Фото: Сергей Михайличенко /
Май и июнь 2024 года стали самыми активными на петербургском рынке за последнее время: было заключено более 44 тысяч сделок. Ожидание завершения господдержки и изменения условий семейной ипотеки позволило застройщикам собрать спрос, который в спокойное время растянулся бы на все лето, а то и осень. Но рынок не умер и в июле: конечно, количество сделок снизилось, но к осени застройщики ожидают оживления благодаря совместным программам банков и застройщиков по субсидированию ставок, траншевой ипотеке, а также новым рассрочкам.
О том, что придумают игроки рынка недвижимости и банки в новый период турбулентности, говорили участники круглого стола на Фонтанке.
Май и июнь: ожидаемый рост продаж
В мае и июне застройщики делали ставки, чтобы закрыть недочеты первых месяцев и выполнить план. По данным Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", в первом полугодии 2024 года спрос на новостройки вырос в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- С января по июнь было заключено более 44 тысяч сделок, в общей сложности было продано около 1,8 миллиона квадратных метров, что составляет почти 50% от объема продаж в 2023 году, - рассказал Ольга Кобяковакоммерческий директор компании "Петербургская недвижимость" (холдинг Setl Group). - Количество сделок росло от месяца к месяцу: от 4,9 тыс. сделок в январе до максимума в 9-9,5 тыс. в мае-июне этого года. Такая динамика обеспечивалась ожиданием завершения ипотечной программы господдержки и изменениями в семейной ипотеке. Разумеется, росла и доля ипотечных сделок: в конце полугодия она достигла пиковых значений 85-90%.
- Мы не зря делали ставки на период май-июнь - они полностью оправдались. Клиенты старались как можно быстрее забронировать жилье и получить ипотеку. Конечно, нам помогли налаженные отношения с банками, которые позволяли проводить сделки быстрее", - вспоминает Татьяна Халилова, директор отдела продаж GloraX.
- Наиболее интенсивный спрос был равномерно распределен в мае и июне, - отметил Мария Орлова, коммерческий директор группы компаний "А101" в Санкт-Петербурге. - В этом году на рынке сложилась уникальная ситуация: традиционный спад в начале мая оказался незаметен, и в результате последний месяц весны серьезно превысил апрельские показатели по количеству сделок. В целом, если посмотреть на распределение по программам, то в ГК "А101" на семейную ипотеку пришлось 55%, на "Господдержку 2020" - 35%, на IT-ипотеку - 5%, а доля военной ипотеки составила 6%, хотя в отдельные месяцы она достигала 15%.
- В июне в стране было выдано 615 млрд рублей ипотечных кредитов. Это 28% от всех кредитов за полгода - то есть от 2,1 триллиона рублей". Мария Орлова добавила. - Для сравнения, в мае было выдано 423 миллиарда рублей, что на 45% меньше. Получается, что июнь стал самым удачным месяцем для определенного пула разработчиков.
- Как и ожидалось, накануне закрытия льготных ипотечных кредитов в мае и июне спрос был очень высоким, - продолжил Светлана ДенисоваРуководитель отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент. - В целом по России рост продаж к июню 2023 года составил 62%, и это третье место среди самых "горячих" месяцев за последние 3,5 года. В нашей компании первый летний месяц стал рекордным, опередив август, сентябрь, ноябрь и декабрь 2023 года. Это с лихвой компенсировало скромный первый квартал и позволило нам создать резерв на второе полугодие.
В то же время, к сожалению, не удалось провести все сделки с желающими успеть на последний вагон, добавил эксперт. Еще до истечения срока у ведущих банков закончились лимиты по IT-ипотеке, выдача которой до сих пор не возобновлена.
