Инвестиции в недвижимость Дубая в 2024 году: состояние рынка, прогнозы и перспективные проекты

07/15/2024 30.08.2024 120 0 0 Автор Елена Кириченко

В последние годы рынок недвижимости Дубая демонстрирует рекордные показатели по количеству и объему сделок. В настоящее время как жилые, так и коммерческие объекты в эмирате обладают высоким инвестиционным потенциалом. К этому привел целый ряд факторов: от стабильного политического климата, лояльных условий для получения золотой визы и роста населения до развития инфраструктуры и арендной доходности, которая может превышать 9% в год.

Содержание

Развитие рынка в 2023 году

Подведение итогов 2023 года позволяет говорить о впечатляющих результатах. Общая стоимость проданной жилой недвижимости составила 314,55 млрд дирхамов ($85,64 млрд). Это превысило показатели 2022 года на 49,7%. Всего было заключено 118 011 сделок с жильем. Годом ранее количество продаж было на 36,4% меньше.

В годовом исчислении средняя стоимость 1 м2 увеличилась на:

• 17% для строящихся вилл;
• 22% для готовых к продаже вилл;
• 0,6% для квартир в строящихся домах;
• 4.6% для квартир в готовых к проживанию домах.

Было заключено 33 700 ипотечных сделок, что на 41% больше, чем в 2022 году. В то же время общая сумма кредитов снизилась на 7%, составив 125 млрд дирхамов ($34,03 млрд).

Доход от аренды увеличился на 14,5% по сравнению с прошлым годом и достиг 35,97 млрд дирхамов ($9,79 млрд).

Самым впечатляющим показателем стал общий объем сделок. Статистика за 2023 год, собранная порталом DXB Interact, свидетельствует о том, что этот показатель вырос на 56% по сравнению с предыдущим годом. Он достиг 412 млрд дирхамов ($112,17 млрд) и стал абсолютным рекордом для дубайского рынка.

В начале 2024 года многие аналитики сходились во мнении, что потенциальный скачок инфляции, непредсказуемость банковских ставок по всему миру и начало арабо-израильского конфликта приведут к проседанию эмиратского рынка. Однако первый квартал доказал обратное - сектор недвижимости продолжал расти.

Состояние рынка в 2024 году

Обобщив данные за первый квартал 2024 года, Земельный департамент Дубая (DLD) выяснил, что за этот период было продано 36 506 объектов недвижимости. Количество сделок увеличилось на 17,5% по сравнению с первыми тремя месяцами прошлого года.

Общая стоимость проданной недвижимости выросла на 21,9% по сравнению с прошлым годом, достигнув 108,5 млрд дирхамов ($29,54 млрд). Первичный сегмент (18 754 продажи) немного превзошел вторичный (17 752 продажи) по количеству сделок.

Было заключено 8 676 сделок с оформлением ипотечного кредита. Этот показатель увеличился на 3,2% по сравнению с первым кварталом 2023 года. Общая сумма кредитов увеличилась на 52% и достигла 47,8 млрд дирхамов ($13 млрд).

Средняя стоимость 1 м2 в первые три месяца этого года составила 16 135 дирхамов ($4 393). Показатель вырос на 16,7% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года и стал рекордным за последнее десятилетие.

В апреле было продано 11 608 объектов недвижимости, что на 45% больше, чем в апреле прошлого года, но на 13,5% меньше, чем в марте 2024 года (в марте было продано 13 434 объекта). Общая стоимость сделок увеличилась на 21,5%, достигнув 32 млрд дирхамов ($8,71 млрд).

7611 сделок было заключено со строящейся недвижимостью, на них пришлось 68% от общего числа подписанных контрактов. Общий объем таких сделок составил 16,21 млрд дирхамов ($4,41 млрд). Остальные 3 584 сделки общей стоимостью 8,72 млрд дирхамов ($2,37 млрд) относятся к сектору готовых объектов. Высокий спрос на проекты вне плана обусловлен стремительным ростом цен на них. Недвижимость, приобретенная на стадии котлована, может быть перепродана по окончании строительства с прибылью до 30%.

Зарина Насимова, менеджер по продажам Metropolitan Premium Properties, Если вы инвестируете в готовую недвижимость, то ее арендная доходность в лучшем случае составит от 5 до 10% в год. Более реалистичный показатель: от 5 до 8%. Если же речь идет о проекте off-plan, то прирост капитала за год составит 10-15%, в зависимости от стадии реализации

Ипотекой воспользовались 2 180 раз, что на 10% меньше, чем в апреле прошлого года. Однако объем ипотечных кредитов вырос на 31,9% до 14,6 млрд дирхамов ($3,98 млрд).

