Флиппинг в Петербурге: как инвесторы зарабатывают на ремонте и перепродаже квартир

Фото: iStockphoto.com/Rawpixel

"Флиппинг" и "хоумстейдинг" стали новыми словами, но не новыми явлениями для петербургского рынка недвижимости. Инвесторы покупают перспективные квартиры, ремонтируют их, расставляют мебель и создают комфортную атмосферу для жизни - а потом продают дороже, чем купили, или сдают в аренду выше среднерыночной цены. Что это за деятельность и насколько она выгодна в условиях высоких ипотечных ставок, рассказали участники круглого стола на Фонтанке.

- Флиппинг - это инвестиционная стратегия, при которой прибыль возникает за счет перепродажи недвижимости, а маржинальность при этой перепродаже обусловлена ее улучшением, - говорит Игорь Галузиноснователь и генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости Todayprice. - То есть это полный цикл работы: выбор объекта, покупка, улучшение, продажа и получение прибыли.

Многие из тех, кто начал заниматься флиппингом, даже не знали, что это такое.

- В 2019 году я купил двухевровую квартиру в Московском районе - сделали в ней дизайнерский ремонт и думали сдавать, но потом решили продать. Это было перед пандемией - в самом начале 2020 года, вроде бы зима - не сезон, но спрос оказался неожиданно высоким", - рассказывает Алексей ПетлеваныйОснователь компании New Stage Invest о начале бизнеса. "Тогда я даже не знал, что это флиппинг. Мы просто думали, что покупаем, ремонтируем, продаем. Потом мы купили две студии в Шушарах на Валдае. И уже в 2021 году друзья говорят: "Так ты флиппер". Я начал изучать: оказывается, flip - это переворот в английском языке. В США это очень популярно для загородных домов: покупается дом в плохом состоянии, делается ремонт, улучшается мебель и техника. Так начался бизнес, в котором сейчас работает 16 человек, мы "переворачиваем" 26 квартир в Петербурге и 6 домов в пригородах.

По его словам, флиппинг - это более глубокое погружение в проект, когда ремонт делается буквально "от А до Я". Например, покупается "бабушкина" квартира, где 30 лет не было ремонта, там возводятся новые стены, меняются окна, заливаются полы. Затем квартира полностью обставляется, иногда даже шторами, полотенцами, ложками и вилками.

- А приусадебное хозяйство - это легкая трансформация, когда достаточно небольшого ремонта или даже просто перестановки мебели и наведения порядка, - объясняетАлексей Петлеваный. - Иногда достаточно сделать уборку, чтобы продать объект подороже. В целом мы занимаемся созданием визуально привлекательной картины, ведь с голыми стенами людям сложнее представить себя живущими в квартире.

- Хоумстединг - это один из этапов флиппинга, который проводится после ремонта и меблировки квартиры, - добавляет Игорь Галузин. - Это своего рода нейромаркетинг: он позволяет приблизить квартиру к целевой аудитории, которой потенциально являются покупатели. Благодаря этому повысить ликвидность объекта - значит сократить сроки реализации и повысить цену.

Выберите объект

Единого мнения о том, какие предметы лучше приобретать, не существует, Игорь Галузин отметил. Флиппинг возможен в разных сегментах: эконом, комфорт, бизнес, загородная недвижимость, элитное жилье, старый фонд. И в зависимости от сегмента недвижимости необходимо изучить разные наборы характеристик для покупки.

- Если говорить о характеристиках, то у Todayprice есть более 60 характеристик, которые мы оцениваем вместе, чтобы понять, подходит или нет объект для флиппинга, - добавил он.

Алексей Петлеваный считает, что квартиры на вторичном рынке сейчас все же более популярны. При этом на вторичном рынке можно работать либо в эконом-сегменте, то есть в спальных районах, покупая квартиры в относительно плохом состоянии, либо в центре Петербурга в старом фонде - там деревянные перекрытия, сложные согласования, и этот процесс гораздо дольше, но на выходе можно заработать гораздо больше денег. Кроме того, отмечает эксперт, в экономе не всегда есть классные объекты, которые стоит покупать.

- Цель флиппинга не в том, чтобы купить самую дешевую квартиру - иногда она не бывает дешевой просто так. Необходимо понять, какой объект имеет потенциал для роста", - объясняет Алексей Петлеваный. - Это возможно благодаря тому, что поблизости есть поликлиника, школа, детский сад или торговый центр. Либо в районе есть перспективное развитие, он развивается. На пике активности - в 2020-2021 годах - можно было купить что угодно, отремонтировать, продать и заработать на любом объекте. Сейчас, в связи с повышением ключевой ставки по ипотеке, спрос определенно упал, поэтому нужно внимательнее относиться к выбору объектов.

