W ciągu ostatnich kilku lat grecki rynek mieszkaniowy przyspieszył jak sirtaki, ale od drugiego kwartału 2024 r. jego tempo wzrostu nieco spadło; Jaki jest obecny obraz sprzedaży i cen? Czy inwestorzy powinni obawiać się ograniczeń związanych z wynajmem krótkoterminowym? Co się dzieje ze złotą wizą i wizą cyfrowego nomada? Rozmawialiśmy o tym z ekspertami z doświadczonych rosyjskojęzycznych agencji nieruchomości.
W 2024 r. inwestycje zagraniczne na greckim rynku mieszkaniowym osiągnięty historycznie wysoki poziom 2,75 mld euro, przy czym ostatni kwartał okazał się najbardziej produktywny.
Istotne przyczyny ekonomiczne tego sukcesu:
1. Atrakcyjny system podatkowy dla osób niebędących stałymi rezydentami kraju (100 000 euro za wszystkie dochody uzyskane za granicą przez 15 lat, pod warunkiem zainwestowania 500 000 euro lub więcej w nieruchomości lub aktywa) oraz zamożnych emerytów (stała stawka 7%).
Według badania New World Wealth, w latach 2022-2024 w GrecjiOsiedliło się około 1200 milionerów z różnych krajów tam.
2. Program uzyskiwania krajowego zezwolenia na pobyt w przypadku inwestycji w metry kwadratowe to "Złota Wiza". Od września ubiegłego roku władze zreformowały go, podnosząc minimalne wymagania dotyczące kosztów obiektu. Teraz, aby uzyskać pozwolenie na pobyt, trzeba kupić dom o wartości od 800 000 euro w Atenach, Salonikach, na wyspach Mykonos i Santorini, od 400 000 euro w innych regionach, od 250 000 euro przy przekształcaniu mieszkań z dawnych budynków komercyjnych, niezależnie od lokalizacji.
Co dziesiąty sprzedaży mieszkania lub domu cudzoziemcowi w ubiegłym roku wiązało się z uczestnictwem nabywcy w programie Złotej Wizy.
3. Średnie ceny nieruchomości są niższe w porównaniu z innymi krajami europejskimi. W okresie kryzysu w latach 2009-2016 ceny mieszkań spadły o 45% lub więcej, a na początku 2025 r. ceny osiągnęły poziom z 2008 r., a w niektórych miejscach, na przykład w Attyce, przekroczyły go. Dla porównania, w Portugalii ceny mieszkań i domów wzrosły o 140% w ciągu 15 lat, w Niemczech - o 77%, w Wielkiej Brytanii - o 65%.
4. Tendencja wzrostowa cen utrzymuje się od 2017 roku. W 2024 r. ceny mieszkań w Grecji zwiększony średnio o 8,7%, ale nastąpił zauważalny spowolnienie w stopach wzrostu od drugiego kwartału ubiegłego roku.
Grecja, podobnie jak wiele innych krajów, stoi w obliczu niedobór długoterminowego wynajmu mieszkań ze względu na mnożenie się apartamentów wynajmowanych na doby w regionach turystycznych. Władze już zapowiedziały walkę z "krótkoterminowością", ale metody są nadal dość łagodne -... zachęty podatkowe dla tych właścicieli, którzy wynajmują mieszkania przez długi czas, oraz ograniczenia liczby wynajmowanych obiektów przez jednego właściciela.
Pytania dotyczące szans i zagrożeń związanych z greckim rynkiem kierujemy do naszych ekspertów.
Jak wyglądał rok 2024 na greckim rynku nieruchomości i jakie trendy są widoczne w 2025 roku?
Svetlana Yuvchenko, ekspert ds. nieruchomości w Dionisiou: W 2024 r. rynek nieruchomości w Halkidiki stale się rozwijał, pomimo znacznych wzrostów cen. Tradycyjnie największym popytem cieszyły się niedrogie mieszkania - do 150 000 euro.
Latem 2024 r. nastąpił gwałtowny wzrost zainteresowania obiektami w cenie od 250 000 do 300 000 euro. Było to spowodowane zmianami w programie Złotej Wizy - od września minimalny próg inwestycyjny wzrósł z 250 000 do 400 000 euro. W rezultacie dosłownie wszystkie przyzwoite nieruchomości w tym przedziale cenowym zostały wyprzedane w Halkidiki!
Początek 2025 r. upłynął pod znakiem dalszego wzrostu cen. W popularnych nadmorskich miejscowościach koszt nieruchomości wtórnych sięga 3000 euro za metr kwadratowy, co już zbliża się do cen nowego budownictwa. W tym kontekście aktywność konsumentów spadła.
