Przegląd rynku nieruchomości w Berlinie

Berlin jest pierwszym pod względem liczby ludności i jednym z największych miast w Unii Europejskiej, które jest światowym centrum kulturalnym i turystycznym; Zaskakująco łączy tradycyjny niemiecki rygor z tolerancją i sympatią dla wszelkich przejawów wolności twórczej; Ceny domów i mieszkań rosną tu z każdym rokiem, ale jak dotąd pozostają bardziej przystępne niż we Francji Przeczytaj o osobliwościach Berlina, cenach mieszkań, możliwościach i problematycznych aspektach rynku nieruchomości, a także o perspektywach inwestycyjnych miasta w naszym materiale.

Ścieżka historyczna

Berlin położony jest nad rzekami Sprewą i Hawelą. Sam ma status kraju związkowego i jest otoczony przez Brandenburgię. Berlin powstał na początku XIII wieku i przeszedł długą historyczną drogę od małej niemieckiej osady do stolicy państwa i ważnego centrum europejskiej polityki, kultury i nauki. Zawsze odgrywał kluczową rolę dla ziem niemieckich. Miasto było stolicą Prus, następnie Cesarstwa Niemieckiego, a później Republiki Weimarskiej. W XX wieku Berlin stał się symbolem konfliktów politycznych i zmian społecznych. Podczas walk niektóre jego obszary zostały praktycznie starte z powierzchni ziemi, a następnie pieczołowicie odrestaurowane według zachowanych fotografii i rysunków. Miasto przetrwało dwie wojny światowe, podział na część wschodnią i zachodnią, a także zjednoczenie po upadku muru berlińskiego w 1989 roku. Te historyczne zmiany pozostawiły wyjątkowy ślad w jego architekturze, kulturze i społeczeństwie.

Dziś Berlin jest stolicą Niemiec z populacją prawie 3,7 miliona ludzi, głównym węzłem komunikacyjnym, kulturalnym, politycznym i gospodarczym centrum państwa niemieckiego i całej Unii Europejskiej. Ludzie z całego świata przyjeżdżają tu z zupełnie innymi celami - turystyka, praca, studia, badania, rozpoczęcie działalności gospodarczej, twórcza samorealizacja. W związku z tym popyt na nieruchomości mieszkalne i komercyjne w mieście stale rośnie. Przyczynia się to do wzrostu atrakcyjności zarówno obszarów mieszkalnych, jak i komercyjnych, co gwarantuje inwestorom płynność obiektów i daje im pewność na przyszłość.

Charakterystyczne cechy Berlina

Różnorodność stylów architektonicznych - można tu znaleźć budowle reprezentujące różne epoki historyczne - od architektury klasycznej i budynków radzieckich po nowoczesne budynki energooszczędne.
Kosmopolityzm - Berlin jest domem dla ludzi z całego świata, co znajduje odzwierciedlenie w różnorodności języków, tradycji, wydarzeń kulturalnych, kulinarnych przysmaków. Niemiecki można usłyszeć na ulicach miasta wraz z innymi językami świata.
Wysoki poziom rozwoju gospodarki i branży IT - duża liczba startupów i firm technologicznych napływa do stolicy Niemiec, co czyni ją jednym z wiodących europejskich ośrodków innowacji i przedsiębiorczości.
Dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa - Berlin zbudował jeden z najbardziej rozbudowanych systemów transportu publicznego na świecie, który obejmuje metro (U-Bahn), pociągi miejskie (S-Bahn), autobusy i tramwaje. Pomimo dużych rozmiarów miasta, dość łatwo jest tu dotrzeć do właściwego punktu.
Różnorodność kulturowa - miasto ma 3 opery, około 150 teatrów artystycznych, prawie dwa tuziny muzeów i wiele galerii. Nieustannie odbywają się tu koncerty, festiwale, wystawy i produkcje teatralne. Stolica Niemiec słynie również z bogatego życia nocnego i alternatywnych przestrzeni kulturalnych.
Dbałość o ekologię - miasto aktywnie rozwija infrastrukturę rowerową, wykazuje zainteresowanie energooszczędnymi technologiami budowlanymi, inwestuje w rozwój parków, terenów zielonych i przyjaznego środowisku transportu. Berlin chce stać się jednym z najbardziej ekologicznych miast w Europie.

