Ponad 70 000 obcokrajowców jest już właścicielami nieruchomości w Dubrowniku, Splicie, Opatiji, Istrii, na wyspach Hvar i Brac; Jak dostać się do ich firmy i czy jest to w ogóle możliwe? Powiedzmy ci teraz, nie przełączaj się!
Chorwacki rynek mieszkaniowy rośnie nieprzerwanie od 2016 roku. Szczyt nastąpił w 2022 r. i pierwszej połowie 2023 r. - w okresie po przystąpieniu państwa do strefy Schengen (od 1 stycznia 2022 r.) i otwarciu granic po dwóch latach ograniczeń związanych z pandemią. Fala opóźnionego popytu konsumenckiego zmiotła ogromną część sprzedawanych przedmiotów i wywindowała ceny. Było to również ułatwione przez przejście kraju na euro, co zawsze prowadzi do zaokrąglenia cen.
Od końca 2023 r. sytuacja zaczęła się stabilizować, sprzedaż spadła, ale metry kwadratowe nadal rosły - kraj był rekordzistą UE pod względem cen mieszkań i domów do 3. kwartału ubiegłego roku. Teraz rynek się uspokoił, ale sprzedawcy nie spieszą się jeszcze z ustępstwami. Nieruchomości w Chorwacji, w przeciwieństwie do innych krajów na Bałkanach, są drogie, zwłaszcza na wybrzeżu Adriatyku.
Sektor elitarny w regionach przybrzeżnych jest bardzo dobrze rozwinięty. Wymagający klient może z łatwością wybrać ładną willę, apartament w kompleksie kameralnym lub działkę budowlaną wśród piękna przyrody. Nic dziwnego, że zamożni obcokrajowcy są przyciągani do Chorwacji z różnych krajów w poszukiwaniu "drugiego domu", dochodowych inwestycji, a czasem stałego miejsca zamieszkania.
Możliwości i ograniczenia
Rynek luksusowych domów koncentruje się na ludziach z funduszami z zagranicy, więc logiczne jest, że cudzoziemcy mają prawo do zakupu nieruchomości w kraju. Istnieją jednak niuanse, które zależą od paszportu kupującego.
Obywatele UE, z wyjątkiem Szwajcarów i Norwegów, mogą swobodnie zawierać transakcje. Ważne: chodzi o obywateli, a nie rezydentów (posiadaczy zezwolenia na pobyt / pobyt stały).
Jeśli chodzi o resztę obcokrajowców, wszystko zależy od tego, czy istnieje umowa między Twoim krajem a Chorwacją o wzajemności (wzajemności), czy nie. Jeśli taka umowa istnieje, należy złożyć wniosek do Ministerstwa Sprawiedliwości o zgodę na transakcję. Zwykle procedura ta ma charakter formalny, a Ty, po uzyskaniu zgody, kupujesz przedmiot, który Ci się podoba.
Jeśli nie ma umowy, możesz kupić dom tylko poprzez otwarcie osoby prawnej w Chorwacji i zawarcie umowy. Jest to bardziej czasochłonne, ale całkiem realistyczne.
Niezależnie od istnienia lub braku umowy o wzajemności, jeśli chodzi o zakup gruntów rolnych, cudzoziemcy (z wyjątkiem obywateli UE) muszą zarejestrować podmiot prawny.
Przez wiele lat nie było umowy o wzajemności z Rosją, Ukrainą i Białorusią, więc wiele obiektów jest nadal własnością firm założonych przez obywateli tych krajów. Jednak 10 lat temu, w 2014 roku, podpisano umowy o wzajemności praw własności. Teraz Rosjanie, Ukraińcy i Białorusini mogą kupować nieruchomości po otrzymaniu oficjalnej zgody Ministerstwa Sprawiedliwości.
Dla Ukraińców i Białorusinów nie ma dziś żadnych przeszkód. Trudniej jest z Rosjanami. Ministerstwo Sprawiedliwości musi sprawdzić, czy nazwisko kupującego nie widnieje na listach osób objętych sankcjami. Jeśli pełne imię i nazwisko pokrywa się z kimś z listy osób objętych sankcjami, zostaniesz odrzucony bez postępowania. Oczywiście można odwołać się od decyzji w sądzie, ale zajmie to trochę czasu.
Jest również mało prawdopodobne, aby możliwe było podążanie ścieżką otwarcia osoby prawnej. Teoretycznie możliwe jest zarejestrowanie firmy, ale nie będzie możliwe otwarcie konta dla założyciela z Federacji Rosyjskiej.