Przy ograniczonej podaży i rosnących cenach, wielu potencjalnych nabywców zwróciło uwagę na działki pod samodzielną budowę, uznając to za bardziej opłacalną alternatywę.
Natalia Tsiro-Ruva, założycielka i dyrektor generalna Hellas Consult Solutions: Oczywiście rok 2024 był dość nerwowy dla wszystkich "złotych" inwestorów, ponieważ nastąpiły zmiany w popularnym programie Golden Visa. Zmiany te wywołały poruszenie, ponieważ ci, którzy chcieli wejść do programu na tych samych zasadach, musieli mieć czas na wybór obiektu, sfinalizowanie transakcji i oczekiwanie na otrzymanie certyfikatów potwierdzających status rezydenta Unii Europejskiej. Wielu inwestorów próbowało wejść do programu na najniższym progu inwestycyjnym, czyli kupując nieruchomość za 250 000 euro. Obecnie inwestorzy, którzy kupują dla siebie proste mieszkania i chcą uczestniczyć w programie, muszą wybrać obiekt o powierzchni 120 metrów kwadratowych. m., a jego koszt powinien wynosić, w zależności od regionu, 400 000 lub 800 000 euro.
Jednak rok 2024 dał nam również inną wyjątkową okazję, którą uważam za główny bonus Złotej Wizy. Począwszy od 1 września 2024 r. można kupić specjalny rodzaj nieruchomości, a mianowicie nieruchomości komercyjne, które zostały przeformatowane na mieszkalne, za 250 000 euro. Inwestując tę kwotę, oprócz statusu rezydenta, można uzyskać piękne apartamenty, które można również wynająć.
Od kwietnia 2025 r. widzimy, że zainteresowanie złotą wizą nie spadło, a wręcz przeciwnie, wzrosło. Dlaczego? Ponieważ Hiszpanie, nasi sąsiedzi w Unii Europejskiej, którzy byli okrętami flagowymi programu złotej wizy, zamknęli go. Program Portugalii zmienił się i nie można już inwestować bezpośrednio w nieruchomości. Grecka "Złota Wiza" jest obecnie najskuteczniejsza, najbardziej zrozumiała, najprostsza i bardzo, bardzo popularna.
Czy obcokrajowcy są aktywni? Z jakich krajów pochodzą kupujący? Czy jest wśród nich wielu rosyjskojęzycznych? Jakie są cele zakupu nieruchomości?
Svetlana Yuvchenko:90% kupujących w Halkidiki to obcokrajowcy. Tradycyjnie przytłaczająca większość z nich to mieszkańcy krajów bałkańskich (Serbia, Macedonia Północna, Bułgaria, Rumunia). Jest niewielu rosyjskojęzycznych nabywców i w większości są to obywatele ze stałym miejscem zamieszkania poza obszarem poradzieckim.
Kupują oni nieruchomości głównie w dwóch celach: na własny użytek lub pod wynajem krótkoterminowy. Istnieją jednak również nabywcy, którzy planują wyremontować swoje domy i odsprzedać je po wyższej cenie, ale jest ich niewielu.
Natalia Tsiro-Ruva: Nie jest tajemnicą, że Grecja jest obecnie magnesem dla inwestorów z różnych krajów. Jeśli wcześniej o Grecji nie mówiło się jako o miejscu docelowym dla poważnych inwestycji, teraz wszystko zmieniło się radykalnie. Kto więc inwestuje? Na pierwszym miejscu postawiłbym Chińczyków. Chcą otwierać tu swoje firmy, chcą promować swoje produkty, chcą przenosić się dalej do Europy, Ameryki i innych krajów. Mieszkańcy Libii, Egiptu, Syrii czy Pakistanu w niczym nie ustępują Chińczykom. Co zaskakujące, inwestorzy ci zachowują się bardzo aktywnie, kompetentnie rozwijają biznes, otwierają firmy budowlane i inne. Turcy są również widoczni na greckim rynku nieruchomości. Rejestrują swoje firmy i aktywnie uczestniczą w programie Złotej Wizy. Nie mogę nie wspomnieć o Izraelczykach. Są oni zainteresowani Złotą Wizą, hotelami, firmami i budownictwem.
