzyskać i ubiegać się o TAPA w Turcji?

TAPU, czyli certyfikat własności nieruchomości w Turcji, jest kluczowym dokumentem dla każdego, kto planuje zakup nieruchomości w tym kraju. Właściciel TAPU nie tylko potwierdza swoje prawa do nieruchomości, ale także otrzymuje szereg istotnych korzyści.

Jedną z tych zalet jest możliwość uzyskania zezwolenia na pobyt (zezwolenia na pobyt) w Turcji. Daje ono posiadaczowi prawo do długoterminowego pobytu w kraju, dostępu do usług medycznych i edukacyjnych, a także uproszczonego procesu otwierania rachunków bankowych i prowadzenia działalności gospodarczej. Posiadacz zezwolenia na pobyt może również w przyszłości ubiegać się o obywatelstwo tureckie. W tym artykule przyjrzymy się szczegółowo, czym jest TAPU w Turcji, jak je uzyskać i wydać, a także jakie dokumenty są do tego potrzebne.

Co to jest TAPU (tytuł turecki) w Turcji?

TAPU w Turcji to oficjalny certyfikat potwierdzający własność nieruchomości w Turcji. Dokument ten poświadcza, że konkretny obiekt - mieszkanie, dom lub działka - należy do właściciela określonego w tym zaświadczeniu. 

TAPU zawiera podstawowe informacje o nieruchomości i jej właścicielu, w tym dokładną lokalizację, powierzchnię, rodzaj nieruchomości oraz dane o poprzednich właścicielach. Daje tytuł prawny do nieruchomości i możliwość swobodnego dysponowania nią: sprzedaży, dziedziczenia, dzierżawy lub darowizny.

TAPU jest sporządzane na pojedynczym arkuszu papieru A4 i jest wykonane w standardowych kolorach: główna część TAPU jest biała, a ramka wokół dokumentu jest zwykle niebieska lub czerwona. Kolor niebieski stosowany jest w przypadku nieruchomości mieszkalnych, natomiast kolor czerwony stosowany jest w przypadku działek. W górnej części dokumentu dużymi literami zapisane jest słowo "TAPU SENEDI" w języku tureckim, co tłumaczy się jako "Certyfikat własności".

Kto może otrzymać TAPA?

TAPU jest stosowane we wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości i jest niezbędne zarówno dla obywateli zagranicznych, jak i tureckich. Jednak w przypadku obywateli Turcji proces uzyskania TAPU jest stosunkowo prosty i nieskomplikowany - głównym warunkiem jest prawo do dokonywania legalnych transakcji (osiągnięcie pełnoletności, brak ograniczeń w prawach).

Obywatele większości krajów mogą bezpośrednio nabywać nieruchomości w Turcji. Istnieją jednak szczególne ograniczenia dla imigrantów z Armenii, Syrii i Korei Północnej. Ormianie muszą najpierw uzyskać pozwolenie na zakup nieruchomości od władz tureckich. Obywatele Korei Północnej i Syrii w ogóle nie mają prawa do zakupu nieruchomości w Turcji. Ograniczenia można jednak legalnie obejść, zawierając umowę za pośrednictwem tureckiej firmy zajmującej się nieruchomościami.

Obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości mieszkalne i komercyjne, a także działki, ale z pewnymi ograniczeniami:

• Nabywane działki nie powinny przekraczać 30 hektarów. Jeśli powierzchnia przekracza określony limit, wymagane jest specjalne zezwolenie Rady Ministrów.
• W niektórych strefach przygranicznych i wojskowych zakup nieruchomości przez obcokrajowców jest zabroniony lub ograniczony. W takim przypadku może być wymagana uprzednia zgoda tureckiego Ministerstwa Obrony.

Obcokrajowcy muszą przedstawić dowód wypłacalności finansowej i zapłaty podatków związanych z zakupem nieruchomości (np. podatek od nabycia nieruchomości, podatek od zysków kapitałowych).

Zalety TAPU

TAPU jest oficjalnym i jedynym dokumentem prawnym, co oznacza, że tylko właściciel określony w TAPU ma prawo do dysponowania nieruchomością. W ten sposób właściciel nieruchomości otrzymuje gwarancję ochrony siebie i swojej własności w obszarze prawnym Turcji. Inne zalety obejmują:

• Możliwość swobodnego dysponowania nieruchomością. Obejmuje to kupno, sprzedaż i wynajem. 
• Przejrzystość procesu rejestracji. Proces rejestracji TAPU jest ściśle regulowany i przejrzysty.
• Zezwolenie na pobyt w Turcji przy zakupie nieruchomości. Posiadacze TAPU mają prawo ubiegać się o zezwolenie na pobyt w Turcji
• Dostęp do kredytów. Dla tych, którzy otrzymali TAPA, dostępnych jest więcej programów pożyczkowych niż tylko dla obcokrajowców.

