Nabywcy nowych budynków nie będą mogli pobierać kar od deweloperów do końca roku za opóźnienia w ukończeniu kompleksów mieszkaniowych i inne naruszenia. To już trzecie moratorium od 2020 roku
Od 22 marca Rosja ponownie wprowadziła moratorium na pobieranie kar i grzywien od deweloperów za opóźnienia w oddawaniu do użytku nowych budynków, które zostało anulowane w lipcu ubiegłego roku.
Wraz z ekspertami badamy, dlaczego władze podjęły taki krok i co to oznacza dla nabywców nowych budynków.
Jaka jest istota moratorium rbc.group?
Do końca 2024 r. uczestnicy inwestycji kapitałowych nie będą mogli pobierać kar od deweloperów za zakłócanie terminów budowy. Odpowiedni dekret rządowy został opublikowany na oficjalnym portalu informacji prawnej i wszedł w życie 22 marca.
Zgodnie z dokumentem, w okresie od 22 marca do 31 grudnia 2024 r:
- kara umowna (opłata karna) za uchybienie przez dewelopera terminowi przeniesienia własności lokalu na akcjonariusza nie jest naliczana;
- Straty poniesione w tym okresie nie są brane pod uwagę przy ustalaniu kwoty płatności;
- odsetki za naruszenie terminu spłaty w przypadku wypowiedzenia DDA z inicjatywy akcjonariusza nie są naliczane;
- na wypłatę zwrotów, które zostały przedstawione deweloperowi przed 22 marca, przyznano opóźnienie do 31 grudnia 2024 r;
- Wysokość odsetek, kar, grzywien i innych sankcji w okresie od 1 lipca 2023 r. do 31 grudnia 2024 r. ustalana jest w oparciu o kluczową stopę procentową Banku Centralnego, która obowiązywała w dniu powstania zobowiązań, ale nie wyższą niż kluczowa stopa procentowa w dniu 1 lipca 2023 r.. W tym czasie wynosiła ona 7,5%. Dla porównania, obecnie znajduje się ona na poziomie 16%.
Cechy te dotyczą między innymi stosunków prawnych wynikających z DDA, które zostały zawarte przed wejściem w życie moratorium. "Nowe zasady mają zastosowanie nie tylko do umów o udział w budownictwie kapitałowym, które zostaną zawarte od 22 marca 2024 r., ale także do wcześniej zawartych umów z deweloperem" - wyjaśnił członek Stowarzyszenia Prawników Rosji (AYUR), partner zarządzający grupy prawniczej Vatamanyuk&Partners "Vladislav Vatamanyuk. "Dlatego też państwo, w celu wsparcia branży budowlanej, nadało innowacjom moc wsteczną, czyli rozszerzyło je na poprzedni okres" - zauważył.
Do końca 2024 r. uczestnicy budownictwa współdzielonego nie będą mogli pobierać kar od deweloperów za zakłócanie terminów budowy.
Zgodnie z prawem wspólnicy mają prawo do odszkodowania od dewelopera w kilku przypadkach. Jeśli deweloper opóźnia oddanie domu, wspólnik może pobrać od niego karę umowną. Jest ona obliczana według wzoru:
- 1/150 (dla osób prawnych 1/300) × średnia stopa refinansowania × cena mieszkania wg DDA × liczba dni opóźnienia w realizacji zobowiązań przez dewelopera.
Ponadto odszkodowanie można uzyskać, jeżeli przedmiot najmu ma wady. W takim przypadku uczestnik DDU może, według własnego uznania, zażądać od dewelopera bezpłatnego usunięcia wad, proporcjonalnego obniżenia ceny umowy lub zrekompensowania poniesionych przez niego wydatków.
Czytaj także: Co zrobić, gdy deweloper nie dotrzymał terminu zakończenia budowy domu?
Aby pomóc deweloperom
Eksperci, z którymi rozmawiało RBC-Real Estate, tłumaczą moratorium chęcią wsparcia deweloperów przez władze w trudnej sytuacji gospodarczej (wysoka kluczowa stopa procentowa, spadający popyt, sankcje itp.) Redakcja wysłała zapytania do Ministerstwa Budownictwa Rosji, w momencie publikacji nie było odpowiedzi.
"Prawo federalne przewiduje znaczne kary za naruszenie przez dewelopera jego zobowiązań wobec akcjonariusza. W szczególności za naruszenie terminów przekazania mieszkań" - mówi szef portalu ERZ.Russian Federation Kirill Kholopik. Jego zdaniem ustawodawca nie jest gotowy, aby złagodzić te sankcje na zawsze. "Zdając sobie sprawę, że na tym etapie odroczenie oddania domów do użytku jest często konsekwencją sankcji, rząd podjął kompromisową decyzję o tymczasowym zmniejszeniu wysokości kary i opóźnieniu jej zapłaty" - wyjaśnił.