Jakie jest miejsce rosyjskich inwestorów w tym pstrokatym obrazie? Jest ono dość niewielkie. Powodem są trudności z rejestracją nieruchomości, wypłatą pieniędzy i uzyskaniem alternatywnych paszportów do udziału w Złotej Wizie. Niemniej jednak istnieją rosyjscy i białoruscy inwestorzy, którzy mają alternatywne paszporty, na przykład kirgiskie paszporty z urodzenia, paszporty Armenii, Gruzji, Vanuatu, Argentyny. Wśród Rosjan jest sporo relokantów. Większość klientów z Federacji Rosyjskiej jest zainteresowana "złotą wizą". Wiele osób potrzebuje statusu rezydenta UE, aby na przykład otworzyć firmę w Europie.
W jaki sposób podwyższenie progu dla "złotej wizy" wpłynęło na popyt na mieszkania? Czy istnieje zapotrzebowanie na ten program wśród Rosjan z drugim paszportem? Czy są jakieś oferty w waszym katalogu w regionach z minimalnym progiem 250 000 euro?
Svetlana Yuvchenko: Od września 2024 r. obowiązują surowe warunki uzyskania Złotej Wizy w Halkidiki: minimalna kwota inwestycji wynosi 400 000 euro, a zakupiona nieruchomość musi mieć powierzchnię co najmniej 120 metrów kwadratowych. m.
Na pierwszy rzut oka na rynku dostępnych jest wiele obiektów spełniających te kryteria. Przy bliższej analizie okazuje się jednak, że nie tak łatwo znaleźć naprawdę odpowiednią opcję w przedziale cenowym 400 000 - 450 000 euro. Trudności wynikają z kilku powodów: wielu deweloperów nie jest gotowych określić pełnej wartości transakcji w umowie, preferując częściową płatność gotówką, co uniemożliwia uzyskanie "złotej wizy". Ponadto istnieją obiekty o deklarowanej powierzchni ponad 120 metrów kwadratowych, które po sprawdzeniu obejmują pomieszczenia niemieszkalne (na przykład piwnice), a takie obiekty nie spełniają wymagań programu.
Po podniesieniu minimalnego progu spadło zainteresowanie ze strony rosyjskich klientów z drugim paszportem. Główny napływ wniosków od nich zakończył się latem 2024 r., przed podniesieniem minimalnego kosztu. Obecnie największe zainteresowanie programem w regionie wykazują obywatele Turcji i Izraela, a także, w mniejszym stopniu, obywatele Stanów Zjednoczonych.
Natalia Tsiro-Ruva: Triumfalny pochód greckiej "złotej wizy" trwa. Co dziwne, większości inwestorów nie odstrasza fakt, że próg wejścia wzrósł. Tureccy nabywcy szukają willi już od 800 000 euro. Inwestorzy z Kazachstanu kupują wille od miliona euro, aby spędzić letnie wakacje z dużą rodziną. Ci, którzy chcą kupić domek letniskowy na półwyspie Chalkidiki, są zadowoleni, ponieważ próg inwestycyjny pozostaje tam na poziomie 400 000 euro, a deweloperzy oferują wiele wysokiej jakości willi i apartamentów.
Najsłodszym kawałkiem są apartamenty komercyjne, które stały się mieszkalne, czyli są odpowiednie dla tych, którzy chcą wejść do programu przy najniższym progu 250 000. Możemy zaoferować takim klientom wspaniałe kampusy studenckie, biura, które zostały przeorientowane na mieszkania z całkowitym remontem, wykończeniem, a czasem nawet z najemcą. Popyt na obiekty w ramach programu jest wysoki. Wiele osób prowadzi działalność gospodarczą w Europie, a wiele z nich ma studiujące tu dzieci. Niektórzy rodzice kupują mieszkania inwestycyjne w imieniu swoich dzieci, w związku z czym cała rodzina otrzymuje status rezydenta Unii Europejskiej.
Czy Rosjanie, Ukraińcy i mieszkańcy krajów WNP rozważają relokację do Grecji? Czy grecka wiza dla cyfrowych nomadów jest nadal popularna? Czy ostatnio wprowadzono jakieś zmiany w tym programie?
Svetlana Yuvchenko: Grecja jest tradycyjnie uważana przez Rosjan, Ukraińców i mieszkańców krajów WNP za miejsce do wygodnego życia na emeryturze. Powszechnie uważa się, że kraj ten nie nadaje się do życia z dziećmi ze względu na rzekomo słabą infrastrukturę edukacyjną i rozrywkową. Polemizowałbym jednak z tym stwierdzeniem.
Dla rodzin planujących pełną integrację z greckim społeczeństwem, Grecja oferuje doskonałe prywatne szkoły z wysokim poziomem edukacji w języku greckim w stosunkowo przystępnych cenach. Te instytucje edukacyjne zapewniają wysokiej jakości szkolenia i często cieszą się dobrą reputacją wśród lokalnych i zagranicznych rodzin. Jeśli mówimy o szkołach z nauczaniem w języku angielskim lub innych językach obcych, to jest ich naprawdę niewiele - są one skoncentrowane głównie w Atenach i całkiem sporo w Salonikach.
