Jak kupić nieruchomość w Tajlandii: szczegółowy przewodnik dla inwestorów

Liczba transakcji na rynku nieruchomości w Tajlandii wzrosła w 2023 r. o prawie 50% - na które obiekty popyt wzrósł szczególnie zauważalnie? Przeczytaj o obrotach transakcji, formach własności, wartości nieruchomości w różnych miastach Tajlandii, a także o obiecujących obszarach inwestycyjnych w naszym obszernym przewodniku z analizami i komentarzami ekspertów.

Formy własności w Tajlandii

W Tajlandii cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości w dwóch formach: Freehold (pełna własność) i Leasehold (długoterminowa dzierżawa). I są tu pewne niuanse: cudzoziemiec może kupić mieszkanie w pełnej własności (Freehold) tylko w kondominium (w tym przypadku każde mieszkanie ma swojego właściciela, ale wspólne terytorium jest współwłasnością); jeśli mówimy o zakupie mieszkania w budynku mieszkalnym, to tylko długoterminowa dzierżawa jest dostępna dla obcokrajowców. 

Jeśli celem jest zakup willi z gruntem, cudzoziemiec może w pełni posiadać tylko dom (budynek). Działka może być wydana przez cudzoziemca tylko w formie długoterminowej dzierżawy na średni okres do 90 lat.
Aby posiadać ziemię, można utworzyć firmę w Tajlandii, ponieważ w tym przypadku dozwolone jest posiadanie działek. Udział zagraniczny w spółce powinien wynosić 49% lub mniej. 

I jeszcze jedna opcja: Cudzoziemcy mogą zainwestować co najmniej 40 milionów bahtów (1 127 714 USD) w projekt zatwierdzony przez Radę Inwestycyjną. Da im to prawo do zakupu do 1600 metrów kwadratowych ziemi.

Liczba transakcji i średni koszt nieruchomości w Tajlandii

Według Banku Tajlandii w 2023 r. w Tajlandii obroty pieniężne z transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości wyniosły 951 540,99 mln bahtów ($26,6 mld), czyli o 20% więcej niż w roku poprzednim. Maksymalny obrót pieniężny odnotowano w centralnym regionie kraju, a największy wzrost nastąpił na wschodzie - o 1,5 razy.

W tym samym okresie liczba transakcji wzrosła o 43% i przekroczyła 150 000. W strukturze transakcji dominują nieruchomości mieszkaniowe - 93% ogólnej liczby transakcji na rynku nieruchomości. Warto jednak zwrócić uwagę na zwiększony popyt na obiekty komercyjne - transakcje nimi były zawierane 7,6 razy częściej niż w 2022 roku. Wzrosła również liczba transakcji gruntami - ponad 2-krotnie w ciągu roku.

Popyt w Tajlandii rynek nieruchomości jest tworzona przez Rosjan i inwestorów z Chin kontynentalnych i Hongkongu. Głównymi inwestorami są również imigranci ze Stanów Zjednoczonych, Singapuru, Tajwanu, Japonii i Wielkiej Brytanii. 

Tutaj jest koszt nieruchomości w Tajlandii na przykładzie trzech miast:

* w dniu 15.03.2024 r.

Źródło: Numbeo. 

Zakup nieruchomości w Tajlandii krok po kroku

Oto, co należy zrobić krok po kroku, aby kupić nieruchomość w Tajlandii: 

1. Zatrudnienie prawnika ds. nieruchomości

Ponieważ branża ta jest nadal nieuregulowana w kraju, prawnik będzie w stanie zapewnić ci większe bezpieczeństwo niż tylko agent nieruchomości. 

2. Zarezerwuj obiekt

Umowa rezerwacyjna zawiera szczegółowe informacje o stronach transakcji, ważne informacje o obiekcie, a także szczegóły dotyczące stron i terminów płatności.

Kupujący płaci 1% wartości przedmiotu jako depozyt sprzedającemu, co prowadzi do tymczasowego wycofania przedmiotu ze sprzedaży. Depozyt może zostać wpłacony gotówką lub przelany na konto sprzedającego.

3. Sprawdzenie wiarygodności prawnej transakcji

Certyfikowany prawnik będzie tu szczególnie przydatny. Sprawdzi on następujące aspekty: dewelopera, stan obiektu, obecność obciążeń, aresztów, zastawów i praw osób trzecich.

4. Zawarcie umowy

Wkrótce po dokonaniu wpłaty przychodzi czas na zapoznanie się z umową kupna-sprzedaży. Zawiera ona następujące informacje: warunki zakupu obiektu i sposób jego rejestracji, koszty związane z transakcją i późniejszym utrzymaniem obiektu, kary za naruszenie warunków umowy. 

5. Zapłać za transakcję

Tam Istnieją dwa sposoby płacenia za transakcje w Tajlandii:

Kupując nowy budynek, płatności można dokonać, przelewając środki na dane dewelopera określone w umowie. Można to zrobić z konta w dowolnym kraju, pod warunkiem, że konto jest zarejestrowane na nazwisko kupującego. Możliwa jest również płatność z konta osoby prawnej, której nabywca jest założycielem.