Kto jest zainteresowany nieruchomościami w Berlinie?

Obok Monachium i Frankfurtu nad Menem, Berlin jest jednym z trzech najbardziej atrakcyjnych niemieckich miast dla inwestorów. Wynika to przede wszystkim z kosztów mieszkań. Niższa poprzeczka dla inwestorów jest tu bardziej dostępna niż w Londynie, Paryżu i innych europejskich stolicach.

Każda kategoria nabywców kieruje się własnymi interesami. Międzynarodowi inwestorzy przychodzą na rynek w poszukiwaniu zyskownych inwestycji, ponieważ Berlin jest uważany za obiecujący segment z potencjałem wzrostu wartości. Ludzie, którzy kupują domy i mieszkania dla pobyt stały robią to ze względu na wysoką jakość życia, jaką oferuje niemiecka stolica. Znajdują się tam wysokiej klasy instytucje medyczne, ponad 40 uniwersytetów, które zapewniają wysokiej jakości edukację, rozwinięte środowisko kulturalne i doskonała infrastruktura, które tworzą doskonałe warunki do życia.

Berlińskie nieruchomości są interesujące nie tylko dla Niemców, ale także dla obcokrajowców - w szczególności Rosjan, Białorusinów, Ukraińców. Historycznie Berlin ma jedną z największych rosyjskojęzycznych społeczności w Niemczech. Dlatego rosyjskojęzyczni obywatele zawsze byli aktywnie zainteresowani nieruchomościami w Berlinie. Najczęściej inwestują w obiekty handlowe i dochodowe mieszkania, zawierając transakcje w przedziale od 250 000 do 1 miliona euro.

Najczęstsze powody, dla których obcokrajowcy kupują berlińskie nieruchomości:

późniejszy wynajem w celu uzyskania stabilnego dochodu;
znalezienie opcji tymczasowego zakwaterowania podczas turystyki medycznej, wakacji, podróży rodzinnych lub spraw biznesowych w Niemczech;
ochrona kapitału przed niestabilnością gospodarczą w kraju pochodzenia.

Wszyscy obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości w Niemczech, niezależnie od tego, czy są mieszkańcami tego kraju. Po wejściu w posiadanie nieruchomości jej właściciel może nią swobodnie dysponować - wynajmować, odsprzedawać, mieszkać w niej samodzielnie.

Jak wygląda berliński rynek nieruchomości?

Berlin nadal pozostaje jedną z najtańszych stolic europejskich, nie tylko pod względem nieruchomości, ale także pod względem kosztów utrzymania. Ponadto w mieście znajduje się duży wybór obiektów różnego typu: apartamenty i domy, nowe budynki i mieszkania wtórne, luksusowe apartamenty i prostsze obiekty - na każdy gust i budżet.

Kraj przywiązuje dużą wagę do konserwacji, renowacji i modernizacji istniejących budynków. Nowe budynki są tu rzadkością, większość rynku reprezentowana jest przez wtórne budownictwo mieszkaniowe. Wiele starych budynków jest w trakcie rekonstrukcji, szczególnie w obszarach centralnych. Popularne są projekty renowacji budynków mieszkalnych. Są to mieszkania spełniające nowoczesne standardy, zlokalizowane w dzielnicy mieszkalnej z rozwiniętą infrastrukturą. Istnieją również projekty łączone, w których część domu jest poddawana renowacji, a część jest wykańczana od podstaw.