Dokument pobytowy TAP

Zezwolenie na pobyt TAPU w Turcji jest popularnym sposobem uzyskania zezwolenia na pobyt w Turcji dla obcokrajowców posiadających nieruchomości. Począwszy od 16 października 2023 r. minimalna wartość nieruchomości wymagana do uzyskania zezwolenia na pobyt wynosi $200,000.

Nieruchomość, na podstawie której składany jest wniosek o zezwolenie na pobyt, musi być nieruchomością mieszkalną (mieszkania, domy) i musi być wykorzystywana do zamieszkania przez wnioskodawcę. Nieruchomości komercyjne nie nadają się do uzyskania tego dokumentu.

Wniosek składa się za pośrednictwem portalu internetowego e-ikamet lub bezpośrednio w lokalnym biurze służby migracyjnej. Podstawowe zezwolenie na pobyt wydawane jest na okres do 2 lat. Aby je przedłużyć, konieczne jest zachowanie własności nieruchomości, a wniosek o przedłużenie należy złożyć 60 dni przed końcem obecnego zezwolenia na pobyt.

Zezwolenie na pobyt w Turcji przez TAP daje możliwość legalnego pobytu w kraju z prawem do wjazdu i wyjazdu bez wizy, ale nie daje automatycznie prawa do pracy. Wymaga to osobnego zezwolenia na pracę.

Tureckie TAPU umożliwia również ubieganie się o obywatelstwo po 5 latach pobytu i posiadania nieruchomości. W tym celu należy jednak zainwestować co najmniej $600,000 w nieruchomości.

Unieważnienie dokumentu pobytowego przez TAP

Jeśli nieruchomość, na podstawie której wydano zezwolenie na pobyt, zostanie sprzedana lub przekazana innej osobie, zezwolenie na pobyt może zostać anulowane. To samo dotyczy niewłaściwego wykorzystania nieruchomości - na przykład, jeśli właściciel, zamiast mieszkać, wynajął nieruchomość.

Długotrwała nieobecność w Turcji (zwykle ponad 6 miesięcy w roku) może być również powodem anulowania pozwolenia na pobyt. Śledząc długość pobytu w kraju, agencje rządowe sprawdzają, czy właściciel rzeczywiście wykorzystuje nieruchomość do życia, a nie jako inwestycję.

Przede wszystkim turecki tytuł zostaje cofnięty, jeśli posiadacz zezwolenia na pobyt popełni wykroczenia lub przestępstwa na terytorium Turcji lub jeśli okaże się, że przy ubieganiu się o zezwolenie na pobyt podano fałszywe dane lub dokumenty.

Rodzaje TAPU w Turcji

TAPU w Turcji występuje w dwóch głównych typach, które różnią się kolorem i rodzajem nieruchomości, dla których są wydawane: czerwony TAPU i niebieski TAPU. Czerwony TAPU służy do rejestracji własności gotowych nieruchomości, takich jak mieszkania, domy, biura lub lokale handlowe. Potwierdza on, że nieruchomość jest ukończona i posiada wszystkie niezbędne pozwolenia na użytkowanie.

Niebieski dokument TAPU jest wydawany dla działek i potwierdza własność gruntu. Dokument ten jest używany, gdy nieruchomość nie została jeszcze wybudowana lub jest w trakcie budowy. Ważne jest, aby zrozumieć, że niebieski TAPU nie daje prawa do zamieszkania lub użytkowania komercyjnego, dopóki budowa nie zostanie zakończona i nie zostaną uzyskane wszystkie niezbędne pozwolenia.

Rodzaje TAPU w Turcji:

Terminy związane z TAPU:

• Kat Mülkiyeti Służy do oznaczania własności poszczególnych lokali mieszkalnych lub użytkowych w budynkach mieszkalnych. Czerwony symbol TAPU potwierdza to prawo.
• Arsa oznacza działkę. Niebieski TAPU służy do rejestracji własności gruntów.
• Kat Irtifakı oznacza tymczasową własność obiektu, który jest nadal w budowie. Po zakończeniu budowy i otrzymaniu wszystkich pozwoleń status ten zmienia się na Kat Mülkiyeti.