Соответственно, июнь оказался удачным и для банков. Так, в Сбербанке жители Санкт-Петербурга в первый летний месяц получили ипотечных кредитов на общую сумму 27,7 миллиарда рублей, сообщает Алексей Ушенин, управляющий Санкт-Петербургским отделением Сбербанка России филиал. Это на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
- Мы на собственном опыте убедились, как вырос спрос на новостройки. К этому, конечно, привело завершение программы господдержки в июле и изменение условий семейной ипотеки". Алексей Ушенин добавлено. - Из всех государственных программ наибольшим спросом пользовалась семейная ипотека - на нее пришлось 48% всех сделок. В то же время у нас действуют и другие программы поддержки - ими также могут воспользоваться люди, планирующие приобрести жилье. Поэтому доля льготного кредитования в июне достигла 87%. И мы видим, что жители Северо-Западного федерального округа активно пользуются этими инструментами
- С точки зрения потребительской активности, июнь был плодотворным месяцем, но основной всплеск потребительской активности пришелся на май и первую неделю июня, - прокомментировал Ольга Кузнецовазаместитель генерального директора агентства недвижимости "Главстрой. - Во многом это связано с досрочным закрытием заявок от крупнейших банков и отсутствием лимитов на выдачу, а также с прекращением вывода уже одобренных заемщиков на сделку. А поскольку процесс покупки ипотеки требует определенного времени, во второй половине июня застройщики реализовали остатки спроса.
- Совокупные результаты первого полугодия можно назвать очень хорошими: в среднем план продаж был перевыполнен более чем на 10%, - говорит Кирилл Кудрявцевруководитель департамента ипотечного кредитования Группы ПСК. - Июнь оказался самым успешным и завершился с превышением плана продаж на 45%. В то же время большого спроса на выходящие нецелевые льготные ипотечные кредиты в июне мы не наблюдали. И в целом это было ожидаемо, поскольку последняя версия - ставка 8%, лимит кредита в 6 млн рублей и запрет на использование этой программы в комбинированных кредитах - уже не делала ее массовой. Иными словами, круг потенциальных заемщиков на таких условиях не был широк.
В то же время эксперт отметил, что обратная ситуация сложилась в отношении семейной ипотеки и IT - здесь можно говорить об ажиотаже.
- В связи с предстоящим пересмотром условий желающих воспользоваться этими программами оказалось гораздо больше, чем по обычной льготной. Спрос был очень высоким, был заключен рекордный объем сделок". Кудрявцев добавлено.
Желающих воспользоваться льготной ипотекой было много, несмотря на изменения условий и ограничений, которые регулярно вводились с конца 2023 года, подтвердили Екатерина Немченкокоммерческий директор холдинга RST.
"Несмотря на заблаговременное оповещение о прекращении действия программ, не все успели ими воспользоваться, - отметила она. - К сожалению, в конце июня рынок столкнулся с нехваткой средств, выделенных на лимиты программ.
В июне объем продаж в холдинге RST был сопоставим с ноябрем 2023 года - около 400 сделок в целом по всем объектам. Доля ипотеки в июне достигла 91,5% от общего числа сделок, в то время как в течение полугодия этот показатель находился в диапазоне 70-85%, добавила она. В структуре ипотечных сделок в первом полугодии наиболее популярными были семейная ипотека (35-45% сделок) и IT-ипотека (20-35%). Традиционно востребованной была ипотека траншами: ее доля составила 20-25% от числа ипотечных сделок холдинга.
- Мы оцениваем первое полугодие очень хорошо: мы выполнили наши планы и даже перевыполнили их", - подтвердил Анжелика АлшаеваГенеральный директор Агентства недвижимости группы компаний "КВС. - Наш объем продаж в первом полугодии 2024 года почти в два раза больше, чем в первом полугодии 2023 года. Доля ипотеки в первом полугодии составляет почти 80%, что, в принципе, аналогично 2023 году - плюс или минус, в зависимости от полугодия.
Повышенный спрос на ипотеку с господдержкой в последние месяцы наблюдался и в группе "Аквилон": средний рост продаж в мае и июне составил 53% по сравнению с предыдущими 4 месяцами.