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, средняя цена на все виды недвижимости в апреле 2024 года выросла и составила:

• 1,3 млн дирхамов ($350 000) за апартаменты (+13,7%);
• 3,4 млн дирхамов ($930 000) за виллы (+25,8%);
• 1,2 млн дирхамов ($330 000) за коммерческую недвижимость (+39,9%);
• 4,1 млн дирхамов ($1,12 млн) за земельные участки (+27,6%).

Средняя стоимость 1 м2 составила 16 480 дирхамов ($4 487). По сравнению с прошлым годом она выросла на 19,8%. Это рекордный показатель за последние 10 лет.

Арендная плата также растет. В апреле среднегодовая стоимость аренды квартир достигла 74 000 дирхамов ($20 150). Она выросла на 23,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для вилл этот показатель составил 170 000 дирхамов ($46 290). Рост составил 21,4%.

По прогнозам аналитиков, к концу 2024 года застройщики Дубая сдадут 25 000 новых объектов недвижимости. Большинство из них будет построено в районах Business Bay, Dubiland, MBR City и Jumeirah Village.

Сектор коммерческой недвижимости

Статистика показывает, что в последние годы сектор коммерческой недвижимости эмирата развивался медленными темпами. Однако в первом квартале 2024 года он продемонстрировал хорошую динамику. Доказательством тому стал повышенный интерес инвесторов и увеличение количества сделок по аренде.

Несмотря на замедление темпов роста мировой экономики, вызванное ростом инфляции и ухудшением политического климата, Дубай продолжает использовать свое стратегическое положение в сочетании с привлекательной деловой средой. Это обеспечивает приток новых инвестиций и иностранных специалистов. В результате объем лизинга за первые три месяца этого года вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

Данные DXB Interact показали, что в первом квартале было заключено 967 сделок с коммерческой недвижимостью. Их количество увеличилось на 9,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Общая стоимость сделок составила 1,9 млрд дирхамов ($540 млн). В апреле было продано 277 объектов недвижимости на сумму 470,4 млн дирхамов ($128 млн). Количество сделок увеличилось на 8,2% по сравнению с предыдущим годом.

Дальнейшему развитию рынка коммерческой недвижимости будут способствовать инновационные проекты по улучшению инфраструктуры, масштабные мероприятия и новые районы, такие как "Экспо-Сити", созданный на месте проведения "Экспо-2020".

В первом квартале открылось несколько отелей, обеспечивших в общей сложности 2 000 новых номеров. В основном это 5-звездочные заведения, построенные в популярных районах Дубая, таких как Бизнес-Бей, Заабель и Порт-Саид. На сегодняшний день общее количество гостиничных номеров в эмирате составляет 155 000.

Ожидается также открытие новых объектов в секторе торговой недвижимости. По прогнозам экспертов, к 2025 году в Дубае и Абу-Даби появится 120 000 м2 новых торговых площадей.

Читать далее Аренда коммерческой недвижимости в Дубае. Что важно знать?

Сектор элитного жилья

Сектор элитного жилья в Дубае имеет один из самых высоких темпов роста в мире. Он вырастет на 44,4% в 2022 году и на 16,3% в 2023 году.

Спрос на недвижимость премиум-класса стоимостью от $10 млн остается высоким. В 2023 году общий объем сделок с такими объектами составит $ 7,6 млрд. По этому показателю эмират превосходит Лондон и Нью-Йорк. В первом квартале 2024 года было зарегистрировано 105 сделок с жильем премиум-класса, что на 19% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Справедливо будет отметить одну характерную особенность: стоимость элитной недвижимости в Дубае значительно ниже, чем в других популярных мегаполисах. Например, в эмирате можно найти жилье площадью около 100 м2 за $ 1 млн. В Лондоне, Нью-Йорке и Сингапуре площадь объектов в этой ценовой категории будет варьироваться в пределах 31-34 м2.

Еще одним преимуществом эмирата являются застройщики, которые грамотно проектируют в своих проектах не только жилую площадь, но и дополнительные удобства, такие как бассейн, тренажерный зал, сауна, массажные кабинеты, залы для йоги, спа, детские площадки, магазины, рестораны, коворкинги и многое другое.