Muszę powiedzieć, że popyt na chorwackie mieszkania spadł wśród Rosjan nie tylko z powyższych powodów, ale także dlatego, że zakup nieruchomości w tym kraju nie daje preferencji w uzyskaniu pozwolenia na pobyt. Pomimo faktu, że w niektórych krajach europejskich i nie tylko możliwe jest połączenie nabycia nieruchomości z wydaniem zezwolenia na pobyt (i to nawet nie zwykłego, ale uprzywilejowanego, jeśli mówimy o zakupie elitarnego obiektu). Na przykład willa w Chorwacji o wartości 500 000 euro da kupującemu jedynie radość z posiadania i ewentualnie pasywny dochód, a podobna cena w Hiszpanii da również UE "złotą wizę". W Czarnogórze, która nie należy do strefy Schengen i nie jest członkiem UE, zakup jakiegokolwiek mieszkania będzie podstawą do uzyskania prawa pobytu.
Tak więc na chorwackim rynku wciąż jest wielu rosyjskojęzycznych zainteresowanych, ale są to głównie ludzie mieszkający w Niemczech, innych krajach europejskich i Izraelu - ci, którzy nie przejmują się kwestią legalizacji za granicą.
Należy pamiętać, że nie wszystkie drzwi w Chorwacji są zamknięte dla Rosjan. Tak więc rosyjscy pracownicy zdalni chętnie ubiegają się o wizę cyfrowego nomada. Jednak ta kategoria obcokrajowców głównie wynajmuje mieszkania, zamiast je kupować.
Etapy zakupu
Wybór lokalizacji i obiektu
Najpierw Ty i pośrednik tworzycie listę domów lub apartamentów, które odpowiadają Twoim początkowym wymaganiom. Następnie odbędą się przyjemne wycieczki wzdłuż malowniczego wybrzeża, aby zobaczyć obiekty. Oczywiście razem z agentem. Muszę przyznać, że proces ten jest równie fascynujący, co żmudny. I w końcu znaleziono najlepszą opcję. Pozostaje omówić wszystkie warunki ze sprzedającym i rozpocząć przygotowania do transakcji.
Wybór prawnika
Prawnik jest odpowiedzialny za wszystkie aspekty prawne, sprawdza dokumenty. Sprawdza na przykład, czy w przyszłości mogą pojawić się roszczenia sąsiadów, spadkobierców sprzedającego, czy istnieją obciążenia na nieruchomości. Omawiają z nim, czy w przyszłości uzasadnione jest, powiedzmy, rozbudowanie kupowanego domu lub wykopanie basenu na podwórku.
Trudno przecenić znaczenie prawnika w tak drogim zakupie. Z reguły pośrednicy w obrocie nieruchomościami polecają dobrych specjalistów, których znają od dawna.
Czy w ogóle można obejść się bez prawnika? Zgodnie z prawem jest to możliwe, ale ryzykowne! Zgodnie z doświadczeniem agentów, tylko około 10% transakcji jest całkowicie przejrzystych, w innych przypadkach niektóre punkty wymagają wyjaśnienia.
Usługi prawnika będą kosztować 0,5-1% kwoty umowy.
Otwieranie numeru podatkowego
Lokalny numer podatkowy (OIB) jest warunkiem wstępnym zakupu nieruchomości. Z reguły pośrednicy w handlu nieruchomościami pomagają go uzyskać, a także otworzyć konto w chorwackim banku. Rosjanie mogą otwierać konta tylko wtedy, gdy mają miejsce zamieszkania lub obywatelstwo innych krajów. Takie zasady obowiązują obecnie w prawie wszystkich krajach UE (wyjątki są rzadkie, ale istnieją).
Umowa przedwstępna
Strony często najpierw zawierają umowę przedwstępną, która określa wszystkie warunki dalszej transakcji. Zazwyczaj przewiduje ona depozyt w wysokości 10% wartości nieruchomości. Jeśli kupujący odmówi transakcji, straci tę kwotę, a jeśli sprzedający zmieni zdanie, będzie musiał ją zwrócić w podwójnej wysokości.
Umowa przedwstępna może nie zostać zawarta, ale umowa główna może zostać podpisana natychmiast, jeśli kupujący jest gotowy do natychmiastowej zapłaty pełnej kwoty.
