За последние годы россияне открыли в Сербии более двух тысяч компаний; Большинство сотрудников этих предприятий, переехавших из Российской Федерации, снимают жилье, но есть и те, кто решает приобрести собственное; С чего начать процедуру покупки недвижимости? Как подготовиться к сделке? Кто в ней участвует? Как расплатиться с продавцом? Как не столкнуться с проблемами? Рассказываем по порядку.
Интерес россиян к сербской недвижимости велик, и, как отмечают риелторы, в августе - сентябре 2024 года запросов стало больше, особенно на квартиры в активно застраиваемых недорогих районах Белграда.
Многие переселенцы, переехавшие в Сербию, решают со временем приобрести здесь недвижимость. Есть и те, кто рассматривает покупку недвижимости как способ получить вид на жительство и в дальнейшем гражданство.
Инвестиционные сделки также присутствуют, поскольку цены за квадратный метр растут, несмотря на стагнацию рынка, а спрос на аренду жилья в столице есть всегда.
Могут ли иностранцы покупать жилье в Сербии без каких-либо ограничений?
Граждане иностранных государств имеют право приобретать квартиры и дома в Сербии, если соблюдается принцип взаимности, то есть если сербам, в свою очередь, разрешено совершать сделки в этих государствах.
Таким образом, россияне, белорусы и украинцы могут свободно приобретать жилье. Гражданам других стран необходимо уточнить информацию.
Что касается ограничений для иностранцев, то они распространяются на землю. Физическим лицам из-за рубежа запрещено приобретать земельные участки без построек, но это не относится к юридическим лицам.
Если вас интересует земля, то вы можете либо оформить покупку на компанию, либо арендовать участок, построить на нем дом и только потом перевести все в собственность.
Покупка иностранцами сельскохозяйственных земель не разрешается.
Какую недвижимость я могу приобрести для получения вида на жительство в Сербии?
Владение любой пригодной для жизни недвижимостью является основанием для получения вида на жительство в Сербии. Минимального порога стоимости квартиры или дома не существует, но есть оговорка - вы должны проживать по адресу, по которому получили вид на жительство.
Карта вида на жительство выдается владельцу недвижимости и членам его семьи на 3 года. Далее вы можете либо продлить вид на жительство, либо подать заявление на получение постоянного вида на жительство, а затем сразу подать заявление на получение гражданства. Важная оговорка: вы можете подать заявление на получение паспорта только в том случае, если в течение этих 3 лет вы не покидали Сербию более чем на 10 месяцев в общей сложности.
Таким образом, путь к получению гражданства в Сербии является одним из самых быстрых и простых в мире.
Обратите внимание, что если целью покупки является получение вида на жительство, то вам подойдет либо вторичный рынок, либо новостройка, которая уже сдана в эксплуатацию. В противном случае вы не получите вид на жительство сразу, вам придется подождать.
Этапы покупки квартиры или дома в Сербии
Выбор недвижимости
Теоретически вы можете искать недвижимость и оформлять сделку самостоятельно, но на практике удобнее и надежнее обратиться в русскоговорящее агентство, которое станет вашим помощником.
Квартира или дом? Для собственного проживания или для сдачи в аренду? Сколько комнат нужно? Какие районы предпочтительнее? Первичное или вторичное жилье? Каков бюджет? Все эти вопросы вы обсуждаете с риелтором, и он соотносит ваши потребности и возможности с теми предложениями, которые есть на рынке. Опытный брокер, зная местную специфику, может порекомендовать конкретное место, застройщика и так далее.
Подходящие варианты квартир можно предварительно выбрать в электронном виде по фотографиям и описаниям. Затем агент приглашает вас на просмотр недвижимости. Важно оценить состояние понравившегося объекта, убедиться, что все соответствует вашим ожиданиям, и принять решение.
Далее, во время финальных переговоров с продавцом, оговариваются детали: окончательная сумма, условия сделки, что из мебели остается.
Проверка объекта и составление договора
В любой стране при покупке жилья на вторичном рынке принято проверять его на юридическую чистоту. В Сербии этим точно не стоит пренебрегать, так как встречаются проблемные объекты. Важно, например, поинтересоваться, закрыта ли ипотека владельцем квартиры и есть ли документ, подтверждающий этот факт, а также уточнить, зарегистрирована ли недвижимость в национальном кадастре. В противном случае связываться с таким "добром" не стоит.
Если сделка заключается с застройщиком, то нужно убедиться, например, что разрешение на строительство соответствует тому, что реально строится. Бывает, что по документам должен быть гаражный кооператив, а строится многоквартирный дом. В долгосрочной перспективе это, конечно, сулит проблемы.
Такие проверки являются частью работы агентства.
Риэлтор также занимается составлением договора вместе со штатным юристом в крупных агентствах и с привлеченным юристом в небольших офисах.
Резервирование объекта. Заключение предварительного договора
Чтобы обезопасить недвижимость, которую вы решили купить, необходимо внести залог. В Белграде он обычно составляет от 1 000 до 5 000 евро, иногда больше, в зависимости от стоимости квартиры и даты предполагаемой сделки у нотариуса (на какой срок объект снимается с продажи).