В последние годы в Дубай приезжает много богатых людей. И все они стремятся к роскошному образу жизни. А в элитном жилом комплексе может быть, скажем, 200 квартир в одном здании. И такой проект с таким брендом только один. Аналогов нет и не будет. Можно сравнить эту ситуацию с брендовыми вещами, одеждой, автомобилями - как бы ни складывалась ситуация в мире, у них всегда найдутся состоятельные покупатели. Так и с элитной недвижимостью. Инвестируя в нее, вы понимаете, что это уникальный продукт, который всегда будет востребован. Все элитные проекты индивидуальны, они очень быстро раскупаются и быстро перепродаются.

По прогнозам британских аналитиков, высокий спрос в секторе элитного жилья в эмирате приведет к 5-процентному росту рынка в 2024 году.

Лучшие районы для инвестиций в недвижимость

Среднегодовая доходность от аренды недвижимости в Дубае достигла 6,3% в первые три месяца 2024 года. Самыми доходными районами для студийного сегмента оказались:

• Jumeirah Lake Towers - 9 07%;
• Аль Фуржан - 8 41%;
• Jumeirah Village Circle - 8 38%.

Наибольшая окупаемость была продемонстрирована в сегменте 1-комнатных квартир:

• Jumeirah Village Circle - 8 24%;
• Аржан - 7,31%;
• Аль Фуржан - 7 29%.

В сегменте 2-комнатных квартир:

• Jumeirah Village Circle - 7 63%;
• Дубай Марина - 6 67%;
• Аль Фуржан - 6,51%.

Наконец, в сегменте 3-комнатных квартир:

• Jumeirah Village Circle - 7 34%;
• Дубай Марина - 6 86%;
• Даунтаун - 5,83%.

В апреле этого года самые высокие темпы роста стоимости 1 м2 наблюдались в следующих районах:

• Мудон - 15 000 дирхамов ($4 100), увеличение на 38,6% по сравнению с прошлым годом;
• Damac Hills - 16 000 дирхамов ($4 400), рост на 30,1% по сравнению с прошлым годом;
• Аль-Васл - 30 000 дирхамов ($8 200), увеличение на 18,6% по сравнению с прошлым годом;
• Jumeriah Village Circle - 14 000 дирхамов ($3 800), увеличение на 18,2% по сравнению с прошлым годом.

Недвижимость в этих населенных пунктах пользуется спросом у инвесторов, заинтересованных в приросте капитала.

Недвижимость в Дубай Марина Посмотреть все

• Жилой комплекс SIX SENSES RESIDENCES в Дубай Марина, ОАЭ № 448124 Жилой комплекс Расстояние до моря: 500 m Год завершения строительства: III квартал, 2028 год, в процессе строительства
  Six Senses Residences - Dubai Marina - Дубай - ОАЭ SOBHA Realty (ранее Dubai Marina и DAMAC Properties) 1000 м Al Khail (ранее Nakheel) 800 м Dubai Internet City 2700 м Подробнее 2 спальни от 5 756 000 дирхам 3 спальни от 9 223 000 дирхам 4 спальни от 8 592 000 дирхам 12 свойства от разработчика Print

  Скачать PDF

  Скачать DOCX 448124

  

  Выберите группу

• Жилой комплекс SKYCREST COLLECTION в Дубай Марина, ОАЭ № 298611 Жилой комплекс Расстояние до моря: 50 m Год завершения строительства: I квартал, 2028 год, строится
  34RV+RWV - Dubai Marina - Dubai - UAE Al Khail (бывший Nakheel) 1500 м SOBHA Realty (бывший Dubai Marina и DAMAC Properties) 1400 м DMCC (бывший Jumeirah Lakes Towers) 2400 м Узнайте первыми о предложениях для отправки Я подтверждаю свое согласие с условиями использования персональных данных Seal

  Скачать PDF

  Скачать DOCX 298611

  

  DAMAC Properties

• Жилой комплекс Seahaven в Дубай Марина, ОАЭ № 222805 Жилой комплекс Расстояние до моря: 1 км Год завершения строительства: II квартал, 2028 год, в процессе строительства
  SOBHA SEAHAVEN - Dubai Marina - Dubai - UAE Al Khail (бывший Nakheel) 1500 м SOBHA Realty (бывший Dubai Marina и DAMAC Properties) 1200 м DMCC (бывший Jumeirah Lakes Towers) 2200 м Подробнее 15 недвижимость от агентств Печать