В "контрольный список" могут входить такие параметры, как соседи, вид из окон, планировка, наличие документов и т.д.

- Я всегда говорю, что квартиры, обладающие инвестиционной привлекательностью, подходят для быстрой перепродажи, -... Игорь Галузин подтверждено. - И когда мы делаем финансовый расчет проекта, мы смотрим, чтобы, вложив туда деньги на улучшения, мы могли продать объект с определенной маржинальностью.

В то же время, выбирая объект, необходимо примерять изучаемые характеристики на целевую аудиторию, считает он. Так, для бизнес-класса и эконом-класса наличие подземной парковки играет разную роль. Если в эконом-классе вы больше ориентируетесь на общественный транспорт, то в бизнес-классе целевая аудитория чаще всего с автомобилем, то есть роль парковки возрастает.

Первичный рынок, согласно Алексей ПетлеваныйМожно рассмотреть и такой вариант, но, во-первых, цикл сделки будет длиннее, если придется ждать, пока жилой комплекс будет достроен. Затем потребуется еще некоторое время на ремонт. И в этом случае должна быть интересная цена входа, чтобы на выходе квартира подорожала. Эксперт привел в пример опыт, когда компания купила две квартиры в 2020 году, рассчитывая продать их, когда они будут сданы в эксплуатацию в 2022 году. Но тогда произошла небольшая "просадка" рынка, в результате продать их "в бетоне" не получилось, поэтому пришлось делать там ремонт, устанавливать мебель - и тогда продажа получилась удачной.

- Если квартиры только построены, то в них можно сделать инвестиционный ремонт, их можно благоустроить, - говорит Игорь Галузин. - Это будет еще одним преимуществом, когда после застройщика вы сможете изменить эргономику и тем самым добавить ликвидности объекту. Это не только можно, но и нужно делать на первичном рынке. И более того: сейчас наша компания Todayprice совместно с компанией "Самолет Плюс" запускает совместный проект, в рамках которого будут благоустраиваться новостройки по всей России.

Сколько стоит плюс

Главный вопрос, который интересует инвесторов, собирающихся заняться флиппингом, - сколько можно заработать на такой перепродаже квартир.

- Рекорд моего дохода с одной квартиры сейчас составляет 7 миллионов рублей, сейчас есть надежды на 10 миллионов рублей, -... Алексей Петлеваный поделился. - Но нужно понимать, что в этом случае объем инвестиций должен составлять около 30 миллионов рублей. Конечно, в обычной квартире в спальном районе таких сумм не заработать.

- Классический показатель маржинальности составляет 15% от вложенных средств, - говорит Игорь Галузин. - То есть, если мы вложили 10 миллионов рублей в объект, его покупку и благоустройство, то в среднем должны заработать на этой квартире 1,5 миллиона рублей.

По его словам, маржа колеблется в пределах 10-20% и далее зависит от сроков.

- На хорошем активном рынке мы выдерживали сроки 3-4 месяца, и доходность составляла 35-60% годовых. Сейчас средняя доходность на капитал составляет 45-50%". Игорь Галузин добавлено. - Вам нужно реализовать объект, не выжав из него максимум. Для флип-проекта зачастую важнее реализовать его быстрее, чем дороже. Если вы вложили в проект 10 миллионов рублей и можете продать его за 11,5 миллиона рублей, но через полгода, то доходность составит 30% годовых. А если вы продадите его за 11 миллионов рублей, но через 3 месяца, то доходность составит 40% годовых. Кажется, что вы заработали меньше, но с точки зрения эффективности капитала ваши деньги работали эффективнее.

- Многие думают, что если купить самую дешевую квартиру и сделать в ней ремонт, то автоматически сможешь зарабатывать деньги, - говорит Алексей Петлеваный. - Рекомендуем посмотреть объявления о продаже квартир с дизайнерским ремонтом, чтобы рассчитать, за сколько можно будет продать квартиру. Также можно изучить ликвидные локации, где квартиры с ремонтом пользуются спросом - все это мы тоже анализируем. Ведь в одном и том же доме можно купить квартиру и за 6 миллионов рублей, и за 10 миллионов рублей. И, конечно, максимально проверяйте документы, чтобы не попасться на мошенников, которые, например, купили квартиру у какой-нибудь бабушки.

