Wszystko o zakupie nieruchomości na Węgrzech: od statystyk po przetwarzanie transakcji

Nieruchomości na Węgrzech stają się coraz droższe, ale nadal pozostają jednymi z najbardziej przystępnych cenowo w porównaniu z innymi krajami UE. Z naszego przewodnika dowiesz się, jak wygląda sytuacja z wielkością sprzedaży i cenami na rynku, jak krok po kroku kupić nieruchomość na Węgrzech i jakich dodatkowych kosztów powinieneś się spodziewać.

Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Węgrzech, z wyjątkiem gruntów rolnych i zabytków architektury. Aby jednak dokonać takiego zakupu, należy Konieczne jest uzyskanie zgody komitetu ds. gruntów oraz za pośrednictwem prawników towarzyszących transakcji. Ale nie bój się: Jest to raczej krok formalny, ponieważ mogą odmówić tylko dlatego, że mają rejestr karny na Węgrzech.

Obywatele Węgier nie muszą uzyskiwać zezwolenia; obywatele krajów UE, a także Norwegii, Liechtensteinu, Islandii i Szwajcarii; obywatele dowolnego kraju, któremu odziedziczono nieruchomość.

Zezwolenie takie nie jest również wymagane, jeśli zakup dokonywany jest na rzecz osoby prawnej.

Wolumen sprzedaży na węgierskim rynku nieruchomości

Według Głównego Urzędu Statystycznego Węgier do końca 2023 r. sprzedano 89 965 nieruchomości mieszkalnych (w tym mieszkania, domy jednorodzinne, kamienice) - to o 34,8% mniej niż w 2022 r.

Wśród regionów Węgier, największy wolumen sprzedaży tradycyjnie odnotowano w stolicy kraju - Budapeszcie, gdzie sprzedano prawie 21 tys. lokali mieszkalnych. Jest to najniższy odnotowany wskaźnik od 2007 roku. Najmniej mieszkań sprzedano w regionie Pesztu - 6591.

Do końca 2023 r. udział rynku wtórnego w węgierskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wyniósł 96%, a rynku pierwotnego 4%. Na rynku pierwotnym sprzedano łącznie 3 431 nieruchomości mieszkalnych, z czego 49% w Budapeszcie. Wolumen sprzedaży na rynku pierwotnym w 2023 r. spadł prawie 3-krotnie w porównaniu do 2022 r., kiedy to na rynku pierwotnym sprzedano 10 273 obiekty.

Główny Urząd Statystyczny Węgier nie opublikował jeszcze danych dotyczących liczby sprzedanych domów w 1. i 2. kwartale 2024 r., jednak Narodowy Bank Węgier w swoim raporcie dotyczącym rynku mieszkaniowego za maj 2024 r. informuje, że w 1. kwartale 2024 r. liczba sprzedaży w kraju wzrosła o 30% w porównaniu z 1. kwartałem 2023 r. (w tym czasie na Węgrzech sprzedano 24 139 nieruchomości mieszkalnych). Narodowy Bank Węgier również informuje o wzroście popytu.

Według Narodowego Banku Polskiego wzrostowi wolumenu sprzedaży towarzyszyło ożywienie akcji kredytowej na rynku mieszkaniowym: na przykład w okresie styczeń-marzec 2024 r. liczba zawartych umów o kredyt mieszkaniowy była dwukrotnie wyższa niż rok wcześniej. Takie wolumeny kredytów stały się możliwe dzięki następującym czynnikom: deflacji w kraju, niższemu oprocentowaniu kredytów oraz wznowieniu subsydiowania budownictwa mieszkaniowego.

Tempo wzrostu cen mieszkań

Węgry utrzymują najwyższe tempo wzrostu cen nieruchomości w całej Unii Europejskiej: od 2015 r. ceny domów w kraju wzrosły ponad 2,7-krotnie podczas gdy ceny w krajach sąsiednich wzrosły średnio 1,7 razy.

