Martwe miasta. Czy miliony nowych mieszkań są wyburzane?

Мёртвые города. Миллионы новых квартир - под снос?

Zdjęcie: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press, archiwum

Na rynku nieruchomości wszystko jest w porządku, z kredytami hipotecznymi również, nie ma żadnej "bańki", wręcz przeciwnie - wzrost i rozwój. Takie stwierdzenia pojawiają się ostatnio z przerażającą częstotliwością, co zmusza do zastanowienia: nie wszystko jest takie. Jeszcze na początku maja, zanim rubel zaczął spadać, wszystkim nam usilnie zalecano przewalutowanie naszych oszczędności na rosyjską walutę. Analogie są teraz widoczne. Warto więc poczekać na coś złego.

"Nie ma jeszcze oznak narastania bańki na rynku kredytów hipotecznych w Federacji Rosyjskiej, sytuacja rozwija się w warunkach wysokiego naturalnego popytu na mieszkania. Ogólnie rzecz biorąc, rynek jest zrównoważony, elastyczny, konkurencyjny i dobrze reaguje na dynamikę cen.

Obserwujemy wzrost tempa budowy mieszkań. W tym roku, w ciągu pierwszych pięciu miesięcy, odnotowaliśmy wzrost liczby nowych projektów o 20%. Ceny dały wynik - deweloperzy zaczęli budować więcej. Ludzie zaczęli kupić więcej mieszkań. Większość mieszkań jest kupowana do zamieszkania. Jest to zdrowa sytuacja na horyzoncie na najbliższe 10 lat, ponieważ na początku XXI wieku nastąpił boom urodzeń. Ci ludzie dochodzą do wieku, w którym są gotowi zaciągnąć kredyt hipoteczny", powiedział prezes zarządu państwowego banku DOM. Federacja Rosyjska Artem Fedorko.

Jest całkiem jasne, co oznacza "ceny dały wynik" - wartość nieruchomości spadła. Do niedawna nie dyskutowano o tym na tym poziomie, ale struś i tak wyjął głowę z piasku i przyznał, że północna futrzasta bestia jest w drodze.

Co do "boomu urodzeń" na początku XXI wieku, to warto po prostu spojrzeć na wykresy, są dostępne. I zrozumieć, że "Stirlitz plecie bzdury". Jednak jest tego wystarczająco dużo w tej ocenie sytuacji bez boomu.

Rosstat, oczywiście, niedawno narysował kolejne 146% wzrostu PKB, ale nawet ten urząd musiał przyznać, że budownictwo mieszkaniowe zawodzi. Minus tylko 2,8%. Jednak usługi mieszkaniowe i komunalne mają bardziej realistyczne dane.

"Łączna powierzchnia lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych wybudowanych przez indywidualnych deweloperów wyniosła 25,5 mln metrów kwadratowych, czyli 59,1% całkowitego wolumenu mieszkań oddanych do użytkowania w okresie styczeń-maj 2023 r.", czytamy w raporcie.

Wygląda to mniej więcej tak, jak w rzeczywistości. Ale w budownictwie masowym obraz wydaje się być podobny. A oto dlaczego: 150-200 milionów metrów kwadratowych nowych wieżowców stoi bezczynnie w całej Rosji, po prostu nie ma na nie nabywców. To znaczy kilka milionów mieszkań. A dodatkowe po prostu nie są potrzebne.

Problemem nie jest to, że po prostu stoją. A faktem jest, że niezamieszkałe domy mają tendencję do szybkiego zawalania się. Przez rury powinna przepływać woda, zimna i gorąca, powinno działać ogrzewanie, a także wentylacja. Ponownie, ekipy ratunkowe są potrzebne do naprawy przeciekających dachów i usunięcia innych problemów. W przeciwnym razie rury szybko zardzewieją, krany skwaśnieją, a po ścianach zacznie pełzać pleśń. Właściwie każdy właściciel nieruchomości o tym wie. A za kilka lat wszystkie te martwe miasta i dzielnice będą musiały zostać głupio wyburzone. Co również kosztuje pieniądze, i to kolosalne.

Według majowego raportu Banku Centralnego, zadłużenie obywateli Rosji z tytułu kredytów hipotecznych wynosi 15,085 bln rubli, ale z jakiegoś powodu udział niespłaconych kredytów w tym sektorze rynku kredytowego jest niewielki. Chociaż trend jest wyraźnie skrajnie negatywny.

"Wolumen niespłacanych kredytów hipotecznych zaczyna rosnąć, były to oczekiwane konsekwencje szybkiego wzrostu kredytów hipotecznych w latach 2020-2021. Wypłacalność populacji spada, programy refinansowania praktycznie opuściły rynek, ale obecny wzrost niespłacanych rat kojarzymy z programami wakacji kredytowych. Obecny wzrost naprawia niemożność przywrócenia płatności do harmonogramu po ich zakończeniu dla poszczególnych pożyczkobiorców, czyli minął okres karencji, dłużnicy nie mogą ponownie skorzystać z wakacji.

