Повышение ключевой ставки и отмена льготной ипотеки - эти обстоятельства в первую очередь влияют сейчас на строительный рынок Петербурга. Но, несмотря на это, застройщики продолжают строить (уже введено около 60% от согласованного с Минстроем плана) и выводить на рынок новые объекты, надеясь, что спрос все же будет. Таковы результаты опроса, проведенного "Фонтанкой" в преддверии Дня строителя, который в этом году отмечается 11 августа.
Игорь Креславский, председатель Комитета по строительству, рассказал "Фонтанке", что в этом году город придерживается плановых показателей по вводу жилья: "Из запланированных 2,65 млн кв. м. более 1,6 млн (или 60%) уже введено - по всем показателям очевидно, что годовой план будет выполнен".
По его словам, снижение запланированного объема ввода по сравнению с прошлым годом связано с тем, что из-за активного жилищного строительства в предыдущие годы город испытывал большую нагрузку на инфраструктуру. Поэтому в плане по вводу жилья в Санкт-Петербурге, утвержденном в рамках реализации федерального проекта "Жилище", предусмотрены более скромные показатели.
При этом Игорь Креславский отметил, что сейчас строительство социальных объектов набрало хорошие темпы: в этом году планируется ввести около 100 объектов, из которых 39 построены по Адресной инвестиционной программе, а остальные - силами застройщиков. "Всего за пять лет было построено около 400 социальных объектов - это результат совместной работы всего строительного комплекса", - добавил Игорь Креславский. - Таким образом, одна из главных проблем Петербурга последних лет, связанная с нехваткой социальной инфраструктуры, была практически ликвидирована. Теперь школы и детские сады строятся без форсирования, в плановом порядке, параллельно со строительством жилья". Он подчеркнул, что это говорит об эффективности работы Градостроительной комиссии: при реализации жилищных проектов все социальные обязательства со стороны строительных компаний выполняются в полном объеме и в срок. В результате количество новых социальных объектов, построенных за счет инвесторов, значительно увеличилось.
Общая ситуация на рынке недвижимости в начале 2024 года наглядно показала, что в современных реалиях, при высокой ключевой ставке ЦБ РФ, рынок недвижимости сильно зависит от государственной поддержки.
- Одним из самых значимых событий рынка недвижимости последних месяцев стала отмена с 1 июля основной программы льготной ипотеки, которая служила мощным стимулом для развития строительного комплекса страны, - говорит Александр Вахмистров, Координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, президент Ассоциации строителей Санкт-Петербурга. - В то же время мировой опыт показывает, что в таких случаях целесообразнее применять точечное субсидирование ипотеки по территориальному или индивидуальному принципу. Поэтому некоторые из программ остаются актуальными и сегодня, а именно: сельская ипотека, дальневосточная ипотека, ипотека для новых регионов России, для многодетных семей, для семей участников программы "Своя собственная" и ряд других.
Среди положительных моментов Александр Вахмистров отметил сложившееся конструктивное взаимодействие между федеральной властью и региональным строительным сообществом.
"Успешное сочетание федеральной и региональной политики, намерений и возможностей для бизнеса, когда бюджетное и инвестиционное строительство идут рука об руку, не может не радовать", - добавил он.
- Льготная ипотека оставалась драйвером рынка на протяжении нескольких лет, поэтому среди ключевых событий, негативно повлиявших на него, стоит выделить завершение госпрограммы 1 июля, а среди позитивных - продление программы семейной ипотеки на обновленных условиях, - отметил Татьяна Халилова, директор отдела продаж GloraX.
Государственные ипотечные кредиты поддерживали строительную отрасль во время пандемии и первоначально были введены как временная мера, напомнил он.Дмитрий Ефремов, начальник отдела управления продуктами и маркетинговых исследований компании "Главстрой Санкт-Петербург".
"Он сумел оказать положительное влияние, поэтому его завершение в 2024 году стало вполне естественным и ожидаемым, - говорит он. - Таким образом, доступность жилья в новых мегаполисах привлекла иногородних покупателей: например, доля региональных клиентов "Главстроя СПб", купивших квартиры в наших проектах "Юнтолово" и "Северная долина", выросла с 29% до 35% в 2020 году. А показатель 30-35% стал средним значением для петербургского рынка недвижимости в 2024 году: доля индивидуальных застройщиков в продажах достигает 60%.
По словам Дмитрия Ефремова, продление семейной ипотеки в целом оценивается положительно: с 1 по 18 июля 2024 года 571ТП3Т покупателей квартир в петербургских проектах "Главстроя" выбрали семейную ипотеку в качестве предпочтительной формы оплаты.