Pułapki, o których powinni wiedzieć nabywcy nieruchomości:

Dzielnice Berlina są bardzo zróżnicowane pod względem atmosfery, składu społecznego i narodowościowego. W mieście znajdują się dość niebezpieczne obszary z dużą liczbą migrantów, dlatego ważne jest, aby inwestorzy zwracali uwagę na infrastrukturę i byli w stanie przewidzieć trendy rozwojowe danego obszaru.
Stolica Niemiec charakteryzuje się wysokimi kosztami utrzymania nieruchomości wtórnych - komunikacja w starych domach może nie spełniać nowoczesnych standardów, więc koszty gazu i energii elektrycznej mogą być nieracjonalnie wysokie. W starym funduszu koszty operacyjne właścicieli domów mogą sięgać nawet 30% ceny wynajmu.
Ze względu na stały napływ ludności i duży ruch turystyczny w mieście występują problemy z korkami i brakiem miejsc parkingowych.

Do chwili obecnej w Berlinie brakuje obiektów mieszkalnych, zwłaszcza w obszarach centralnych. Na rynku pracy brakuje wykwalifikowanej siły roboczej, koszty budowy rosną, więc trudno jest teraz zwiększyć wolumen nowej budowy. Budowa nowych kompleksów mieszkaniowych nie nadąża za rosnącymi potrzebami ludności, co również przyczynia się do wzrostu cen.

Ceny nieruchomości i ich dynamika

Ceny nieruchomości w Berlinie różnią się znacznie w zależności od lokalizacji. Obszary bliżej centrum miasta są bardziej popularne i droższe, co z kolei zwiększa popyt w niektórych obszarach peryferyjnych. Do najdroższych obszarów z dobrą lokalizacją należą Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf i Mitte. Tutaj cena za metr kwadratowy mieszkania wynosi średnio 5 300 euro, w domu - 6 100 euro. Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schoeneberg i Pankow należą do obszarów o średnim poziomie cen. Mieszkania kosztują tu 4100-4700 euro za metr kwadratowy, domy - 4800-5400 euro za metr kwadratowy.

Stosunkowo niedrogie obiekty można znaleźć w dzielnicach Neukeln, Treptow-Koepenik, Spandau, Lichtenberg i Reinickendorf. Tutaj cena za mkw. mieszkania wynosi średnio 3 700 euro, a za mkw. domu - 4 200 euro. Najmniej za metr kwadratowy kupujący zapłacą w Marzahn-Hellersdorf. Tutaj średnia cena za metr kwadratowy mieszkania wynosi 3 300 euro, a za metr kwadratowy domu - 3 900 euro.

Od 2015 do 2020 roku ceny mieszkań w Berlinie wzrosły o prawie 50%. W tym samym okresie ceny domów w zabudowie bliźniaczej wzrosły o około 27%. Były to jednak lata niskich stóp procentowych, ale ten czas już minął. Obecnie stopy procentowe wzrosły z 1% do 3,5-4%.

Wysokie ceny energii, inflacja i gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów sprawiły, że kupujący stali się bardziej ostrożni. Finansowanie często wymaga co najmniej 60 procent kapitału własnego, na co wielu potencjalnych nabywców, zwłaszcza młodych, nie może sobie obecnie pozwolić. W związku z tym wzrost cen nieruchomości znacznie się zmniejszył, a w niektórych regionach nastąpił spadek cen o 10-15%.

Ale wszyscy stopniowo przyzwyczajają się do nowych stóp procentowych, popyt na mieszkania jest nadal wysoki i analitycy nie przewidują jego spadku. Wynika to z faktu, że wiele nowych projektów budowlanych nie zostało wdrożonych ze względu na wzrost kosztów materiałów, więc na rynku jest coraz mniej nieruchomości.