- Это связано с тем, что доля льготных ипотечных программ составила около 80%, половину из которых составила ипотека по госпрограмме, - говорит Максим Туртаруководитель отдела продаж группы компаний "Аквилон" в Санкт-Петербурге и ЛО. - Как мы помним, в начале года ряд популярных банков ввели комиссию по льготной ипотеке. Тогда мы продолжили сотрудничество со всеми банками, чтобы предоставить клиентам возможность выбора. Также мы ввели траншевую ипотеку, программу "Берем проценты на себя", беспроцентную рассрочку и ряд других акций. Это позволило нам сохранить уровень продаж на прежнем уровне.
В связи с ускорением спроса во втором квартале цены по всей России начали расти. Мария Орлова Она отметила, что Санкт-Петербург и Ленинградская область не остались в стороне: квартиры подорожали на 3% до 250 тысяч рублей за м2 и на 4,5% до 155 тысяч рублей за м2. Средняя цена лота в Ленинградской области составила 7,2 млн рублей, в Санкт-Петербурге - 12,9 млн рублей.
Согласно Светлана Денисова, заемные средства становятся дороже не только для клиента, но и для разработчика проектного финансирования, поэтому снижения цен ожидать не стоит - до конца года они останутся стабильными, а с улучшением ситуации на ипотечном рынке в 2025 году продолжат расти.
Июль: затишье и адаптация на рынке
В июле ситуация на рынке изменилась: клиенты больше не торопились заключать сделки.
- В июле, конечно, наблюдается спад. Это вполне ожидаемо и предсказуемо - так всегда происходит после серьезных изменений. Все игроки рынка должны адаптироваться к изменениям. В целом мы не видим снижения количества заявок, но с точки зрения качества это клиенты, которые все еще находятся в самом начале воронки", - говорит Татьяна Халилова.
По ее словам, в июле ожидается снижение рынка на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, август также будет "спокойным", а к сентябрю начнется оживление, поскольку все адаптируются к новым условиям.
- В первой декаде июля новые условия семейной ипотеки еще не были официально объявлены, поэтому резервы накапливались, - рассказывает Светлана Денисова. - На данный момент у нас огромный объем бронирований в жилом комплексе "Огни залива", и мы наблюдаем одинаковый интерес как к готовым квартирам, так и к стартовой 4-й очереди. Высокая инфляция и постоянно растущие инфляционные ожидания заставляют людей искать "тихую гавань" для своих средств - и это недвижимость.
По ее словам, главное отличие семейной ипотеки с июля в том, что теперь в Петербурге для участия в программе семье нужен хотя бы один ребенок до шести лет или ребенок-инвалид. И даже на пике своего развития IT-ипотека не превышала 6% выдачи на рынке.
- Работа с этим продуктом не испортила стабильности: у банков заканчивались лимиты, слухи о скором закрытии программы будоражили рынок, - говорит Светлана Денисова. - Специалистам ясно: только семейной и IT-ипотеки будет недостаточно для поддержания спроса на текущем уровне. Сохранить баланс спроса и предложения поможет то, что объем строящихся квартир в Петербурге сокращается, а активность застройщиков смещается на ближайшие областные земли.
- В сложившейся ситуации с текущими ключевыми и рыночными ипотечными ставками, а также стоимостью жилья в Петербурге, рынок ждет этап трансформации. Застройщикам придется привыкать к ограниченному уровню спроса, - говорит Ольга Кузнецова. - Сегодня на рынок влияют рыночные ставки по ипотеке, которые достигают 20-22%. Застройщики рассчитывают на увеличение лимитов по IT-ипотеке без изменения условий, а также работают над программами рассрочки, приближенными к условиям ранее действующей программы господдержки.
Она отметила, что продление программы семейной ипотеки до 2030 года оценивается положительно. Однако ограничение возраста ребенка до 6 лет сокращает потенциальную аудиторию тех, кто может ею воспользоваться.
- Предполагалось, что программа будет дифференцирована в зависимости от возраста детей в семье, -... Ольга Кузнецова отзывы. - Например, если в семье двое детей старше 6 лет, то семейная ипотека будет доступна по более высокой ставке, чем 6%. Сейчас эта категория покупателей может взять ипотеку только по рыночной ставке, которая остается запредельной.