Złożenie wniosku do Ministerstwa Sprawiedliwości (dla obywateli krajów, które zawarły z Chorwacją umowę o wzajemności)
Ministerstwo Sprawiedliwości rozpatruje wniosek cudzoziemca przez 2 miesiące i musi wyrazić zgodę na transakcję. Odmowy zdarzają się niezwykle rzadko, jednak dla własnego spokoju lepiej najpierw wpłacić depozyt, a po zatwierdzeniu przez Ministerstwo Sprawiedliwości - całą kwotę. Można to określić osobno w umowie. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z powodu odmowy Ministerstwa Sprawiedliwości, depozyt jest w pełni zwracany.
Na rynku chorwackim jest wielu obcokrajowców, w tym tych, którzy muszą przejść przez etap z Ministerstwem Sprawiedliwości. Praktyka ta jest powszechna, a sprzedawcy są zwykle skłonni poczekać 2 miesiące, aż kupujący otrzyma zgodę władz i będzie gotowy do zapłaty pełnej kwoty.
Podpisanie głównej umowy u notariusza
Główny etap transakcji odbywa się w kancelarii notarialnej w obecności kupującego, sprzedającego, agentów, tłumaczy, a czasem świadków (są nimi agenci). Wcześniej notariusz sprawdza, czy kupujący nie znajduje się na listach sankcyjnych.
Nie wszyscy notariusze współpracują z Rosjanami. Niektórzy odmawiają, ponieważ boją się ryzykować swoją licencję i nie chcą się wygłupiać. Faktem jest, że lista sankcji zawiera 200 stron, a nazwiska nie są ułożone w porządku alfabetycznym, ale według daty włączenia, więc proces weryfikacji jest dość czasochłonny.
Obliczenia
Sprzedawcą może być Chorwat, Anglik, Duńczyk lub Austriak - każdy. Konieczne jest przelanie środków ze swojego konta na jego konto. Przelew nie może pochodzić z Rosji. Jest to również niemożliwe z Federacji Rosyjskiej, ponieważ Chorwacja jest jednym z tak zwanych "nieprzyjaznych" krajów.
Wymaganą kwotę należy przygotować z wyprzedzeniem. Płatności są wyłącznie bezgotówkowe. Tylko nieliczni sprzedawcy z Bośni, Serbii i Włoch zgadzają się przyjąć część płatności w gotówce.
Po otrzymaniu środków sprzedawca podpisuje kolejny dokument - pokwitowanie.
Ważną kwestią jest to, że jeden z chorwackich banków udziela kredytów hipotecznych obcokrajowcom, ale pożyczki są obecnie niedostępne dla Rosjan, Ukraińców i Białorusinów.
Odkąd Chorwacja przystąpiła do strefy euro na początku 2023 r., obliczenia stały się prostsze. Nieruchomości były wcześniej wystawiane w euro, ale było wiele udręki z formalną konwersją na kunę, mogły wystąpić straty kursowe.
Pobieranie kluczy
Kupujący otrzymuje klucze do mieszkania lub domu natychmiast po dokonaniu płatności!
Z reguły od wyboru konkretnego domu do momentu wejścia do niego i otwarcia drzwi kluczem mijają co najmniej 2 miesiące. Bardziej realistyczne ramy czasowe, biorąc pod uwagę weryfikację transakcji przez prawnika, rozpatrzenie wniosku przez Ministerstwo Sprawiedliwości i płatność, to 3-4 miesiące, a czasem dłużej.
Rejestracja praw własności
Notariusz przekazuje dokumenty do sądu w celu rejestracji własności. Czas zależy od regionu. Na przykład sądy na Riwierze Makarskiej mogą rejestrować rok, a na Istra - tylko 2 tygodnie.
Sąd wydaje nowemu właścicielowi odpis z rejestru - "wykaz uprawnień", po którym procedurę można uznać za w pełni zakończoną.
Transakcje na rynku pierwotnym
Ponadto zakup mieszkania w nowym budynku to możliwość dokonywania płatności nie od razu, ale w ratach do końca budowy domu. Jednak ważną kwestią jest to, że przy zakupie "w pierwszej kolejności" obywatele krajów, którzy muszą uzyskać zezwolenie na transakcję, muszą najpierw zawrzeć umowę przedwstępną.