Kupując na rynku wtórnym, należy otworzyć konto w jednym z banków w Tajlandii i przelać na nie pieniądze z konta w innym kraju. Podczas rejestracji nieruchomości w Departamencie Gruntów, kupujący wysyła sprzedającemu czek na określoną kwotę.

Ważne. Przy rejestracji nieruchomości w pełnym posiadaniu (freehold) ważne jest, aby środki pochodziły z zagranicy. Fakt ten jest weryfikowany przez Land Department podczas rejestracji transakcji. W przypadku rejestracji nieruchomość w formie najmu długoterminowego (leasehold), kalkulacja może być dokonana w dowolny dostępny sposób.

Należy również pamiętać, że w Tajlandii można legalnie kupić dom nawet za kryptowalutę. 

6. Zarejestrować prawo własności

Po dokonaniu wszystkich płatności wynikających z umowy, rejestracja prawa własności lub prawa długoterminowej dzierżawy jest przeprowadzana w Departamencie Gruntów. Przedstawiciele dewelopera (sprzedającego) i kupującego muszą być obecni podczas procesu rejestracji.

Zamknięcie transakcji zajmuje zwykle od 30 do 60 dni. 

Powiązane wydatki przy zakupie nieruchomości w Tajlandii

Wśród dodatkowych kosztów, z którymi będziesz musiał się zmierzyć:

• Opłata za transfer wynosi 0,01%-2,00% (uiszczana przez kupującego).
• Prowizja agenta nieruchomości wynosi 3%-5% (płacona przez sprzedającego).
• Podatek u źródła wynosi 1% zadeklarowanej kwoty lub szacunkowej wartości nieruchomości, w zależności od tego, która z tych kwot jest wyższa (płacona przez sprzedającego). Stawka może się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości i okoliczności sprzedaży.
• Opłata skarbowa wynosi 0,50%. Jest ona pobierana przy rejestracji transakcji i może być uiszczana zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego, w zależności od warunków umowy.
• Specjalny podatek od działalności gospodarczej wynosi około 3,30% wartości nieruchomości. Podatek ten ma zastosowanie, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w okresie krótszym niż 5 lat od jej nabycia. Dodatkowo doliczany jest podatek miejski w wysokości 10% kwoty podatku specjalnego. 
• Opłata rejestracyjna wynosi 2% (zazwyczaj uiszczana przez kupującego).
• Koszt usług prawnych podlega negocjacji.

Kupno domu w Tajlandii na kredyt hipoteczny i raty

Do niedawna tajskie banki bardzo rzadko oferowały kredyty hipoteczne obcokrajowcom, ale teraz istnieje taka możliwość. Należy pamiętać, że szanse będą znacznie większe, jeśli spełni się następujące kryteria:

• Legalna praca w Tajlandii to co najmniej 1-2 lata przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny i stabilny dochód od 80 000 THB do 140 000 THB (2153-3768 EUR).
• Posiadać podwójne obywatelstwo, z których jedno jest tajskie. Może to uprościć proces uzyskania kredytu hipotecznego, ale nie jest warunkiem wstępnym dla wszystkich banków.
• Zezwolenie na pobyt w Tajlandii będzie również dodatkowym atutem.

Jednocześnie początkowa wpłata zwykle waha się między 30% -40% wartości nieruchomości, a pozostałe 70%-60% można zaciągnąć jako pożyczkę w banku. 

Oprocentowanie 20-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu w Tajlandii wynosi 5,41%. Może się ona różnić w zależności od sytuacji ekonomicznej i indywidualnych warunków kredytobiorcy. 

Istnieje również możliwość zorganizowania planu ratalnego od dewelopera: w trakcie budowy będzie on nieoprocentowany, a następnie 3-5% rocznie trafi na saldo zadłużenia. 

Obiecujące obszary inwestycyjne w Tajlandii 

Alexander Chernokulsky, dyrektor spółki Zhilfond Powiedział nam, że na tle przegrzanego tajskiego rynku wyspiarskiego inwestorzy są coraz bardziej zainteresowani nieruchomościami na kontynencie.

- Tajlandia jest interesująca z punktu widzenia inwestycji ze względu na stabilny wzrost cen nieruchomości. Jeśli zainwestujesz w mieszkanie w fazie budowy, możesz uzyskać średni wzrost wartości do 50% do czasu ukończenia obiektu.

Ale także po dostarczeniu obiektu lub przy zakupie nieruchomości wtórnej inwestorzy mogą zarabiać na wynajmie. Rynek wynajmu w Tajlandii jest wysokomarżowy, choć niejednorodny. Tak więc rentowność wynajmu nieruchomości na Phuket jest wysoka w sezonie, a niska poza sezonem. W dużych miastach - Bangkok, Pattaya, Chiang Mai - sezonowość nie jest tak wyraźna: w sezonie można wynająć mieszkanie na długi czas za 20 tysięcy rubli. baht miesięcznie (około $560), a poza sezonem - około 15 tys. baht ($420), po prostu dlatego, że na rynku pojawia się więcej opcji. 