Głównym czynnikiem wpływającym na koszt obiektów jest ich lokalizacja. Na drugim miejscu jest rok budowy i jakość budynku. Najbardziej budżetowe oferty zaczynają się od około 800 euro za mkw. Koszt nowych budynków i elitarnych ofert waha się od 3.000 do 7.000 euro za mkw. Średni koszt mieszkania na rynku wtórnym w Berlinie w 2024 roku wynosi około 5.250 euro za mkw.

Największym popytem cieszą się obiekty nieruchomości wtórnych zlokalizowane w centralnych obszarach, w starych, zdezynfekowanych domach o przedwojennej konstrukcji. Ich koszt waha się od 2000 do 3000 euro za mkw. Mniej popularne są obiekty w domach wybudowanych w latach 60-tych i 70-tych, zlokalizowane na obrzeżach miasta, w szczególności we wschodnich dzielnicach Berlina z radziecką zabudową. Takie oferty kosztują średnio od 800 do 1500 euro za mkw.

Rynek wynajmu

W Niemczech tylko niewielka część populacji posiada nieruchomości mieszkalne. Większość Niemców woli wynająć dom. Stopa inflacji w kraju jest minimalna, gospodarka państwa od dawna wykazuje stabilność, a niemieckie przepisy niezawodnie chronią prawa i interesy najemców, w tym ochronę przed nieuzasadnionymi podwyżkami czynszu. W takich warunkach dość łatwo jest zaplanować wydatki i wynająć mieszkanie na długi czas. Umowy najmu na czas nieokreślony są powszechne w Niemczech, a mieszkańcy niemieckich miast mieszkają w takich mieszkaniach od dziesięcioleci, zmieniając miejsce zamieszkania tylko wtedy, gdy jest to absolutnie konieczne. A Niemcy, którzy nie mają stałego dochodu, otrzymują dotacje od państwa na opłacenie czynszu.

W ostatnich latach konkurencja na rynku nieruchomości na wynajem wzrosła, a wynajęcie domu stało się dość trudne. Wynajem przestrzeni życiowej w megamiastach jest szczególnie poszukiwany. Obecnie około 85% populacji mieszka w wynajmowanych mieszkaniach w Berlinie. Największym popytem wśród najemców cieszą się zarówno małe mieszkania, jak i luksusowe apartamenty. Budowa nowych kompleksów mieszkaniowych nie nadąża za rosnącymi potrzebami ludności, popyt znacznie przewyższa podaż, więc władze miasta starają się regulować ceny, aby chronić najemców przed nadmiernym wzrostem cen. Zgodnie z prawem czynsz musi odpowiadać średniej stawce dla danego obszaru i nie może jej znacząco przekraczać.

Wysoki popyt na wynajem działa na korzyść inwestorów. Apartamenty w Berlinie mają stałą rentowność na poziomie 2-4%. Właściciel mieszkania w stolicy Niemiec będzie miał zapewniony stabilny dochód przez długi czas. Ceny wynajmu wzrosły w całym kraju w ciągu ostatnich dwóch lat, a Berlin nie jest wyjątkiem. Średni czynsz bazowy w 2023 roku w stolicy wyniósł 13,6 euro za metr kwadratowy, czyli o 19% więcej niż w 2022 roku. Najdroższe mieszkania na wynajem kosztują w obszarze Friedrichshain-Kreuzberg (17,9 euro za mkw.), a najtańsze mieszkania znajdują się w Marzahn-Hellersdorf (10,8 euro za mkw.). Czynsze najbardziej wzrosły w dzielnicach Neukeln i Friedrichshain-Kreuzberg - odpowiednio o 23,5 i 23,2 euro za mkw. m.

Wynajmujący powinni pamiętać, że Niemcy bardzo uważnie monitorują przestrzeganie przepisów dotyczących ograniczania podwyżek czynszu. W przypadku naruszenia prawa, szanse na pozostanie z najemcą na umowie na czas nieokreślony z przymusowo niską stawką czynszu są wysokie, co znacznie obniży rentowność nieruchomości.

