Zdjęcie: Vladimir Baranov/Global Look Press
Spadek popytu na nieruchomości mieszkaniowe w Federacji Rosyjskiej bije wszelkie rekordy, w całym kraju prawie o połowę mniej mieszkań i domów zaczęto kupować na rynku wtórnym. Jednocześnie deklarowany poziom cen pozostaje w przybliżeniu na tym samym poziomie, spadek jest nieznaczny. W ten sposób naruszona zostaje podstawowa zasada "liberalnej" gospodarki - "niewidzialna ręka rynku". Oznacza to, że albo sama zasada jest całkowicie fałszywa, albo rzeczywiste ceny są nadal zupełnie inne.
Według serwisu Avito Real Estate, popyt na wtórnym rynku nieruchomości w Czelabińsku spadł o 48%, Saratowie - o 47%, Moskwie - o 45%, Samarze - o 41%, Soczi - 39% i tak dalej. Jako całość, kraj liczył minus 33%, ale to, jak łatwo się domyślić, jest niedokładne. Tendencja jest jednak oczywista. Jaki jest tego powód?
"Na wtórnym rynku mieszkaniowym w Rosji podaż i popyt nadal spadają, ale ceny rosną w tym samym czasie. Istnieje sytuacja, w której dla niektórych nieruchomości są stabilnym i cenotwórczym aktywem, więc właściciele mieszkań chcą je trzymać, podczas gdy inni potencjalni nabywcy zwracają uwagę na nowe budynki, w których istnieją preferencyjne programy hipoteczne z bardziej dogodnymi warunkami niż na rynku wtórnym", mówi szef działu nieruchomości wtórnych i podmiejskich Avito Real Estateand ". Sergey Eremkin.
Nic nie jest jasne, jakiś strumień świadomości... Co to może być za "aktywo", skoro ma całkowicie wróżbiarską wartość i nie jest na sprzedaż. W dodatku informacja o wzroście ceny, jak by to delikatnie ująć, jest trochę nieprecyzyjna.
"Rynek wtórny będzie w stagnacji, a ceny będą spadać. Koszt metra na rynku wtórnym tupie w miejscu - w styczniu-lutym 2024 r. dynamika cen nie wykracza poza błąd statystyczny.
Złudzenia, którymi karmili się właściciele mieszkań na rynku wtórnym, że bank centralny, który w drugiej połowie 2023 r. gwałtownie podniósł główną stopę procentową, obniży ją równie szybko jak w 2022 i 2015 r., stopniowo się rozwiewają.
Sprzedawcy przyzwyczajają się do nowej rzeczywistości związanej ze spadkiem popytu i zaczynają się do niej dostosowywać. Tak więc bliżej świąt majowych ceny będą spadać pod presją zmniejszonego popytu i wysokich stawek", mówi Oleg Repchenko, szef centrum analitycznego IRN.
Jeśli spojrzeć na sytuację z punktu widzenia makroekonomii, będzie jeszcze smutniej. Ta właśnie "niewidzialna ręka rynku" w skali procesów o znaczeniu krajowym - cen paliw i smarów, nośników energii, surowców strategicznych itp. jest naprawdę fałszywa. Wszystko jest kontrolowane wszędzie, niezależnie od tego, czy są to Stany Zjednoczone, Unia Europejska, Rosja czy Chiny. Władze żadnego kraju nigdy nie pozwalają, by takie sprawy toczyły się swoim torem, to kwestia przetrwania kraju.
Wręcz przeciwnie, w sprawach czysto krajowych działa właśnie ta zasada równowagi podaży i popytu, często nie ma tu regulacji. Jeśli na rynek zostanie wypuszczonych zbyt wiele młynków do kawy, samochodów czy koszulek, na rynku pojawią się nadmierne zapasy, a ceny tych towarów nieuchronnie spadną. Podobnie jest na rynku nieruchomości - ludzie kupili wiele mieszkań "inwestycyjnych", deweloperzy zbudowali wiele wieżowców, a wszystko to nie jest na sprzedaż. Rezultat jest oczywisty.