Dokumenty niezbędne do rejestracji w TAPU

Głównym dokumentem do rejestracji w TAPU jest dowód osobisty. Obywatele Turcji będą potrzebować oryginału i kopii paszportu lub krajowego dowodu tożsamości (TC Kimlik Kartı). Cudzoziemcy muszą przedstawić paszport zagraniczny z notarialnym tłumaczeniem na język turecki.

Dokumenty dla TAPU:

• Numer podatkowy (Vergi Numarası). Numer podatkowy, który można uzyskać w dowolnym urzędzie skarbowym w Turcji. Wymagany przy wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości.
• Zdjęcie. Dwa zdjęcia właściciela nieruchomości o wymiarach 6×4 cm wykonane w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Jedno ze zdjęć jest dołączone do TAP.
• Informacja o wartości nieruchomości (Rayiç Bedel Belgesi). Dokument potwierdzający oficjalną wartość rynkową nieruchomości. Wydawany przez gminę, do której należy nieruchomość.
• Zaświadczenie o zawarciu małżeństwa/rozwodzie. Jeśli nieruchomość została zakupiona wspólnie przez małżonków lub jeśli istnieje odrębny majątek, mogą być wymagane kopie aktów małżeństwa lub rozwodu. W przypadku śmierci jednego z małżonków wymagany będzie akt zgonu.
• Dokumenty dotyczące nieruchomości. Poprzednie TAPU (jeśli dostępne), dokumenty potwierdzające prawo do nieruchomości, plan katastralny terenu lub budynku.
• Dokument potwierdzający płatność (DASK - obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsienia ziemi). Dokument potwierdzający dostępność obowiązkowego ubezpieczenia od trzęsienia ziemi (dla budynków). Dokument ten jest wymagany w przypadku wszystkich transakcji dotyczących nieruchomości obejmujących budynki.
• Dokument dotyczący wyceny nieruchomości (Ekspertiz Raporu). Raport z wyceny wydany przez certyfikowanego rzeczoznawcę, który potwierdza rzeczywistą wartość nieruchomości. Od 2019 r. jest to obowiązkowe dla obcokrajowców.

Dokumenty dla osób prawnych:

• Dokumenty założycielskie spółki. Kopie wszystkich dokumentów założycielskich spółki, w tym umowy spółki, dokumentów rejestracyjnych i wyciągu z rejestru handlowego.
• Decyzja o zakupie nieruchomości. Protokół lub decyzja zgromadzenia wspólników spółki zezwalająca na zakup nieruchomości.
• Dokumenty potwierdzające uprawnienia przedstawiciela. Pełnomocnictwo dla osoby, która podpisze dokumenty w imieniu spółki, a także kopia dowodu osobistego tej osoby.

Dodatkowe dokumenty dla obcokrajowców:

• Oświadczenie o miejscu zamieszkania. Oświadczenie potwierdzające miejsce zamieszkania w Turcji (umowa najmu lub zaświadczenie o zameldowaniu w miejscu zamieszkania).
• Tłumaczenia poświadczone notarialnie. Wszystkie dokumenty, które nie zostały pierwotnie wydane w języku tureckim, muszą zostać przetłumaczone na język turecki i poświadczone notarialnie.
• Międzynarodowe zaświadczenie o stanie cywilnym. Zaświadczenie potwierdzające stan cywilny kupującego (jeśli dotyczy).

Specjalne wymagania dotyczące poszczególnych transakcji:

• Zezwolenie na zakup w obszarach przygranicznych. Jeśli nieruchomość znajduje się w strefie przygranicznej lub w pobliżu instalacji wojskowych, może być wymagane specjalne zezwolenie tureckiego Ministerstwa Obrony.
• Potwierdzenie statusu transakcji. W niektórych przypadkach, zwłaszcza jeśli nieruchomość jest nowa, może być wymagane potwierdzenie od dewelopera lub sprzedawcy o zakończeniu budowy i oddaniu obiektu do użytku.

Proces uzyskiwania i rejestracji TAPU

Przed rozpoczęciem rejestracji należy upewnić się, że wszystkie niezbędne dokumenty są przygotowane. Następnie należy uiścić opłaty, z których główną jest podatek od zakupu nieruchomości. 

Kolejnym etapem jest złożenie wniosku o rejestrację TAPU w lokalnym urzędzie katastralnym. Przeprowadza ono audyt wszystkich przedłożonych dokumentów, a także sprawdza nieruchomość pod kątem zgodności ze wszystkimi wymogami prawa. 

Po zakończeniu weryfikacji strony (kupujący i sprzedający) muszą osobiście lub za pośrednictwem upoważnionych przedstawicieli stawić się w biurze katastralnym w celu podpisania aktu przeniesienia własności.