Депозит является безотзывным. Если вы передумаете покупать, он останется у продавца. Если продавец передумает, он вернет вам двойную сумму. Эти условия прописываются в предварительном договоре.
Сразу оговоримся, что в Сербии стороны часто готовы заключить сделку быстро, поэтому пропускают этап бронирования и сразу заключают основной договор. Конечно, это возможно, если покупатель заранее подготовил необходимую сумму. Однако даже если сделка назначена через три дня, продавцу все равно придется оставить небольшой аванс, чтобы он был уверен в вас и снял объявление с сайта.
Открытие банковского счета и накопление средств на это
Для покупки недвижимости в Сербии важно, чтобы у вас был счет в сербском банке. Расчеты с продавцом возможны только с вашего местного счета!
Некоторые банки продолжают открывать счета россиянам без вида на жительство, но этот процесс не всегда проходит гладко. Многое зависит от отделения банка и конкретно от сотрудника. Например, центральный офис может отказать, а филиал на периферии одобрит вашу заявку буквально в тот же день. В Белграде, например, открытие счета может занять несколько недель, а в Niche в том же банке все делается за два дня.
Для открытия счета вам понадобятся два документа - загранпаспорт и "белый картон" - свидетельство о регистрации в милиции по месту временного проживания. Такая бумага выдается через отель, в котором вы остановились, или через владельца квартиры, которую вы сняли. Помочь может и агентство, которое занимается вашей сделкой.
Сделка: подписание основного договора, расчеты и получение ключей
Подписание основного договора происходит в нотариальной конторе или в офисе агентства, но обязательно в присутствии нотариуса.
Кто должен присутствовать на сделке, помимо нотариуса: продавец, покупатель, адвокат, два свидетеля, знающие сербский и русский языки (часто это риелторы), переводчик.
Нотариус зачитывает вслух текст договора на сербском языке. Переводчик одновременно переводит на язык покупателя.
После подписания договора покупатель идет в банк и переводит деньги на счет продавца. Затем он возвращается к ожидающему его нотариусу и выдает ему квитанцию об оплате. Нотариус отправляет документы в кадастровую палату, а покупатель получает подписанную всеми участниками сделки "интабуланти клаузулу" - разрешение на регистрацию перехода права собственности.
Покупатель готового жилья получает ключи либо сразу в день сделки, либо через несколько дней по предварительной договоренности. То же самое касается и подписания акта приема-передачи квартиры.
Затем новый владелец может въехать в квартиру и перевести договоры с коммунальными службами на свое имя.
Передача прав собственности
Регистрация прав собственности в кадастровой палате обычно занимает 2-3 недели. В некоторых местах процедура уже полностью электронная, а где-то еще нет, и свидетельство будет выдано в бумажном виде.
После регистрации оплачивается сбор за внесение новых владельцев в кадастр. Она небольшая, 50 евро, и ее могут оплатить доверенные лица.
Готово! Вы внесены в кадастр как новый владелец, а это значит, что вы можете подать заявление на получение вида на жительство.
Стоит отметить, что процедура на первичном рынке имеет свои бюрократические особенности.
Регистрация права собственности на квартиру в новостройке возможна после завершения всех работ и сдачи дома в эксплуатацию. На практике после сдачи дома в эксплуатацию проходит некоторое время, прежде чем застройщик получает специальный документ - "use permitted", то есть разрешение на эксплуатацию.
Люди уже могут жить в квартирах, но они не внесены в кадастр. Многих пугает такая перспектива, и иностранцы стараются выбирать варианты из свежей "вторички" или в новых домах, но для которых есть "разрешительная графа".
Налоги на покупку недвижимости в Сербии
При покупке жилья на вторичном рынке покупатель платит налог на переход права собственности в размере 2,5%.
На первичном рынке НДС уплачивается в размере 10%. Обычно он уже включен в стоимость недвижимости.
Владелец жилья в Сербии обязан ежегодно платить налог на недвижимость в размере от 0,06 до 0,6%, в зависимости от стоимости недвижимости и ее местоположения. Для того чтобы осуществить этот платеж, иностранный владелец должен оформить индивидуальный налоговый номер, что необходимо сделать не позднее чем через 5 дней после покупки, обратившись в налоговую службу.
Подоходный налог на аренду жилья: 20%.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Сербии
Комиссия агентства: от 1,5 до 3%.
Услуги адвоката, нотариуса и переводчика: около 1% от суммы сделки.
Таким образом, в общей сложности на налоги и дополнительные расходы должно быть выделено 5-6% от стоимости недвижимости.
Можно ли провести сделку удаленно?
Теоретически это возможно, но на практике таких случаев в Сербии очень мало.
На поездку с целью покупки жилья должно быть выделено не менее двух недель, при условии предварительной договоренности.
Благодарим вас за помощь в подготовке материала:
Юлия Титова, руководитель агентства RENTSALE,
Елена Селибовская, руководитель сербского направления онлайн-агентства зарубежной недвижимости VRC, эксперт агентства MGS.
Russian 
English 
German 
Polish