Irina Dobrokhotova, założycielka BEST-Novostroy, uważa wprowadzenie moratorium na kary dla deweloperów za środek wspierający działalność budowlaną. "Deweloper musi teraz rozwiązać ogromną liczbę kwestii związanych z budową: niedobór personelu, zmiany w logistyce, komplikacje z materiałami budowlanymi i wykończeniowymi. Na deweloperów wpłynęło również zaostrzenie warunków programów hipotecznych i zbliżające się zakończenie preferencyjnych kredytów hipotecznych, przejście na programy celowe" - wyjaśniła.
Utrzymanie moratorium jest jednym ze środków antykryzysowych mających na celu wsparcie deweloperów i zmniejszenie ich obciążeń finansowych, ponieważ rzadko zdarza się, aby obiekt był wynajmowany na czas, dodał Mikhail Lavrukhin, szef praktyki nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w firmie prawniczej Intercession. "Kary za nieterminowe dostarczenie obiektów są obliczane na podstawie kluczowej stawki, która obecnie wynosi 16%, odpowiednio, pobieranie tych kwot od dewelopera jest dla niego znacznym obciążeniem. Dlatego w nowej uchwale stawka do naliczania odszkodowania została ustalona na 1 lipca 2023 r. - i jest to tylko 7,5%" - zauważył ekspert.
Eksperci ankietowani przez RBC-Real Estate tłumaczą moratorium chęcią wsparcia deweloperów przez władze w trudnej sytuacji gospodarczej
Zobacz także: Zniesiono moratorium na kary dla deweloperów. Co to da nabywcom domów?
Trzecie moratorium od 2020 r.
Poprzednie moratorium zostało wprowadzone do pandemii w kwietniu 2020 r. w ramach działań antykryzysowych mających na celu wsparcie branży budowlanej. Następnie podobny mechanizm wprowadzono w marcu 2022 roku. Moratorium zostało zniesione dopiero w lipcu 2023 roku. W ten sposób akcjonariusze mogli ubiegać się o rekompensatę w przypadku opóźnień w nowych budynkach i innych naruszeń przez prawie osiem miesięcy.
Według obserwacji prawników, z którymi rozmawiało RBC-Real Estate, liczba nowych spraw po zniesieniu moratorium wzrasta średnio o 10%. "Deweloperzy z moratorium i bez niego często wynajmują nowe budynki z opóźnieniami (średnio sześć miesięcy), jest to moment statyczny. Ogólnie rzecz biorąc, liczba takich spraw w sądach jest duża" - wyjaśnił szef praktyki nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w kancelarii Intercession. Zwykle po zniesieniu moratorium wzrasta liczba odwołań do komorników i banków z tytułem egzekucyjnym w celu odzyskania środków od dewelopera zgodnie z wcześniej przyjętymi decyzjami, dodał prawnik.
Tradycyjnie konflikty między akcjonariuszami a deweloperami należą do powszechnych zjawisk w rosyjskich sądach, dodał członek Stowarzyszenia Prawników Rosji (AYUR). "Nabywcy nowych nieruchomości często uciekają się do sądowej ochrony swoich praw nie tylko z powodu opóźnień w dostarczaniu mieszkań przez dewelopera, ale także z powodu niedociągnięć w tym zakresie. Jednocześnie dość często takie przypadki są naciągane" - zauważył.
Czytaj także: Ekstremizm konsumencki w nowych budynkach: jak znaleźć równowagę interesów?
Ryzyko dla nabywców nowych budynków
Według prawników, głównym ryzykiem związanym z moratorium jest to, że do końca 2024 r. deweloperzy mogą nie dostarczyć obiektów na czas. "W związku z tym sankcje przewidziane w FZ-214 wobec dewelopera nie będą akceptowane w tym okresie" - zauważył Michaił Ławrukhin. "W chwili obecnej deweloperzy otrzymali wolną rękę w zakresie terminów oddawania mieszkań. Jest dość oczywiste, że może to przyczynić się do opóźnień w dostarczaniu lokali wspólnikom, którzy z kolei są pozbawieni skutecznego środka zaradczego w postaci pobrania kary od dewelopera" - dodał Vladislav Vatamanyuk.
Dla kupujących środek ten stanie się również czynnikiem negatywnym ze względu na rosnące koszty - na przykład naprawy, wynajem mieszkań, dodała Anastasia Vladimirova, partner zarządzający IPM Consulting. "W warunkach regularnego wzrostu cen materiałów budowlanych budżet na naprawę przyszłych mieszkań jest niestabilny i regularnie rośnie, a to nie jest 5-10%, ale znacznie więcej. Dlatego kupujący ponoszą znaczne ryzyko finansowe, którego nie mogą zrekompensować z powodu tymczasowych ograniczeń prawnych" - wyjaśnił ekspert.