Według badania Global Property Guide, w czwartym kwartale 2023 r., W Phuket zwrot z wynajmu mieszkania waha się od 5,45 do 6,45%w zależności od lokalizacji i wielkości nieruchomości, średnio 5,87%. W Bangkoku rentowność najmu waha się od 2,19 do 9,52% (średnio - 4,88%), w Pattaya - od 3,24 do 10,04% (średnio 6,25%), w Chiang Mai - od 5,5 do 7,28% (średnio 6,32%).

Zgodnie z naszymi prognozami, w 2024 r. najpopularniejszymi kierunkami dla inwestorów będą miasta, zwłaszcza kurorty Podobnie jak Pattaya - miasto aktywnie się rozwija, podczas gdy rynek nieruchomości tutaj jest nadal znacznie demokratyczny pod względem cen. 

W 2026 r. planowane jest zakończenie budowy lotniska w pobliżu Pattayi - powstanie węzeł komunikacyjny, który odciąży Bangkok i zwiększy ruch turystyczny w Pattayi. Budowana jest również linia kolejowa między Pattayą a Bangkokiem, który jest oddalony o zaledwie 150 km - pozwoli to na przemieszczanie się z miasta do miasta w zaledwie 30 minut. Z pewnością wpłynie to na koszt m2 w przyszłości, co zwiększa atrakcyjność inwestycyjną tutejszych nieruchomości.

Dynamika redystrybucji popytu z wyspiarskiej części Tajlandii na kontynent była zauważalna już w 2023 roku. Według Banku Tajlandii, w pierwszych 10 miesiącach 2023 r. całkowity wolumen transakcji zakupu nieruchomości w regionie centralnym (Bangkok, Ayutthaya, Kanchanaburi), który odpowiada za około 60% popytu, wzrósł o 17,7% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. 

W regionie północno-wschodnim (Amnat Charoen, Buriram) wolumen transakcji wzrósł o 25% w tym samym okresie; w regionie północnym (Chiang Mai, Lamphun, Lampang) - o 26,4%; w regionie południowym (Phuket, Koh Samui) - o 46,3%; w regionie wschodnim (Chachengsau, Chonburi, Rayong) - o 63%.

"Pattaya jest obecnie najbardziej obiecującym kierunkiem". Jak inwestorzy mogą zarobić na inwestycjach w nowe budynki w Tajlandii - ekspert 

Najczęściej zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Tajlandii

Jakie są formy własności nieruchomości w Tajlandii?

Cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości w Tajlandii w dwóch formach: Freehold (pełna własność mieszkania w kondominium) i Leasehold (długoterminowa dzierżawa gruntu lub mieszkania w apartamentowcu).

Jakie dodatkowe koszty mogą pojawić się przy zakupie nieruchomości w Tajlandii?

Dodatkowe wydatki obejmują opłaty transferowe, opłaty agenta, opłaty rejestracyjne, podatki (potrącane, specjalne, miejskie), usługi prawne.

Jakie podatki muszę płacić kupując i posiadając tajską nieruchomość?

Podatki od zakupu wynoszą około 2-3% kosztów dla kupującego. W przypadku posiadania nieruchomości mieszkalnej powyżej 10 milionów bahtów (~ $274 tys.), rocznie płaci się 0,03% jej wartości.

Czy w Tajlandii można wziąć kredyt hipoteczny lub ratalny na zakup domu?

Tak, niektóre tajskie banki udzielają kredytów hipotecznych obcokrajowcom pod pewnymi warunkami (stabilny dochód, pozwolenie na pobyt itp.). Początkowa płatność wynosi zazwyczaj 30-40%. Jeśli chodzi o plan ratalny, będzie on nieoprocentowany podczas budowy, a następnie konieczne będzie spłacanie 3-5% rocznie od pozostałego zadłużenia. 

Jakie są najbardziej obiecujące obszary dla inwestycji w nieruchomości w Tajlandii?

Według ekspertów, największą popularnością wśród inwestorów w nadchodzących latach będą cieszyć się duże miasta i ośrodki wypoczynkowe na kontynencie - Pattaya, Chiang Mai, Bangkok itp.

Jaka jest rentowność wynajmu nieruchomości w popularnych tajskich miastach?

Według badań średnia rentowność najmu w 2023 r. wyniosła: w Bangkoku - 4,88%, w Pattaya - 6,25%, w Chiang Mai - 6,32%, na Phuket - 5,87%.

Autor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Współautor

Anastasia Fomina Analityk

Dostarczam czytelnikom wysokiej jakości materiały analityczne dotyczące globalnych trendów na rynku nieruchomości.

Источник