Парадоксы рынка жилья в Польше: Что будет в 2024 году

Польский рынок жилья в 2023 году характеризовался высоким спросом, что стимулировало рост цен на рынке. В 2024 году спрос и активность на рынке квартир снизились, но цены продолжают расти. Эта парадоксальная ситуация, наряду с ожиданием новой кредитной программы "Кредит #naStart", побудила нас проанализировать текущее состояние польского рынка недвижимости.

Спрос и предложение

Вы можете проследить тенденции польского рынка недвижимости за последние 10 лет в нашей аналитике.

Что касается конкретно текущей ситуации, Narodowy Bank Polski опубликовал статистику по сделкам купли-продажи квартир в крупнейших польских городах по итогам 1 квартала 2024 года - Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Познани, Гданьске, Лодзи.

Так, в 1-м квартале 2024 года на рынке квартир наблюдалось падение спроса. В пяти из шести крупнейших польских городов количество сделок с квартирами заметно снизилось по сравнению с предыдущими периодами. 

Данные по итогам 1-го квартала 2024 года:

Ожидалось падение спроса на рынке и, как следствие, снижение количества сделок купли-продажи - в январе 2024 года прием заявок на кредитную программу "Безопасный кредит 2%" был прекращен в связи с достижением лимита кредитования. Сам лимит был достигнут еще в декабре 2023 года. 

Программа "Безопасный кредит 2%" действует с июля 2023 года и вызвала масштабный рост спроса. Пик программы пришелся на 4 квартал 2023 года: в целом за этот период в 6 крупнейших городах Польши было зарегистрировано на 36% больше сделок с квартирами, чем в 4 квартале 2022 года. 

Narodowy Bank Polski еще не опубликовал данные о количестве сделок с квартирами во II квартале 2024 года, однако уже сейчас можно сказать, что их число вряд ли превысит прошлогодний показатель. Причин тому несколько: заметно снизившийся спрос со стороны покупателей; высокие процентные ставки по жилищным кредитам; многие потенциальные покупатели находятся "в режиме ожидания" - они ждут начала действия кредитной программы "Кредит #naStart", которая будет более скромной, чем ее предшественница.

В то время, когда спрос на рынке снижался, количество предложений о продаже квартир росло. По данным платформы OLXDATA, в 6 крупнейших польских городах количество объявлений о продаже квартир на сайтах Otodom.pl и Olx.pl в сентябре 2024 года достигло рекордного уровня.

Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке

Согласно Народный банк Польши, данные по средней цене квадратного метра объединены в следующие группы:

1. Варшава.
2. Шесть крупнейших польских городов, не считая Варшавы (Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань, Вроцлав).
3. Десять анализируемых городов (Белосток, Быдгощ, Катовице, Кельце, Люблин, Ольштын, Ополе, Жешув, Щецин, Зелёная Гора).

Цены на квартиры продолжают расти как на вторичном, так и на первичном рынке. По итогам 2-го квартала 2024 года средняя цена на первичном рынке Варшавы составила 16.021 злотых/кв.м (около 3724 евро/кв.м) - это на 1% больше, чем в предыдущем периоде, и на 22% больше, чем во 2-м квартале прошлого года. Подробнее читайте в нашем подробном анализе цен на недвижимость в польской столице.

В группе из шести городов средняя цена квадратного метра выросла за год на 21%, во II квартале 2024 года составив 12,762 злотых/кв.м (около 2967 евро/кв.м) - по сравнению с I кварталом 2024 года рост составил 3%. 

Городом с самым дорогим квадратным метром в этой группе является Краков - 15.277 злотых/кв.м (около 3552 евро/кв.м). За год средняя цена квадратного метра выросла на 32% - это самый большой годовой рост цен во 2 квартале 2024 года; если говорить о квартальном росте, то по отношению к 1 к кварталу 2024 года он составил 4%. Городом с самой низкой средней ценой квадратного метра в группе традиционно является Лодзь - 9837 злотых/кв.м (около 2287 евро/кв.м), +1% по сравнению с предыдущим кварталом и +12% по сравнению со 2 кварталом прошлого года.

Приведенные ниже данные показывают, каккак изменилась средняя цена квадратного метра на квартиры на первичном рынке в группе из 10 анализируемых городов.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Варшавы во II квартале 2024 года составила 15 123 злотых/кв. м (около 3 516 евро/кв. м) - это на 2% больше, чем в I квартале 2024 года, и на 15% больше, чем во II квартале 2023 года.

В группе из шести городов средняя цена на вторичном рынке составила 11,443 злотых/кв.м (около 2660 евро/кв.м) - рост на 5% по сравнению с предыдущим кварталом и +21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Самая высокая средняя цена квадратного метра в этой группе традиционно отмечается в Кракове - 14,585 злотых/кв.м (около 3391 евро/кв.м), +7% по сравнению с 1 кварталом 2024 года и +30% по сравнению со 2 кварталом 2023 года. Самая низкая средняя цена в Лодзи - 7 602 злотых/кв. м (около 1767 евро/кв. м), что на 1% больше, чем в 1 квартале 2024 года, и на 19% больше, чем во 2 квартале 2023 года.

Ниже представлены данные о как изменилась средняя цена квадратного метра на квартиры на вторичном рынке в группе из 10 анализируемых городов.

Есть ли еще доступная недвижимость в Польше? Обзор текущих цен и ипотечных ставок в интервью с экспертом

Результаты

Анализ польского рынка недвижимости в первой половине 2024 года указывает на следующие основные тенденции:

1. Снижение спроса: в пяти из шести крупнейших польских городов наблюдается значительное снижение количества сделок купли-продажи квартир по сравнению с предыдущими периодами.
2. Рост предложения: количество объявлений о продаже квартир в крупнейших городах достигло рекордного уровня.
3. Продолжение роста цен: Несмотря на снижение спроса, цены на квартиры продолжают расти как на первичном, так и на вторичном рынке.
4. Региональные различия: Динамика цен в разных городах значительно отличается, при этом наибольший рост цен отмечен в Кракове.
5. Влияние государственных программ: завершение программы "Безопасный кредит 2%" оказало заметное влияние на рынок, а ожидание новой программы "Кредит #naStart" заставляет многих потенциальных покупателей занимать выжидательную позицию.
6. Рекордные цены в Варшаве: столица остается самым дорогим рынком: на первичном рынке цены достигли 16.021 злотых/кв.м.

Эти тенденции указывают на переходный период на польском рынке недвижимости. Несмотря на снижение спроса, устойчивый рост цен свидетельствует о сохранении привлекательности недвижимости как инвестиционного актива. Дальнейшее развитие рынка будет во многом зависеть от экономической политики, процентных ставок и реализации новых программ государственной поддержки.

Автор

Роман Томашевич Аналитика

Я показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.

Источник