Zdjęcie: Alexey Belkin/Business Online/Global Look Press
Nie będzie już tanich kredytów hipotecznych - na pewno w ciągu najbliższych kilku lat, ale obecnie nie ma sensu robić planów na dłuższy okres. Co więcej, dla tych, którzy już mają kredyty, i to nie tylko na zakup nieruchomości, z oprocentowaniem poniżej 10,66% rocznie, mogą one od razu wzrosnąć do mniej więcej tego poziomu. Jest jeszcze trochę za wcześnie, aby o tym mówić, ale wiele kategorii obywateli Rosji już zaczęło "brać ołówek".
"Jeśli w lutym 2024 r. bank centralny przewidywał, że do końca roku średnia stopa kluczowa wyniesie 13,5-15,5% rocznie, a w 2025 r. spadnie do 8-10%, to teraz, zgodnie z kwietniową prognozą, w 2024 r. "klucz" pozostanie na poziomie 15-16%, a w 2025 r. spadnie tylko do 10-12%.
Biorąc pod uwagę, że oprocentowanie nieprzekraczające 12% rocznie jest mniej lub bardziej akceptowalne dla kredytobiorców hipotecznych, co jest możliwe przy kluczowej stopie poniżej 10%, Bank Centralny w rzeczywistości oferuje pożegnanie się z nadziejami na przystępny kredyt hipoteczny w dającej się przewidzieć przyszłości. Być może kredyt hipoteczny powróci do nas w 2026 roku, kiedy kluczowa stopa procentowa, zgodnie z oczekiwaniami banku centralnego, spadnie do 6-7%. Ale to nie jest dokładne.
W każdym razie rynek nieruchomości będzie musiał istnieć bez taniego kredytu hipotecznego przez co najmniej kolejne półtora roku. Na pierwszy rzut oka tylko wtórnego, bo pierwotny ma programy preferencyjne, których oprocentowanie nie zależy od polityki Banku Centralnego.
Problem polega na tym, że przy kluczowej stopie 16% preferencyjny kredyt hipoteczny jest zbyt drogi dla skarbu państwa, więc władze obrały kurs na odmowę dopłat do oprocentowania, a w każdym razie na znaczne zaostrzenie warunków ich uzyskania," Oleg Repchenko, szef Centrum Analitycznego Wskaźników Rynku Nieruchomości (IRN), pisze w swoim badaniu.
W tej chwili "rynkowy" kredyt hipoteczny jest deklarowany od 18% rocznie, de facto - od 20% i więcej. Ciekawe, że wszystkie banki i inne organizacje usunęły tak zwane "kalkulatory hipoteczne" ze swoich stron internetowych, teraz proponuje się pozostawienie numeru telefonu, aby program kredytowy został obliczony dla Ciebie. Indywidualnie. To wszystko, standaryzacja zniknęła i najwyraźniej nie wróci.
Mniej więcej standardem jest teraz tylko wpłata początkowa, bez której nawet nie będą z tobą rozmawiać - od 30% wartości nieruchomości. A w niektórych przypadkach, a jest ich coraz więcej - od 50%. Co więcej, właśnie to "od", osoby ubiegające się o pożyczkę, które mają dokładnie taką minimalną wymaganą kwotę, są najczęściej odrzucane.
Preferencyjny kredyt hipoteczny jest naprawdę martwy. Ale problem wcale nie tkwi w dużych wydatkach państwa, tu szef IRN się myli.
Państwo rzeczywiście musi dać więcej, ale nie o to chodzi. Banki biorą na siebie ryzyko, że rynek się załamie, a zabezpieczone nieruchomości "zamienią się w dynię".
A władze - płacą instytucjom kredytowym tylko pewną różnicę między oprocentowaniem rynkowym a "preferencyjnym", niczym nie ryzykują. Tak więc to nie państwo zamyka "preferencyjny" kredyt hipoteczny, ale biznes - jest to jednak niebezpieczne!
Jednak wielu obywateli, którzy mają ważne "preferencyjne" umowy hipoteczne, również czuje się teraz wyjątkowo niekomfortowo.
Faktem jest, że od 2024 r. przestaje obowiązywać zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu korzyści majątkowych wynikających z oszczędzania na odsetkach od kredytów o oprocentowaniu niższym niż 2/3 stopy refinansowania. Nie wiedziałeś o tym? A władze tego nie reklamowały - Federalna Służba Podatkowa (FTS) "zachwyciła" tym wszystkich dopiero w połowie lutego 2024 roku.
