Ипотека по ставке продавца's: Как получить кредит ниже рынка

Теоретически можно приобрести обеспеченный объект недвижимости с частичным сохранением условий ипотечного кредита в любом банке (например, по ставке 12% годовых вместо рыночных 20%). Однако на практике сделать это довольно сложно

На сайтах недвижимости можно встретить объявления, в которых продавец предлагает оформить квартиру в ипотеку по своей ставке. Например, это может быть жилищный кредит под 12-14%, а иногда и 10% годовых. На фоне среднерыночных ипотечных ставок, которые в июле достигают 20%, такое предложение выглядит очень выгодным.

Вместе с экспертами мы разбираемся, в чем суть этого механизма и реально ли выдать такой кредит.

Ипотека по ставке продавца

Ипотека с фиксированной ставкой для покупателя стала активно использоваться как инструмент поддержания спроса после введения защитных ставок по стандартным ипотечным программам весной 2022 года. Сейчас такая программа есть у Сбербанка, она появилась около двух лет назад, говорит Руслан Сырцов, управляющий директор "Метриум".

В итоге для покупателя недвижимости сохранялись все условия жилищного кредита продавца, включая процентную ставку. Продавец самостоятельно определял стоимость недвижимости. Например, он продал квартиру за 10 миллионов рублей, а долг по ипотеке у него был 6 миллионов рублей, в этом случае покупатель должен был доплатить продавцу разницу в 4 миллиона рублей. Банк переоформлял имеющийся ипотечный кредит продавца на покупателя с сохранением условий договора, в том числе ставки, а покупатель продолжал выплачивать банку оставшуюся сумму долга", - пояснила Татьяна Решетникова, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования федеральной компании "Этажи".

Правда, сейчас программа ограничена - воспользоваться ею в Сбербанке могут только родственники заемщика, пояснила Татьяна Решетникова. "Но в этом случае банки более тщательно проверяют саму сделку, особенно когда при покупке используются различного рода субсидии и сертификаты", - отметила эксперт. "Хотя опция потенциально применима к значительному числу клиентов, Сбербанк редко выдает такие кредиты из-за сложных условий получения кредита", - добавил Руслан Сырцов.

Однако теоретически приобрести обеспеченный объект недвижимости с частичным сохранением условий ипотечного кредита можно в любом банке, никаких законодательных ограничений нет, продолжает заместитель руководителя департамента федеральной компании "Этажи". "В текущих условиях высоких рыночных ставок это, с одной стороны, отличная альтернатива дорогостоящей ипотеке для покупателя, а с другой стороны, хороший механизм продажи недвижимости под залог банка для продавца", - отмечает эксперт.

Но сейчас банкам невыгодно выдавать такую ипотеку, так как новому заемщику придется оформлять ипотеку по старой, более низкой ставке, пояснил Александр Чернокульский, генеральный директор компании "Жилфонд". "При нынешних ставках по ипотеке и угрозе нового повышения ключевой ставки такая услуга, скорее всего, стала финансово неинтересной для банка. Поэтому такие сделки сейчас являются буквально штучным товаром", - отмечает эксперт. Кроме того, мало кто из тех, кто купил квартиру в ипотеку под 10% годовых, решит расстаться с ней сейчас, добавил он.

Нюансы программы

Фото: Freepik

Ипотека по ставке продавца имеет свои особенности. Во-первых, в этом случае банк берет единовременную комиссию в размере 1% от остатка ипотеки, но в диапазоне от 12 тысяч до 30 тысяч рублей. Во-вторых, ипотечный кредит от продавца должен выдаваться по стандартной программе, а не льготной и корпоративной, пояснила Татьяна Решетникова. "В этом случае оценка объекта не требуется, так как он уже находится в залоге у банка. А вот страхование объекта и нового заемщика придется делать заново", - добавила эксперт.

Новому заемщику обычно приходится вносить больший первоначальный взнос. Это связано с тем, что собственники продают квартиры дороже той суммы, за которую они их купили, пояснил Руслан Сырцов. "Сумма одобренного кредита по этой программе совпадает с остатком кредита собственника. Соответственно, чтобы получить такую ипотеку, зачастую необходимо внести большой первоначальный взнос", - говорит эксперт.

Такие заявки рассматривались индивидуально. Основным и очень жестким условием, предъявляемым к покупателям, является необходимость соответствия их кредитного профиля продавцам, в частности, требуется сопоставимый уровень дохода, возраст и срок кредитования", - добавил управляющий директор "Метриум".

По словам экспертов, процедура получения ипотеки со сменой заемщика в целом не отличается от стандартной схемы. Главное, чтобы покупатель и продавец договорились о сумме сделки, а банк одобрил кандидатуру. "При заключении кредитного договора происходит переход права собственности одновременно со снятием одного залога и установлением нового - на тот же объект и на нового собственника", - поясняет Александр Чернокульский. "Средства, выделенные по новому кредитному договору, идут на погашение старого кредита. Думаю, технически это довольно просто сделать в рамках одного банка", - отметил эксперт.

Плюсы и минусы программы

Сочи (Фото: Анастасия Диева/ТАСС)

Главное преимущество этой схемы для покупателя - возможность продлить ипотеку по более низкой ставке. "Для покупателя это существенная экономия за счет разницы в ставках между рыночной и той, что есть у продавца. Для продавца это хорошее конкурентное преимущество при продаже недвижимости", - говорит Татьяна Решетникова. Ипотека со сменой заемщика позволяет выбрать более выгодные условия, добавляет Руслан Сырцов. "Если сравнивать ставки 20% и 13% с первоначальным взносом 20% и сроком кредитования 30 лет, то ежемесячный платеж во втором случае снизится в среднем на треть", - привел он пример.

Татьяна Решетникова, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования федеральной компании "Этажи":

- Например, квартира была куплена по ставке 12% годовых. Сейчас продавец продает эту квартиру за 8,5 млн руб. с остатком кредита в 6,9 млн руб. на оставшиеся 29 лет. Если взять эту сумму сегодня, то при ставке 19,5% ежемесячный платеж по такой ипотеке составит 113,7 тыс. рублей, а общая переплата за весь срок кредита составит около 32,6 млн руб. При покупке с удержанием ставки у продавца ежемесячный платеж составит 72 тысячи рублей, а переплата за весь срок пользования кредитом будет меньше на 14,5 миллиона рублей и составит около 18,08 миллиона рублей.

При этом выгоду нужно рассчитывать индивидуально, глядя на разницу с текущими рыночными ставками и размером первоначального взноса. Это не всегда имеет финансовый смысл, говорит генеральный директор компании "Жилфонд". Иногда вместе с увеличенным первоначальным взносом, комиссией и страховкой сумма переплаты в итоге может приблизиться к стоимости более дорогого кредита, поясняет он.

По словам управляющего директора "Метриум", недостатками этого механизма являются сложность соответствия его критериям и одобрения подобных программ. Недостатком программы также является необходимость внесения повышенного первоначального взноса, добавил эксперт.

Источник