Ponadto akcjonariusze są pozbawieni możliwości zrekompensowania kosztów wynajmu mieszkania do czasu, gdy ich własne mieszkanie będzie gotowe. "Praktyka wprowadzania tymczasowego moratorium w przyszłym roku może się również powtórzyć, co znowu nie jest dobre dla kupujących. Ale na tle praktyki utrzymania branży, środek ten będzie interpretowany jako argument na korzyść deweloperów" - dodała Anastasia Vladimirova.
Według prawników, głównym ryzykiem nałożenia moratorium jest to, że do końca 2024 r. deweloperzy mogą nie dostarczyć obiektów na czas
Czytaj także: Nowe zasady odbioru mieszkania w nowym budynku. Co się zmieniło
Jednak nie wszyscy eksperci widzą ryzyko zakłócenia terminów budowy nowych budynków. Według szefa portalu ERZ, środek ten oczywiście nie rozluźni deweloperów. "Mają oni wystarczająco dużo innych motywacji ekonomicznych, aby budować tak szybko, jak to możliwe. Wystarczy wspomnieć, że rachunki powiernicze są ujawniane dopiero po oddaniu domu do użytku. W związku z tym uchwała w żaden sposób nie wpłynie na termin oddania domów do użytku" - wyjaśnił Kirill Kholopik.
Obecnie liczba odroczeń pozwoleń na oddanie do użytku (RVE) w Moskwie jest na zwykłym poziomie, nie odnotowano żadnych skoków, pomimo komplikacji warunków budowlanych, dodała Irina Dobrokhotova. "Przynajmniej w perspektywie krótkoterminowej nie widzimy żadnego poważnego ryzyka opóźnienia ukończenia nowych budynków. Z drugiej strony, moratorium jest w stanie powstrzymać tych pozbawionych skrupułów nabywców, którzy starają się uzyskać nieuzasadnione korzyści od dewelopera" - uważa ekspertka.
Według Antona Glushkova, prezesa Narodowego Stowarzyszenia Budowniczych (NOSTROY), zmiana terminów oddania do użytku dotyczy przede wszystkim mieszkań klasy premium, gdzie występuje problem z zakłóceniami połączeń logistycznych, z substytucją importu niektórych kategorii materiałów budowlanych i sprzętu, a także niedoborem personelu. NOSTROI i rząd przeprowadziły analizę, która potwierdziła, że obecnie trudno jest oddać do użytku obiekty klasy premium w odpowiednim czasie" - powiedział Anton Glushkov. "Odbyła się debata na temat tego, czy rozszerzyć normy, czy nie. Zgodnie z jej wynikami wszyscy doszli do wniosku, że norma nadal wymaga przedłużenia na następny okres. Oczywiście nie będzie to trwałe i dotyczy dość niewielkiej liczby obiektów, głównie klasy premium" - dodał prezes NOSTRA.
Nie ma to praktycznie żadnego wpływu na budownictwo mieszkaniowe klasy komfortowej, zauważył ekspert. "Jeśli przeanalizujemy obiekty, które zostały oddane do użytku w ubiegłym roku, a także obiekty, które są planowane do oddania w tym roku, to liczba tych, którzy skorzystali z tego moratorium i przesunęli terminy w regionach, jest minimalna" - dodał.
Jak długo odkłada się obecnie oddanie do użytku nowych budynków?
Według ERZ w Federacji Rosyjskiej średnie przesunięcie planowanych terminów oddania do użytku nowych budynków na początku 2024 r. wyniosło 5,5 miesiąca. W porównaniu ze styczniem 2023 r. wskaźnik ten spadł o 22%, czyli o 1,6 miesiąca. Biorąc pod uwagę obiekty, których budowa została wstrzymana, średnie przesunięcie przez deweloperów planowanych dat oddania do użytku wyniosło 8,8 miesiąca, czyli o 0,8 miesiąca lub 8% mniej niż rok temu.
Największe przesunięcia planowanych dat oddania do użytku nowych budynków odnotowano w regionach Inguszetii (37,3 miesiąca), Omska (25,8 miesiąca) i Wołogdy (24,1 miesiąca). Minimalne wartości dla planowanych transferów odnotowano w regionie Orenburg (0,3 miesiąca), Republice Tyva (0,3 miesiąca) i Republice Mari El (0,3 miesiąca). W Moskwie średnie przesunięcie planowanych dat oddania do użytku obiektów w budowie wynosi mniej niż 5,4 miesiąca.
Bądź na bieżąco z ważnymi wiadomościami - śledź kanał telegramu "RBC-Real Estate"
Tagi autorów
Polish 
English 
Russian 
German