В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимости в 2024 году, кто имеет налоговые льготы, в каких случаях платить не нужно, и другие нюансы - рассказывает РБК-Недвижимость
С 2025 года в России вводится прогрессивная шкала налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Изменения коснутся и сделок с недвижимостью. Сейчас физические лица платят налог по ставке 13% при продаже недвижимости. Но платится он не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Мы расскажем, когда наступает обязанность по уплате НДФЛ, в каких случаях не нужно платить налог с продаж, как изменятся налоговые ставки с 2025 года, как рассчитать налог и уменьшить его.
Содержание:
Правила уплаты налога при продаже квартиры в 2024 году
Расчет НДФЛ при сделках с недвижимостью
В этом году правила уплаты налога с продажи недвижимости для физических лиц не меняются. После продажи квартиры вам необходимо подать декларацию о доходах 3-х физических лиц до 30 апреля следующего года. Сделать это можно онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. В декларации указывается доход, полученный от продажи, и сумма вычета. Если вычет не покрыл налог, то его необходимо уплатить до 15 июля.
Ставка налога для физических лиц в 2024 году стандартная - 13%, но в 2025 году она увеличится и составит:
"Налог платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Поэтому некоторые граждане пытаются схитрить и, чтобы уменьшить налог, прописывают в договоре не всю сумму сделки. Делать этого нельзя. Так как налоговые инспекторы сравнивают стоимость продажи квартир с их кадастровой стоимостью", - говорит Эльвира Митюкова, кандидат экономических наук, управляющий партнер группы компаний "Академия успешного бизнеса".
В 2024 году, как и в предыдущие годы, начиная с 2022 года, доход от продажи недвижимости можно не указывать в декларации 3-НДФЛ, если вы владели ею менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн рублей, а для прочего имущества (гаражи, автомобили и т. д.) - 250 тыс. рублей. Это касается как одного крупного объекта, так и нескольких недорогих. Главное - не превышать лимит.
Если доход от продажи имущества превышает допустимую сумму, вам все равно придется подать декларацию о доходах на 3 лица. В 2025 году эти правила также продолжат действовать.
Преимущества для акционеров
В 2024 году продолжат действовать налоговые льготы для дольщиков, введенные в 2022 году, - покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также для тех, кто приобрел квартиру путем уступки прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Для этих участников долевого строительства срок владения отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
Другие изменения в налогообложении имущества физических лиц
Льготы и перерасчет
В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее начисленных имущественных налогов для физических лиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со статьей 407 Налогового кодекса они освобождены от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которого может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется только в отношении одного объекта каждого вида.
Минимальный срок владения
В 2024 году были приняты изменения, касающиеся минимального срока владения недвижимостью, рассказала Анастасия Елисеева, партнер юридической компании "Мокров и партнеры".
- Для земельного участка, часть которого изымается для государственных нужд (например, для строительства железной дороги). С 2024 года срок владения новым участком, полученным при разделе, будет считаться с момента возникновения права собственности на старый участок, а не на новый, как это было раньше.
- При продаже жилого помещения или доли (долей) в нем, образованной в результате раздела, перепланировки или реконструкции, срок владения образованным жилым помещением также будет исчисляться с момента регистрации права собственности на исходное недвижимое имущество.
- Продажа доли в недвижимости, которая была приобретена с помощью маткапитала. Например, квартира была куплена в ипотеку матерью - владелицей сертификата. После погашения ипотеки ребенку и отцу ребенка были выделены доли. Срок владения долями отцом и ребенком теперь будет исчисляться с даты оформления этого объекта в собственность матери.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге с продажи квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ составляет 1 млн. руб.) *13% = НАЛОГ НА ЛИЧНЫЙ ДОХОД. 1 млн руб. - максимальный размер налогового вычета, на который могут быть уменьшены доходы, полученные от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налоговая база - это максимальное из двух значений:
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором квартира выставлена на продажу.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн рублей, а продал ее за 5,5 млн рублей. Таким образом:
5 500 000 - 1 000 000 = 4 500 000.
Налог на доходы физических лиц: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
Вычет в сумме расходов, связанных с покупкой квартиры
В этом случае налог фактически взимается только с прибыли, полученной от перепродажи. Для этого учитываются реальные (документально подтвержденные) расходы, непосредственно связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение оказывается более выгодным, чем предоставление вычета.
Например, Петров продал квартиру за 5 млн рублей (купил ее за 4,5 млн рублей). Таким образом, расчет налога с продаж будет выглядеть следующим образом:
5 000 000 - 4 500 000 = 500 000.
