Nie oferuj mieszkania w Moskwie! Kupujący domy wolą Anapa

Na zdjęciu: widok na miasto Anapa (Zdjęcie: Dmitry Feoktistov/TASS)

W październiku najniższa mediana ceny za 1 mkw. w nowych budynkach w milionowych miastach okazała się być w Samarze i Woroneżu - odpowiednio 125 i 141 tys. rubli. Dla porównania, w Moskwie liczba ta wyniosła 367 tysięcy rubli, w Kazaniu - 265 tysięcy rubli, a w Petersburgu - 235 tysięcy rubli.

SP rozmawiało z analitykami o korelacji między ceną za metr kwadratowy a średnim wynagrodzeniem w regionach.

- Oczywiście jest jeden, jeśli mówimy o całym kraju. Oczywiste jest, że w regionach o najwyższych poziomach dochodów produkty, towary i mieszkania będą kosztować więcej, - powiedział Igor Nikołajew, doktor ekonomii, główny badacz w Instytucie Ekonomii Akademii Rosyjskiej Nauk.

"SP": Na ile reprezentatywny jest wskaźnik mediany kawalerek o powierzchni 1 mkw. w nowym budynku w kontekście kondycji rynku nieruchomości mieszkaniowych?

- Wskaźnik jest niestandardowy. Zasadniczo takie dane mediany tylko wyjaśniają trend. Jeśli mediana kosztu 1 mkw. kawalerki jest wyższa, wówczas koszt mieszkania i poziom dochodów w tym regionie będą wyższe.

"SP": Czy koszt mieszkania wpływa na migrację?

- Większy wpływ ma poziom dochodów. A koszt mieszkania jest raczej pośredni. Zakładam, że migranci wewnętrzni chcą mieć pewność, że poziom dochodów jest wystarczający do rozwiązania kwestii mieszkaniowej.

"SP": Czy państwo może zarządzać tym procesem w celu uzupełnienia niedoboru pracowników w różnych regionach? Na ile skuteczny jest w tym celu "dalekowschodni hektar"?

- Nie otrzymaliśmy jeszcze od niego oczekiwanej wydajności. Problem polega na tym, że nie ma już regionów z nadwyżką siły roboczej. Niedobór personelu stał się powszechny w Rosji. W naszym kraju niektóre regiony Północnego Kaukazu nadal mają nadwyżkę siły roboczej, a tradycyjnie stopa bezrobocia w nich była wyższa niż w innych regionach. Jednak nawet tam sytuacja się zmienia.

Bogate regiony, w których organizacje i przedsiębiorstwa mogą płacić wyższe pensje, są swego rodzaju "odkurzaczami" zasobów pracy. Walka o personel odbywa się za pomocą wynagrodzeń, ale zysk jest dość względny, ponieważ nawet w bogatych podmiotach problemy z personelem nie znikają.

"SP": Czy przedsiębiorstwa kompleksu wojskowo-przemysłowego mają teraz więcej korzyści?

- Możliwości płacowe dla takich przedsiębiorstw są wyższe, ale nawet one doświadczają znacznych trudności, ponieważ obecnie nie ma fizycznie potrzebnych specjalistów. Na przykład, nie ma wystarczającej liczby spawaczy. Nawet jeśli istnieją możliwości finansowe, nie jest faktem, że możliwe jest złagodzenie niedoboru siły roboczej.

Dyskusja na temat korelacji kosztu metra kwadratowego i dochodu była kontynuowana przez Profesor HSE w Sankt Petersburgu Andrey Zaostrovtsev.

- Istnieje korelacja, ale nie jest ona wyraźna. W tym przypadku wartość za jeden miesiąc nie jest wskaźnikiem trendu. Nie można odkładać na mieszkanie lub zaliczkę na kredyt hipoteczny z jednej miesięcznej pensji.

Konieczne jest monitorowanie stabilności gospodarczej i dochodów w regionie przez co najmniej ostatnie 5-10 lat. Na przykład w Krasnodarze, według tych statystyk, w październiku mediana kosztu metra kwadratowego spadła o 0,1%, do 149 tysięcy rubli. Nie jest to tak znaczące, ponieważ wskaźniki za miesiąc są interesujące głównie dla pośredników w handlu nieruchomościami.

Nie zapominajmy, że popyt na nieruchomości, na przykład w Moskwie i Sankt Petersburgu, jest często prezentowany przez mieszkańców innych miast. W Samarze lub innych megamiastach o podobnym poziomie dochodów w centralnej Rosji z reguły tacy obywatele nie kupują mieszkań. chyba że mieszkańcy regionów o tej samej nazwie mogą zaoszczędzić, dlatego koszt metra kwadratowego nie jest tak wysoki.

Z punktu widzenia analizy cen konieczne jest również monitorowanie przepływów migracyjnych. Zazwyczaj migracja wewnętrzna odbywa się z centrów dzielnicowych do regionalnych, do megamiast, do regionów odnoszących największe sukcesy, w tym tych położonych na wybrzeżu Morza Czarnego. W kurortach od maja do września można wynająć mieszkanie i zamieszkać w innym regionie.

Należy wziąć pod uwagę wpływ na wzrost kosztu metrów kwadratowych preferencyjnych kredytów hipotecznych, które miały uczynić nieruchomości bardziej przystępnymi dla ludności, a z drugiej strony znacznie rozproszyły ceny. Teraz, przy znacznym ograniczeniu preferencyjnych kredytów hipotecznych, wartość nieruchomości może spaść. Oznacza to, że mieszkanie jest niewiarygodnym środkiem inwestycyjnym, jeśli nie weźmiesz go w miejscach turystycznych, na przykład w Soczi lub Anapa, gdzie mieszkanie zostanie spłacone przez wynajem przez wczasowiczów.

"SP": Czy są teraz jakieś problemy z odpływem ludności z regionów?

- Na Dalekim Wschodzie populacja znacznie się zmniejszyła, choć ostatnio odpływ nieco zwolnił (w latach 1990-2022 populacja Dalekowschodniego Okręgu Federalnego zmniejszyła się o 24,1%, do 7,9 miliona osób. "SP").

Wielu mieszkańców, którzy tam pracują, myśli o zakupie mieszkania w centralnej Rosji, jeśli nie w Moskwie i Sankt Petersburgu, to przynajmniej w regionie moskiewskim lub Wyborgu. Dzieje się tak pomimo zachęty do przeprowadzki na Daleki Wschód.

Teraz może zadziałać metoda shift, która jest skuteczna w opanowaniu trudnych części kraju. Kanada żyje w ten sposób, że na północy nie ma dużych miast. Zdecydowana większość ludności mieszka wzdłuż granicy ze Stanami Zjednoczonymi, która znajduje się mniej więcej na szerokości geograficznej południowych regionów Rosji. W ciągu ostatnich 50-100 lat populacja Kanady stopniowo przesuwała się z północnych regionów bliżej południowej granicy.

W ZSRR nastąpił proces odwrotny, obywatele byli przyciągani do północnych miast z wyższymi dochodami i mieszkaniami, ale po rejestracji trudno było już wrócić. Wraz z nadejściem gospodarki rynkowej stało się niejasne, co zrobić z północnymi miastami na Syberii i Dalekim Wschodzie, ponieważ potrzebują one bogatej infrastruktury. Obozy przejściowe wymagają znacznie mniej inwestycji.

Источник