  Скачать PDF

  Скачать DOCX 222805

Перспективные проекты

Эксперты называют наиболее инвестиционно привлекательные проекты off-plan:

• Дубайские острова. Проект предлагает апартаменты, виллы и таунхаусы, расположенные в непосредственной близости от благоустроенных пляжей. На его территории также будут расположены торговые центры и 5-звездочные отели.
• Дубай Хиллс. Сообщество с развитой инфраструктурой, включая парк Dubai Hills и огромное поле для гольфа на 18 лунок. Его жилая часть будет застроена многоквартирными домами, виллами и таунхаусами.
• Palm Jebel Ali. Площадь привлекательного проекта, презентация которого состоялась в прошлом году, в 2 раза превышает площадь Palm Jumeirah. В его апартаментах и роскошных особняках смогут разместиться 35 000 семей. Помимо жилья, на территории искусственного архипелага будет построено более 80 отелей и других объектов инфраструктуры. Полное завершение проекта запланировано на 2040 год, но первые объекты будут сданы в эксплуатацию уже в 2027 году.
• Гавань Дубай-Крик. Проект площадью 2,4 км2 рассчитан на 10 000 жилых единиц и 500 000 м2 общественных объектов. Он расположен рядом с заповедником Ras Al Khor Wildlife Sanctuary, который привлекает туристов большой популяцией розовых фламинго и других представителей местной фауны.
• Rashid Yachts and Marina. Цель проекта - превратить район Мина Рашид в комфортное пространство для жизни и отдыха. Здесь предлагаются апартаменты, дуплексы и таунхаусы. На территории поселка также появятся торговые центры, парки, кофейни, яхт-клуб и плавучий отель.

Зарина Насимова поделилась самыми распространенными ошибками, которые совершают инвесторы в недвижимость Дубая:

Главная ошибка, которую может совершить инвестор, - не изучить информацию о проекте самостоятельно, не разобраться в вопросе, а просто доверить его первому попавшемуся агенту. Я всегда стараюсь объяснить клиенту, какие инвестиции сейчас более выгодны и чего ему стоит ожидать. В конце концов, это их деньги! Очень важно, чтобы инвестор также изучил инвестиционное законодательство и знал, например, что такое сервисный сбор [регулярные платежи на содержание здания или сообщества - ред.] и что владелец недвижимости должен его платить. Иногда люди думают, что рынок недвижимости другой страны мало чем отличается от рынка их родной страны. Но это не так, - говорит менеджер.

Прогнозы и перспективы

В апреле в эмирате прошел самый сильный ливень за всю историю метеорологических наблюдений, проводимых в стране с 1949 года. Его продолжительность составила около одного дня. Разрушительные последствия проливного дождя побудили местные власти начать работы по улучшению дренажной системы.

Аналитики считают, что стихийное бедствие не снизит спрос на дубайскую недвижимость. Возможно, он снизится до незначительного уровня в тех местах, которые больше всего пострадали от ливня. Велика вероятность, что такое снижение продлится всего несколько месяцев.

Согласно прогнозам государственного проекта "Дубай 2040", к 2040 году население эмирата вырастет до 5,8 миллиона человек. Сегодня оно составляет 3,68 миллиона человек. На фоне ожидаемых темпов роста на рынок Дубая ежегодно должно выходить 54 400 объектов жилой недвижимости. Однако аналитики отмечают, что в ближайшие 5 лет местные застройщики смогут сдать только 200 000 объектов. Низкий уровень предложения приведет к росту спроса на недвижимость в эмирате.

Какие факторы влияют на рост рынка?

Аналитики рынка выделяют несколько факторов, оказывающих влияние на сектор недвижимости Дубая:

• Лояльная политика по отношению к иностранцам. Правительство эмирата заинтересовано в привлечении иностранных инвестиций, поэтому здесь появляются новые фригольд-зоны, где иностранцы могут владеть недвижимостью на безусловных правах.
• Программа получения визы в обмен на инвестиции. Инвестиции от 750 000 дирхамов ($204 000) являются основанием для получения статуса резидента на 2 года.
• Экспо-2020. Международная выставка, завершившаяся в марте 2022 года, повлияла на развитие инфраструктуры и повысила инвестиционную привлекательность эмирата в глазах иностранцев.
• Развитая индустрия туризма. В рамках Туристической стратегии ОАЭ до 2031 года отели ОАЭ смогут принимать 40 миллионов туристов в 2031 году.
• Устойчивое развитие и инновации. Инновационные технологии и "зеленые" материалы, используемые застройщиками Дубая, привлекают покупателей, предпочитающих экологически чистую недвижимость.
• Цифровые технологии. Виртуальные туры по недвижимости, криптовалютные платежи и анализ рынка с помощью искусственного интеллекта уже стали привычными для эмиратского рынка.
• Растущий спрос на элитное жилье.