Po podpisaniu i zarejestrowaniu transakcji urząd katastralny wydaje nową TAPU na nazwisko kupującego. Procedura trwa zwykle od kilku godzin do jednego dnia, jeśli wszystkie dokumenty są w porządku. Jednak w niektórych przypadkach może być wymagana dodatkowa weryfikacja, co wydłuży czas przetwarzania o kilka kolejnych dni.

W związku z tym rejestracja i wydanie TAPU trwa zwykle 1-3 dni robocze po złożeniu wszystkich dokumentów. Jeśli wymagane są dodatkowe zezwolenia (na przykład w obszarach przygranicznych lub dla obcokrajowców), proces może potrwać do kilku tygodni.

Ile kosztuje wyprodukowanie TAPU w Turcji?

Głównym kosztem przy ubieganiu się o TAPU w Turcji jest podatek od zakupu nieruchomości. Często można również znaleźć opłatę za przeniesienie własności lub opłatę za tytuł własności, ale nie są one naliczane osobno, ale są wliczone w podatek od zakupu nieruchomości. Jego wartość jest stała i wynosi 4% zadeklarowanej wartości katastralnej nieruchomości. W praktyce kwota ta może być podzielona między kupującego i sprzedającego, ale najczęściej jest w całości płacona przez kupującego.

Podstawowe wydatki i opłaty:

• Raport z oceny (Ekspertiz raporu). Przed dokonaniem TAPU konieczne jest uzyskanie szacunkowego raportu na temat wartości rynkowej nieruchomości. Koszt usług rzeczoznawcy różni się w zależności od rodzaju i lokalizacji obiektu. Na przykład w przypadku nieruchomości mieszkalnych usługa ta może kosztować od 5 500 do 11 729 lirów ($162-345), a w przypadku nieruchomości komercyjnych - od 5 983 do 19 495 lirów ($176-572).
• TAPU Circulating Capital (Döner Sermaye Harcı). Jest to oddzielna opłata administracyjna pobierana za przetwarzanie dokumentów w biurze katastralnym. Jej wartość wynosi zazwyczaj około 5000-6000 lirów ($147-176), w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości.
• Tłumaczenia i usługi notarialne. Jeśli kupujący lub sprzedający nie mówi po turecku, wymagane jest tłumaczenie przysięgłe dokumentów. Tłumaczenie paszportu kosztuje około 1000 lirów ($30), a usługi tłumacza przysięgłego około 1500 lirów ($45).
• Obowiązkowe ubezpieczenie od klęsk żywiołowych (DASK). Ze względu na fakt, że Turcja znajduje się w strefie aktywnej sejsmicznie, ten rodzaj ubezpieczenia jest obowiązkowy dla wszystkich nieruchomości w kraju. Koszt DASK różni się w zależności od obszaru obiektu i waha się od 295 do 1145 lirów ($9-34) rocznie.
• Podłączenie mediów. Przy zakupie nowego obiektu może być konieczne opłacenie podłączenia energii elektrycznej i wody, co zwykle kosztuje od 6 000 do 7 000 lirów ($176-205). 

Dodatkowe wydatki:

• Usługi prawne. Zaleca się skorzystanie z usług prawnika w celu weryfikacji czystości transakcji. Zazwyczaj prawnik pobiera opłatę w wysokości 1% wartości transakcji. 
• Roczny podatek od nieruchomości. Podatek ten różni się w zależności od rodzaju nieruchomości i jej lokalizacji i może wynosić od 0,1% do 0,6% zadeklarowanej wartości nieruchomości.
• Prowizje dla agencji nieruchomości. Zgodnie z prawem prowizja ta wynosi 3-6% wartości transakcji. Bardzo ważne jest uważne przeczytanie warunków umowy i natychmiastowe zrozumienie, kto dokładnie ponosi odpowiedzialność za zapłatę prowizji agencji. Najczęściej kwota ta jest płacona przez sprzedającego, ale często agencje, chcąc zapewnić korzystniejsze warunki, mogą przenieść opłatę na barki kupującego.

Często zadawane pytania

Jak mogę zweryfikować autentyczność TAPU?

Możesz odwiedzić lokalne biuro rejestru gruntów (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) i poprosić o informacje na temat TAPU. Tam można uzyskać oficjalne potwierdzenie autentyczności dokumentu i jego treści. W niektórych przypadkach możliwe jest skorzystanie z usług weryfikacji TAPU online świadczonych przez tureckie Ministerstwo Środowiska i Urbanizacji. Jednak w celu dokładniejszego sprawdzenia zaleca się skorzystanie z usług prawnika, który będzie w stanie zażądać i zweryfikować autentyczność TAPU za pośrednictwem oficjalnych kanałów.