Najdroższe nieruchomości znajdują się w stolicy. Zgodnie z wynikami z IV kwartału 2023 r., średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym została ustalona na poziomie 3 562 EUR/mkw, czyli o 19% więcej niż w poprzednim okresie. Na rynku wtórnym metr kwadratowy kosztował 2 434 EUR/mkw., czyli podobnie jak w 3. kwartale 2023 roku. W IV kwartale 2023 r. ceny mieszkań na rynku pierwotnym były średnio o 46% droższe niż na rynku wtórnym.

Domy jednorodzinne, kamienice, apartamenty w kompleksach mieszkaniowych są również popularne na stołecznym wtórnym rynku mieszkaniowym. Poniżej przedstawiono dynamikę zmian cen tych rodzajów mieszkań.

Główny Urząd Statystyczny nie opublikował jeszcze średnich cen zakupu i sprzedaży mieszkań w pierwszych 1-2 kwartałach 2024 r., jednak biorąc pod uwagę wzrost wolumenu kredytów mieszkaniowych w kraju i ogólną poprawę sytuacji gospodarczej, można założyć, że ceny wzrosną. Wzrost cen potwierdza również wskaźnik cen na rynku mieszkaniowym, według wstępnych danych za I kwartał 2024 r. ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 3% w porównaniu z IV kwartałem 2023 r., ceny na rynku wtórnym wzrosły o 5,3%.

W zależności od regionu ceny mieszkań mogą się znacznie różnić. Poniżej znajduje się tabela ze średnimi cenami nieruchomości mieszkalnych według regionu w podziale na rodzaj mieszkania na rynku wtórnym po wynikach 4. kwartału 2023 r.

Ceny mieszkań w podziale na regiony, w zależności od rodzaju mieszkania, EUR/mkw:

Ceny mieszkań według regionów, w zależności od obszaru, EUR/mkw:

Na podstawie raportu Narodowego Banku Węgier na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych w maju 2024 r. można stwierdzić, że rynek ożywił się na początku roku. Doskonale pomogła w tym poprawa sytuacji gospodarczej w kraju, obniżenie stóp procentowych oraz wznowienie dotowania budownictwa mieszkaniowego. Można oczekiwać, że w nadchodzących miesiącach aktywność na rynku będzie tylko rosła i ogólnie rok 2024 będzie znacznie bardziej produktywny niż 2023.

Z punktu widzenia inwestycji, węgierski rynek nieruchomości mieszkaniowych może być atrakcyjny dla tych, którzy są gotowi na długoterminowe inwestycje. Warto zauważyć, że ceny mieszkań na Węgrzech są jednymi z najniższych w całej Unii Europejskiej, a Budapeszt jest jedną z najtańszych stolic w UE.

"Rynek ledwo drgnął". Obecna sytuacja na węgierskim rynku nieruchomości

Powiązane wydatki przy zakupie nieruchomości na Węgrzech

Kupując nieruchomość na Węgrzech, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, które wyniosą około 10% kosztu obiektu. Oto pozycje, z których się składają:

• Podatek od przeniesienia własności. Jest on równy 4% wartości nieruchomości, jeśli jej cena nie przekracza 2,6 miliona euro, oraz 2%, jeśli nieruchomość jest droższa. Podatek ten jest płatny w ciągu 90 dni od zawarcia transakcji.
• VAT dla kupujących nowe budynki. Wynosi on 27% i zazwyczaj jest już wliczony w cenę obiektu.
• Opłaty administracyjne: za uzyskanie pozwolenia na zakup nieruchomości - od 170 € do 200 €; za zawetowanie transakcji dotyczących nieruchomości - 60 €; 3O € to wypis z rejestru katastralnego; 22 € to paszport właściciela.
• Opłaty prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami i notariuszy - zwykle wynoszą nie więcej niż 5% kosztu przedmiotu.

Zakup nieruchomości na Węgrzech krok po kroku

Co zatem należy zrobić, aby kupić nieruchomość na Węgrzech?