- С 1 июля мы живем практически без ипотеки: были только штучные сделки, закрытые с июня, плюс небольшая доля IT-ипотеки в тех банках, где еще оставались лимиты, - говорит Анжелика Алшаева. - Основная часть сделок проходила в рассрочку. Недавно вышел указ - мы смогли заключать сделки по семейной ипотеке, банки начали принимать заявки и выдавать кредиты. Мы очень надеемся, что ИТ-ипотека вернется, а пока остается только надеяться.
Она отметила, что в июле-августе спрос будет снижен, а осенью наступит некое оживление, но незначительное.
- Конечно, ставка 20% кажется запредельной, и наша задача сейчас - в тесном взаимодействии с финансистами и банками разработать новые программы, которые будут удобны для клиентов. Уже появились субсидированные программы со ставкой, сопоставимой с господдержкой, хорошей альтернативой видится траншевая ипотека, а также аккредитивы до запуска проекта, - рассказал Татьяна Халилова. - Все это может стать драйвером продаж в июле и августе.
- Конечно, отмена самой масштабной программы государственной поддержки привела к усилению беспокойства на ипотечном рынке. Но нельзя ожидать, что все произойдет в один момент - на согласование всех процессов требуется определенное время, - продолжил Алексей Ушенин. - Со своей стороны, чтобы спрос на жилье не упал резко, мы разрабатываем и предлагаем рынку собственные продукты, снижающие кредитную нагрузку. Это и различные скидки, и постоянная работа с застройщиками по субсидированию ставок. Например, подать заявку на траншевую ипотеку можно здесь. Есть и другие точечные программы. Не стоит забывать, что до сих пор продолжает действовать семейная ипотека - а это довольно серьезное подспорье для семей с маленькими детьми. Все это вместе должно помочь рынку с высокой ключевой ставкой.
- Конечно, сейчас мы чувствуем снижение спроса, но мы хорошо к этому подготовились, - сказал он. Комментарии Максима Турты. - Как и ожидали аналитики ГК "Аквилон", семейная ипотека осталась, хотя ее условия были скорректированы. Сейчас самое время для новых совместных программ банков и застройщиков. Например, в июле мы предлагаем нашим клиентам "Семейное комбо": скидка до 30% при ставке 6%. Кроме того, при использовании семейной ипотеки или материнского капитала мы применяем дополнительную скидку, которая составляет еще 1% от стоимости лота. Продолжают действовать программы траншевой ипотеки - субсидированные программы, позволяющие клиентам снизить ежемесячный платеж.
- Снижение количества обращений и продаж в июле было совершенно очевидным, - Кирилл Кудрявцев комментарии. - И речь идет уже не об отмене так называемой массовой льготной ипотеки. На данный момент это событие совпало с пересмотром условий семейной ипотеки и IT. С семейной, в общем, мы получили примерно то, что ожидали. За исключением, пожалуй, исключения из круга заемщиков покупателей с двумя несовершеннолетними детьми, если только покупатель не проживает в городе с населением до 50 тысяч человек. Логика такого решения в общем-то проста - оставить часть спроса в регионах, в небольших городах.
В целом, по его словам, не очень хорошо, когда условия покупки некоторых базовых категорий, например недвижимости, регулируются кредитной политикой: это не помогает ни рынку, ни покупателям. Рынок находится под давлением из-за высоких ставок не только в контексте потребительской активности, но и стоимости строительства - имеется в виду бридж-кредитование, проектное кредитование и множество дополнительных расходов.
Мария Орлова отметил, что продление семейной ипотеки на 6% с лимитом 12 млн рублей для Петербурга - хороший знак, особенно до 2030 года: такого долгосрочного планирования на рынке не хватает. Что касается июля, то снижение спроса отчасти связано с тем, что он уже был собран в мае-июне.