Dzielnice miasta

Każda z dzielnic Berlina ma swoje własne cechy, które czynią ją mniej lub bardziej atrakcyjną do zakupu nieruchomości. Wybór zależy od budżetu, preferowanego stylu życia i celu zakupu.

Najbardziej szanowane obszary są uważane za posiadające rozwiniętą infrastrukturę, gdzie mieszkają zamożni Niemcy i obserwuje się najniższy odsetek bezrobotnych i migrantów. Do takich lokalizacji należy Charlottenburg-Wilmersdorf, prestiżowa, spokojna i bezpieczna dzielnica w zachodniej części Berlina, znana z terenów zielonych i wysokiej klasy szkół. Znajdują się tu parki Tiergarten i Charlottenburg. Mieszkania są tu drogie.

Mitte to centralna dzielnica Berlina, która łączy w sobie nowoczesną infrastrukturę i wiele historycznych atrakcji. Jest to jedna z najbardziej opłacalnych lokalizacji dla inwestycji. W Mitte znajdują się zarówno panele z czasów NRD, jak i budynki wybudowane w XIX wieku, a także domy wzniesione po zjednoczeniu Berlina. Jego zalety to bliskość głównych atrakcji, dobrze rozwinięta infrastruktura, różnorodność kawiarni, restauracji i sklepów. Wadami są wysokie koszty mieszkań i nadmierna aktywność turystyczna.

Kreuzberg to kulturalne i artystyczne centrum miasta, znane z wielokulturowego środowiska. Wadą tego obszaru jest to, że może być głośny i zatłoczony.

Friedrichshain to malownicza dzielnica popularna wśród młodych ludzi i emigrantów. Znajdują się tu niedrogie mieszkania, wiele parków i aktywne życie nocne. Niektóre części dzielnicy mogą być jednak głośne.

Obszary takie jak Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Steglitz-Zehlendorf są bardziej odpowiednie dla rodzin.

Pankov to spokojna rodzinna dzielnica w północno-wschodniej części miasta. Jest tu dużo zieleni, dobre szkoły i przedszkola, spokojna atmosfera. Wadą tej lokalizacji jest pewna odległość od centrum.

Steglitz-Zehlendorf to południowo-zachodnia dzielnica, która łączy w sobie miejską i wiejską atmosferę. Zalety: dobre szkoły, bezpieczne i ciche ulice, dużo parków i jezior. Wady - mniej nocnych rozrywek i wydarzeń kulturalnych.

Mniej prestiżowe i tańsze obszary obejmują Spandau, Lichtenberg, Marzahn, Hellersdorf, Vedding, Neukeln. Najniższe ceny obserwuje się w obszarze Hellersdorf we wschodnim Berlinie, gdzie koszt metra kwadratowego wynosi około 800 euro. Przeważają tu budynki wielopiętrowe i radzieckie.

Obcokrajowcy wolą osiedlać się w centralnych obszarach miasta - Charlottenburg, Wedding, Neukeln, Prenzlauer Berg, Tiergarten, Friedrichshain. Miejscowi wolą bardziej zielone i spokojniejsze obszary: Pankow, Koepenik, Zehlendorf, Steglitz.

Pomimo faktu, że od upadku muru berlińskiego minęło ponad 30 lat, nadal można dostrzec różnice między wschodnimi i zachodnimi częściami miasta. Na przykład we wschodnich dzielnicach Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Lichtenberg nadal powszechne są domy panelowe z typowymi mieszkaniami z okresu socjalizmu. Takie mieszkania są dość poszukiwane na rynku - są utrzymywane w dobrym stanie i kosztują mniej niż nowe budynki. Ze względu na bardziej przystępne ceny wynajmu, obszary te przyciągają młodych ludzi i studentów. Obszary zachodnie, takie jak Charlottenburg, Wilmersdorf i Schoeneberg, charakteryzują się modernistyczną architekturą, bardziej zróżnicowaną zabudową i wyższymi cenami nieruchomości. Osiedlają się tu rodziny, biznesmeni i osoby poszukujące luksusowych mieszkań. Dzięki przyciąganiu inwestycji i rozwojowi infrastruktury miejskiej, granica między zachodnią i wschodnią częścią Berlina była przez lata stopniowo zacierana.