- Несмотря на изменение условий и еще большую таргетированность, программа по-прежнему позволяет многим россиянам выгодно приобрести свое жилье, - отметил он. - Но, к сожалению, повышение ключевой ставки до 18% окажет негативное влияние на строительную отрасль. С одной стороны, это приведет к росту себестоимости строительства и сдержит начало новых проектов. С другой стороны, взять ипотеку смогут только покупатели со стабильным высоким доходом, имеющие сбережения для внесения большого первоначального взноса.
- В Петербурге объемы строительства действительно сокращаются: по отношению к результатам первого полугодия 2023 года предложение в комфорт- и бизнес-классе уменьшилось на 5%, - говорит Эдуард Тиктинский, президент RBI. - Причины - нехватка строительных площадок и многоступенчатые цепочки согласований в центральных районах города, зачастую связанные с обеспечением будущих жителей социальной инфраструктурой. Это сложные вопросы, и в RBI мы решаем их сразу по нескольким перспективным проектам.
При этом компания по-прежнему не рассматривает Ленинградскую область в качестве альтернативы - традиционные районы Санкт-Петербурга остаются в приоритете.
Мария Орлова, коммерческий директор группы компаний "А101" в Санкт-ПетербургеТакже наиболее значимым событием для рынка с 1 июля он считает прекращение действия программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой и изменение условий семейной ипотеки.
- Продление семейной ипотеки до 2030 года, несмотря на ее трансформацию и ухудшение условий для рынков петербургской и московской агломерации, на мой взгляд, скорее позитивная новость: она дает возможность долгосрочного планирования, которого не хватало нашему рынку", - добавила она. - А вот решение о прекращении ипотечной программы с господдержкой в 8% негативно скажется на рынке - в этом году на структуру продаж пришлось около 35-45%. Еще одним негативным фактором является то, что ключевая ставка уже более полугода находится на уровне выше 15%.
Из позитивных новостей Мария Орлова называет активные шаги по укреплению транспортного каркаса петербургской агломерации. Активно развивается Широтное шоссе скоростного движения (ШМСД) - в начале июля были определены сроки и стоимость строительства II-IV этапов проекта, также развивается проект КАД-2. Для проекта ГК "А101" в Лаголово полезной инициативой оказался запуск программы тактового электропоезда - аналогичная программа разрабатывается для Всеволожска.
- Поскольку ипотека является основным инструментом покупки квартиры на первичном рынке, повышение ставки Центробанка изменило экономический ландшафт рынка, - продолжил Наталья Коротаевская, коммерческий директор группы компаний "Аквилон" в Санкт-Петербурге и ЛО. - Ипотека вне программ субсидирования перестала быть привлекательной для клиентов. Второе важное изменение - ожидаемая отмена ипотеки с государственной поддержкой. Льготные ипотечные кредиты стали более адресными, они направлены на поддержку семей с детьми. Такое решение повлияет на структуру спроса, например, станет меньше покупок "инвестиционных" квартир.
- Спрос демонстрирует чрезвычайную чувствительность к размеру первоначального взноса и ежемесячных платежей, - пояснил Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга "РСТ". - Неоднократное ужесточение условий и, в конце концов, окончание срока действия льготных ипотечных программ спровоцировали волны ажиотажного спроса, которые в июле сменились спадом и заметным снижением объемов продаж. Неоднократное повышение ключевой ставки привело к высокой стоимости проектного финансирования и недоступным условиям ипотеки. Рынок уже столкнулся с влиянием этих факторов, и в ближайшее время необходимо будет искать пути выхода из сложившейся ситуации. Сложности на рынке труда также влияют на работу девелоперов.
В то же время она отметила, что высокая конкуренция на строительном рынке заставляет застройщиков серьезно работать над продуктом, повышая комфорт и внедряя новые опции.
Сергей Софронов, коммерческий директор Группы компаний ПСК В качестве событий, положительно повлиявших на отрасль в 2024 году, он отметил, что льготные ипотечные программы продлились до середины года. Также среди внешних факторов, положительно влияющих на строительство, он назвал рост промышленного производства, причем не только тяжелого. Негативным фактором стала ключевая ставка, точнее, ее значение на уровне, когда проектное финансирование и ипотека остаются дорогими.
- В этом контексте пересмотр льготных ипотечных кредитов оказывает гораздо более негативное влияние на рынок, чем могло бы быть, - считает он.