Od początku roku wolumen zaległych kredytów hipotecznych wzrósł o 1,015 mld rubli, czyli +2%, do 59,8 mld rubli. Teraz widzimy, że udział przeterminowanego zadłużenia hipotecznego nie będzie już tak niski, będzie rósł. Kredytów hipotecznych wydaje się mniej, a kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyty w poprzednich okresach, zaczęli doświadczać trudności. W rynek nieruchomości jest słaba, a liczba potencjalnych nabywców domów spadła. Utrudnia to szybką sprzedaż mieszkań obciążonych hipoteką, a w rezultacie spłatę problematycznego kredytu hipotecznego. Sądzę, że do grudnia wartość nowych długów hipotecznych może wzrosnąć do 5 mld rubli", powiedział Denis AksenowDyrektor generalny agencji windykacyjnej Debt Consultant.

Obraz jest ponury, ale trzeba zrozumieć, że opiera się na danych, które nie są sklasyfikowane. A jest ich obecnie bardzo niewiele. Problem niespłacania kredytów hipotecznych nie jest reklamowany, ponieważ jest najeżony. Większość opóźnień po prostu nie jest brana pod uwagę. Wydaje się, że jej nie ma, wszystko jest w porządku i trwają konstruktywne negocjacje z dłużnikiem.

Nawet złośliwi dłużnicy nie zostali jeszcze eksmitowani, banki otrzymały odpowiednie nieformalne zalecenia. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku rodzin z dziećmi, finansiści są zapraszani do negocjacji z nimi. Ponieważ sytuacja w kraju jest niezwykle niepokojąca i wszystko może służyć jako impuls do rozpoczęcia spontanicznej deratyzacji.

Z ekonomicznego punktu widzenia wszystko jest również smutne. Tak, mieszkań obciążonych hipoteką nie można teraz sprzedać, chyba że za grosze. A żeby zacząć masowo eksmitować zalegających z płatnościami, wystawiając ich mieszkania na sprzedaż - rynek nieruchomości całkowicie się załamie. Czasami, jeśli nie dziesiątki razy. Jeśli chodzi o koszt metrów kwadratowych. Na sprzedaż jest już więcej niż wystarczająca przestrzeń życiowa, wspomniane dzielnice są puste.

Wspomniane wyżej 59,8 mld rubli niespłaconych zobowiązań to zaledwie 0,4% całkowitej kwoty zadłużenia hipotecznego. Dla porównania, jest to ponad 10% dla pożyczek konsumenckich i co najmniej 12% dla kart kredytowych. Ogólnie rzecz biorąc, istnieją już dość publiczne szacunki, że obywatele nie spłacają 20% pożyczek.

I mówi się nam, że kredyt hipoteczny wynosi tylko 0,4%. Natomiast mieszkania na kredyt kupują ci, którzy nie mają możliwości zaoszczędzenia na mieszkanie. Tak, starają się płacić na czas, kredytobiorcy hipoteczni są rzeczywiście najbardziej wiarygodną kategorią kredytobiorców. Ale ogólna sytuacja gospodarcza w kraju jest taka sama dla wszystkich. Dlatego jeśli pacjent jest chory, nie może mieć temperatury w całym ciele, na przykład 38,5, a powiedzmy w odbycie - 36,6. Czy uwierzymy takiemu lekarzowi?

Ciekawe, że niedawno Sąd Najwyższy generalnie zakazał odbierania mieszkań kredytodawcom hipotecznym, którzy nie spłacają kredytów. Oznacza to, że oficjalne zalecenia dla banków zostały dodane do nieformalnych. Opóźnienie może osiągnąć 5% kwoty zadłużenia, a termin nie przekracza trzech miesięcy. Jednak wszystkie te parametry można dostosować...

A jednocześnie zapewniają nas: wszystko jest w porządku, piękna marszandko! Nie ma żadnej "bańki", a ceny nie spadną. O co chodzi, jaki jest haczyk, w którym chcą nas oszukać?

Po pierwsze, struktury, zarówno publiczne, jak i prywatne, są zainteresowane dalszym otrzymywaniem płatności. Średnie oprocentowanie istniejących umów hipotecznych wynosi niebotyczne 8,4% rocznie dla reszty świata. Przy zadłużeniu wynoszącym 15 bilionów rubli rocznie, wielkość wypłat rent wynosi ponad 1,26 biliona rubli. Poważny grosz... Jeśli ludzie natychmiast przestaną odpinać te pieniądze, rosyjski system finansowy po prostu pęknie.

I spowoduje "ostry wzrost napięcia społecznego". Mianowicie, rządzący boją się go najbardziej. Dlatego pojawiają się różnego rodzaju optymistyczne stwierdzenia o tym, że wszystko w kraju jest w porządku. A na rynku nieruchomości i z kredytem hipotecznym jest absolutnie cudownie.

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish