Олимпийский Париж: что происходит на рынке недвижимости столицы Франции?

Что происходит на крупнейшем французском рынке - рынке жилья Парижа? Мы проанализировали динамику цен во всех 20 округах столицы, изучили, как Олимпиада влияет на спрос и предложение, и оценили состояние рынков долгосрочной и краткосрочной аренды. Также мы составили рейтинг районов по уровню безопасности и шума - факторам, которые крайне важны для жизни в мегаполисе.

Рынок жилой недвижимости Парижа перед началом летних Олимпийских игр

Для начала вспомним, как Олимпийские игры повлияли на рынок жилой недвижимости других городов, которым довелось принимать столь масштабное мировое спортивное соревнование. Так, после Олимпийских игр в Токио летом 2021 года цены на квадратный метр жилой недвижимости выросли в среднем на 22%; после Олимпийских игр в Лондоне в 2012 году цены на жилую недвижимость в городе выросли на 24%. Олимпийские игры 2016 года в Рио-де-Жанейро переломили тенденцию к снижению цен на недвижимость в городе, которая сохранялась на протяжении нескольких лет. 

Таким образом, Олимпийские игры оказывают положительное влияние на рынок недвижимости. Не стоит забывать, что Олимпиада приносит с собой огромные инвестиции в инфраструктуру мест, где она проводится. Окончательно оценить влияние Олимпиады на парижский рынок недвижимости можно будет через несколько месяцев после ее окончания, а пока давайте посмотрим, какой была ситуация на парижском рынке жилья до начала Олимпиады.

По итогам 1-го полугодия 2024 года во французской столице было продано 56 962 объекта жилой недвижимости, что на 0,8% больше, чем во 2-м полугодии 2023 года, и на 6,5% меньше, чем в 1-м полугодии 2023 года. Такие данные предоставляет портал immobilier.lefigaro.fr .

В структуре проданного жилья преобладают квартиры - их доля составила около 97% от всей проданной жилой недвижимости. Оставшиеся 3% процента пришлись на дома.

По данным immobilier.lefigaro.fr, средняя цена на жилую недвижимость в Париже имеет тенденцию к снижению с 2020 года. На пике стоимости - в июле 2020 года - средняя цена квадратного метра жилья в Париже составляла 11 665 евро/кв. м, что на 12,2% больше, чем в декабре 2023 года, когда цена достигла своего минимума.

С января 2024 года в Париже фиксируется положительная динамика средней стоимости жилья. К концу июня 2024 года средняя цена жилой недвижимости в Париже установилась на уровне 10 831 евро/кв. м, что на 0,9% меньше, чем в мае этого года, и на 1% больше, чем в июне 2023 года. 

В июне средняя цена на жилую недвижимость на вторичном рынке Парижа составила 10,716 евро/кв. м, что на 1,5% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 0,3% больше, чем год назад. 

Прежде чем говорить о первичном рынке, важно сказать, что первичный рынок Парижа невелик. Точных данных о том, сколько нового жилья продается в Париже ежемесячно, нет. По итогам 1-го полугодия 2024 года нет данных о продаже нового жилья в 12 из 20 округов Парижа.

В июне 2024 года средняя цена квадратного метра нового жилья составила 12,715 EUR/кв.м, что на 4% меньше, чем в мае этого года, и на 7,2% меньше, чем в июне прошлого года. Средние цены на новое жилье подвержены более резким изменениям, так как из-за меньшего объема рынка отдельные новые жилые комплексы могут оказывать значительное влияние на цену.

Цены на жилую недвижимость в разрезе округов Парижа

Столица Франции разделена на 20 муниципалитетов, которые отличаются по количеству жителей, площади, инфраструктуре и, конечно же, стоимости жилья. Если рассматривать округа Парижа на карте, то бросается в глаза, что 20 округов образуют спираль, где 1-4 округа являются центром Парижа, 5-12 округа полностью окружают центральные округа по периметру, а 13-20 в свою очередь окружают ранее упомянутые 5-12 округа.