В поисках равновесия
Хотя главными событиями на рынке называют изменения в системе господдержки, они скажутся на продажах уже во второй половине года, а первую строители завершили весьма успешно.
- Первое полугодие и второе - это, по большому счету, два разных рынка, - говорит Сергей Софронов. - Покупатели кардинально изменили условия покупки, баланс спроса и предложения, соответственно, тоже. Но, учитывая, что предложение в Петербурге имеет тенденцию к снижению, этот баланс будет примерно сохраняться".
Таким образом, спрос в петербургской агломерации увеличился на 48% в первом полугодии 2024 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщает Консалтинговый центр "Петербургская Недвижимость".
- С января по июнь было заключено более 44 тысяч сделок, - говорит Ольга Трошева, директор Центра недвижимости "Санкт-Петербург" (Setl Group). - Такая тенденция была связана с ожиданием завершения ипотечной программы господдержки и грядущими изменениями условий семейной ипотеки.
При этом объем предложения на первичном рынке за год (с июня 2023 года) снизился на 10% и по итогам полугодия составил 3,6 млн кв. м. Что касается цен, то, по словам Ольги Трошевой, в Санкт-Петербурге средние цены предложения в классе масс-маркет с начала года выросли на 5,1%, до 247 тысяч рублей (+12 тысяч рублей за квадратный метр), а в Ленинградской области - на 1,6%, до 149 тысяч рублей за квадратный метр (+2,4 тысячи рублей за квадратный метр).
- Продажи жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга в 1 полугодии 2024 года выросли на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, -... Татьяна Халилова подтвердила. - Таким образом, можно утверждать, что баланс спроса и предложения на рынке Северной столицы сохраняется. В то же время мы наблюдаем рост интереса покупателей к проектам в Ленинградской области. Причин такой тенденции несколько - стоимость квадратного метра недвижимости в Ленинградской области в среднем на 40% ниже, чем в Санкт-Петербурге, условия для реализации масштабных проектов для девелоперов весьма привлекательны, регион имеет хорошие перспективы для развития транспортной инфраструктуры. Все это приводит к тому, что спрос плавно перетекает из Петербурга в соседний регион.
Мария Орлова также говорит о тенденции перетока спроса и предложения из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область:
- Спрос и предложение здесь взаимосвязаны. В области есть подходящие площадки для проектов комплексного освоения территорий (КРТ), в то время как в городе их практически не осталось. В то же время именно проекты КРТ в области сейчас наиболее востребованы покупателями: они предлагают им достаточно высокий уровень комфорта и социальной среды по цене порой в два раза ниже, чем в городе, при сопоставимом классе жилья.
Дмитрий Ефремов отметил, что по отношению к 2023 году первая половина 2024 года показала рост спроса примерно на 50%, но в связи с повышением ключевой ставки и отменой ипотеки с господдержкой очевидно, что массовый рынок в ближайшие месяцы будет существовать в условиях ограниченного спроса.
- Спрос и предложение на петербургском рынке находятся в динамическом равновесии, - считает Наталья Коротаевская. - Первые полгода, благодаря гибкой политике продаж и высокому спросу, были достаточно успешными, в период неопределенности - первые недели после отмены ипотеки с господдержкой - покупатели выдержали паузу, но сейчас стабильный спрос возвращается. Развитие ситуации на рынке совпадает с расчетами нашего аналитического отдела, поэтому наши планы как застройщика остаются неизменными.
Екатерина Немченко добавила, что в результате активных продаж в первой половине года предложение в городских проектах на рынке значительно сократилось.
"На фоне сокращения выхода новых проектов это становится заметным", - говорит она. - В начале года темпы продаж студий снизились, спрос сместился в сегмент однокомнатных квартир, но с весны студии восстановили свои позиции в структуре продаж. Несмотря на прекращение действия льготных ипотечных программ, участники рынка отмечают высокую активность заявок в июле, спрос не упал, потребность в жилье есть. Нужны инструменты, позволяющие приобретать жилье в новостройках.
Новые проекты
В ситуации, когда спрос снижается, можно ожидать, что застройщики замедлят вывод на рынок новых объектов. Но здесь у каждого своя позиция.
- Искусственно "сдерживать" старт сейчас, с точки зрения проектного финансирования, девелоперам однозначно невыгодно, - уверен Эдуард Тиктинский. - Более того, те девелоперы, которые выводят свои проекты в продажу сейчас, в перспективе ближайших двух-трех лет будут иметь заметное преимущество перед конкурентами - наличие востребованного инвентаря. Это особенно важно, учитывая длительный девелоперский цикл и сокращение количества стартов на рынке в целом.