Jeśli chodzi o programy wizowe, grecka wiza cyfrowego nomada, która wcześniej wzbudzała zainteresowanie wielu emigrantów, obecnie stopniowo traci na popularności. Ten rodzaj zezwolenia na pobyt był często wykorzystywany jako tymczasowe rozwiązanie w celu szybkiego uzyskania statusu prawnego, ale później wielu posiadaczy przeszło na bardziej stabilne programy, takie jak Złota Wiza.
Natalia Tsiro-Ruva: Zwiększony popyt ze strony nabywców nieruchomości jest nadal związany z możliwością uzyskania statusu rezydenta. Oczywiście są tacy, którzy chcą się przeprowadzić. Wiele osób przeprowadza się do Grecji, gdy osiągają wiek emerytalny i chcą na przykład opuścić Amerykę, Argentynę, Kanadę, aby być bliżej Europy, aby być bliżej swoich krewnych mieszkających w Rosji, na Białorusi lub w innych krajach WNP.
Program dla cyfrowych nomadów nadal obowiązuje i nie ma w nim żadnych ograniczeń dla obywateli Rosji i Białorusi, ale faktem jest, że w ciągu ostatnich dwóch lat Grecy wydali na tej podstawie minimalną liczbę gotowych kart rezydenta.
System składania dokumentów jest zdigitalizowany, a proces weryfikacji jest niezwykle powolny. Dlatego ważne jest, aby zrozumieć, że jeśli ubiegamy się o ten program, będziemy musieli długo czekać. Dla tych, którzy naprawdę planują przeprowadzić się do Grecji, jest w porządku - każde zaświadczenie o oczekiwaniu umożliwia legalny pobyt w kraju, zakup mieszkania i otwarcie firmy. Chciałbym podkreślić, że status cyfrowego nomady zobowiązuje do przebywania w Grecji przez co najmniej 180 dni w roku. Jeśli ten wymóg zostanie naruszony, władze mogą odmówić odnowienia zezwolenia na pobyt.
Najwygodniej jest przyjechać do Grecji na podstawie wizy turystycznej (typu C) i spokojnie ubiegać się o zezwolenie na pobyt cyfrowego nomada już w kraju. Możesz również przyjechać z wizą D, wizą cyfrowego nomada, ale nie jest to jeszcze zezwolenie na pobyt cyfrowego nomada, a jedynie wiza, to znaczy, że będziesz musiał ponownie złożyć wniosek za pośrednictwem prawnika specjalnie w celu uzyskania statusu rezydenta. Zezwolenie na pobyt wydawane jest najpierw na 2 lata, a następnie przedłużane na kolejne 3 lata. Program cyfrowych nomadów jest idealną opcją dla tych, którzy nie mają możliwości zakupu nieruchomości od 250 000 euro.
WAteny rozpoczęły niedawno ofensywę przeciwko wynajmowi krótkoterminowemu. Czy w innych regionach Grecji zaostrza się przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego? Jakie są lub będą ograniczenia? Jak wpłynie to lub już wpłynęło na rynek nieruchomości?
Svetlana Yuvchenko: Rynek wynajmu krótkoterminowego w Salonikach i Halkidiki pozostaje stabilny i nadal funkcjonuje w swoim zwykłym tempie. Jedyne zmiany dotyczą wprowadzenia całkiem rozsądnych i oczekiwanych wymogów mających na celu poprawę bezpieczeństwa. Wśród nich jest obowiązkowa dostępność ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, instalacja czujników dymu i innych podstawowych elementów zapewniających komfort i ochronę najemców.
Natalia Tsiro-Ruva: Rząd postanowił zreformować krajowy rynek wynajmu krótkoterminowego. Jakie zmiany czekają właścicieli domów?
1. Konieczne będzie uzyskanie certyfikatów od elektryka, straży pożarnej. Certyfikaty potwierdzają, że mieszkanie ma wentylację, przestrzegane są przepisy przeciwpożarowe, jest apteczka pierwszej pomocy, czujniki dymu.
Certyfikaty nie muszą być umieszczane w żadnych systemach elektronicznych, to znaczy muszą znajdować się w rękach właściciela. Należy je okazać podczas inspekcji.
2. Zidentyfikowano rodzaje nieruchomości, które są eliminowane z rynku najmu krótkoterminowego. Są to mieszkania w piwnicach i półpiwnicach, na strychach.