- Мы прогнозировали, что спрос упадет примерно вдвое: помимо ухудшения условий кредитования, свою роль сыграли аномальные продажи в мае-июне, из-за которых рынок был в какой-то степени "выбран". Но уже в июле мы видим, что клиенты не потеряли интерес к покупке недвижимости, и наша задача - подготовить интересные программы: траншевые, субсидированные и т.д. Делать это приходится в режиме форс-мажора. Если раньше на адаптацию рынка уходило 4-5 месяцев, то сейчас мы делаем это за месяц-два. Но, по моим ощущениям, активизация спроса должна начаться в сентябре.
- Теперь по траншевой ипотеке у заемщиков есть возможность платить от 0,11% до 3% на этапе строительства, при семейной ипотеке в 6%, 3,5% можно зафиксировать на весь срок, - добавляет Мария Орлова, - В любом случае, мы ждем дополнительных целевых программ от Министерства финансов. Как нам кажется, это может быть поддержка медиков, преподавателей и научных сотрудников. Также мы уверены, что логично запустить отдельную программу молодежной ипотеки, которая, помимо прочих задач, стала бы стимулом для повышения рождаемости. Задача строить 100 млн м2 в год по-прежнему актуальна, и можно предположить, что регулятор сделает что-то для стимулирования рынка, который является одним из системообразующих для отечественной экономики.
Кирилл Кудрявцев добавлено: семьи, которые пока не попадают под условия программы семейной ипотеки, но планируют детей в ближайшее время, смогут воспользоваться рефинансированием еще быстрее. У них появится возможность приобрести недвижимость по программе траншевой ипотеки, со снижением ставки без удорожания на короткий срок, а затем, после рождения ребенка, рефинансировать по семейной ипотеке.
- Ожидается, что после волны ажиотажного спроса наступит затишье, а новые программы и условия не обеспечат желаемого уровня продаж, - говорит Екатерина Немченко. - На данный момент идет этап осмысления, анализа и определения совместных действий банков и девелоперов. Банки не меньше девелоперов заинтересованы в устойчивости финансовых моделей проектов и стабильных продажах. Для этого нужны соответствующие инструменты. До сих пор основным инструментом для рынка недвижимости и, в частности, для новостроек была ипотека. Независимо от названия, главное - это условия, которые предоставляют ипотечные программы, и возможность ими воспользоваться.
Но с 1 июля участники рынка ожидают постановления правительства об условиях программы льготной семейной ипотеки и до сих пор ждут решения о лимитах, выделенных на IT-ипотеку.
- Банки, в рамках совместных программ с застройщиками, предлагают привлекательные условия по процентным ставкам на период строительства, -... Екатерина Немченко добавлено. - Одним из наиболее интересных предложений на рынке является предложение Сбербанка по проектам, находящимся под его проектным финансированием.
Программы рассрочки будут актуальны и во второй половине года, считает она. Среди особенностей рынка также можно отметить, что в результате активных продаж в первом полугодии предложение в городе заметно сократилось. На фоне снижения выхода новых проектов это становится заметным.
- В этом месяце в нашей компании не наблюдается снижения интереса клиентов - на данный момент мы получили на 14% больше заявок, чем в июне, - говорит Ольга Кобякова. - Это подтверждает, что желание покупателей решить жилищный вопрос остается неизменным. Пока ключевая ставка остается на высоком уровне, особенно важно активно поддерживать клиентов, предлагая привлекательные программы рассрочки и ипотеки.
Снижение спроса после пиковых значений также сопровождается сезонным фактором - летом традиционно снижается активность потребителей.
- Есть основания ожидать начала восстановительного тренда осенью. Этому может способствовать продление семейной ипотеки, а также дальнейшая поддержка совместных ипотечных программ, разработанных застройщиками и банками", - считает Ольга Кобякова. - Инструмент рассрочки платежа с выгодными условиями для покупателей по-прежнему актуален.