- Мы продолжим работу над актуальными жилыми комплексами и развитием новых проектов, чтобы не упустить возможность и увеличить объемы в активный период, который, мы уверены, скоро вернется на рынок, - соглашается Наталья Коротаевская. - У нас точно есть планы по выводу в продажу новых проектов и развитию старых. Например, до конца года мы выведем на рынок новый проект в Новосергиевке и наш второй проект в Янино". Группа компаний "Аквилон" также намерена заявить ряд проектов в Санкт-Петербурге, например, бизнес-центр у станции метро "Фрунзенская" в Московском районе.
- Конечно, строительство будет продолжаться, - поддерживает Сергей Софронов. - Ничего из строящегося или планируемого к запуску в ближайшее время не будет поставлено на паузу, это абсолютно исключено. Кроме того, в этом году произошли крупные инвестиции в покупку земли под строительство. Большая часть из них пришлась на Ленинградскую область, но тем не менее.
В то же время, по его словам, на рынке продолжается нормальный эволюционный процесс: "В условиях конкуренции никто не будет сокращать свои идеи о том, как выделиться на рынке".
По итогам первого полугодия в агломерации было выставлено на продажу 1,5 млн кв. м жилья, отметила Ольга Трошева: 0,9 млн кв. м в Санкт-Петербурге и 0,6 млн кв. м - в Ленинградской области. Например, в феврале Setl Group начала строительство жилого комплекса "Бионика Заповедная" в Приморском районе.
- Выход новых объектов на рынок петербургской агломерации продолжится, однако динамика последних двух недель говорит о постепенном снижении объема ввода жилья, - считает Дмитрий Ефремов. - В среднесрочном прогнозе девелоперы будут сдерживать реализацию перспективных жилых комплексов и сосредоточатся на развитии уже начатых проектов".
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы компаний CDU, говорит что большинство застройщиков пока занимают выжидательную позицию и не планируют расширять свой портфель:
- Оценить, каких показателей мы достигнем в текущих условиях, можно будет осенью. В частности, мы рассчитывали открыть продажи в четырех новых объектах в начале года, но пока отложили их запуск на осень или конец года. После завершения программы массовой льготной ипотеки объем спроса на рынке значительно снизился.
- Несмотря на все трудности и проблемы, девелоперы занимаются развитием и созданием новых проектов, пополняют земельный банк, объявляют о начале продаж в строительных очередях или запускают новые проекты, - говорит Екатерина Немченко. - Однако динамика старта новых проектов ниже, чем в предыдущие годы, предложение пополняется в меньшем объеме".
- Не исключено, что ряд застройщиков решит замедлить вывод новых проектов, но GloraX продолжит реализовывать утвержденную стратегию и будет наращивать масштабы бизнеса, - прокомментировала Татьяна Халилова. - В этом году мы уже приобрели два проекта в Ленинградской области. Один участок площадью 46,5 га расположен в поселке Куттузи, где мы планируем реализовать масштабный проект комплексного освоения территорий общей площадью 451 тыс. кв. м. Второй участок площадью 174 га мы приобрели в деревне Михайловка Ломоносовского района Ленинградской области. Это была крупнейшая сделка на земельном рынке в этом году.
- Конечно, развитие на нашем рынке не остановится - решение жилищного вопроса является одной из фундаментальных потребностей человека, - говорит Мария Орлова. - Более того, новые условия только увеличат поток проектов в регион. Ведь потребность людей, и особенно семейной аудитории, в расширении жилплощади никуда не денется, а условия кредитования ухудшились. В этой ситуации проекты в области получат дополнительную выгоду.
Ожидания
Так или иначе, рынок недвижимости будет продолжать вращаться вокруг ипотеки или ее альтернативы в виде рассрочки. В то же время застройщики по-прежнему ждут поддержки от государства.
- Скорее всего, компании будут предлагать клиентам различные варианты рассрочки с низким первоначальным взносом, субсидирование рыночной ипотеки, например, на период строительства, различные акции, - пояснил Эдуард Тиктинский. - Падение спроса и сокращение объемов строительства сейчас идут параллельно, поэтому резких колебаний рынка мы не ожидаем. А в долгосрочной перспективе сегодняшняя ситуация на рынке, скорее всего, приведет к традиционному росту цен на недвижимость - как это уже не раз бывало во время многочисленных экономических кризисов".
