Przed zainwestowaniem w danym kraju kompetentny inwestor zawsze oblicza ryzyko związane z danym krajem. Nikolay Trifonov, akademik Międzynarodowej Akademii Inżynierii, opowiedział o tym, co to oznacza i dlaczego premia za ryzyko kraju może być przydatna nie tylko dla inwestorów, ale także dla zwykłych nabywców nieruchomości.
Czym jest premia za ryzyko kraju i jak ją obliczyć?
Premia za ryzyko kraju (ang. country risk premium, CRP) to premia za ryzyko zainwestowania środków zagranicznych w projekt inwestycyjny w danym kraju, związana z utratą (całkowitą lub częściową) wartości tego projektu z powodu ogólnych czynników ekonomicznych, finansowych i społeczno-politycznych w tym kraju.
- Znajomość poziomu ryzyka danego kraju pomaga inwestorowi ocenić perspektywy inwestycji w danym kierunku - powiedział Nikolai Trifonov. - Wskaźniki premii za ryzyko kraju są uwzględniane we wzorach oceny efektywności projektów inwestycyjnych, a także oceny wartości aktywów w tym kraju, głównie przedsiębiorstw.
Dla zwykłego nabywcy nieruchomości ważne jest, aby znać poziom premii za ryzyko związane z danym krajem. zrozumienie rzeczywistej wartości mieszkania lub domu w danym kraju na międzynarodowym rynku nieruchomości. Dodatkowo, jeśli planuje sprzedać tę nieruchomość w przyszłości, wskaźnik ten pomoże mu ocenić, jak prawdopodobne jest, że będzie w stanie wyjść na "plus" przy takiej sprzedaży.
Poziom ryzyka kraju dla Białorusi
Stowarzyszenie publiczne "Białoruskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców" oblicza składkę za ryzyko kraju dla Białorusi od 2004 roku.
- Od prawie 20 lat co miesiąc analizujemy i obliczamy atrakcyjność inwestycyjną Białorusi. Premia za ryzyko kraju jest jednym z najważniejszych wskaźników w tych obliczeniach". wyjaśnione Nikolai Trifonov. - Mówiąc prościej, ryzyko kraju jest obliczane na podstawie notowań rządowych papierów wartościowych na rynkach międzynarodowych. Białoruś emituje piętnastoletnie euroobligacje (rodzaj długoterminowych papierów wartościowych - przyp. red.), które kiedyś były notowane w Europie.
Wcześniej Bloomberg sprzedał informacje o wartości tych papierów wartościowych na rynkach międzynarodowych Ministerstwu Finansów Białorusi (a Białoruskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców również otrzymało te dane). Ponadto przeanalizowaliśmy otwarte dane dotyczące długoterminowych zobowiązań skarbowych rządu USA z Systemu Rezerwy Federalnej USA - jest to ważne, ponieważ premia jest obliczana w stosunku do dolara amerykańskiego. W rezultacie ryzyko kraju dla Białorusi zostało obliczone, z grubsza rzecz biorąc, jako rentowność białoruskich papierów wartościowych minus rentowność amerykańskich papierów wartościowych o tym samym terminie zapadalności. W rzeczywistości według nieco bardziej złożonego wzoru, który podano powyżej, ale to wyjaśnienie wystarczy, aby zrozumieć ogólny obraz.
Ciekawostką jest fakt, że rok 2020 praktycznie nie wpłynął na poziom ryzyka kraju dla Białorusi. W tym czasie premia za ryzyko kraju została oszacowana na około 8%. Nie jest to najlepszy wskaźnik, ale jest całkiem akceptowalny - Bloomberg klasyfikuje takie kraje jako kategorię B pod względem poziomu ryzyka. Dla porównania, w Wielkiej Brytanii wskaźnik ten wynosi około 1-2% i jest to kategoria A. W USA premia za ryzyko kraju dla dolara wynosi zero, ponieważ dolary są tam drukowane.
Jednocześnie luty 2022 r. stał się punktem zwrotnym dla wskaźników ryzyka kraju Białorusi. Według naszych obliczeń, w ciągu zaledwie miesiąca liczba ta wzrosła do 94,5% (na podstawie informacji z giełdy we Frankfurcie). Dla rynku nieruchomości oznaczało to natychmiastową deprecjację białoruskich nieruchomości.
Począwszy od tego samego roku, europejskie giełdy przestały współpracować z białoruskimi papierami wartościowymi, co oznacza, że obliczenie wskaźników ryzyka kraju dla Białorusi stało się znacznie trudniejsze. Zacząłem jednak koncentrować się na rynkach azjatyckich, gdzie papiery wartościowe są nadal notowane, choć z dużym dyskontem. Na podstawie tych danych można stwierdzić, że ryzyko kraju dla Białorusi spada, a na początku 2024 r. było na poziomie 25%. Można powiedzieć, że sytuacja się poprawia, ale musimy zrozumieć, że 25% jest nadal niebezpiecznym wskaźnikiem, według finansistów, strefą niewypłacalności. Mówiąc prościej, w takim kraju można inwestować pieniądze tylko przez 4 lata i trudno przewidzieć, co stanie się później. Jeśli wskaźnik wynosi 90% lub więcej, inwestowanie pieniędzy przez rok jest niebezpieczne.
Jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości? Jak ryzyko kraju wpływa na ocenę? Nikolai Trifonov opowiedział o tym nie tylko w tym podcaście:
Autor
Nikolay Yuryevich Trifonov REALTING Główny doradca
Członek zwyczajny Międzynarodowej Akademii Inżynierii, członek zagraniczny Rosyjskiej Akademii Inżynierii, honorowy rzeczoznawca Republiki Kazachstanu, starszy członek (Fellow) Królewskiego Instytutu Uprzywilejowanych Specjalistów Nieruchomości (Wielka Brytania), profesor nadzwyczajny, kandydat nauk fizycznych i matematycznych, członek honorowy Stowarzyszenia Kirgiskich Rzeczoznawców, Portugalskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątku Trwałego, Wschodnioeuropejskiej Unii Rzeczoznawców (Niemcy), autor książek "Teoria wyceny" i "Kompleksowa wycena nieruchomości". W 1994 r. stworzył Białoruską Gildię Specjalistów ds. Nieruchomości, która zrzeszała największych prywatnych i publicznych uczestników rynku nieruchomości i prywatyzacji na Białorusi. W latach 1994, 1995 i 1996 organizował międzynarodowe targi nieruchomości w krajach WNP. Był jednym z organizatorów Zachodniej Giełdy Nieruchomości. W 1996 r. Nikolai stworzył i kierował publicznym stowarzyszeniem "Białoruskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców" (BOO). W latach 1998-2005 został wybrany na członka zarządu Europejskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Nieruchomości Society (ERES), Dyrektor z rozszerzonymi uprawnieniami - odpowiedzialny za Europę Środkową i Wschodnią. W 2003 r. został wybrany na stanowisko Dyrektora Generalnego Rady Stowarzyszeń Rzeczoznawców WNP (od 2011 r. - Rady Stowarzyszeń Rzeczoznawców Eurazji). Od 1994 r. do chwili obecnej jest ekspertem w różnych grupach roboczych i eksperckich Europejskiej Komisji Gospodarczej ONZ (od 2014 r. - w Grupie Doradców ds. Rynku Nieruchomości). Od 2010 r. do chwili obecnej jest przedstawicielem BOE w Radzie ds. Międzynarodowych Standardów Oceny (IVSC).
Polish 
English 
Russian 
German