В частности, в июле Setl Group предложила покупателям комбинированную программу, которая позволила снизить финансовую нагрузку за счет различных инструментов: субсидированной ставки до 3% на период строительства, рассрочки в три платежа или скидки 3% на квартиру. Как Ольга Кобякова отметила, что такой подход позволил учесть различные сценарии покупки жилья. "В августе мы продолжим поддерживать покупателя, предлагая особые условия покупки - различные схемы рассрочки без увеличения стоимости, а также специальные программы, разработанные совместно с банками, которые призваны снизить ежемесячные платежи до минимальных значений", - добавила она.
Удобное пари: кто будет платить за субсидию
Застройщики, как правило, готовы субсидировать тарифы, но трудно сказать, насколько.
- При высокой ключевой ставке ипотечные кредиты без субсидий имеют непомерно высокую стоимость и низкий спрос, -... Екатерина Немченко отмечает. - Застройщики не могут субсидировать ставку из своей прибыли, а значит, это ляжет на плечи заемщика в виде увеличения стоимости квартиры. Этот механизм нельзя назвать идеальным - он скорее вынужденный.
- Мы с осторожностью смотрим на субсидированную ипотеку и стараемся свести ее к минимуму, ведь банки хотят за это большую комиссию, а это не может не сказаться на стоимости квартиры, которая и так высока, соглашается Анжелика Алшаева. - И это замкнутый круг, потому что мы постоянно слышим, что цены на квартиры нельзя повышать. А сами банки пытаются снизить стоимость за счет своей оценки. Поэтому мы пытаемся выйти из этого порочного круга.
Согласно Анжелика АлшаеваСейчас хорошо идет семейная ипотека с эскроу-скидкой, которая позволяет взять семейную ипотеку на весь срок кредитования по ставке 4,6%, что более чем приятно.
- Застройщики стремятся к тому, чтобы субсидии не влияли на конечную стоимость квартиры, -... Кирилл Кудрявцев объяснил. - Поэтому приоритетом программы является отсутствие увеличения стоимости. Это, с одной стороны, ограничивает размер субсидий, с другой - не приводит заемщика к переплате. Помимо траншевой ипотеки, существуют и другие варианты. Вплоть до того, что в каждом отдельном жилом комплексе может быть свой набор определенных программ. Поэтому ответ на вопрос очень часто зависит от выбранного объекта недвижимости.
- Сейчас все возможности просчитываются очень точно: бывает, что даже в рамках одного проекта по застройке существует определенный лимит, ниже которого застройщик не может субсидировать ту или иную ставку, либо субсидирование происходит за счет клиента, - согласился Татьяна Халилова. - Она может зависеть от сроков, от исходной финансовой модели и от количества выставленных на продажу квартир. Конечно, на таком сложном рынке возросла роль брокерского сообщества, особенно для комфорт-класса: риелторы помогают клиентам разобраться со скидками, повышением цен и подобрать оптимальные программы для каждого конкретного случая - поэтому агентские продажи у всех застройщиков растут.
Еще одна развивающаяся тенденция - trade-in и быстрый выкуп жилья у застройщиков. По данным Татьяна ХалиловаПоскольку ставки на вторичном и первичном рынках начали сближаться, а покупатели, продающие квартиры на вторичном рынке, стали более сговорчивыми, этот район стал зоной роста для застройщиков.
- Конечно, программы для домов с разницей в передаче ключей в два года будут отличаться, -... Мария Орлова подтвержден. - Но в то же время можно найти доступный ежемесячный платеж. Этот параметр сегодня является ключевым при принятии решения о покупке, и клиенты это понимают. Конечно, бывают разные жизненные сценарии: например, если заемщик планирует погашать ипотеку досрочно, а не через 15-30 лет. В этом случае важнее зафиксировать низкую цену.
Исходя из задачи клиента и его индивидуальных условий, иногда приходится обойти 10 банков, чтобы найти подходящую программу, по которой кредит будет одобрен. Агенты порой превращаются в переговорщиков, готовых бороться за покупателей, а не принимать отказы от банка.