Изображение взято с сайта eurolines.fr

Ниже представлен таблица с данными о площади и населении каждого из 20 округов Парижа.

* - по данным Национального института статистики и экономических исследований Франции

Во 2-м квартале 2024 года самые популярные районы Для покупки жилой недвижимости были выбраны 15-й (Вожирар), 16-й (Пасси), 18-й (Монмартр) округа - это одни из самых больших округов Парижа.

Самые дорогие районы 6-й (Люксембург), 7-й (Бурбонский дворец) и 4-й (Темпль) районы.

6-й округ (Люксембург) - центральный район столицы, получивший свое название от Люксембургского дворца, построенного в 1631 году. Среди других достопримечательностей района - аббатство Сен-Жермен-де-Пре и Люксембургские сады. В этом районе доступное жилье представлено в основном квартирами на вторичном рынке. Средняя цена квартиры на вторичном рынке в 6-м округе на конец июня этого года составляла 15 236 евро/кв. м.

7-й округ (Бурбонский дворец) это округ, где находится самая известная достопримечательность не только Парижа, но и всей Франции - Эйфелева башня; сам округ был назван в честь дворца Бурбонов - места, где заседает Национальное собрание Франции. Рынок жилой недвижимости 7-го округа представлен квартирами на вторичном рынке; средняя цена квадратного метра на конец июня 2024 года составила 14 998 евро/кв. м.

4-й округ (Отель де Виль) Он считается историческим центром Парижа, названным в честь ратуши Отель-де-Виль, где с XIV века располагались муниципальные власти Парижа. Среди других достопримечательностей 4-го округа - собор Нотр-Дам-де-Пари и Национальный центр искусства и культуры имени Жоржа Помпиду. Рынок жилья 4-го округа также представлен квартирами на вторичном рынке; средняя цена квадратного метра в этом округе составляет 13.498 EUR/кв.м.

Ниже приведена сводная таблица с информацией по округам Парижа о средней цене квадратного метра квартиры на вторичном рынке к концу июня 2024 года.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Парижа, EUR/кв.м.

Если вы планируете купить квартиру на первичный рынок то вы должны понимать, что это почти всегда будет квартира в округах, которые находятся на окраине Парижа - это округа с 11 по 20. Одновременно это будут районы с самой большой площадью и самым большим населением.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Парижа, EUR/кв. м

Если вы стремитесь к купить дом в столице Франциитогда лучше всего обратить внимание на 20-й (Менильмонтан), 19-й (Бутте-Шомон), 16-й (Пасси), 13-й (Гобелен) округа Парижа. Именно в этих округах чаще всего продавались дома во II квартале 2024 года. Самым дорогим округом среди них стал 16-й (Пасси) - здесь средняя стоимость квадратного метра при покупка дома составила 15 093 евро/кв.м. В других районах стоимость квадратного метра при покупке дома была следующей: в 20-м районе - 11 651 евро/кв.м, в 19-м - 9095 евро/кв.м, в 13-м - 9554 евро/кв.м.

Прибыльная недвижимость в самой туристической стране мира: стоит ли покупать недвижимость для сдачи в аренду во Франции в 2024 году?

Рейтинг безопасности районов Парижа

Не лишним будет проанализировать районы Парижа с точки зрения безопасности.

К концу 2023 года Министерство внутренних дел Франции опубликовало данные о том, как обстоят дела с безопасностью во французской столице. В результате районы Парижа были ранжированы от самых безопасных до наименее безопасных. На сайте критерии были следующими: Нападения, кражи, ограбления, торговля наркотиками, умышленное причинение вреда.

Самыми безопасными оказались 20-й (Менильмонтан), 14-й (Обсерватория), 15-й (Вожирар) и 17-й (Батиньоль-Монсо) районы - это районы Парижа с наименьшим туристическим трафиком.