- Не откладывая на конец года или наступление других событий, необходимо совместными усилиями найти и дать рынку удобный и понятный инструмент для покупки новостроек, - говорит Екатерина Немченко. - Нам необходимо внимание к строительной отрасли со стороны государства и поддержка. Не стоит ждать наступления критических или кризисных явлений, участники рынка имеют большой опыт и понимают, какими могут быть последствия текущей ситуации".
- Мы ждем запуска новых, более целевых ипотечных программ с государственной поддержкой, - говорит Мария Орлова. - Это могут быть целевые программы для работников медицинской и научной сферы, преподавательского состава. Мы также уверены, что логично запустить отдельную молодежную ипотечную программу, которая, помимо прочих задач, стимулировала бы повышение рождаемости". Задача построить 100 млн кв. м в год все же стоит, и можно предположить, что регулятор сделает что-то для стимулирования рынка, который является одним из системообразующих для отечественной экономики.
При этом наиболее эффективной мерой поддержки, по ее словам, является снижение ключевой ставки до уровня ниже 10%. Если "ключ" будет находиться на этом уровне достаточно долго, то большинство программ государственной поддержки просто не понадобятся - рынок сам сможет предложить покупателям очень конкурентные условия.
- Смягчение условий по льготным программам или снижение рыночных ставок по ипотеке до 12-14% годовых могло бы поддержать спрос, - соглашается Сергей Терентьев. - Как показали предыдущие годы, покупатели считают такой уровень ставок психологически приемлемым и начинают возвращаться на рынок именно при нем".
Согласно среднесрочному прогнозу, опубликованному недавно Центральным банком, в 2026 году стоит ожидать снижения ставки до 10-11%, а не ранее 2027 года - до 7-8%.
- Учитывая высокую стоимость квартир в Петербурге и недоступность стандартной ипотеки для широкого круга людей, мы прогнозируем, что проекты Ленинградской области будут вызывать покупательский интерес, - говорит Дмитрий Ефремов. - И в среднесрочной перспективе частичное перераспределение спроса в пользу Ленинградской области станет новым трендом на рынке масс-маркета".
Что касается иногородних покупателей, то "Главстрой - Санкт-Петербург" ожидает снижения их доли продаж в городе: скорее всего, их больше будут интересовать пригородные и областные проекты, в которых застройщики смогут предложить более доступные варианты, чем в Петербурге.
- Остальные льготные программы - семейная, IT-ипотека - займут основную долю в общем объеме заключенных сделок с использованием ипотеки, - добавил Дмитрий Ефремов. - Наконец, стоит ожидать появления новых акционных предложений от застройщиков и банков-партнеров, которые будут стимулировать покупательский интерес и поддерживать спрос".
Ольга Трошева, говоря о прогнозах на второе полугодие 2024 года, отметила, что продление семейной ипотеки очень важно для рынка.
- Мы видим, что сейчас активизировалась совместная работа банков и застройщиков по субсидированным ипотечным программам с пониженной ставкой на период строительства, - пояснила она. - Существуют различные виды индивидуальных программ: котлован, комбо и т.д. Также многие застройщики предлагают своим клиентам интересные рассрочки".
По прогнозам "Петербургской Недвижимости", в 2024 году объем продаж в петербургской агломерации может составить 3,2 миллиона квадратных метров, при более позитивном сценарии и появлении дополнительных стимулирующих ипотечных решений рынок может приблизиться к результатам прошлого года.
- Мы ждем, когда рынок адаптируется к новым условиям, но это не пассивное ожидание, а активная работа, которую мы ведем внутри компании и в партнерстве с банками, - заверила Татьяна Халилова. - Мы стремимся предложить нашим клиентам удобные механизмы приобретения недвижимости, обновляя условия рассрочки и запуская программы субсидирования ставок со Сбербанком, ВТБ, Совкомбанком".
По ее словам, все участники рынка ждут снижения ключевой ставки Центробанка - это позволит снизить стоимость проектного финансирования и вернуть на рынок доступную ипотеку. Пока этого не произошло, поддержать отрасль могут законодательные изменения, позволяющие застройщикам частично раскрывать информацию об эскроу-счетах.
- Ключевая ставка, процент на проектное финансирование и процент на ипотечное кредитование должны быть разумными, чтобы население могло позволить себе улучшить жилищные условия и приобрести квартиры в новых комфортабельных жилых комплексах, - резюмировала Екатерина Немченко.
- Будет достаточно условий, при которых строительная отрасль не перейдет в разряд нуждающихся в поддержке, - добавил Сергей Софронов.
Источник: www.fontanka.ru
Russian 
English 
German 
Polish