Как Светлана Денисова отмечает, что средний ежемесячный платеж по ипотеке после 1 июля вырос более чем в 2 раза. Соответственно, спрос на первичном рынке будет смещаться в сторону более дешевых удаленных районов - на некоторое время. Чтобы поддержать продажи, застройщики предлагают покупателям рассрочку, а также совместно с банками выдают ипотечные транши и субсидируют ставки по кредитам.
- Субсидирование ставок - но не на весь срок кредита, а только на 1-3 года - скорее всего, станет хитом на рынке, - считает она. - Это как раз примерный срок строительства и период, за который, как ожидается, ставки снизятся до приемлемых 12-13%, можно будет рефинансироваться, а комиссия (читай - переплата по ДКП) по данному виду кредита будет не очень высокой". Ряд банков уже объявили о программах субсидирования процентных ставок на первые несколько лет кредитования.
В целом ипотечное кредитование в России нельзя назвать проблемным, Кирилл Кудрявцев отметил:
- К заемщикам с высокой долговой нагрузкой применяются дополнительные коэффициенты, которые требуют от банка держать средства в резерве - тем больше, чем больше кредитов он выдал таким заемщикам. То есть банк самостоятельно регулирует состав своего портфеля. По оценкам на начало июня, в целом по России просроченная задолженность по ипотечным кредитам на первичном рынке составляла всего 0,14%. На вторичном рынке она больше - 0,43%.
Рынок ждет долгосрочных правил игры
Девелоперы уже перестали ждать снижения ключевой ставки в ближайшее время - и не зря: 26 июля Центробанк сразу же повысил ее на 2 процентных пункта до 18%. Тем не менее, определенные ожидания есть.
- Прежде всего, нам нужны долгосрочные четкие правила игры, которые не будут меняться каждый месяц или два, тогда будет проще рассчитать финансовые модели проекта, - говорит Татьяна Халилова. - То, что семейная ипотека продлена до 2030 года, - это положительный факт, но мы очень ждем разъяснений по другим программам - IT-ипотеке, поддержке малых городов. В целом хочу сказать, что мы не раз переживали кризисы на рынке недвижимости - и каждый раз находили решения. Уверен, что и этот период не станет исключением - и мы найдем оптимальные варианты для клиентов.
Что касается последнего повышения ключевой ставки, Татьяна Халилова Они отметили, что это ожидаемое событие, а текущие ставки и так высоки, поэтому их повышение еще на пару пунктов не окажет серьезного влияния на настроения на рынке.
Мария Орлова, в свою очередь, отметил: ключевая ставка 9-10%, комфортная как для вторичного, так и для первичного рынков, появится не скоро:
- Даже 2025 год под вопросом. В следующем году можно предположить снижение показателя до 12-14%, - прогнозирует она. - И понятно, что глобально спрос зависит от этого показателя, а все программы - это временные меры, которые не решают проблему полностью".
- Государственная поддержка ипотечного кредитования оказалась очень дорогой в долгосрочной перспективе сохранения высокой ключевой ставки, -... Кирилл Кудрявцев отметил. "В любом случае, все дело в ней. Если она вернется на уровень второй половины 2020 года или хотя бы первой половины 2023 года, то софинансирование кредитов на недвижимость со стороны государства вообще не понадобится.
По его словам, при ключевой ставке до 7-8% годовых можно говорить о том, что рыночная ипотека будет вполне адекватной.
- Ранее, при ключевой ставке 4,5%, доля льготной ипотеки была вообще минимальной в общей структуре продаж, так как большинство покупателей могли выбрать стандартные предложения, - комментирует Ольга Кобякова. - Сейчас вводные условия изменились, инфляционные риски очень высоки, но можно найти интересные условия. Например, наша компания предлагает клиентам программы, которые не увеличивают стоимость квартир и снижают финансовую нагрузку на покупателя в период строительства. Это позволяет получить минимальные ежемесячные платежи и минимальную переплату по процентам. Например, в нашем арсенале есть программы, позволяющие снизить платеж до 10 рублей в месяц без увеличения стоимости. В дальнейшем ключевая ставка будет снижаться, и мы будем помогать нашим клиентам рефинансировать кредиты.