Еще один аспект, который необходимо учитывать при сдаче квартиры в аренду, - юридический. Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, вы обязаны платить налоги.

- Есть два варианта: вы работаете как физическое лицо и платите налог с разницы. Например, вы купили за 6 миллионов рублей, продали за 7 - платите налог 13% с 1 миллиона рублей, - пояснил Алексей Петлеваный. - Советую работать в белую, открыть ИП: тогда при перепродаже недвижимости налог будет составлять уже не 13%, а 7% (если вы зарегистрированы в Санкт-Петербурге) или 5% (если вы зарегистрированы в Ленинградской области). В Москве, кстати, ставка составляет 13%. Кроме того, работая как индивидуальный предприниматель, вы можете учесть расходную часть на строительство, материалы - и вам придется платить налог не только с разницы, но и с учетом всех расходов. Это гораздо выгоднее, даже если вы планируете отремонтировать и продать только одну квартиру.

Кухня-гостиная и мягкие цвета

Чтобы реализовать проект как можно быстрее, нужно сделать такой ремонт, чтобы он обязательно понравился потенциальным покупателям.

- Ремонт для флиппинга (инвестиционный ремонт) и ремонт для домовладельца - это два разных ремонта. Хозяин, когда делает его для себя, учитывает свои потребности и личные вкусы, - говорит Игорь Галузин. - Когда мы готовим квартиру для сдачи в аренду, нам нужно охватить этим ремонтом более широкую целевую аудиторию. Это значит, что мы должны применять нейтральные решения, которые не отпугнут людей - быть нейтральными в отношении цветов, мебели, сантехники, интерьерных решений. В то же время должно создаваться ощущение комфорта и домашнего уюта, эстетика дизайна интерьера. И мы стараемся попасть во вкусовые предпочтения большого количества людей. Мы улавливаем тенденции в плане цветовой гаммы, некоторых мебельных решений. Наши дизайнеры в компании изучают этот момент

- Мы протестировали очень крутые, классные, смелые дизайнерские решения и поняли, что ошиблись: синие, красные стены пришлось перекрашивать, зеленые пока под вопросом, - говорит Алексей Петлеваный. - Поэтому сейчас мы стараемся делать более классические варианты, которые подходят для большего охвата аудитории. Кроме того, ставки по ипотеке сейчас высоки, и в условиях низкого спроса нам нужно предложение, которое понравится наибольшему количеству людей.

В то же время необходимо, чтобы квартира вызывала эмоции, чтобы был вау-эффект, уверен он: именно за эти эмоции люди готовы переплачивать.

- Уже нельзя, как раньше, штамповать одинаковые квартиры в эконом-классе - в этом сегменте сейчас большая конкуренция, так как все больше людей хотят заниматься этим бизнесом, - пояснил он. - В более дорогом сегменте конкуренция меньше, там сложнее сделать ремонт, но и доход можно получить выше".

Согласно Алексей Петлеваный, даже мелочи важны для инвестиционного ремонта: зеркало на входе, теплый пол, кондиционеры и очистители воздуха, умный дом - все это стоит недорого, но позволяет создать нужный эффект. К вещам, которые часто используются при перепланировке, он отнес: организацию кухни-гостиной, увеличение ванной комнаты (за счет коридора), удобные кровати с выдвижным механизмом, чтобы было больше мест для хранения, большие шкафы до потолка.

- Время от времени мы проводим экскурсии по нашим помещениям: приходим, сами садимся за стол и представляем, что мы покупатели. Насколько нам будет удобно, чтобы здесь лежала ложка, как открывается посудомоечная машина, где человек будет сидеть и смотреть телевизор? Важно делать это не только для того, чтобы заработать деньги, а действительно думать о том, как человеку будет удобно. Именно тогда вы получите хороший финансовый результат. Рынок изменился, но в любом случае он есть - и есть люди, которые готовы заплатить определенную сумму денег, чтобы купить классное жилье, а не делать ремонт самостоятельно.

Важно, чтобы улучшение объекта было выполнено с надлежащим качеством, в рамках надлежащего бюджета, в надлежащие сроки, с надлежащими целевыми решениями и решениями для целевой аудитории, Игорь Галузин отметил: "Если вам нужен рабочий стол, то сделайте его. Если есть потенциально маленький ребенок, то сделайте ванну, чтобы его купать. Мы должны адаптировать все аспекты улучшения объекта к целевой аудитории, которую мы определили".

Игорь Галузин Он добавил, что средний чек зависит от уровня ремонта и от того, в каком регионе он проводится - даже в одном и том же сегменте недвижимости, но в разных регионах разные чеки.