Co jest sprawdzane podczas tworzenia TAPU?

Podczas dokonywania TAPU sprawdzane jest, czy obiekt jest objęty aresztem, kaucją lub innymi obciążeniami, a także czy istnieją jakiekolwiek spory lub postępowania sądowe dotyczące tego obiektu. Wszystkie przedłożone dokumenty są sprawdzane pod kątem autentyczności i zgodności z ustalonymi wymogami. Sprawdzana jest również zgodność ze wszystkimi zasadami i ograniczeniami nałożonymi na cudzoziemców (na przykład zakup nieruchomości w Turcji poza strefami przygranicznymi lub wojskowymi).

Kto może zostać włączony do TAPU?

Właściciel nieruchomości wpisuje się do TAPU. W przypadku zakupu nieruchomości we współwłasności (na przykład małżonków lub partnerów), wszyscy współwłaściciele są wskazani w TAPU, wskazując ich udziały w nieruchomości. W przypadku śmierci właściciela nieruchomości, spadkobiercy mogą zostać wpisani do dokumentu po zakończeniu procedury spadkowej. Jeśli nieruchomość należy do spółki lub innego podmiotu prawnego, TAPU wskazuje nazwę spółki i informacje o jej rejestracji.

Czy potrzebuję tłumacza do przetwarzania dokumentów?

Tłumacz jest wymagany, jeśli kupujący lub sprzedający nie posługuje się językiem tureckim na wystarczającym poziomie. Zgodnie z prawem tureckim wszystkie dokumenty prawne, w tym TAPA, muszą być jasne dla wszystkich stron transakcji. Jeśli jedna ze stron nie mówi po turecku, obecność tłumacza przysięgłego jest obowiązkowa. Musi on być akredytowany i zarejestrowany u notariusza lub władz katastralnych, aby zapewnić prawidłowe tłumaczenie i poświadczenie wszystkich dokumentów.

Czy możliwe jest ponowne wydanie TAPU w przypadku jego utraty?

W przypadku utraty lub uszkodzenia dokumentu, właściciel nieruchomości powinien skontaktować się z lokalnym biurem katastralnym (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) z prośbą o przywrócenie TAPU. W tym celu należy przedstawić dowód tożsamości i ewentualnie inne dokumenty potwierdzające własność. Proces przywracania zwykle trwa kilka dni, a nowy dokument będzie miał taką samą moc prawną jak oryginalny. Należy pamiętać, że utracone TAPU zostaje anulowane i traci moc prawną, a w jego miejsce wydawana jest nowa kopia.

Czy możliwe jest uzyskanie pozwolenia na pobyt w Turcji przez TAP?

Zgodnie z prawem tureckim, cudzoziemcy mają prawo ubiegać się o zezwolenie na pobyt w Turcji przy zakupie nieruchomości. Ten rodzaj zezwolenia na pobyt jest zwykle wydawany na okres 1 roku, z możliwością późniejszego przedłużenia. Ważne jest, aby nieruchomość miała charakter mieszkalny i była wykorzystywana do zamieszkania. Jeśli wartość nieruchomości przekracza $600,000, można również ubiegać się o obywatelstwo tureckie w ramach programu obywatelstwa inwestycyjnego.

Jakie opłaty są uiszczane przy przenoszeniu własności w Turcji?

Przy przenoszeniu własności nieruchomości w Turcji płaci się podatek od zakupu nieruchomości (Tapu Harcı) w wysokości 4% wartości nieruchomości określonej w umowie sprzedaży. Następnie uiszcza się opłatę za raport z wyceny (Ekspertiz raporu), która wynosi od 5,500 do 11,729 lirów ($162-345) dla nieruchomości mieszkalnych i od 5,983 do 19,495 lirów ($176-572) dla nieruchomości komercyjnych. Opłata za obrót kapitałem TAPU (Döner Sermaye Harcı) wynosi około 5000-6000 lirów ($147-176), w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości. Tłumaczenia i usługi notarialne kosztują od 1000 do 2000 lirów ($30-60). Obowiązkowe ubezpieczenie na wypadek katastrofy (DASK) waha się w zależności od obszaru obiektu od 295 do 1145 lirów ($9-34) rocznie. Przy zakupie nowego, połączenie komunikacyjne wyniesie od 6000 do 7000 lirów ($176-205).

Autor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Источник