• Skontaktuj się z prawnikami. Jak się okazało, bez tego kroku cudzoziemcy nie będą mogli kupić nieruchomości na Węgrzech. Tylko prawnicy mają prawo zarejestrować umowę kupna, uzyskać pozwolenie na zakup i paszport właściciela nieruchomości.
• Wybierz i zarezerwuj obiekt. Oglądanie można zorganizować zarówno w formacie osobistym, jak i zdalnie. Następnie należy wysłać wniosek do sprzedawcy i wpłacić 1% całkowitej kwoty jako depozyt - w ten sposób rezerwujesz pożądany obiekt.
• Sprawdź obiekt. Prawnik jest odpowiedzialny za weryfikację prawną - sprawdza tytuł własności, a także obecność długów i innych obciążeń.
• Podpisz umowę przedwstępną i wpłać zaliczkę. Prawnik sporządza wstępną umowę kupna-sprzedaży w języku węgierskim (na życzenie stron w procesie może uczestniczyć tłumacz). Dokument ten określa wszystkie szczegóły transakcji: parametry techniczne przedmiotu, kwotę, adres, odpowiedzialność stron itp. Po podpisaniu umowy kupujący wpłaca zaliczkę w wysokości 10-15% od kwoty transakcji. wartość obiektu (w przypadku, gdy kupujący odmówi transakcji, kwota ta nie zostanie mu zwrócona).
• Uzyskaj zgodę na zakup.Następnie prawnicy składają wniosek do Węgierskiego Komitetu Ziemskiego o pozwolenie na zakup. W tym okresie agencja wetuje wszelkie operacje właściciela z wybraną nieruchomością.
• Zapłać za przedmiot i sfinalizuj transakcję. Po uzyskaniu pozwolenia należy zawrzeć podstawową umowę kupna-sprzedaży. Następnie kupujący przekazuje pozostałą kwotę sprzedającemu (odpowiednia jest zarówno płatność gotówkowa, jak i bezgotówkowa).
• Zarejestruj prawo własności. Po pomyślnym zakończeniu transakcji prawnik powiadamia rejestr gruntów. Punktem w tym procesie jest zmiana nazwiska właściciela na karcie obiektu.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące rynku nieruchomości na Węgrzech

Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości na Węgrzech?

Tak, cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Węgrzech, z wyjątkiem gruntów rolnych i zabytków architektury. Konieczne jest jednak uzyskanie pozwolenia od Komisji ds. gruntów.

Czy obywatele UE potrzebują zezwolenia na zakup nieruchomości?

Nie, obywatele krajów UE, a także Norwegii, Liechtensteinu, Islandii i Szwajcarii nie muszą uzyskiwać specjalnego zezwolenia.

Gdzie jest najdroższa nieruchomość na Węgrzech?

Najdroższe nieruchomości znajdują się w Budapeszcie, stolicy kraju.

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Budapeszcie?

Według danych na koniec 2023 r. średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w Budapeszcie wynosiła 3562 EUR/mkw, a na rynku wtórnym - 2434 EUR/mkw.

O ile wzrosły ceny nieruchomości na Węgrzech w ostatnich latach?

Od 2015 r. ceny mieszkań na Węgrzech wzrosły ponad 2,7-krotnie, co jest najwyższym wskaźnikiem w Unii Europejskiej.

Jakie dodatkowe koszty należy wziąć pod uwagę przy zakupie nieruchomości?

Dodatkowe koszty wynoszą około 10% kosztu nieruchomości i obejmują podatek od przeniesienia własności, opłaty administracyjne, opłaty prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami i notariuszy.

Jak wygląda proces zakupu nieruchomości na Węgrzech?

Proces obejmuje wybór obiektu, weryfikację, zawarcie umowy przedwstępnej, uzyskanie pozwolenia na zakup, płatność i rejestrację własności. Cały proces został szczegółowo opisany w artykule.

Czy potrzebuję prawnika, aby kupić nieruchomość na Węgrzech?

Tak, udział prawnika jest obowiązkowy dla zagranicznych nabywców. Tylko prawnicy mogą zarejestrować umowę kupna-sprzedaży i uzyskać niezbędne zezwolenia.

Autor

Roman Tomashevich Analityk

Sytuację na rynku nieruchomości przedstawiam na wykresach i liczbach.

Współautor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Источник