"Aktywność kupujących na rynku wtórnym od września do października 2023 r. spadła w stosunku do rekordowych poziomów z sierpnia ze względu na spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi - oczekiwano, że podwyżka stóp banku centralnego doprowadzi do wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych do zaporowo wysokich poziomów 17-20%" - zauważa CIAN-Analytics.
Czymkolwiek jest ta "regulacja" - stymulowaniem popytu na rynku pierwotnym w interesie deweloperów. Ale to już zniknęło, preferencyjny kredyt hipoteczny został de facto zlikwidowany. Banki są zaniepokojone obecną sytuacją, bo w kraju stoi bezczynnie kilka milionów mieszkań w nowych budynkach, których nikt nie jest w stanie kupić - jest drogo. Załamanie cen może nastąpić w każdej chwili, po czym wszystkie mieszkania, które finansiści mają jako zabezpieczenie kredytów hipotecznych, staną się bezwartościowe. Dlatego nowe kredyty na zakup nieruchomości nie są udzielane.
W rzeczywistości proces ten już się rozpoczął, a deklarowane ceny, o których mówią tak zwani "analitycy rynku nieruchomości", mają niezwykle pośredni związek z rzeczywistością. Oczywiście pewne transakcje mają miejsce - ludzie muszą rozwiązać swoje problemy mieszkaniowe w dowolnym momencie - ale ceny są zupełnie inne. Spadły, choć jeszcze nie w pełni zgodnie z poziomem spadającego popytu.
"Mam kilka mieszkań, które są w sprzedaży od zeszłego lata. Jedno z nich zostało sprzedane niedawno, ale zniżka wynosiła 25%. Kupujący był pierwszym i jedynym: od zeszłego lata, kiedy obiekt został wystawiony, nie było nawet jednego oglądania. Oczywiście chciał większej zniżki, ale i tak zgodził się za obopólną zgodą. Nie wiadomo, co będzie dalej, każdego dnia kupujący z pieniędzmi staje się coraz rzadszy" - mówi prywatny pośrednik w obrocie nieruchomościami Tatyana Ivanova.
Nie ma żadnego kredytu hipotecznego, a dochody gospodarstw domowych nadal spadają. Oznacza to, że nie ma nic do kupienia. Dlatego też ceny metrów kwadratowych, które są dziś obserwowane, są niczym więcej niż wirtualne. Nikt nie może kupić niczego za takie pieniądze. A sprzedawcy już wyciągają wnioski.
"Konkurencja o realnego nabywcę zmusza właścicieli zarówno do obniżenia ceny sprzedaży, jak i udzielenia rabatu: średni poziom licytacji w tym miesiącu wzrósł z 3% do 4,7%. Jednocześnie na rynku pojawiają się pilne opcje sprzedaży", powiedział Ildar Khusainov, dyrektor agencji nieruchomości Etagi.
"Opcje pilnej sprzedaży" to dokładnie to, co podano powyżej jako przykład. A potem rzeczywiście wszystko będzie się tylko pogarszać. Jak słusznie zauważył szef IRN, "martwy sezon" rozpocznie się na rynku w maju, a następnie niezwykle rzadcy nabywcy całkowicie znikną. Właściciele apartamentów rozumieją to i są już gotowi do dobrego targowania się. Nie jest jeszcze za późno, a ceny wcale nie spadły.
"Rynki moskiewski i petersburski są najbardziej konkurencyjne, dlatego oczywiste jest, że zaczynają szybciej reagować na zachodzące trendy. A trendy są proste. Mamy dziś bardzo dużą liczbę ogłoszeń o zawyżonych cenach. Nie są to ceny rzeczywistych transakcji, które pokazują statystyki, ale ceny w ogłoszeniach.
Ceny w reklamach zaczęły spadać, ponieważ zaciągnięcie kredytu hipotecznego stało się trudniejsze ze względu na wzrost głównej stopy procentowej, a inflacja zmniejszyła siłę nabywczą ludności. Popyt odpowiednio spadł. W rezultacie sprzedający przecenili swoje mieszkania. Wielu z nich wystawiało mieszkania po zawyżonych cenach, co nie odpowiadało realnemu popytowi", wyjaśnia Konstantin BarsukovCzłonek Rosyjskiej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
Polish 
English 
Russian 
German