Центральные районы Парижа - наименее безопасные районы французской столицы. Округом с самым низким уровнем безопасности в 2023 году станет 2-й (Биржевой) округ, за которым сразу же последуют 8-й (Елисейские поля), 4-й (Отель де Виль) и 3-й (Темпль) округа. В то же время именно эти районы чаще всего посещают туристы.

Рейтинг районов Парижа по уровню шума

Портал bfmtv.com Он опубликовал исследование, в ходе которого была измерена интенсивность звука в 2500 квартирах, предлагаемых в аренду. Ниже приведена карта с результатами.

В каком районе лучше жить в Париже? Путеводитель по самым безопасным и самым опасным районам столицы мировой моды

Рынок долгосрочной аренды

По данным портала immobilier.lefigaro.fr, медианная арендная плата в Париже в июне 2024 года составит 39 EUR/кв. м при аренде квартиры на длительный срок. За год арендная плата выросла на 8,3% (в июне 2023 года медианная арендная плата в городе составляла 36 евро/кв. м).

Ниже приведены карта и таблица, показывающие размер арендной платы за сдачу квартиры в долгосрочную аренду по районам (по состоянию на июнь 2024 года).

Размер арендной платы за долгосрочную аренду квартиры, EUR/кв.м.

Рынок краткосрочной аренды

Все прошедшие Олимпийские игры приносили с собой всплеск на рынке краткосрочной аренды - такого же эффекта ожидали и от Олимпиады в Париже. Многие парижане собирались сдавать свои квартиры в надежде заработать, так как были ожидания, что стоимость краткосрочной аренды вырастет в 2-3 раза. Сейчас, спустя неделю после начала Олимпийских игр, можно сказать, что надежды многих парижских арендодателей не оправдались.

Портал hello.pricelabs.co В своей статье "Олимпийские игры 2024 года в Париже: влияние на рынок краткосрочной аренды жилья" он пишет следующее: данные, полученные 25 июля, свидетельствуют о снижении уровня заполняемости краткосрочного арендного жилья на время проведения Олимпиады. Уровень заполняемости на данный момент составляет 42,9%, что на 12% меньше, чем в первые 2 недели июля 2024 года (тогда уровень заполняемости составлял 55,1%). Они также отмечают, что уровень заполняемости во время Олимпийских игр на 9% ниже, чем в тот же период в 2023 году.

Снижение заполняемости жилья, сдаваемого в краткосрочную аренду, объясняется значительным ростом количества предложений по аренде, которое увеличилось с 74 386 предложений за аналогичный период 2023 года до 140 539 предложений на время проведения Игр.

В свою очередь, количество ночей, забронированных в Париже, увеличилось на 56% по сравнению с тем же периодом 2023 года: с 594 195 до 926 855 на даты с 28 июля по 13 августа 2024 года. Этот рост свидетельствует о повышении спроса на краткосрочную аренду во время Олимпийских игр.

По данным hello.pricelabs.co Средняя суточная ставка (ADR - average daily rate) для краткосрочной аренды в Париже во время Олимпиады выросла. Во время игр ADR достигла 342,15 евро/сутки, что на 44% больше, чем в первые 2 недели июля (238,03 евро/сутки). Это определенно разочаровало парижских арендодателей, поскольку они в большинстве своем ожидали увеличения в 2-3 раза.

Заключение

Первые 6 месяцев 2024 года на рынке жилой недвижимости Парижа выглядят многообещающе. Ожидается, что Европейский центральный банк продолжит снижать ключевые процентные ставки в ближайшие месяцы 2024 года. Это приведет к снижению кредитных ставок на рынке недвижимости, что, в свою очередь, повысит спрос со стороны потенциальных покупателей и стимулирует активность на рынке.

Париж по-прежнему остается привлекательным местом для инвестиций в недвижимость, но стоит понимать, что такие вложения - это именно долгосрочные инвестиции. В настоящее время парижский рынок жилья демонстрирует положительную динамику изменения цен, но они все еще далеки от уровня, который наблюдался 2-3 года назад.

Автор

Роман Томашевич Аналитика

Я показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.

Источник