Подоходный налог с физических лиц: 500 000 * 131ТП3Т = 65 000.
Налоговый калькулятор
Когда доход от продажи квартиры не облагается налогом
Подоходный налог с физических лиц рассчитывается с дохода, а не с выручки от продажи недвижимости, и не взимается в следующих случаях:
если такой объект находился в собственности в течение минимального срока владения. Для большинства случаев это пять лет. При наследовании, дарении и приватизации - три года. "В то же время субъекты могут сократить максимальный срок владения вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если это произойдет в вашем регионе и условия совпадут с продажей вашего имущества, вам также не придется платить НДФЛ", - пояснила Эльвира Митюкова.
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости, независимо от того, как долго она находилась в их собственности. Нововведение распространяется и на те случаи, когда несовершеннолетний ребенок из такой семьи получает доход от продажи объекта недвижимости. Подробнее об этом читайте здесь.
Во всех остальных случаях с дохода от продажи квартиры взимается подоходный налог.
Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства вы получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше минимального срока владения, то должны заплатить налог с продаж. Российское законодательство предусматривает льготы, которые могут существенно уменьшить налоговую базу - сумму, которую вы заплатили за квартиру. Налог придется платить не со всей суммы, вырученной от продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы уплачивается налог 13%. Основание: подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы воспользоваться им, необходимо документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приема-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Имущественный вычет позволяет уменьшить налоговую базу на сумму дохода, полученного от продажи имущества за календарный год. Налоговый кодекс РФ устанавливает верхний предел вычета в размере 1 миллиона рублей.
То есть, если вы продали одну квартиру за 10 миллионов рублей в течение года, вы можете уменьшить налоговую базу до 9 миллионов рублей. Если же вы продали две квартиры (одну за 5 миллионов рублей, другую за 10 миллионов рублей), то общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 миллионов рублей (5 миллионов рублей + 10 миллионов рублей - 1 миллион рублей = 14 миллионов рублей). Если ваш доход от продажи квартиры составляет менее 1 миллиона рублей, то вам не нужно платить НДФЛ.
Александра Стирманова, юридическая фирма "S&K Вертикаль":
- Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает два варианта вычета.
1. Примените вычет в фиксированном размере
Следует помнить, что фиксированный налоговый вычет распространяется на собственника, а не на имущество. Например, если владелец в течение года продал несколько видов имущества, то максимальный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому в отдельности. Для применения вычета не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, необходимо представить в ИФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие продажу имущества, а также документы, дающие право на применение вычета.
2. Дождитесь истечения минимального срока владения
В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можно рассмотреть третий вариант. Самый распространенный вопрос, который возникает у налогоплательщиков: когда можно избежать уплаты налога при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит помнить, что для некоторых ситуаций существуют исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Различные нюансы применения и расчета налога при продаже квартиры
При расчете налога с продажи квартиры могут возникнуть различные нюансы, связанные с его исчислением, сроком действия, льготами и другими правилами. На примере некоторых дел юрист проанализировал правила исчисления и применения НДФЛ на недвижимость физических лиц.
Александра Воскресенская, юрист "Юков и партнеры":
Налог с продажи унаследованной квартиры
- При продаже недвижимости, полученной по наследству, подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплатить налог с продажи принадлежащего им имущества. К объектам, подлежащим налогообложению, относится недвижимость. В то же время статья 217 Налогового кодекса РФ предусматривает, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимость, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального срока, который на текущий момент составляет три года.
В письме Минфина от 30 июля 2020 г. № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников этот срок исчисляется с даты регистрации их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство), независимо от того, как долго недвижимость ранее находилась во владении наследодателя. Также, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане имеют право на получение налогового вычета исходя из сумм документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости, но не более 1 млн рублей.
Есть оговорка для наследников: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при покупке недвижимости, если сам наследодатель не воспользовался таким правом при жизни.
Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС
Платит ли пенсионер налог при продаже квартиры
Пенсионер, как и любой другой гражданин, обязан уплатить НДФЛ при продаже квартиры (ст. 214.10 Налогового кодекса РФ). Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ в установленном порядке и не зависит от статуса собственника квартиры (является ли он пенсионером или нет). В то же время пенсионеры имеют некоторые имущественные льготы.
Как получить налоговый вычет при продаже квартиры
Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять бесконечно. Но есть ограничение - максимальный размер вычета составляет 1 миллион рублей или 250 тысяч рублей в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщик должен:
Russian 
English 
German 
Polish