Зарина Насимова назвала еще несколько факторов, способствующих позитивному развитию дубайского рынка:

• высокий уровень безопасности;
• широкий спектр международных университетов, предоставляющих качественное образование;
• выгодная налоговая система;
• стабильный курс дирхама ОАЭ по отношению к доллару и евро;
• Приятный климат обеспечивает приток туристов в течение всего года.

Прогнозы аналитиков

Эксперты прогнозируют дальнейший рост дубайского рынка. Бас Куийман, генеральный директор и управляющий активами DHF Capital S.A. (Bas Kooijman, CEO and Asset Manager of DHF Capital S.A.) считает, что в 2024 году сектор недвижимости эмирата вырастет еще на 5%, а экономика страны - на 4,5%.

Британские аналитики прогнозируют рост на 3,5%. Потенциальные риски включают снижение темпов развития мировой экономики, повышение инфляции и банковских ставок, которые негативно влияют на уровень спроса.

Зарина Насимова утверждает, что за текущий год недвижимость подорожает на 5-15%. И хотя это не так много по сравнению с 2022 и 2023 годами, такой показатель будет свидетельствовать о стабилизации рынка.

Хусейн Саджвани, основатель и глава девелоперской компании Damac (Hussain Sajwani, Founder and Chairman of Damac), отметил, что количество сделок по всем ключевым проектам остается стабильным, а спрос продолжает неуклонно расти.

Предприниматель отметил, что в прошлом году в эмирате началось строительство 20 новых проектов, запущенных его организацией. Это прямое доказательство его уверенности в экономике Дубая. Он считает, что все текущие экономические тенденции свидетельствуют о здоровом развитии сектора недвижимости. Внешняя среда практически не влияет на местный рынок, чему способствуют правительственные меры, направленные на привлечение иностранных инвестиций и рост населения.

Махмуд Крейди из юридической фирмы BSA настроен менее оптимистично. Он считает, что рынок может перестать расти в ближайшее время. Крейди предупреждает, что увеличение объема предложения приведет к спаду в секторе и снижению стоимости.

Однако большинство аналитиков не опасаются переизбытка предложения на фоне роста населения Дубая.

Я не вижу переизбытка свободной недвижимости, которая не пользовалась бы спросом или которую никто бы не арендовал. Неважно, в какой части эмирата находится квартира или дом - всегда найдется тот, кто захочет их арендовать. Очень редко возникает ситуация, когда клиент хочет купить квартиру для личного пользования [на вторичном рынке, прим. ред.], а она сразу свободна. Обычно любая недвижимость в Дубае сдается в аренду, а не простаивает", - делится Зарина Насимова.

Махмуд Крейди, упомянутый выше, также добавил, что благоприятные инвестиционные условия сохранятся на рынке в обозримом будущем. Традиционно лето станет периодом затишья, когда цены на недвижимость снижаются. В дальнейшем объекты продолжат дорожать на фоне увеличения стоимости жизни. Это привлечет инвесторов, стремящихся получить прирост капитала в долгосрочной перспективе.

Подведение итогов

Впечатляющие показатели роста в 2022 и 2023 годах не изменили динамику и в 2024 году. Стоимость недвижимости в Дубае продолжает расти на фоне увеличения численности населения, высокого спроса на элитное жилье и привлекательных условий для получения долгосрочной визы.

В начале года аналитики допускали возможность спада на рынке под влиянием ряда негативных факторов. Тем не менее, в первом квартале количество сделок увеличилось на 17,5%, а общая стоимость - на 21,9%.

Большинство экспертов склоняются к мнению, что в 2024 году цены на недвижимость вырастут на 5%. Некоторые предполагают, что с таким показателем столкнется только сектор элитного жилья, а весь рынок ожидает 3,5-процентный рост.

Велика вероятность того, что летнее затишье приведет к коррекции цен, которые впоследствии продолжат расти в связи с повышением стоимости жизни в эмирате. Этот сезон станет выгодным периодом для инвесторов, заинтересованных в долгосрочном приросте капитала.

Источник