Faktem jest, że Ministerstwo Sprawiedliwości nie akceptuje nieprzygotowanych nieruchomości do rozpatrzenia. Dom musi być ukończony, podzielony na mieszkania i przypisane do nich numery katastralne. Dopiero wtedy można złożyć wniosek do Ministerstwa. Tak więc, dopóki obiekt nie będzie w pełni gotowy, będziesz musiał zadowolić się umową przedwstępną. Może być ona również poświadczona notarialnie, ale element niepewności pozostaje. Czekasz na zakończenie prac, dokonujesz płatności zgodnie z harmonogramem, a jednocześnie nie masz całkowitej pewności, że Ministerstwo Sprawiedliwości zatwierdzi ten zakup. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zalecają, aby nie kontaktować się z "pierwotnym" lub wziąć nowy budynek, ale jest on już całkowicie gotowy.
Usunięte transakcje
Teoretycznie możliwe jest całkowite powierzenie zakupu nieruchomości agencji i prawnikowi, po wcześniejszym udzieleniu mu pełnomocnictwa. Jednak specjaliści rynkowi nie zalecają tego sposobu. Są przekonani, że żadna prezentacja online nie zastąpi ich własnego wrażenia. Lepiej jest osobiście upewnić się, że wybrano odpowiedni dom.
Według pośredników w obrocie nieruchomościami, zdalne transakcje są powszechne wśród Chorwatów mieszkających na przykład w RPA, Australii, Chile (duże diaspory powstały w tych krajach po wojnie w Jugosławii). Tacy ludzie dobrze znają lokalizacje, wielu z nich ma znajomych prawników, więc śmiało zawierają transakcje bez osobistej obecności.
Podatki i dodatkowe wydatki
Kupując gotowe mieszkanie w Chorwacji, będziesz musiał zapłacić podatek 3% od przeniesienia własności. Należy pamiętać, że podatek może zostać naliczony nie od kwoty określonej w umowie, ale od kwoty, którą służby podatkowe uznają za uczciwą. Na przykład, jeśli inspektorzy uznają, że cena obiektu jest sztucznie zaniżona.
Kupujący jest zwolniony z podatku od przeniesienia własności w transakcji na rynku pierwotnym, jeśli deweloper płaci podatek VAT i wliczył go w koszt obiektu.
Nie ma podatek od nieruchomości w Chorwacji. Niektóre regiony pobierają niewielką opłatę miejską (około 2 euro za metr kwadratowy rocznie).
Oprócz podatków, kupujący będzie musiał zapłacić:
- prowizja agencyjna - 3% kwoty umowy plus podatek VAT od kwoty prowizji;
- usługi notarialne i opłata rejestracyjna - 0,01-0,05% kwoty umowy;
- usługi tłumacza przysięgłego - 200-300 euro;
- usługi prawnika - 0,5-1% plus VAT od kwoty opłaty.
Podsumowując, około 7% wartości nieruchomości powinno zostać przeznaczone na podatki i dodatkowe wydatki.
Pułapki
Jak na każdym rynku, również na rynku chorwackim można natknąć się na pozbawionych skrupułów sprzedawców lub problematyczne obiekty. Aby uniknąć kłopotów, warto poinstruować profesjonalistę, aby dokładnie przestudiował zezwolenia dotyczące nieruchomości.
Lokal musi być użytkowany wyraźnie zgodnie z jego przeznaczeniem! Na przykład jeden deweloper zrobił taką sztuczkę - sprzedał to, co było wymienione w dokumentach jako strych, jako elitarny penthouse. Oczywiście doświadczony prawnik nie przeoczy tak oczywistego oszustwa.
Inny przykład. Mężczyzna kupił penthouse z wyeksploatowanym dachem, na którym wydzielił część rekreacyjną, postawił jacuzzi. Szybko okazało się jednak, że budynek nie przewiduje wykorzystania dachu do takich celów. Sąsiedzi nalegali, by niedoszły właściciel zamknął wyjście na dach i przestał z niego korzystać. Oczywiście wartość nieruchomości bez tej opcji nie jest już taka sama.
Zdarzają się przypadki, gdy dom nie jest podzielony na osobne mieszkania, ale sprzedawane są udziały. Takich obiektów również należy unikać.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek chorwacki jest dość dobrze ugruntowany. Wszystkie procesy, w tym te związane z transakcjami z obcokrajowcami, zostały ustanowione. Jeśli masz środki i marzenie o willi nad Adriatykiem, możesz zamienić to pierwsze w drugie, oczywiście przy pewnym wysiłku i kompetentnym podejściu.
Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu materiału:
Elena Stolz, ekspert konsultant agencji Adrionika
https://www.globalpropertyguide.com/europe/croatia/price-history
Wykorzystane zdjęcia: Depositphotos.com
Polish 
English 
Russian 
German