Trudno jest wymienić obszary, w których nieruchomości 100% nadają się do wynajmu, ponieważ różni najemcy dążą do różnych celów. Niektórzy chcą wynająć drogie mieszkanie w centrum, bliżej pracy, inni chcą zaoszczędzić pieniądze i płacić jak najmniejszy czynsz, inni wolą mieszkać w spokojnej rodzinnej okolicy z dala od zgiełku metropolii.

Nowe projekty mieszkaniowe i perspektywy rynkowe

Niemcy są jednym z najbardziej stabilnych i wiarygodnych gospodarczo krajów na świecie. Tworzy to korzystne środowisko inwestycyjne i zapewnia inwestorom wysoki poziom bezpieczeństwa. Dlatego też zakup nieruchomości może być rekomendowany w każdym zdrowym ekonomicznie regionie kraju. Berlin od wielu lat znajduje się w TOP 5 najlepszych europejskich miast do życia, rozwoju kariery i inwestycji. Prognozy demograficzne mówią, że do 2030 roku populacja stolicy Niemiec wzrośnie o 266 000 osób. Jednocześnie obecnie nie ma wystarczającej przestrzeni życiowej, miasto pilnie potrzebuje nowych i niedrogich mieszkań. Lokalne władze widzą wyjście z sytuacji w tworzeniu nowych dzielnic na obrzeżach, konsolidacji istniejących budynków i intensywnej budowie kompleksów mieszkaniowych.

Na południu Neukeln państwowa spółdzielnia mieszkaniowa planuje sprzedać około 900 mieszkań do 2026 roku. W Pankow, między Blankenburgiem a Heinersdorfem, powstanie dzielnica Blankenburger Suden - nowa dzielnica z 6 000 mieszkań, szkołami, przedszkolami, terenami zielonymi, dogodnymi połączeniami komunikacyjnymi i 40 hektarami powierzchni handlowej. Pierwsze mieszkania powinny być gotowe do zamieszkania około 2030 roku.

Planuje się, że Berlin-Oberhavel w rejonie Spandau stanie się jednym z największych nowych obszarów miejskich z 13 250 mieszkaniami. Blok o powierzchni 206 hektarów rozciąga się wzdłuż obu brzegów rzeki Havel, gdzie do 2027 roku powstanie ponad 9 000 nowych mieszkań, szkół i przedszkoli, terenów zielonych i komercyjnych.

Berliński rynek nieruchomości wygląda całkiem obiecująco dla inwestorów. Niedobór mieszkań w mieście, w którym ponad 80% obywateli mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, powoduje wzrost czynszów, co oznacza zwiększenie dochodów właścicieli. Szczególnym priorytetem są mieszkania w nowych budynkach i obiektach po renowacji. Takie projekty mają znaczny potencjał wzrostu kosztów, a także wymagają niższych miesięcznych kosztów utrzymania, ze względu na brak opłat za poważne naprawy budynku w najbliższej przyszłości. Ponadto takie mieszkania spełniają nowoczesne standardy efektywności energetycznej. Zakup mieszkania w Berlinie gwarantuje zarówno pewny i stabilny dochód z wynajmu, jak i wysoki zysk z dalszej odsprzedaży.

Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu artykułu:

Irene Verkhovetskaya, dyrektor generalny nieruchomości-usługi 24

Antonina Zhivalova, kierownik sprzedaży i Ekaterina Demidova, CEO DEM GROUP GmbH

Anna Larina, dyrektor Departamentu Nieruchomości zagraniczne w NF Group.

Источник