Wielu kupiło mieszkania, które znajdują się w piwnicach, bez naturalnego światła, bez wentylacji, mimo że zostały odnowione. Właściciele takich obiektów prawdopodobnie będą w stanie w celu ich długoterminowego wynajmu.
Rynek wynajmu krótkoterminowego jest generalnie usprawniany i czyszczony, a dobre, płynne nieruchomości będą droższe w wynajmie.
Wszystkie zmiany wejdą w życie w październiku 2025 r., co oznacza, że właściciele będą mieli wystarczająco dużo czasu na przygotowanie i wydanie certyfikatów.
Czy poleca Pan Grecję dzisiejszym inwestorom? Jeśli tak, to jakie regiony i rodzaje nieruchomości?
Svetlana Yuvchenko: Uważam, że Chalkidiki to nadal jeden z najbardziej atrakcyjnych regionów w Grecji pod względem inwestycji w nieruchomości. Ceny tutaj wykazują stały wzrost, region się rozwija, poprawia się infrastruktura, a popyt na mieszkania pozostaje stabilny. Nieruchomości zachowują wysoką płynność, co sprawia, że inwestycje w tym obszarze są nie tylko niezawodne, ale i obiecujące.
Natalia Tsiro-Ruva: Zdecydowanie polecamy. Przede wszystkim duże miasta z rozwiniętą infrastrukturą są obiecujące dla inwestycji. Obecnie sztandarowymi miastami są Ateny i Saloniki. Zwróciłbym również uwagę na miasta studenckie, takie jak Larissa, Volos i Kavala.
Wyspy są poszukiwane przede wszystkim jako nieruchomości turystyczne, które mogą być wynajmowane na krótki okres. Preferowane są wyspy, które przyciągają zwiększone zainteresowanie turystów. Oczywiście są to Kreta, Rodos, Korfu, Lefkada, Kefalonia, Zakynthos, Mykonos, Santorini.
Czy polecasz Grecję do przeprowadzki w dzisiejszych czasach? Jeśli tak, to które regiony?
Svetlana Yuvchenko: Jeśli masz stabilny dochód poza Grecją lub planujesz otworzyć własny biznes lokalnie, życie w Halkidiki i Salonikach może stać się naprawdę wygodne. Region posiada całą niezbędną infrastrukturę, cieszy się łagodnym klimatem, pysznym jedzeniem i możliwością podróżowania po całej Grecji i Europie. Dostępna jest tu również wysokiej jakości płatna medycyna, a bogate życie kulturalne jest stosunkowo blisko.
Jednak dla tych, którzy spodziewają się znaleźć zatrudnienie jako pracownik, warto wziąć pod uwagę, że poziom wynagrodzeń w kraju pozostaje dość niski, nawet w dużych firmach.
Natalia Tsiro-Ruva: Dziś Grecja jest prawdopodobnie najspokojniejszym, najbardziej niespiesznym, słonecznym i gościnnym krajem, który wita wszystkich, którzy się tu przeprowadzają.
Wielu relokatorów preferuje wyspy. Jest tam cicho, ale jednocześnie doskonałe zaopatrzenie, promy, lotniska.
Jeśli planujesz przeprowadzkę z małymi dziećmi, powinieneś zwrócić uwagę na szkoły i uczelnie. W tym przypadku możemy polecić Ateny, Riwierę Ateńską (Alimos, Glyfada, Voula, Voulianmeni), Kallithea, Paleo Faliro. W tych obszarach znajdują się dobre nieruchomości, blisko szkół, uniwersytetów, przedszkoli.
Oprócz Aten i Salonik, zwróciłbym również uwagę na miasta absolutnie nieturystyczne, takie jak Larissa, Drama, Volos, Kavala, Serres, Półwysep Peloponeski, Korynt, Porto Rafti - obszar, który nie został jeszcze wypromowany, ale jest bardzo obiecujący, z pięknymi nowymi domami.
Grecka gospodarka poprawia się, sytuacja kryminalna jest tak komfortowa, jak to tylko możliwe, ludzie są gościnni, ceny są przyjemne, a ceny nieruchomości wciąż należą do najniższych w Europie. Wielu Europejczyków wybiera Grecję na miejsce zamieszkania na emeryturze - aby odpocząć, cieszyć się wybrzeżami i najczystszymi plażami, jeść wspaniałe jedzenie wysokiej jakości i pić greckie wino.
Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu materiału:
Natalia Tsirorova, założycielka i CEO Hellas Consult Solutions
Svetlana Yuvchenko, ekspert ds. nieruchomości w Dionisiou
Polish 
English 
Russian 
German