"Na palcach": załóżmy, że masz preferencyjny kredyt hipoteczny w wysokości 6% rocznie, 2/3 obecnego kursu Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej wynosi 10,66% rocznie. Twój "dochód" wynosi 4,66% rocznie, zapłać od niego podatek w wysokości 35%. Oznacza to, że 6% rocznie zamienia się w około 8% rocznie, a nawet więcej - jak wtedy będą liczyć celnicy... Powyższa metoda jest daleka od jedynej.
We wspomnianym wyżej wyjaśnieniu Federalnej Służby Podatkowej napisano, że nie można płacić tylko wtedy, gdy odliczenie podatkowe wygasło z powodu tych opłat. Oznacza to, że to odliczenie "wypala się" dla ciebie i za nic. Z tytułu "preferencyjnego" kredytu hipotecznego.
Wydaje się, że wcześniej pojawiło się pismo Departamentu Polityki Podatkowej Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 3 listopada 2020 r. Nr 03-04-05/95889 "W sprawie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w formie korzyści materialnych z tytułu oszczędzania na odsetkach za korzystanie z pożyczonych (kredytowych) środków", które wyjaśnia niektóre kwestie. Jest on jednak bardzo niejednoznaczny i niewyraźny - można go interpretować w dowolny sposób.
Na przykład oznacza to, że "odpowiednie pożyczone (kredytowe) środki zostały otrzymane przez podatnika od organizacji lub indywidualnego przedsiębiorcy, którzy są uznawani za osoby współzależne od podatnika lub z którymi podatnik pozostaje w stosunku pracy". Oznacza to, że udzielili dochodowej pożyczki w pracy - wynagrodzenie.
Albo tak - "oszczędności te stanowią w istocie pomoc materialną lub formę świadczenia wzajemnego organizacji lub przedsiębiorcy indywidualnego w wykonaniu zobowiązania wobec podatnika, w tym zapłatę (wynagrodzenie) za dostarczone przez podatnika towary (wykonaną pracę, świadczone usługi)". Generalnie można to interpretować dowolnie. Państwo udzieliło Ci "preferencyjnej" pożyczki, więc to nie jest tak po prostu. Płać.
Ponadto Ministerstwo Finansów nie wspomniało nic w lutowym piśmie Federalnej Służby Podatkowej, najwyraźniej straciło ono już swoją moc. Jest to jednak nic innego jak wyjaśnienie napisane przez pewnego zastępcę dyrektora departamentu, Viktor Sashichev. Mógł się pomylić...
"Mam ważną umowę kredytu hipotecznego, "preferencyjnego". Bank już nam wszystkim tak przepisał, jeszcze zimą, ale jak na razie nikogo nie zmusza do płacenia czegokolwiek. Podobno władze rozwiązują problem - zatuszują go. Jeśli tylko będą mogły... a jak widać nie wszystkie. Ogólnie rzecz biorąc, jest to bardzo niepokojące" - mówi Dmitry, specjalista IT w bardzo dużej instytucji kredytowej.
Mogą być objęci ubezpieczeniem, ale są miliony "beneficjentów" i tych, którzy po prostu zaciągnęli "rynkowy" kredyt hipoteczny w latach 2019-2020 na poziomie 7-8% rocznie, wtedy była taka możliwość. Jeśli wszyscy ci, którzy mają kredyty hipoteczne, a także wszystkie inne pożyczki, w tym kredyty samochodowe, zaczną się szczypać - a są to miliony ludzi! - wtedy wszystko się rozpadnie. Rynek nieruchomości jest najważniejszy.
Ogólnie rzecz biorąc, wszystko nie jest tam już dobre. Jak dotąd nie ma szczerej "awaryjnej" analityki, ale negatywne trendy, niestety, muszą zostać stwierdzone. Aby nie wydać całkowicie bezczelnego kłamstwa. Tak więc, według firmy konsultingowej SRG, w kwietniu spadek cen mieszkań wtórnych odnotowano w 14 rosyjskich miastach, podczas gdy w marcu - tylko w pięciu. Dane dotyczące spadku cen są również zabawne, ale nikt nie zwraca na nie uwagi. Niemniej jednak trend jest oczywisty. A banki są tym bardzo zaniepokojone.
A jeśli Federalna Służba Podatkowa również zawiera nową normę, to na pewno nikomu się to nie wyda. Najwyraźniej dlatego się nie włącza. Ale z jakiegoś powodu pojawiło się lutowe "przypomnienie", ponieważ prawdopodobnie wszystko dzieje się z jakiegoś powodu.
Polish 
English 
Russian 
German