- Например, ремонт эконом-класса в Санкт-Петербурге отличается от ремонта эконом-класса в Москве, - пояснил он. - И в то же время наш эконом-класс в Петербурге лучше, чем комфорт-класс в Перми. Это связано с тем, что квартиры находятся в разных ценовых категориях: двухкомнатная квартира в Петербурге после ремонта стоит 9-10 миллионов рублей, а в Москве 14-16 миллионов рублей, то есть разница составляет почти 50%. Да и уровень требований заказчика в разных случаях разный, поэтому используются разные материалы и разные технологии. И претензии покупателя к квартире в Москве будут выше, чем в Петербурге.

Для Петербурга в эконом-классе средний счет за ремонт под ключ с мебелью, бытовой техникой и обустройством дома сейчас составляет около 40 тысяч рублей за квадратный метр, Игорь Галузин сказал.

Поймите риски

Как и любая инвестиционная деятельность, флиппинг несет в себе определенные риски. Прежде всего, это неполучение ожидаемого дохода.

- Раньше я говорил, что в флиппинге есть только риск заработать меньше, соответственно, за более длительный период времени, - говорит Алексей Петлеваный. - Теперь главный риск - взять дорогую ипотеку и платить проценты, даже если квартира будет долго продаваться. Рисков на самом деле много, важно оценить их и посчитать, что вы можете взять на себя, а что нет. Например, могут возникнуть проблемы с документами, особенно при расселении коммунальных квартир в старом фонде, и т. д.

Игорь Галузин видит свои риски на каждом этапе работы.

Первый этап - выбор объекта. На этом этапе вы можете ошибиться в характеристиках ликвидности, неверно оценить их, недооценить что-то.

- Например, многие недооценивают, как состояние подъезда влияет на ликвидность, - объясняет эксперт. - Мы подобрали объект - хороший дом, хорошая локация, хорошо с документами и подъездом, но плохой подъезд с запахами и, возможно, проблемами с соседями. Все это влияет на цену и сроки продажи квартир

Второй этап - благоустройство объекта.

- Можно неправильно рассчитать смету, то есть изначально предположить, что будет потрачен миллион рублей, а в итоге затраты составят 1,5 миллиона рублей, то есть из вашей маржинальности вычтут 500 тысяч, - говорит Игорь Галузин. - Также можно затянуть работу и не уложиться в сроки. На строительной площадке вы зависите от третьих лиц - прораба, подрядчиков, сотрудников и так далее, поэтому можете неправильно рассчитать сроки. А если реализация займет больше времени, то при той же маржинальности вы получите меньшую рентабельность. При работе с новой командой есть риск, что она выполнит работу неправильно - это повлияет на привлекательность квартиры для покупателя. Вы потеряете людей, желающих приобрести квартиру, что затянет сроки реализации. Кроме того, чтобы компенсировать качество работы, вам, возможно, придется снизить цену

Ну а третий этап - это продажа. Здесь, по словам эксперта, есть риски, которые уже очевидны на рынке: высокие ставки по ипотеке, снижение активности периода покупки. Они также могут повлиять на сроки продажи квартиры, если не учесть их заранее.

Найдите свою нишу

Несмотря на то, что флиппинг довольно популярен, профессиональных игроков на этом рынке не так много.

- Я думаю, что мелких игроков станет меньше. Те, кто делает 1-2 квартиры, будут их продавать и, возможно, не будут продолжать из-за высоких ипотечных ставок, -... Алексей Петлеваный считает.. - Другой вариант - сменить направление бизнеса. Например, мы частично ушли в ЖКХ, жилищное строительство: мы также покупаем дома для флиппинга, обустраиваем их, чтобы потом продать. Или строим дома с нуля на участке.

Развивается и направление готового арендного бизнеса - когда после завершения ремонта квартира не продается, а сдается в аренду.

- Иногда достаточно снять жилье - у нас был случай, когда после небольшого ремонта квартиру удалось снять в два раза дороже, - добавляет Алексей Петлеваный. - Сейчас очень высокий спрос на аренду, учитывая, что ставки высоки и люди не готовы покупать квартиры, но им нужно где-то жить.

И для того чтобы флиппинг был успешным в нынешних условиях, очень важно подойти ко всем этапам максимально профессионально и скрупулезно, Игорь Галузин обязательно: при выборе правильно оцените все характеристики и сразу поймете, под какую целевую аудиторию попадает квартира.

Фото: iStockphoto.com/Rawpixel

Источник: www.fontanka.ru