- Я считаю, что нормальная и приемлемая ставка по ипотеке для клиентов составляет 12-13% на весь срок кредитования, - говорит Анжелика Алшаева. - И как только мы достигнем этих значений в стандартной ипотеке, спрос нормализуется. Поэтому мы ждем снижения ключевой ставки, а также разработки новых ипотечных программ - например, для учителей, для медицинских работников, может быть, для участников КОС - которые бы действовали на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
- Программа льготной ипотеки с государственной поддержкой была введена во время пандемии как временная мера. Этот инструмент действительно оказал положительное влияние на доступность жилья, позволил многим семьям улучшить условия, переехав в более просторное жилье, купить квартиры для младших детей, - комментирует Ольга Кузнецова. - Рынок понимал, что программа ограничена по времени, но предполагалось, что ее свертывание должно быть постепенным, плавным.
В целом так и произошло, считает эксперт. Программа из массовой становилась все более адресной: сначала повышение текущей ставки по ипотеке для получения господдержки, затем корректировка условий. И если бы все эти шаги не наложились на текущую экономическую ситуацию, когда рынок новостроек совершил скачок ставок по ипотеке с 6-8% до 20-21%, то программа льготной ипотеки завершилась бы логично и без потрясений для рынка.
- Объявленная в конце третьего квартала цель повышения доступности жилья к 2030 году потребует от правительства новых мер, включая новые программы льготного кредитования, -... Светлана Денисова несомненно. - Масштаб программ не будет одинаковым - только целевые программы поддержки: возможно, по регионам, отраслям, для работников бюджетной сферы и т.д.
В то же время, по ее словам, действия регулятора вызывают вопросы: с одной стороны, декларируется целевой подход к льготной ипотеке, с другой - сохраняются противоречащие ему программы.
- Без всякой диверсификации субсидируются ставки на индивидуальное жилищное строительство. Это абсолютно необходимая мера для провинции, но непонятная для крупных агломераций, -... Светлана Денисова считает. - Если говорить о городах-миллионниках, то получается ситуация, когда нехватка рабочих мест дотируется, инфраструктура города раскидывается на большие территории, увеличивается транспортное плечо, и все эти территории не обеспечены социальной инфраструктурой.
На повестке дня у застройщиков также поправки к федеральному закону № 214, которые позволят им заключать ДДУ с рассрочкой платежа после окончания строительства, добавила она. Будут вновь обсуждаться вопросы программы строительства арендного жилья с правом его выкупа на условиях аренды после ввода в эксплуатацию.
Что касается государственных программ, то рынок хотел бы увидеть продление лимитов на ИТ-ипотеку (с июня еще есть незавершенные сделки), а также новые целевые программы для большего числа категорий населения.
Тем временем, согласно Мария ОрловаПоэтому стоит обратить внимание на траншевые ипотечные кредиты и программы субсидирования, которые помогут вам пережить ближайшие два года, а после того, как ставки снизятся, рефинансировать кредит.
- Необходимо выработать разумный подход и предложить ипотечные программы для населения, позволяющие улучшить жилищные условия и приобрести современные квартиры в новых комфортабельных жилых комплексах, -... Екатерина Немченко считает. - В противном случае рынок столкнется с серьезными проблемами, последствия которых негативно скажутся на строительной отрасли и, как следствие, на экономике страны.
В то же время, Максим Турта Отметим, что такие изменения будут стимулировать разработчиков больше работать над продуктом, создавая более продуманные и интересные проекты.
- Отход от класса "стандарт" - давняя тенденция, и сейчас она будет только усиливаться. В ГК "Аквилон" мы давно ориентируемся на комфорт-класс и выше, чтобы сделать наши проекты максимально комфортными, что дает нам ряд преимуществ и возможность преодолеть кризисные периоды в отрасли.
Фото: Сергей Михайличенко /
Источник: www.fontanka.ru
Russian 
English 
German 
Polish